Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Aandeel Wereldhave AEX:WHA.NL, NL0000289213

  • 12,960 21 okt 2021 16:14
  • +0,090 (+0,70%) Dagrange 12,680 - 12,980
  • 136.263 Gem. (3M) 149,7K

Wereldhave - 2021: het beslissende jaar

2.187 Posts
Pagina: «« 1 ... 56 57 58 59 60 ... 110 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 7 Branco P 30 april 2021 11:11
    quote:

    Branco P schreef op 7 april 2021 13:10:


    [...]

    Ach zo, het is vrij lastig voor mij om goede richtprijzen te geven omdat WHA alleen de theoretische huur per object noemt en niet de feitelijke huur. Ook geeft men geen NIY per object af dus dat maakt het ook lastiger. Wat wij wel is opgevallen is dat men de Nederlandse objecten voor uitzonderlijk lage NIY's in de boeken heeft staan. Ik neem even aan dat deze twee objecten op basis van een eerste oordeel tot de betere objecten behoren en een leegstand van maximaal 3% hebben en een BAR van 6,7% lijkt men het minimale dat je wilt binnenhalen voor Koningshoek:

    Koningshoek: 4mio th.huur x 0,97 X 100/6,7 = 58 mio

    Minimaal. Je kunt echter ook gewoon wachten op betere marktomstandigheden en dan fatsoenlijkere prijzen realiseren.


    Zie de plattegrond van Konigshoek die ik in de volgende post toevoeg. Ik heb de leegstand in kaart gebracht. Ik schat de leegstand (4 kleine units) op 2%. Het is een heel mooi centrum met vele mooie trekkers aanwezig (3 supermarkten, Action, Hema, Xenos, Kruidvat). Past perfect in de LC-strategie van WHA. Moet je nooit verkopen (naar mijn mening).

    De theoretische huur per m2 van 4mio/20.317 m2 = 196 euro per m2 per jaar vind ik passend. Niet uitgesproken laag zoals bij Etten Leur, in mijn ogen wel houdbaar. De lage leegstand zie ik wat dat betreft daarvoor als een bevestiging.

    Enfin, laat ik dan nou eens extreem negatief zijn en de huurwaarde op 175 euro per m2 zetten en de aankoopfactor op 14x (Bar 7,14%): 175 x 20.317 x 14 = 49,8 mio

    In een betere (normale) markt moet dit winkelcentrum echter 15x zijn normale huur kunnen doen. Dan ga je richting mijn destijds afgegeven 58 mio.

    Toegegeven, er is nog enige rationale te ontdekking achter de gerealiseerde 47mio hoewel het nog steeds onder mijn negatieve scenario ligt, maar ik kan hier toch in ieder geval nog enigszins begrijpen dat deze prijs in deze markt tot stand is gekomen (11,75x 4mio theoretische huur = 47mio). Wacht er een jaartje mee, en je zult zien dat WHA gelijk krijgt en dat we nu zo'n beetje op de bodem zitten. Volgend jaar krijg je voor dit winkelcentrum minimaal 5 miljoen meer en het jaar erop nog een paar miljoen extra.

    Ben benieuwd naar, en jaloers op, de koper.

  2. forum rang 7 Branco P 30 april 2021 11:43
    Daarnaast heeft het beursgenoteerde winkelvastgoedfonds een nieuwe groene financieringsfaciliteit afgesloten. Hiermee heeft Wereldhave genoeg liquiditeit beschikbaar om alle schulden af te dekken vanaf Q3 2022 tot Q3 2023.

    Stop dan met verkopen van mooie projecten op de bodem van de markt!

    Met verkoop Koningshof (leegstand 2%) en eerder Etten Leur tegen afbraakprijs (leegstand 3%) verhoog je alleen maar de gemiddelde leegstand van de resterende portefeuille en je gooit onnodig miljoenen euro's weg.
  3. forum rang 7 NLvalue 30 april 2021 11:50
    quote:

    calvaille schreef op 30 april 2021 08:59:


    Ik ben het met je eens dat de focus op de toekomst heel belangrijk is. Maar dan kunnen we het er misschien ook over eens worden dat winkelvastgoed in de komende 20 jaar geen aantrekkelijke sector is om je geld in te steken?

