Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Huizenbubbel in wording

Stel, u kijkt vanuit de ruimte naar een land met een booming economie. De inwoners hebben jarenlang gespaard. De huizenprijzen zijn 20 jaar niet van hun plaats gekomen. En ondanks de uitstekende economie, is de lange rente nog nooit zo laag geweest. De angst onder consumenten voor stijgende inflatie neemt toe. Dit is een omschrijving van de Duitse woningmarkt.


(bron: Morgan Stanley)

In de grote steden zijn de huizenprijzen al aan het stijgen;  Frankfurt 12% in de afgelopen twee jaar, Berlijn 21%, Hamburg 29%, München 32%. Gemiddeld gingen de prijzen in 2011 met 5,5 % en in 2010 met 2,5% omhoog. Bovendien hebben Duitsers relatief weinig schuld. Dat komt waarschijnlijk omdat ze van naturen een hekel aan schulden hebben en door het fenomeen bausparen, waarbij je spaart voor een huis, in plaats van te voren tot aan je nek toe in de schulden te steken.

Hadden wij hier in Nederland ook moeten doen. Dan hadden we nu niet zoveel delevaring-problemen gehad. Als je al deze factoren bij elkaar optelt, krijg je een mix voor een mogelijke bubbel. En u weet zo langzamerhand wel hoe u in bubbels moet beleggen. Afgelopen tien jaar zijn er genoeg geweest. Meegaan met de flow en een stop loss-limiet eronder leggen.

Politiek risico
In Duitsland zijn een aantal onroerend goed fondsen die in huizen beleggen. Let wel; het zijn wel vaak private equity-achtige beleggingsfondsen. Veel schuld en puur gericht op zoveel mogelijk geldelijk gewin, het liefst op de kortst mogelijke termijn. Dat ging soms zo ver dat sommige van deze bedrijven ruzie kregen met de overheid. Deze dreigde het woningbezit te onteigenen. Vooral Gagfah had het blijkbaar erg bont gemaakt, terwijl ze hun portefeuille ooit voor een habbekrats van de overheid hadden gekocht. 

Er is dus wel een politiek risico aanwezig. Opvallend genoeg komen er juist op dit moment in Oost-Duitsland weer wat woningportefeuilles naar de markt. Ik ken drie woningfondsen: GSW, Deutsche Whonen en Gagfah. Ik ben geen expert in deze fondsen en heb er ook geen specifieke mening over., maar ik geef u de performance en de waardering op basis van eigen vermogen/EBITDA. Vanwege de hoge financieringen is dat beter dan naar k/w’s te kijken.

Ter vergelijking; Corio en Wereldhave zitten op 16,5 maal de EBTDA. Deze fondsen zijn dus niet eens zoveel duurder. Op NSYE Euronext is geen fonds met een dergelijke exposure te vinden. Alleen Corio heeft ongeveer 8% van haar portefeuille in Duitsland. Maar dat zijn winkels , geen huizen. Ik denk dat je daar beter kunt zitten dan in bijvoorbeeld Franse, Nederlandse of Spaanse winkels. 

Of de bubbel er uiteindelijk ook echt gaat komen, dat blijft de vraag. De kaarten liggen er in ieder geval wel goed voor.

 


Corné van Zeijl is analist en strateeg bij Actiam. Van Zeijl schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in zijn columns is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Corné van Zeijl

Corné van Zeijl is analist en strateeg bij Actiam. Daarnaast is hij beurscommentator bij onder meer RTL Z en BNR en schrijft hij columns voor verschillende media. Van Zeijl begon zijn carrière als analist voor Staalbankiers in 1986. In 1989 maakte hij de overstap naar vermogensbeheerder bij Robeco. Tussen 1994 en 2003 was ...

Meer over Corné van Zeijl

Recente artikelen van Corné van Zeijl

  1. dec '13 2014: Nieuwe eurocrisis? 8
  2. okt '12 Tabée Van Zeijl 51
  3. sep '12 Héle mooie grafieken 1

