Reken-je-rijk-hypotheek

In Voor het Blok II kon u al lezen hoe minister Stef Blok een leuke variant heeft verzonnen om uw hypotheek niet verplicht 100% te hoeven aflossen.

Starters kunnen hun maandlasten verlagen door naast de verplichte annuïtaire of lineaire aflossing een aflossingsvrije hypotheek te sluiten. De starter kan dan opnames doen uit deze aflossingsvrije hypotheek om de netto maandlasten te verlagen.

Het nadeel is natuurlijk dat er uiteindelijk slechts 50% van de hypotheek is afgelost. Minister Blok heeft echter vooraf niet met de banken en andere instanties overlegt. Bovendien heeft hij niet goed nagedacht over zijn creatieve hypotheek.

Aangepaste uitleg
Zo werd in het eerste SGP schrijven verkondigd door Blok dat de hypotheekrente op de aflossingsvrije hypotheek verplicht gelijk zou zijn aan die van de annuïteitenhypotheek. De AFM zou dit controleren.

Later in de kamerbrief was de uitleg opeens anders en ook op de website van de SGP is dat stilzwijgend aangepast in: “marktconform, maar nooit lager dan de rente van de annuïteitenhypotheek”. De rente voor de aflossingsvrije hypotheek wordt dus hoger dan de rente voor de annuïtaire hypotheek.

Iedere geldgever hanteert zijn eigen opslagen voor een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in vergelijking met een hypotheek met NHG. Deze opslag kan zelfs oplopen tot 0,9% (zie Onderzoek hypotheektoeslagen).

Door het verschil in rente wordt de Blok-hypotheek veel minder aantrekkelijk dan Blok gehoopt had.

De eerste berekening van de Blok-hypotheek stond op de website van de SGP. Als ik deze berekening vergelijk met bladzijde 3 van de kamerbrief van Blok, dan blijkt de berekening ineens anders te zijn. De netto maandlasten zijn namelijk hoger:

• Hypotheek: 200,000
• Rente: 5%
• Inkomen: 50.000

Annuiteitenhypotheek netto na opname

Schimmige rekenexercitie
Zeer vreemd dat hier ineens verschillen optreden (tot 17 euro per maand). Hoe dit komt weten we niet, want Blok toont geen bruto maandlasten en dan wordt herleiden niet mogelijk.

Dat de kamerbrief vervolgens een steeds schimmigere rekenexercitie wordt, blijkt wel uit Blok's tweede rekenvoorbeeld. Daarbij gaat Blok nog een stapje verder en laat een berekening zien waarbij de rente van de aflossingsvrije hypotheek 3% hoger is.

De aflossingsvrije hypotheek krijgt daarmee een rente van 8%, de rente van de annuïteitenhypotheek blijft 5%. Onderstaand deze berekening, waarbij ik zelf een berekening volgens de oorspronkelijke SGP-methode heb toegevoegd:

• Hypotheek 200.000
• Rente 5% / 8%
• Inkomen 50.000

Annuiteitenhypotheek + tweede hypotheek na opname

Creatief rekenen
Als u de getallen in de Blok-berekening controleert, zal u concluderen dat deze niet kloppen. Doordat de bruto maandlasten niet bekend zijn, treden er zelfs verschillen op van 31 euro in het laatste jaar.

Volgens Blok worden de netto maandlasten vanaf het twintigste jaar zelfs hoger dan bij de 100% annuïteitenhypotheek. Dat komt doordat Blok creatief aan het rekenen is geslagen en de SGP-methodiek terzijde heeft gelegd.

In plaats van dat de maandelijkse opname is aangepast aan de rente van 8%, heeft Blok deze nog steeds berekend op basis van 5%! Er wordt dus feitelijk meer opgenomen dan bij een rente van 8% verantwoord zou zijn.

De rente van 8% over de aflossingsvrije hypotheek wordt vervolgens in tweeën gedeeld:

• 5% van deze rente wordt bij de aflossingsvrije hypotheek opgeteld
• de overige 3% moet betaald worden door de klant en zorgt daardoor voor een hogere netto maandlast

De mist in
Door deze slimme rekentruc is het Blok gelukt om in de eerste jaren de netto maandlasten nog aantrekkelijk te laten lijken. Na het twintigste jaar krijgt de klant de rekening gepresenteerd.

Blok gaat hier compleet de mist in en schetst met dit plaatje een berekening op een manier zoals heel veel louche hypotheekadviseurs hun gedupeerde klanten jarenlang mooiere maandlasten hebben voorgeschoteld dan realistisch is.

Ook zij deden dit door in ieder geval nooit de bruto maandlasten te tonen, want die kun je niet manipuleren. Het maandlastenplaatje van de SGP is de enige transparante, juiste en verantwoorde manier.

Hoe hoger de rente van de aflossingsvrije hypotheek wordt, hoe meer de 3% extra rente per maand in de berekening van Blok gaat kosten. Er is sprake van een zeer gevaarlijke hefboom als de rente in de toekomst gaat stijgen.

Laat ik ook eens extreem doen en de rente na het twintigste jaar laten stijgen naar 8% voor de annuiteitenhypotheek (1992) en 11% voor de aflossingsvrije hypotheek (1982)?

• Hypotheek 200.000
• Rente 5% / 8%, na 20 jaar 8% / 11%
• Inkomen 50.000

Annuïteitenhypotheek na opname

Enorm renterisico
Blok neemt een zeer groot risico en zadelt de toekomstige generatie met een enorm renterisico op. Het renterisico is heel slim uit de hypotheekrenteaftrek en de overheidsbegroting verwijderd en voor het grootste deel aan de portemonnee van de burger overgedragen.

Als banken zich goed in de Blok-berekening verdiepen zullen zij tot dezelfde conclusie komen als ik. Ik zal dan ook niet raar opkijken als zij de Blok-hypotheek niet op de Blok-manier gaan aanbieden. De SGP-methode is nog een acceptabele optie.

Tot slot de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die alle producten die de banken op de markt willen gaan zetten, gaat controleren of deze voldoen. Als zij deze column lezen dan zijn zij snel klaar, want zij kunnen mijn inziens nooit achter deze Blok-berekening staan.

Natuurlijk was ik even benieuwd wat de AFM van het bovenstaande vond. Hieronder hun reactie.

"De mogelijkheid om een extra hypotheek af te sluiten is een politieke oplossing om de huizenmarkt te stimuleren. Op dit moment zijn er voor zover bekend nog geen producten geïntroduceerd in het kader van deze mogelijkheid. Aanbieders kunnen hiervoor producten ontwikkelen. De wetgever heeft een aantal eisen gesteld aan het proces van productontwikkeling. Aanbieders zullen bij het ontwikkelen van dit product moeten voldoen aan die wettelijke bepalingen. Daarnaast zullen adviseurs een passend advies moeten geven. De aanbieder van de hypotheek dient overkreditering te voorkomen. De AFM verwacht daarom dat deze oplossing in de praktijk niet voor alle consumenten geschikt zal zijn."

Het woord is nu aan de banken. Wat willen zij en hoe gaan zij de Blok-hypotheek op de markt zetten. Bovendien ben ik benieuwd hoe de AFM deze producten van de banken gaat beoordelen. Is de AFM slim genoeg om het risico van de creatieve berekening van Blok te achterhalen?

Jos Koets heeft een nieuw boek: Een Huis Kopen in Crisistijd.
De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).