Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor
Opgepompte huizenprijzen

Illegale praktijken drijven de huizenprijzen op

De huizenprijzen blijven maar stijgen. Op het ogenblik is de gemiddelde prijs van een koopwoning €433.000. Het zal niemand verbazen als over een paar maanden de gemiddelde huizenprijs boven de €450.000 is.

Het alternatief, huren, is geen oplossing meer. De huren zijn te hoog geworden. Bovendien is er steeds minder aanbod. Vergeleken met de laatste drie maanden van 2023 is bijna een kwart minder huurwoningen beschikbaar.

Veel starters proberen toch een koopwoning te kopen. In april 2024 was de gemiddelde hypotheek voor starters €353.000 (bron: Hypotheken Data Netwerk). Dit hypotheekbedrag is het hoogst in vier jaar. Om dat bedrag te lenen is een gezamenlijk inkomen van €76.000 nodig (toetsrente van 3,8%). Om aan een koopwoning te kunnen komen, constateren veel zoekende kopers dat zij:

  • boven de vraagprijs moeten bieden
  • moeten kopen zonder voorbehoud van financiering
  • moeten kopen zonder voorbehoud van bouwkundig rapport

Het kopen zonder voorbehoud van financiering is weer helemaal terug. Vooral de makelaars adviseren de zoekende kopers om te bieden zonder voorbehoud van financiering. Als het misgaat, zijn de financiele gevolgen groot: dan mag 10% van de koopsom worden afgetikt. Als makelaars voor dit bedrag aansprakelijk zouden zijn, adviseerden zij wel anders.

Eigen middelen

Het overbieden boven de vraagprijs is in veel gemeenten standaard geworden. Wie boven de vraagprijs een woning koopt, moet zorgen dat er genoeg eigen middelen zijn om dit te kunnen betalen. De maximale hypotheek is afhankelijk van het inkomen en de waarde van de gekochte woning. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld.

Voorbeeld 1: woning A en de benodigde eigen middelen

Vraagprijs woning €350.000
Koopsom woning €400.000
Taxatiewaarde woning €350.000
Maximale hypotheek is nu €350.000
Kosten koper €8000
Benodigde eigen middelen €58.000

In bovenstaand voorbeeld wordt er een woning gekocht voor €400.000. De vraagprijs en de taxatiewaarde van de woning zijn €350.000. Deze €350.000 is ook de maximale hypotheek die verstrekt wordt door de bank. Deze kopers moeten dus minimaal €58.000 eigen middelen achter de hand hebben om de woning te kunnen kopen.

U vraagt, wij draaien

Als de kopers minder eigen middelen hebben, kan de koop niet doorgaan. Of de woning moet voor een hoger bedrag getaxeerd worden! Tussen de koopsom en de taxatiewaarde is namelijk het laagste bedrag leidend voor de maximale hypotheek. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld

Voorbeeld 2: woning A en een hogere taxatiewaarde

Vraagprijs woning €350.000
Koopsom woning €400.000
Taxatiewaarde woning €400.000
Maximale hypotheek is nu €400.000
Kosten koper €8000
Benodigde eigen middelen €8.000


In dit voorbeeld is de taxatiewaarde €400.000, terwijl de vraagprijs van de woning €350.000 is. In de praktijk wordt er nu gezocht naar een taxateur die de woning wil taxeren op een hogere waarde dan de vraagprijs - het liefst op de koopprijs.

Kopers die een aankopende makelaar hebben, kunnen deze inschakelen om een taxateur te vinden die dat wil doen. Het is ook mogelijk aan de verkopende makelaar te vragen of hij een goede taxateur weet die hoger taxeert. Tot slot kunnen kopers zelf diverse taxateurs bellen met de vraag of deze de woning een hogere waarde willen toekennen.

Illegale praktijken drijven huizenprijzen op

Het is algemeen bekend dat niemand contact mag hebben met de taxateur over de taxatiewaarde. In de praktijk gebeurt het dagelijks. Taxateurs worden als het ware “gedwongen” om een bepaalde waarde af te geven. Taxateurs die hier niet aan mee willen werken, zullen minder opdrachten krijgen. 

De gevolgen van de hogere taxatiewaarde zijn groot voor de huizenprijzen. Een gelijksoortige woning die een paar maanden later te koop wordt gezet, kan namelijk uitgaan van deze taxatiewaarde. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld.

Voorbeeld 3: woning B en de hogere taxatiewaarde

Vraagprijs woning €400.000
Koopsom woning €450.000
Taxatiewaarde woning €450.000
Maximale hypotheek is nu €450.000
Kosten koper €8000
Benodigde eigen middelen €8.000

Woning B wordt te koop gezet voor de taxatiewaarde van woning A (€400.000). De woning wordt uiteindelijk verkocht voor €450.000. Als er nu een taxateur is die de woning ook voor dit bedrag taxeert, dan is in een paar maanden tijd dit soort woningen met €100.000 in prijs gestegen (28,5% van €350.000 ).

