Login
 

Voor het Blok II

Door Jos Koets op 15 feb 2013 om 12:15 | Views: 12.431 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheken, Stef Blok

In mijn column Voor het Blok kon u lezen dat Minister Blok nieuwe maatregelen heeft aangekondigd om de hypotheekmarkt uit het slop te halen. Opmerkelijk is de volgende maatregel:

Het volledig en annuitair aflossen van hypotheken binnen 30 jaar blijft de norm. Wel komt er de mogelijkheid om naast de hypotheek een tweede lening af te sluiten tot 50% van de waarde van de woning en een looptijd van maximaal 35 jaar. Deze tweede lening kan niet worden afgetrokken van de belastingen. Dit betekent dat in de eerste jaren de maandlasten lager uitvallen. Over de gehele periode zijn de kosten echter hoger wanneer de consument voor dit product kiest. Dit leidt niet tot wijziging van de Wet IB 2001.

Inmiddels is op de website van SGP meer bekend geworden over de nieuwe hypotheekvorm. Ik heb de nieuwe hypotheekvorm vergeleken met de huidige. Ik ben van de volgende gegevens uitgegaan:

Annuiteiten hypotheek140.000
Hypotheekrente 5%
Inkomen     30.000
Looptijd    

30 jaar

Huidige regeling (100% annuïteitenhypotheek)

MaandRestschuld hypotheekRenteAflossingBrutolastFiscaal voordeelNettolast
1 140000 583 169 752 216 536
60 128775 537 215 752 196 556
120 114155 476 276 752 171 581
180 95392 397 355 752 138 614
240 71312 297 455 752 96 656
300 40408 169 538 752 41 711
360 748 4 748 752 0 752
361 0 0 0 0 0 0

De getallen zeggen voldoende. De brutomaandlasten blijven gelijk, maar de nettomaandlasten stijgen. Bovendien is na 30 jaar de gehele hypotheek afgelost. In het nieuwe voorstel van Blok wordt er naast de 100% annuïteitenhypotheek een 50% aflossingsvrije hypotheek gesloten. Maandelijks wordt er opgenomen uit deze aflossingsvrije hypotheek.

De opname is 50% van de aflossing die plaatsvindt in de annuïteitenhypotheek. De annuïteitenhypotheek wordt dus steeds lager, terwijl de aflossingsvrije hypotheek steeds hoger wordt. Het nadeel van de aflossingsvrije hypotheek is dat de rente niet fiscaal aftrekbaar is. Hieronder de berekening.

Voorstel Blok (100% annuïteiten- en 50% aflossingsvrij)

MaandRestschuld hypotheekRenteOpname van tweede leningSaldo tweede leningAflossingBrutolastFiscaal voordeelNettolast
1 140000 583 84 84 169 668 216 452
60 128775 537 84 5720 215 668 196 472
120 114155 476 84 13061 276 668 171 497
180 95392 397 84 22481 355 668 138 530
240 71312 297 84 34571 455 668 96 572
300 40408 169 84 50088 538 668 42 627
360 748 4 84 69626 748 668 0 668
361 0 0 .0 70000 0 292 0 292

Tussentijds aflossen
De nettomaandlasten zijn 84 euro lager. Dit heeft met de opname uit de aflossingsvrije hypotheek te maken. Na 30 jaar blijft er nog een aflossingsvrije hypotheek over van 70.000 euro. Ik ben positief over deze hypotheekvorm. Echter het woord is nu aan de banken. Hoe flexibel kan een klant met de aflossingsvrije hypotheek omgaan. Ik bedoel hiermee dat de klant zelf (op ieder tijdstip) kan bepalen wanneer hij de aflossingsvrije hypotheek gaat gebruiken.