Gerelateerd

Reacties

12 Posts
| Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 13 april 2012 12:59
    Met een investering in een woonhuis komen de volgende kwesties aan bod:
    -Kan ik het huis zonder niet te dragen verlies tzt verkopen?
    -De huidige hypotheekrente kan nog makkelijk naar beneden, zie FD 13-04-2012 enorme rentemarges voor de hypotheekfinanciering tov van voor de crisis.Daardoor grote kans dat je nu een te dure financiering aangaat.
    -WOZ taxaties zijn tot 25% te hoog, waardoor te veel aan successiebelasting gaat worden hetgeen vermeden kan worden door geen huis te kopen!.(www.jaap.nl publiceerde WOZ - verkoopprijs voor de crisis)
    -De overheidsheffingen op bezit zijn zodanig hoog, dat bezit wordt gebruikt als melkkoe en dat gaat nog verder,althans daar wordt mee gedreigd. Een auto kun je nog met gering verlies verkopen maar met een woonhuis is dat zeer onzeker.
    -Met de huidige lage rente zijn er wel betere investeringen aanwezig.
    -En als de hypotheekrente omhoog gaat worden de woonlasten hoger.
    -60 plussers worden nu al geconfronteerd met snel stijgende overheidslasten en kortingen op hun inkomen uit pensioenen en AOW. Hun besteedbaar inkomen slinkt en dat heeft weer weerslag op de jongere generatie, die een markt met geringere koopkracht tegenkomt, waardoor dure aankopen die niet perse nodig zijn, vermeden worden.
    -Je hebt tegenwoordig al gauw een BKR aantekening, waardoor nieuwe lening aangaan voor een lange tijd niet mogelijk is. Daardoor valt ook de mogelijkheid tijdelijk weg om aan de vraagprijs te voldoen.
    -Advies aan regering: zorg dat de banken een lager rente hanteren, dat is in voordeel van kopers en in voordeel van de overheid, want er wordt dan minder hypotheekrente betaald en fiscaal afgetrokken.

  2. [verwijderd] 13 april 2012 17:09
    quote:

    chiel schreef op 13 april 2012 15:36:

    Er staat in de Die Zeit een geweldig artikel over dit onderwerp (ook online volgens mij) als je dat leest zie je dat lle ngrediënten voor een bubbel aanwezig zijn, maar dat e.e.a.nog maar net van start gegaan is. Kan dus nog wl even doorgaan.
    www.zeit.de/2012/16/Immobilien/seite-1
  3. Julian247 13 april 2012 17:17
    Stap vol in eurocastle, voor elf cent koop je een kans om hyperinflatie te verslaan: ga maar na: ect is een zak met schulden en een portefeuille met duits vastgoed. Als het geld waardeloos wordt (en dus de schulden) blijft er een berg stenen over!! NAV is 64 cent maar door recent mismanagement van bestuur gelooft niemand dat meer, vandaar de keors van 11 ct.
  4. [verwijderd] 13 april 2012 17:22
    Is in Germanie op meeste plekken niet veel minder / geen tekort aan huizen dan in NL, omdat de overheid de grond daar niet kunstmatig schaars houdt? Er is daar zowieso veel meer levensruimte natuurlijk.

    In NL betaalt men (tot voor kort tenminste, maar eigenlijk nog steeds) wat men maximaal kan betalen (lenen). En niet wat men een huis waard vind, hoewel makelaars en dat soort procentjes / omzet volk in hun verkoop praatjes natuurlijk proberen te suggereren dat dat hetzelfde is. En als je iets maar vaak genoeg zegt wordt het vanzelf waar. Was het niet een Germaanse verkoper een tijd geleden die dat zei?

    En ik zie de Gewone Germaan nog niet zo snel als huizen flipper zoals Amerikanen destijds. Maar misschien als er zich voldoende (buitenlandse) speculanten op de markt begeven...?

  5. [verwijderd] 13 april 2012 18:21
    Dat de Duitse huizenmarkt met geen enkele andere te vergelijken is lijkt mij logisch! Ten eerste het samenvoegen van Oost en West, waardoor een megaoverschot aan goedkope woningen, vooral in Oost-Berlijn. Ten tweede de megavergrijzing in Duitsland, ook hierdoor genoeg aanbod. Ten derde een veel gezonder belastingklimaat als in Nederland (Netto blijft veel meer besteedbaar inkomen over). Ten vierde Duitsland kent geen functiejaren systeem als in Nederland, waardoor met name jongeren veel meer verdienen (Gelijk maximum salarisschaal!). Ten vijfde de kosten van het dagelijks bestaan zijn veel goedkoper (auto's en benzine, eten en uitgaan etc.) Ten zesde de groei in Duitsland is de sterkste binnen Europa (ambtenarensalarissen plus 6,3%! Nederland op de nullijn!). Zo kan ik nog wel even doorgaan. Kortom Duitsland is met geen enkele manier met andere te vergelijken. Het wordt tijd dat men daar het geld laat rollen.
  6. [verwijderd] 17 april 2012 10:05
    quote:

    frank2you schreef op 13 april 2012 12:40:

    Ach Corne.....alles is betrekkelijk. Als er tussen nu en 2015 die hyperinflatie gaat komen.....er inmiddels een aantal landen in de €zone zijn omgevallen.....tja.....wie is er dan beter af.....het land met de meeste en rijke spaarders of dat land met veel schulden??!!
    Tijdens de grote depressie was wonen geloof ik ook relatief goedkoop geworden. Het is geen issue meer, omdat mensen proberen te vertrekken, meer bij elkaar gaan wonen en huizen leeg komen.
    Het probleem bij een depressie is je eten en verwarming te betalen en je werk te behouden, zonder in een roverheidsconcentratiekamp of leger te komen.
12 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links