    Dus de vraag is: wat doen we hier dan en waarom discussiëren we hier.

    Ik zal voor mezelf spreken: ik heb het grootste deel van mijn portefeuille in ETFs en enkele andere (actieve) fondsen, maar sta mij toe om een kleiner deel zelf te beleggen. Dat doe ik in een beperkt aantal bedrijven die ik interessant vind en potentie in zie. Dat kan ook heel opportunistisch zijn en op kortere termijn. Zo vond ik dat URW te hard werd afgestraft, en heb ik daar een tijdje in gezeten. Nu weer eruit. En WHV op 8 EUR vond ik ook te ver gaan. Hoewel ik voor een veel kleiner deel ook het ritje van 20 EUR naar 8 EUR heb gemaakt.

    Ik ben sindsdien tot het inzicht gekomen dat:
    (1) winkelvastgoed geen goede belegging is voor de toekomst (= langer dan 5 jaar), de trends zijn simpelweg slecht
    (2) er zijn interessante ontwikkelingen m.b.t. hoe deze bedrijven op verschillende manieren proberen uit de put te komen. Op de manier van WHV heb ik nogal wat kritiek. Dat is meer een verwondering over het bedrijfseconomische aspect van de aanpak dan dat ik een grote interesse heb dit aandeel nog over 5 jaar in mijn portefeuille te hebben.

    [...]


    Cavaille - 1000% eens.

    1135 posts met 107501 views vertelt je dat er veel forumleden zijn die vooral steeds iets nieuws willen leren - en dat dat de primaire reden is waarom we hier zitten. Da's heel mooi.

    Mijn opinie over de sector is bekend - Krimpsector, WHA/Simon zie je alles als eerste - maar niemand wordt gespaard.
    Mijn opinie over beleggen in WHA is minder bekend : mooi-weer zeilen kunnen we allemaal - totdat er iets onverwachts gebeurt en Sneekermeer dobberaars in vertwijfeling raken. En ze hun hele jaarwinst verspelen.

    Hier voert Goldman Sachs de koningsklasse aan, op de Atlantische Oceaan. Het maakt je een betere wedstrijdzeiler als je met enige nederigheid kunt kijken hoe zij alle zwakheden (van professionals, en particulieren, long en short) exploiteren. En begrijpt dat 4 en 9 Bft elkaar snel kunnen volgen.

    En als je dat weet - doe je andere dingen. Voor een disproportioneel rendement.

    (voor de junior beleggers die nu denken : "WTF - 'zwak' management , een gorilla die de handel domineert - waarom zou ik in godsnaam in WHA beleggen?"

    Goede vraag.

    De tegenvraag is: waarom denk je dat dat bij eender welk fonds anders is? Goldman Sachs is ook de dominante trader bij besi (etc). Sommige fondsen hebben een andere ongekroonde koning - zeker op de lokale markt. En " zwak " management kom je overal tegen..beleggers vinden dat alleen niet erg zolang de koersen omhoog gaan. Dat zet je voor een keuze om echt te investeren in je eigen kennis - of in ETFs (ik doe beide))

  4. forum rang 5 The Third Way... 30 april 2021 11:54
    Lees onderstaande passage in het persbericht goed en laat het op je inwerken:

    Shopping center Koningshoek in Maassluis was sold for a total gross amount of € 47m. This is slightly above the book value per year-end 2020. During 2020, the value decline of this asset was less than the average value decline of the whole of Dutch portfolio. This strengthens our view that the devaluation for our Dutch shopping center portfolio is starting to bottom out.

    Je vindt hier mijn eerder meermaals geuite vrees terug mbt. de LC strategie:

    1. Middels de verkopen heb je een excuus om de gehele porto te devalueren. Wij met Branco voorop kunnen die verkopen bekritiseren, maar het is nog veel erger. Boven staat de Koningshoek voor MINDER dan het gemiddelde v/d porto is afgewaardeerd.

