Onlangs publiceerde het Belgische kantorenfonds
Cofinimmo halfjaarcijfers. De winst per aandeel daalde van 4,36 euro vorig jaar naar 3,82 euro, een min van meer dan 12%. Dat is opmerkelijk, omdat branchegenoten de winst wel op peil weten te houden.
Het management geeft zelf de verklaring voor de lagere winst: door de recente aankopen van een aantal kantoorgebouwen voor meer dan 318 miljoen euro moest Cofinimmo tot twee keer toe preferente aandelen uitgeven voor ongeveer 159 miljoen euro.
Dit was nodig om de maximale schuldengraad van 50% niet te overstijgen. De preferente aandelen geven recht op een gemiddeld dividend van 6%, wat lager is dan het huidige dividend van 6,3% op de gewone aandelen.
Twee gezichten Brussel
Op het eerste gezicht lijkt er niets aan de hand te zijn bij Cofinimmo. Echter, het rendement op de nieuwe aankopen is lager dan op de rest van de portefeuille door de lage aanvangsopbrengsten en de kosten die zijn gemaakt voor de financiering. Bovendien verwatert de winst over vijf jaar nog een keer.
De preferente aandeelhouders wisselen hun stukken dan in voor gewone aandelen, die een hoger rendement opleveren. De reden dat Cofinimmo aankopen doet die de winst per aandeel onder druk zet, heeft alles te maken met de gemengde vooruitzichten voor België. De kantorenmarkt in Brussel bijvoorbeeld heeft namelijk twee gezichten.
De vraag naar locaties in het centrum en de Leopoldswijk is groot, waardoor huren licht stijgen en de leegstand laag is. Het gebied rond de ring (met name Zaventem) heeft alleen te kampen met grote leegstand en gestaag dalende huren. Tot voor kort had Cofinimmo een portefeuille die vooral bestond uit kantoorpanden buiten het centrum van Brussel.
Rood: AEX
Blauw: Cofinimmo
Boekwaarde inclusief kosten koper
Door de recente aankopen worden de problemen gemaskeerd die het fonds heeft in de gebieden rondom de ring. In onze ogen is dat geen verkeerde strategie, als de winst per aandeel tenminste gelijk blijft. Dat is nu precies het probleem. Een beter keuze is inkrimping van de portefeuille door gebouwen buiten de Brusselse ring te verkopen.
Dit is helaas niet mogelijk voor Cofinimmo vanwege de manier waarop de Belgische fondsen hun vastgoed waarderen. Dat doen zij inclusief kosten koper. De boekwaarde is daarom vaak groter dan de eventuele verkoopopbrengst. Dit verschil is extra groot in België, omdat de overdrachtsbelasting (registratierechten) tot wel 12,5% kan oplopen.
Dit betekent dat de Belgische fondsen in theorie bij verkoop een bedrag krijgen dat 12,5% onder de boekwaarde ligt. Wij verwachten dat de winstverwatering die in de eerste zes maanden van het jaar plaatsvond voor het grootste gedeelte gecompenseerd wordt, omdat de meeste kosten eenmalig waren.
Te duur
Echter, zelfs al weet het management van Cofinimmo de winst redelijk op peil te houden, dan nog vinden wij het aandeel te duur. Het fonds handelt momenteel op een premie van 6% ten opzichte van de intrinsieke waarde inclusief registratierechten van 108 euro en een earnings yield van maar 7%.
Wegwezen!
| | | | | | | |
| Klik hier voor Kastrops & Vincks IEX.nl Premium Steen Goed Portefeuille (+7,32%) |
| Klik hier om te reageren en te discussiëren |
|
| | | | | |
|
Remco Vinck & Ward Kastrop zijn vastgoedanalist bij Petercam. Vinck en Kastrop hebben zelf een breed gespreide portefeuille van verschillende vastgoedfondsen. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.