Dit laatste zal wel niet aan de orde zijn, waardoor de klant vooraf moet beslissen of hij deze aflossingsvorm wilt hebben. En dan ben ik zeer benieuwd of de klant tussentijds kan aflossen op de opgenomen bedragen. En wat de bank gaat doen als de huizenprijzen nog verder dalen. Ik ben dus positief, maar het is te vroeg om al te gaan juichen.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Stef Blok

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
110 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
boerm
0
Dit geld alleen voor nieuwe hypotheken, niet voor bestaande hypotheken, er kan niet overgesloten op deze hypotheekvorm neem ik aan?
ehcklein
0
Hoi Jos,

Waarom volg je de 50% van de aflossing niet met je opname. Deze blijft 84 , m.i. zou deze op moeten lopen waardoor je op 70K uitkomt.

Daarbij, ik hoor een gerust dat de 2e lening wel afgelost moet worden?? Dus als lening 30 jaar loopt heb je nog 5 jaar om deze af te lossen?
Jos Koets
0
quote:

ehcklein schreef op 15 feb 2013 om 12:35:


Hoi Jos,

Waarom volg je de 50% van de aflossing niet met je opname. Deze blijft 84 , m.i. zou deze op moeten lopen waardoor je op 70K uitkomt.

Daarbij, ik hoor een gerust dat de 2e lening wel afgelost moet worden?? Dus als lening 30 jaar loopt heb je nog 5 jaar om deze af te lossen?


Als je de aflossing volgt (50% hiervan opneemt), is de aflossingsvrije hypotheek eerder dan 30 jaar leeg!

Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

dmo6 schreef op 15 feb 2013 om 12:58:


Hoe zit het met de rente op de tweede lening?


Is niet fiscaal aftrekbaar, maar is gelijk aan de rente van de annuiteitenhypotheek. Feitelijk is er sprake van een omgekeerde bankspaarhypotheek die wordt opgenomen.

Gr. Jos
chessplayer
0
Over de aflossingsvrije hypotheek geen belastingaftrek, waarom stelt het kabinet dan regels over looptijd, kan de hypotheekverstrekker en voor zover van toepassing de NHG dit niet veel beter zelf regelen?
dmo6
0
Maar als die rente er is en niet aftrekbaar is dan moet die naar mijn mening in het staatje worden meegenomen. Het geheel wordt dan een stuk ongunstiger.
pratsch
0
Ik vind dit voorstel weer iets van "broddelwerk". Politiek wilt dat mensen schulden zoveel mogelijk afbouwen. Door dit voorstel worden de schulden alleen maar groter, indien je voor deze vorm kiest. Na 30 jaar blijf je met een restschuld zitten die toch moet worden afgelost. Dus wat blijft over van het schuld verminderen. Hoe gaat de bank ermee om indien de gekochte woning minder waard gaat worden. wat gebeurd er bij het werkeloos worden. komen hier weer verzekeringen voor in de plaats waardoor het kostenplaatje steeds hoger wordt. Wat vindt een financieel adviseur dan nog een goed advies. Ik zou het niet durven om een potentiele koper dit te adviseren. En wat zegt de AFM dan van dit advies. De AFM die een uitvaartverzekering al een complex product vindt.
Willy Wave
0
Goed werk weer, Jos.

Hieruit mag ook meteen blijken dat het VEH commentaar ("over de 2e lening gaat een hogere rente betaald moeten worden") met een béétje medewerking van de bank en marktprijzen niet meer op gaat.

Immers, het saldo van lening 1 + lening 2 tezamen zal gedekt blijven door het onderpand (het komt er niet bovenuit). Dus hypothecaire tarieven kunnen gewoon worden toegepast op leningdeel 2 (mits de staatsbankjes ook wat meewerken ;-)
Henri-Trader-Zonder-Discipline
0
Hallo Jos,

Heb je de rente op de extra lening nu meegenomen in de netto last??

Met vriendelijke groet,


Henri
Lekker dan
0
Jos,wordt er in dit voorbeeld geen rekening gehouden met de rente over de opgenomen gelden voor de aflossing? Ik vind het nettoverschil wel erg groot uitvallen.