    2. Herinner je de vorige verkopen zoals Boogaard en Etten-Leur, maar net iets minder dan boekwaarde en aan afzichtelijke prijzen. Vergis je niet, Konngshoek werd verkocht tegen de boekwaarde van 2020. Die is heel veel lager dan twee jaar geleden.

    3. Kortom, de overgebleven NLse porto staat nu voor ridicule prijzen in de boeken. Wij hebben al voorgerekend dat het resultaat van al die verkopen is dat sinds twee jaar geleden de Netto Boekwaarde (NAV) met maar liefst 50% (VIJFTIG) is afgewaardeerd.

    4. De dramatische LTV op WH niveau van tegen de 60%, het excuus om te moeten verkopen op de bodem van de markt, is derhalve nagenoeg volledig dankzij die verkopen cq. afwaarderingen. Het ligt maw. niet aan de L maar de V.

    5. Dus de drama's zijn volledig veroorzaakt door management acties. Volgens huidig management, zonder zoveel hardop te zeggen, schuld van onze voorgangers.

    6. Maar wij zijn de white knights, we hebben de plannen om jullie te redden. Kost wel een centje.

    7. Wanneer in de komende jaren de markt verbetert en de zoveelste investeringsrondes de neergang stabiliseren (korte termijn), dan gaat uiteraard die V sterk omhoog. Ogenschijnlijk mooi, het werkt! Maar mind you, na een 100% (HONDERD) stijging van de netto boekwaardes zitten we pas op het niveau van pre-Storm. En weer zijn de centjes verbrast en is er maar de helft van de winkelcentra over.

    8. Van de 350 mln euro die wordt vrijgespeeld door de verkopen wordt maar een gedeelte gebruikt voor de investeringen. Er blijft dus een enorme pot over om te verbrassen het nog veel langer uit te zingen. TTW leden hebben voorgerekend gekregen hoe daarna de reeele cash flow te laag is.

    9. De wereldvreemde bonussen van de RvB zijn gelinkt aan bovenstaande cyclus: de kroniek van een aangekondigde verrijking.

    10. Tegen de tijd dat de problemen weer opspelen zijn de acteurs al met de noorderzon verdwenen. De kroniek van een aangekondigde dood.


    Vergeet niet, de LC ideeen zijn niet nieuw maar al twee ceo's geleden uit de doeken gedaan. Het enige nieuwe is dat een strategie is uitgedacht om de beleggers om het tuintje te leiden. Op de keper beschouwd is LC niets anders dan een financiele truuk waarvan alleen bestuurders en een eventuele opkoper profiteren...

    #NietInterenMaarOntwikkelen.
  5. forum rang 6 !@#$!@! 30 april 2021 12:03
    Precies, erg goed omschreven ttw. Ze vernietigen expres veel waarde met een verwacht direct resultaat van €1,40-1,50 voor volgend jaar. (Door alle krenten te verkopen) Want dan is het niet zo moeilijk om daarna weer groei te realiseren en jezelf bonussen uit te keren op basis van die groei.
    Dat je daarvoor 30% meer waarde hebt verloren als de gemiddelde sector belegger moet je dan maar op de koop toenemen.
  6. forum rang 7 Branco P 30 april 2021 12:16
    Ik heb het al vaker aangegeven, maar LC is helemaal geen strategie. Op een gegeven moment vindt je geen huurders meer in het modische segment (zij betaalden de hoogste huren) en moet je een stapje terug doen en ander type huurders accepteren. Van funshoppen naar meer doelgericht shoppen, horeca en dagelijkse boodschappen. Dat is op zich niet erg, de wereld verandert nu eenmaal continu. Alle winkelcentrumeigenaren hebben hier al 5 jaar mee te maken, zo niet langer. Alleen bij WHA doen ze er heel gewichtig over en hebben ze het tot een strategie gebombardeerd en er hoge capex aan verbonden. Dat laatste is echter niet nodig en zie je alle andere winkelvastgoedbedrijven, die in precies hetzelfde proces zitten, niet doen.

