Mijn goede voornemen van dit jaar is het vorige jaar gestarte Best of the Week er ook dit jaar in te houden. Voor degene die het nog niet kennen: Best of the Week is eigenlijk een samenvatting van mijn dagelijkse Best of the Web , waarin ik een verzameling van leukste (of soms ook juist domste) links van die dag laat zien.
De nadruk ligt hierbij op de meer grafische bijdrages, zodat je niet door eindeloze teksten hoeft heen te gaan. In de Best of the Week geef ik vervolgens de leukere links van die week weer en bekijk daarbij doorgaans een of meerdere thema’s wat dieper. Deze week alles over de Amerikaanse huizenmarkt.
Zorgen over de Amerikaanse huizenmarkt Als eerste de Amerikaanse huizensector, waar weer de nodige zorgen over bestaan. De direct oorzaak was de publicatie van het nieuwste Case Shiller rapport van eind december. Dit rapport liet zien dat de huizenprijzen in de periode september tot november (het is een driemaands gemiddelde) met 0,99% (composite 20) waren gedaald ten opzichte van het vergelijkbare cijfer een maand geleden. Als we dat op Amerikaanse wijze naar jaarcijfers terugrekenen (annualiseren), is dat een daling van 12,5%... Dat komt dan bovenop de 30% daling die we al sinds de piek van 2006 gezien hebben. Voor meer getallen en onderstaande grafiek moet je hier wezen.
Nu is het in mijn ogen nooit echt zinvol om een maandcijfer tot een jaarcijfer op te blazen, maar dat huizenprijzen nog verder zullen dalen, lijkt wel de algemene verwachting te zijn. Alleen over de hoogte van de daling lopen de meningen uiteen. In oplopende volgorde heb ik hier een bijdrage waar men van een daling van tussen de 5 à 10% uitgaat, rekent Standard and Poors op een daling van tussen de 7 en 10%, maar ook schattingen van 20% en meer kom ik ook tegen.
Het valt mij daarbij wel op dat ik voor de extremere schattingen altijd bij Business insider moet aankloppen, maar dat terzijde. Dat we ook voor de maand december te maken krijgen met dalende prijzen geeft de pessimisten in elk geval een steuntje in de rug.
Eén van de grote problemen van de huizenmarkt in de VS is de ‘voorraad’ van huizen. Een deel daarvan staat officieel te koop, zoals dat door de National Association of Realtors wordt gepubliceerd. In november waren dat er 3,7 miljoen, wat overeenkomt met iets meer dan negen maanden normale verkoop, zoals dat uit onderstaande grafiek valt te concluderen.
Nu lijkt dat niet zo’n probleem, die negen maanden: normaal is dat een maand of vier. Het probleem is echter het deel van de woningen dat nog niet te koop staat. Dat zijn de woningen die op de balans van banken staan (als gevolg van onteigening –mijn vertaling van foreclosed).
Volgens deze bron zijn dat er nog eens 2,1 miljoen. Het kan echter erger: in een recent rapport van S&P staat daarover het volgende: "We estimate it will take 44 months, or more than 3,5 years, to clear the supply of distressed homes on the market in the U.S. as a whole. Our estimate for the average time to clear these properties in the U.S. has increased by about 25% since the start of 2010 and increased 7% between the second and third quarters." In de regel worden de huizen die in bezit zijn van de banken nogal agressief te koop aangeboden (met een discount van tussen de 25 tot 30%), wat uiteraard tot gevolg heeft dat de huizenprijs alleen maar verder onder druk komt.
Waarom is een verdere correctie op de huizenmarkt een probleem, vraagt u zich wellicht af? Niet vanwege het belang van de huizensector in het BBP: na de mokerslag van de afgelopen jaren bedraagt de productie van de huizensector nog slechts 2.5% van het BBP. Het grote gevaar zit hem in het vermogenseffect. Momenteel staat al bijna 25% van de woningbezitters onder water, wat inhoudt dat ze een hogere hypotheek hebben dan de waarde van hun huis . Als daar nog eens een 10%-daling van de huizenprijzen overheen komt, is dat iets dat de Amerikaanse economie hard kan raken. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van het vermogenseffect van de huizensector zien.
Daarnaast loopt er ook een negatief effect van de huizenprijs en het vermogen van kleine ondernemers, zoals uit de volgende bijdrage blijkt.
Dat de kapitaalmarktrente de afgelopen maanden sterk is opgelopen komt de activiteit op de huizenmarkt ook niet echt ten goede . Om die reden ook concludeert James Saft , columnist bij Reuters en de Herald Tribune, terecht dat het economische herstel van de Amerikaanse economie ten spijt, QE2 waarschijnlijk gewoon gehandhaafd zal blijven . Al met al maakt dit wel duidelijk waarom er veel zorgen zijn om de Amerikaanse huizenmarkt.
Hij heeft ook al in de Must Read van IEXProfs gestaan, maar hij is te mooi om niet te herhalen. Een chart die in een oogopslag (als je weet waar je naar kijkt) laat zien wat aandelen nou eigenlijk opleveren.Klik op de grafiek voor een grote versie
Bron: ritholtz.com
Aardige weergave over de ontwikkeling van de rente per kredietprofiel: econompicdata
En als we dan toch met historische overzichten bezig zijn…
Bron: Ritholtz.com
En in 2010 gingen er 157 Amerikaanse banken failliet. Of dat veel is, hangt af van hoe ver je terugkijkt..Bron: Ritholtz.com
En als laatste:
Tetris meets debt