De kopers van deze woningen zullen geen slapeloze nachten hebben. Zij hebben hun koopwoning en ondervinden pas de gevolgen van deze werkwijze als zij weer een andere koopwoning gaan kopen. Voor makelaars en hypotheekadviseurs verandert er niets. Makelaars verkopen toch wel de woningen en de hypotheekadviseurs sluiten toch wel de hypotheek af.

Voor veel starters en doorstromers worden de huizenprijzen te hoog, waardoor kopen niet meer mogelijk is. Als huren dan ook niet meer mogelijk is, moeten ze blijven zitten waar ze nu zitten.

Onpartijdige taxatie

Er zijn twee mogelijkheden om de taxaties anders te laten uitvoeren, zodat de taxateurs niet beïnvloed worden.

  1. Taxatie laten doen door de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd door de kopers.
  2. Taxatie laten doen door de bank voor verkoop van de woning door de verkopers.

Bij beide bepaalt de bank wie de woning gaat taxeren. Bij mogelijkheid 1 wordt de taxatie aangevraagd door de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd. De taxateur van de bank gaat rechtstreeks naar de woning en heeft geen contact met kopers en de aankopende en verkopende makelaar. Als de taxatiewaarde bekend is, kan de hypotheekadviseur de hypotheek gaan aanvragen.

Bij mogelijkheid 2 laten verkopers hun woning vooraf taxeren. De opdracht wordt door een bank in Nederland gedaan, waardoor vooraf niet bekend is welke taxateur langs gaat komen. De taxatiewaarde wordt nu als leidraad genomen voor de maximale hypotheek voor de toekomstige kopers.

Kopers hoeven in dit geval geen taxatie meer te doen. Verkopers zullen de vraagprijs nu gelijkstellen aan de taxatiewaarde. Kopers die boven de vraagprijs kopen, weten vooraf dat dit ten koste gaat van hun eigen middelen. 

Een bouwkundig rapport is bij veel woningen te adviseren. In de praktijk wordt dit niet gedaan omdat kopers anders geen kans hebben op de woning. Na aankoop constateren veel kopers dat er meer aan de woning moet worden gedaan dan vooraf was gepland. Het opknappen kost meer geld en vaak is dat niet aanwezig.

Om dergelijke problemen te voorkomen, moet het bouwkundig rapport worden meegenomen door de taxateur die de woning gaat taxeren. De taxateur (gestuurd door de bank) maakt dan een taxatierapport en een bouwkundig rapport op, waarbij ook bijvoorbeeld naar de fundering wordt gekeken.

Misschien heeft u als lezer nog een beter alternatief. Het is in ieder geval verstandig als er iets gaat veranderen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Hypotheek en studieschuld: hoe zit het nu in elkaar?
  2. Duur hypotheekrenteaftrek berekenen
  3. Illegale praktijken drijven de huizenprijzen op

Reacties

8 Posts
| Omlaag ↓
  1. forum rang 5 Tino 24 mei 2024 11:22
    Taxatie laten doen door de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd door de kopers.

    Alsof daar de taxateurs niet chronisch zijn geïnstrueerd om vooral niet te hoog te taxeren.

    Merk dat al decennia met herfinancieringen van verhuurde appartementencomplexen.

    De taxateur van de bank zit chronisch een stuk lager dan een andere taxateur, scheelt tot wel 20% en dat scheelt natuurlijk weer met de mate dat je kan financieren.
    De bank wil de taxateurs niet ontvallen en dus is die geldend en anders ga je maar ergens anders naartoe.

    Banken zijn op dit moment ook helemaal niet happig op dit soort financieringen, de boeken staan er vol mee en vraag genoeg dus het wordt flink aangescherpt.

    Leegstandwaarde ondertussen gaat wel duidelijk omhoog en die ontlopen elkaar dan niet veel maar in verhuurde staat is de taxatie van de bank duidelijk lager.

    Niet voor niets dat het aanbod van huurwoningen al flink is gedaald en die daling is nog niet ten einde want ook wij, ik doe het niet alleen, zijn bezig om te kijken om huurappartementen te gaan uitponden.
  2. info_124 24 mei 2024 12:35
    Ik heb voor mijn huis een paar keer een "waardeschatting" gehad. Bandbreedte: € 1,4 mln tot € 575k, toen mijn buurman zijn huis in 2017 voor € 785K verkocht. Tuin iets kleiner maar inbraakveiliger, huis 3,5 m3 resp 1,5 m2 kleiner, doch.. eronder een souterrain van 185 m2, 2.35 m hoog, met separate buitentrap en 13 ramen voor daglichttoetreding, incl kitchenette, douche en toilet.
    Nooit ook maar iets aan onderbouwing gezien, behalve veel bla-bla. Toen waren de WOZ-waardes nog niet openbaar. Nu staart men met 1 4/5 oog daarnaar.
  3. Placo 24 mei 2024 13:25
    Maar waarom zou woning B stante pede voor € 50.000 meer worden verkocht dan de verkoopprijs van woning A... alleen maar omdat woning A voor € 50.000 onder de marktprijs in de verkoop is gebracht? Zo kun je het hele alfabet af en voordat je het weet worden volgens deze theorie rijtjeswoningen in Oude Pekela voor € 2,0mln. verkocht. Quatsch.