Daarnaast ben ik wel erg benieuwd of de rente na 30 jaar wel zo gelijk blijft aan de 'normale' hypotheekrente.
Willy Wave
0
Ik heb me ook afgevraagd waarom er niet simpelweg een 50% aflossingseis wordt gesteld op leningdeel 1. Bedacht me heden: zou het misschien iets met Brussel van doen kunnen hebben (waarop Dijsselbloem recent al hintte?).

NU kan Den Haag bij opmerkingen uit Brussel immers gewoon zeggen: "nee meneer EU-commissaris, er is gewoon een 100% aflossingseis, ook fiscaal subsidiëren we niet teveel dus we zijn goed bezig. Maar voor specifieke gevallen/wensen/uitzonderingen, is er soms een afwijking. En de banken zien er wel op toe dat er niet onverantwoord wordt geleend..."

Zou het misschien ZO politiek liggen?
Ik weet het natuurlijk ook niet. Anyone, wat denkt joe?
Willy Wave
0
quote:

Lekker dan schreef op 15 feb 2013 om 13:11:


Jos,wordt er in dit voorbeeld geen rekening gehouden met de rente over de opgenomen gelden voor de aflossing? Ik vind het nettoverschil wel erg groot uitvallen.


Die rente wordt bijgeschreven bij de lening en telt -net als de aflossing- niet mee in dit lastenplaatje. Neemt uiteraard niet weg, dat de opgebouwde schuld van EUR 70.000,- (cumulatieve EUR 84,- + opgelopenrente) een netto vermogensachteruitgang is. Linksom of rechtsom.


theo1
1
Volgens mij heb je geen rekening gehouden met de rente en de aflossing van de tweede lening. Ook de tweede lening moet weer eens afgelost worden. Of laat je die gewoon staan tot het huis wordt verkocht? Maar de rente daarop zul je zeker moeten meenemen in bruto- en nettomaandlast. Anders is het nogal gemakkelijk om gunstig uit te komen.

Wat ik ook niet snap is dat er allemaal regels worden gesteld aan de tweede regel terwijl de rente daarop niet aftrekbaar is. In feite is het gewoon een lening met als onderpand het huis, waar fiscaal niks speciaals mee aan de hand is. Hoe kunnen daar dan allemaal beperkende regels aan gesteld worden? Als je niks af wil trekken, mag je toch je huis belenen zoals je wil? De enige beperkende factor lijkt me dan het risicomanagement van de bank.
theo1
0
quote:

Willy Wave schreef op 15 feb 2013 om 13:15:


[...]

Die rente wordt bijgeschreven bij de lening en telt -net als de aflossing- niet mee in dit lastenplaatje. Neemt uiteraard niet weg, dat de opgebouwde schuld van EUR 70.000,- (cumulatieve EUR 84,- + opgelopenrente) een netto vermogensachteruitgang is. Linksom of rechtsom.





OK, dat maakt het wat duidelijker. Maar dat de tweede lening precies oploopt tot 70.000 komt natuurlijk alleen door de keuze van de rente op de tweede lening. Als die rente hoger is dan de rente op de eerste annuïtaire lening, zal de tweede lening hoger dan 70.000 uitkomen.

Als je dat vergelijkt met een spaarhypotheek, is alleen de staat beter af. Bij een spaarhypotheek is na 30 jaar de hele lening afbetaald en heb je ook nog over de hele periode volledige renteaftrek. Bij deze constructie houdt je een restschuld van de helft over. De enige die er iets mee opschiet is de staat, die minder renteaftrek kwijt is. Voor de huizenkoper is het een stuk slechter.

Vergeleken met een pure annuïteitenhypotheek vind ik dit ook geen goede constructie. Wat je wint is dat je eerst minder cashflow nodig hebt, wat je verliest is dat je aan het eind van de rit nog zit opgescheept met een niet-aftrekbare lening die is gesecuriseerd op je huis. Stel, je koopt je eerste huis als je 30 bent en je verhuist nooit. Na 30 jaar dokken ben je 60, dichtbij je pensioen, en zit je nog steeds opgescheept met een lening ter waarde van de helft van je oorspronkelijke hypotheek en dan ook nog eens niet aftrekbaar. Je bent op deze manier de rest van je leven slaaf van de bank. En als je tussentijds nog eens gaat verhuizen, wordt alles pas echt ingewikkeld.