    De salaris- en bonusregelingen ken ik niet in detail maar ik kan me goed voorstellen dat huidige boekwaardes en hoge capex-reservering "beïnvloed" worden door die afspraken.
  7. forum rang 6 MFCons 30 april 2021 12:23
    quote:

    The Third Way... schreef op 30 april 2021 11:54:



    5. Dus de drama's zijn volledig veroorzaakt door management acties. Volgens huidig management, zonder zoveel hardop te zeggen, schuld van onze voorgangers.



    Ik roep al sinds feb-2019 toen de eerste wapenfeiten van Storm naar boven kwamen dat het ALLE schijn heeft dat deze man ten koste van de aandeelhouder waarde moedwillig en gericht laat verdampen. Daarbij mag je speculeren wie daar beter van wordt.

    Gezien het uitblijven van commentaar van van Herk mag je daar het zijne van denken.

    Dacht je dat d-reizen niet netjes was? Wereldhave laat zien dat je ook makkelijk 1 miljard kan ontfutselen zonder achter de tralies te belanden. Blame the market.
  8. forum rang 7 NLvalue 30 april 2021 12:35
    quote:

    The Third Way... schreef op 30 april 2021 11:08:


    Zoals velen weten heb ik al vaak overwogen om ermee te stoppen, maar hebben de TTW leden me overhaald om door te gaan. Nu heb ik het denk ik echt wel gehad.

    Wellicht tijd om een terugblik op een jaar WH te gaan schrijven...



    TTW - dank voor alle energie die je erin gestoken hebt - onwetendheid is soms een zegen. Soms is teveel weten de reden waarom de voeling met de rest van de markt wegraakt.

    Een moeilijke balans om te treffen - maar die jij bij uitstek getroffen hebt.

    Naast voorspelbare reacties over de transactie prijs - kijkt 99,9% van de beleggers naar dat verhaal - en constateert dat het downside risk weg is op de Nederlandse portefeuille. En dat taxateurs het best aardig snappen - geen rozengeur. Goed nieuws dus - en gaat de koers omhoog

    De wind van de markt -
  9. forum rang 7 NLvalue 30 april 2021 12:43
    quote:

    The Third Way... schreef op 30 april 2021 11:54:


    Lees onderstaande passage in het persbericht goed en laat het op je inwerken:

    Shopping center Koningshoek in Maassluis was sold for a total gross amount of € 47m. This is slightly above the book value per year-end 2020. During 2020, the value decline of this asset was less than the average value decline of the whole of Dutch portfolio. This strengthens our view that the devaluation for our Dutch shopping center portfolio is starting to bottom out.

    Je vindt hier mijn eerder meermaals geuite vrees terug mbt. de LC strategie:



    Ik begrijp het - en ben het met je eens. Maar een gepasseerd station.

    Zoals ik vorige week schreef - Unilever heeft miljarden uitgegeven aan acquisities in Personal care op de omzetgroei te versnellen. Daar heb je deze week (het gebrek aan ) resultaten van kunnen zien.

    Miljarden door de WC gespoeld.

    Allemaal geen nieuws meer, sunk cost, en geen (dominante) factor in waarom de koers van dat aandeel ook omhoog gaat.

  10. forum rang 5 The Third Way... 30 april 2021 12:46
    quote:

    The Third Way... schreef op 30 april 2021 11:08:


    Zoals velen weten heb ik al vaak overwogen om ermee te stoppen, maar hebben de TTW leden me overhaald om door te gaan. Nu heb ik het denk ik echt wel gehad.

    Wellicht tijd om een terugblik op een jaar WH te gaan schrijven...

    Dank voor de ABtjes cq. aanmoedigingen.