    Het tweede deel gaat uit van de aanname dat verkopers de vraagprijs zullen baseren op de taxatie van een bank. Ik zal zelf nog even over een beter alternatief nadenken, maar dit is 'm niet.
  4. gerard66 24 mei 2024 18:37
    Taxatie door de bank die de hypotheek gaat doen is een goede stap in de richting van het beteugelen van gekte, maar ook niet de heilige graal, want dan gaan hypotheekadviseurs shoppen naar de bank die het “beste” taxeert. En als een bank haar hypotheekofferte allemaal niet door ziet gaan, dan gaat die uiteindelijk wel een keer piepen want dan wordt er ook niets verdiend.

    Ik zie dan meer in een aanvulling op de risicobeprijzing. 100% van de taxatiewaarde (te bepalen door de bank). kun je lenen onder normale condities. Alles daarboven tot aan de koopprijs kun je ook lenen, maar dan tegen een hoger risicotarief van …bv 2% hogere rente en in 10 jaar versneld aflossen.
  5. forum rang 7 am1993 24 mei 2024 18:50
    Beste Jos, of de taxateur nou via de bank of via de verkoper of via makelaar of via de hypotheekadviseur wordt ingeschakeld maakt m.i. totaal niets uit. Er is nu altijd een relatie tussen opdrachtgever en taxateur en is het resultaat niet tot tevredenheid, dan zijn er minder opdrachten.
    Het is net als creatief boekhouden. Wat wilt u laten zien? Dan zullen we het zo presenteren, anders heb je geen klant meer. Dus de relatie opdrachtgever/taxateur moet worden losgelaten.
    Wil je écht een eerlijke taxatie, dan zal die moeten plaatsvinden door onafhankelijke taxateurs, die daartoe apart beëdigd moeten worden en de status hebben van een notaris en de wettelijke verplichting, dat elke verkoper vóór verkoop een taxatierapport door zo'n deskundige laat opmaken. Dan heeft elke koper en bank en hypotheekadviseur een toetsing over de waarde van de woning en kunnen ze allemaal hun eigen plan daar op trekken.
    Er kan dan alleen nog discussie plaatsvinden tussen de verkopende partij en de betreffende taxateur. De verkopende partij kan dan nog enige (extra) voordelen van het getaxeerde onroerend goed belichten, maar dat doet die eigenlijk al op moment van taxatie. Dan krijg je dus verkoopadvertenties van "vraagprijs x, wettelijk getaxeerd op Y". Dan kunnen ook kopers en banken hun plan trekken.
  6. Salitos 25 mei 2024 13:10
    Het hele artikel gaat voorbij aan het feit dat de markt de waarde bepaalt en niet een taxateur. De taxateur is er slechts om de bank te beschermen om bij wanbetaling hun geld terug te krijgen (als je het iets minder cynisch wilt zien kun je ook zeggen om de consument te beschermen tegen enorme schulden bij een executieverkoop). Maw de prijs die de koper bereid is om te betalen bepaalt wat de marktprijs is. De taxateur is er slechts om excessen (en fraude) te voorkomen.

    Wat jij voorstelt is dat de taxateurs (bank) de marktprijs gaat bepalen. Dat is een zeer slecht idee dat lijnrecht tegenover een vrije markt gedachte staat.
  7. AvdG 25 mei 2024 16:44
    "Wat jij voorstelt is dat de taxateurs (bank) de marktprijs gaat bepalen. Dat is een zeer slecht idee dat lijnrecht tegenover een vrije markt gedachte staat."

    Het is altijd wat de gek ervoor geeft, als de bank het risico te groot vindt moeten ze zelf wat doen aan die risico's, maar die zijn nu ook al ingedekt met een ratio tussen max hypotheek en inkomen.

    De taxateur is niet degene die de markt hoort af te remmen nee. De taxateur past inderdaad beter als risico remmer tbv de bank voor de executiewaarde.

    In principe zijn leennormen op dit moment het echte olie op het vuur. De markt ademt schaarste. Wil je dat vuurtje afremmen dan moeten die leennormen nog strakker, danwel moet het fiscaal minder aantrekkelijk worden etc etc.

    Hard bijbouwen zou iedereen het verder over eens moeten zijn, maar de staat zit zichzelf qua bouw ook gek te maken mbt stikstof.

    Hoop dat het snel beter gaat en er wat realiteitszin komt in het beleid.
8 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.