En daarom denk ik ook dat de rente op de tweede lening hoger zal uitvallen. Natuurlijk kom je niet onder water (als de waarde van het huis constant wordt verondersteld), maar de totale looptijd wordt veel langer. Want je begint pas de tweede lening af te betalen als na 30 jaar de eerste lening weg is. Banken zullen op zijn minst een levensverzekering eisen om niet het risico te lopen dat je in de tussentijd dood gaat en de erfenis wordt geweigerd. En omdat de tweede lening voor veel mensen tot ver na hun pensioen (lager inkomen) zal blijven bestaan, zal het wanbetalingsrisico hoger zijn.
Kan vriezen Kan dooien
0
Wat een onzalige plannen ( SGP :-))

Een starter leent, pak 'm beet, op 25 jarige leeftijd.
Looptijd 30 jaar. Einde hypotheek lening op 55 jaar.
En we moeten allemaal langer werken.
Over 30 jaar misschien wel tot 70.
Dus waarom niet een 40 jarige aftrek? Zit ik nog maar bij 65 jaar.
En in ruil voor een lagere nettolast van 84 Euro volgens voorbeeld,
bouw je een restschuld op van 70.000
Kosten 292 per maand na afloop van maand 360.
En dan zou er nog afgelost moeten worden, in stel 10 jaar.
Dat gaat een nettolast geven van plm 580.
De rentelasten in maand 361 erbij maakt 872.
Elke maand verder minder uiteraard.
Leuk om dat eens uit te rekenen.
Waarom dat aflossen? Mwah, minder pensioen? Meer zelfredzaamheid?
Meer zorgkosten?
Dan is het wel handig als je weinig tot geen (vaste) lasten meer hebt.
Ook interesant is dat het gerucht gaat dat het uit de koker van de ING komt. Wat zou hun belang zijn. (Alweer die banken)
Als alles bij elkaar wordt opgeteld, de rentes die aan de bank betaald worden, denk ik dat het veel duurder is voor de consument.
Verdienen de banken weer lekker.
2e Klas H.B.S., lang geleden, een annuiteit is altijd veel duurder

Mvg KvKd


dmo6
0
De woningeigenaar geeft in het voorbeeld een totaalhypotheek van 210.000, waar tegenover twee leningen staan: 140.000 (annuïtair) voor aanschaf van de woning en 70.000 (aflossingsvrij) voor kostenverlaging. Maximaal mag de bank zo'n 100% van de aankoopprijs van de woning aan hypotheeklening verstrekken. Dat betekent dat de aanschafprijs van de woning minstens 210.000 moet zijn. In dat geval is minstens 70.000 eigen geld nodig. Niet bepaald een oplossing voor starters lijkt me.
Willy Wave
0
@theo1:
Je hebt gelijk, uiteindelijk ben je slechter af. Je holt je vermogen uit.

Aan het hogere wanbetalingsrisico + overlijdensrisico verzekering had ik nog niet gedacht, maar je hebt gelijk. Daardoor zal de geëiste rente inderdaad niet precies in de pas lopen met die van leningdeel 1.
OF... de banken verhogen ook op dat leningdeel 1 de rente (om het via de fiscale aftrek weer terug af te wentelen op de Staat :-)
[verwijderd]
0
We stapelen op een verkeerd uitgangspunt, probleem op probleem en worden er stapel van.
In dit voorbeeld, maar dan met een annuiteit waarbij de eindschuld 70.000 is, is de arme man toch veel beter af? En dat geeft toch veel meer zekerheid dan straks consumptief kredietrente te moeten betalen over een stijgende schuld?
110 Posts, Pagina: 1 2 3 4 5 6 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...