    Indien bovenstaande post nog veel meer ABtjes krijgt, dan ga ik het doen. En ik verzeker u, er zullen genoeg anecdotes tussen zitten om de vingers bij af te likken.

    Even uit de losse pols:

    - mijn inside op het koningsdrama met het Financieel Dagblad
    - waarom Storm negen maanden deed over de nieuwe strategie, ik een ochtend
    - waarom de ceo een zorgvuldig gecaste uitvoerder is
    - achter de schermen: hoeveel aandelen waren er in VHerk's bezit?
    - de strategie van WH tegen de TTW groep
    - indertijd verscheen (uiteraard onterecht) een negatieve post over mijn insteek hier op het draadje. Heb ik niet op gereageerd. Maar had de auteur ook een beetje gelijk?
    - hoe om te gaan met iemand die in zichzelf een messias ziet?
    - achter de schermen: de impact van de TTW ideeen op de wereld van WH.

    En ik beloof u, dit alles in Telegraaf stijl...
    ;-)
  11. calvaille 30 april 2021 14:22
    Niet helemaal een gepasseerd station omdat deze strategie (die gebreken vertoont, daar zijn we het denk ik over eens) uitvoeren niet een kwestie is van één druk op de knop maar van het verkopen van assets stuk voor stuk. Per keer is het natuurlijk weer een teleurstelling. Maar men kan er ook mee stoppen (is overigens niet mijn verwachting).

    Dus we blijven er kritisch op, ook al zet het bestuur deze strategie door. Zij zullen het inderdaad (zoals TTW helder omschrijft) verkopen als 'schoon schip maken', maar het feit is dat het natuurlijk neerkomt op waardevernietiging op enorme schaal.

    quote:

    NLvalue schreef op 30 april 2021 12:43:


    [...]

    Ik begrijp het - en ben het met je eens. Maar een gepasseerd station.

    Zoals ik vorige week schreef - Unilever heeft miljarden uitgegeven aan acquisities in Personal care op de omzetgroei te versnellen. Daar heb je deze week (het gebrek aan ) resultaten van kunnen zien.

    Miljarden door de WC gespoeld.

    Allemaal geen nieuws meer, sunk cost, en geen (dominante) factor in waarom de koers van dat aandeel ook omhoog gaat.


  12. forum rang 7 Branco P 30 april 2021 14:25
    quote:

    NLvalue schreef op 30 april 2021 12:35:


    [...]

    TTW - dank voor alle energie die je erin gestoken hebt - onwetendheid is soms een zegen. Soms is teveel weten de reden waarom de voeling met de rest van de markt wegraakt.

    Een moeilijke balans om te treffen - maar die jij bij uitstek getroffen hebt.

    Naast voorspelbare reacties over de transactie prijs - kijkt 99,9% van de beleggers naar dat verhaal - en constateert dat het downside risk weg is op de Nederlandse portefeuille. En dat taxateurs het best aardig snappen - geen rozengeur. Goed nieuws dus - en gaat de koers omhoog

    De wind van de markt -



    Downward risk NL portefeuille mag dan "weg" zijn vanwege de te lage boekwaardes.... het houdt WHA niet tegen om objecten tegen afbraakprijzen van de hand te doen die nog eens ruim onder die te lage boekwaardes liggen. Dus het inherente downward risk als gevolg van WHA-Management is nog steeds aanwezig.

    Veel kopers (Harry Hilders, Unifore, HAL, Vinci) zijn ondertussen erg content met WHA. Koopjes voor een vriendenprijsje. Koningshoek tegen factor 11,75x theoretische huur is ook een heel zacht prijsje.
    Binnenkort zullen we vast wel weten wie de gelukkige koper is van Koningshoek. Hoop blije gezichten in vastgoedland.
  13. Erwin S 30 april 2021 15:08
    quote:

    Branco P schreef op 30 april 2021 14:25:


    [...]

    Downward risk NL portefeuille mag dan "weg" zijn vanwege de te lage boekwaardes.... het houdt WHA niet tegen om objecten tegen afbraakprijzen van de hand te doen die nog eens ruim onder die te lage boekwaardes liggen. Dus het inherente downward risk als gevolg van WHA-Management is nog steeds aanwezig.

    Veel kopers (Harry Hilders, Unifore, HAL, Vinci) zijn ondertussen erg content met WHA. Koopjes voor een vriendenprijsje. Koningshoek tegen factor 11,75x theoretische huur is ook een heel zacht prijsje.
    Binnenkort zullen we vast wel weten wie de gelukkige koper is van Koningshoek. Hoop blije gezichten in vastgoedland.



    Goede logistieke plekken met goede huurders verkopen wij nu voor 3.25 -3.5 BAR
    Markt is gek!
  14. forum rang 7 Branco P 30 april 2021 16:00
    quote:

    Erwin S schreef op 30 april 2021 15:08:


    [...]

    Goede logistieke plekken met goede huurders verkopen wij nu voor 3.25 -3.5 BAR
    Markt is gek!


    30x de huur voor een logistieke hal. 5,6x voor een vrijwel volverhuurd winkelcentrum in hartje Etten Leur. Het ene is te hoog. Het andere is te laag. Ra ra, welke is wat? ;-)
  15. forum rang 7 NLvalue 30 april 2021 16:41
    quote:

    calvaille schreef op 30 april 2021 14:22:


    Niet helemaal een gepasseerd station omdat deze strategie (die gebreken vertoont, daar zijn we het denk ik over eens) uitvoeren niet een kwestie is van één druk op de knop maar van het verkopen van assets stuk voor stuk. Per keer is het natuurlijk weer een teleurstelling. Maar men kan er ook mee stoppen (is overigens niet mijn verwachting).

    Dus we blijven er kritisch op, ook al zet het bestuur deze strategie door. Zij zullen het inderdaad (zoals TTW helder omschrijft) verkopen als 'schoon schip maken', maar het feit is dat het natuurlijk neerkomt op waardevernietiging op enorme schaal.

    [...]


    Herakles hebben we in ons midden gehad (dank, TTW) - Hermes komt ook regelmatig langs.

    Nu is het tijd voor Mercurius - het verschil tussen 14,5 en 26 NDV.

    Als je wilt weten hoe de wind waait en de hazen lopen - moet je kunnen focussen op de wind en de hazen.

    Moedig's post is de enige relevante post vandaag over Maassluis - die geeft haarfijn aan waarom hazen lopen zoals ze lopen.

    Buitengewoon fascinerend natuurlijk al die posts van de tribune - al die focus hier leidt natuurlijk wel tot een gebrek aan focus elders.

    Goed weekend allemaal - niet vergeten - maandag staat het dividend op de rekening
  16. forum rang 7 Branco P 30 april 2021 17:03
    Als de voorgaande objecten voor ca. 6x de theoretische verkocht zijn, dan is de constatering van MOEdig dat het bij Maassluis behoorlijk meevalt, met 11,75x, een juiste constatering in relatieve zin. Daarmee hoeft het in absolute zin nog geen goede deal te zijn. Geen afbraakprijs dit keer, maar wel alsnog 5 a 10 miljoen weggegooid door verkeerde timing.
2.187 Posts
Pagina: «« 1 ... 56 57 58 59 60 ... 110 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Wereldhave Meer »

Koers 12,960   Verschil +0,09 (+0,70%)
Laag 12,680   Volume 136.263
Hoog 12,980   Gem. Volume 149.696
21 okt 2021 16:14
Premium

Markt knorrig over verkoop winkelcentra Wereldhave

Het laatste advies leest u als IEX Premium-lid

Inloggen Ontdek Premium

Gerelateerde Video's

  1. video thumbnail

    Wereldhave - Ontroerend slecht

    13 maart 2018 23:19 - Vimeo

  2. video thumbnail

    Vastgoed op de beurs

    27 oktober 2017 15:35 - Vimeo

  3. video thumbnail

    Corio mogelijk op uitbreken

    13 december 2010 10:19 - FTV

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links