De huizenprijzen blijven maar stijgen. Op het ogenblik is de gemiddelde prijs van een koopwoning €433.000. Het zal niemand verbazen als over een paar maanden de gemiddelde huizenprijs boven de €450.000 is.
Het alternatief, huren, is geen oplossing meer. De huren zijn te hoog geworden. Bovendien is er steeds minder aanbod. Vergeleken met de laatste drie maanden van 2023 is bijna een kwart minder huurwoningen beschikbaar.
Veel starters proberen toch een koopwoning te kopen. In april 2024 was de gemiddelde hypotheek voor starters €353.000 (bron: Hypotheken Data Netwerk). Dit hypotheekbedrag is het hoogst in vier jaar. Om dat bedrag te lenen is een gezamenlijk inkomen van €76.000 nodig (toetsrente van 3,8%). Om aan een koopwoning te kunnen komen, constateren veel zoekende kopers dat zij:
- boven de vraagprijs moeten bieden
- moeten kopen zonder voorbehoud van financiering
- moeten kopen zonder voorbehoud van bouwkundig rapport
Het kopen zonder voorbehoud van financiering is weer helemaal terug. Vooral de makelaars adviseren de zoekende kopers om te bieden zonder voorbehoud van financiering. Als het misgaat, zijn de financiele gevolgen groot: dan mag 10% van de koopsom worden afgetikt. Als makelaars voor dit bedrag aansprakelijk zouden zijn, adviseerden zij wel anders.
Eigen middelen
Het overbieden boven de vraagprijs is in veel gemeenten standaard geworden. Wie boven de vraagprijs een woning koopt, moet zorgen dat er genoeg eigen middelen zijn om dit te kunnen betalen. De maximale hypotheek is afhankelijk van het inkomen en de waarde van de gekochte woning. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld.
Voorbeeld 1: woning A en de benodigde eigen middelen
| Vraagprijs woning |
€350.000 |
| Koopsom woning |
€400.000 |
| Taxatiewaarde woning |
€350.000 |
| Maximale hypotheek is nu |
€350.000 |
| Kosten koper |
€8000 |
| Benodigde eigen middelen |
€58.000 |
In bovenstaand voorbeeld wordt er een woning gekocht voor €400.000. De vraagprijs en de taxatiewaarde van de woning zijn €350.000. Deze €350.000 is ook de maximale hypotheek die verstrekt wordt door de bank. Deze kopers moeten dus minimaal €58.000 eigen middelen achter de hand hebben om de woning te kunnen kopen.
U vraagt, wij draaien
Als de kopers minder eigen middelen hebben, kan de koop niet doorgaan. Of de woning moet voor een hoger bedrag getaxeerd worden! Tussen de koopsom en de taxatiewaarde is namelijk het laagste bedrag leidend voor de maximale hypotheek. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld
Voorbeeld 2: woning A en een hogere taxatiewaarde
| Vraagprijs woning |
€350.000 |
| Koopsom woning |
€400.000 |
| Taxatiewaarde woning |
€400.000 |
| Maximale hypotheek is nu |
€400.000 |
| Kosten koper |
€8000 |
| Benodigde eigen middelen |
€8.000 |
In dit voorbeeld is de taxatiewaarde €400.000, terwijl de vraagprijs van de woning €350.000 is. In de praktijk wordt er nu gezocht naar een taxateur die de woning wil taxeren op een hogere waarde dan de vraagprijs - het liefst op de koopprijs.
Kopers die een aankopende makelaar hebben, kunnen deze inschakelen om een taxateur te vinden die dat wil doen. Het is ook mogelijk aan de verkopende makelaar te vragen of hij een goede taxateur weet die hoger taxeert. Tot slot kunnen kopers zelf diverse taxateurs bellen met de vraag of deze de woning een hogere waarde willen toekennen.
Illegale praktijken drijven huizenprijzen op
Het is algemeen bekend dat niemand contact mag hebben met de taxateur over de taxatiewaarde. In de praktijk gebeurt het dagelijks. Taxateurs worden als het ware “gedwongen” om een bepaalde waarde af te geven. Taxateurs die hier niet aan mee willen werken, zullen minder opdrachten krijgen.
De gevolgen van de hogere taxatiewaarde zijn groot voor de huizenprijzen. Een gelijksoortige woning die een paar maanden later te koop wordt gezet, kan namelijk uitgaan van deze taxatiewaarde. Hieronder een simpel rekenvoorbeeld.
Voorbeeld 3: woning B en de hogere taxatiewaarde
| Vraagprijs woning |
€400.000 |
| Koopsom woning |
€450.000 |
| Taxatiewaarde woning |
€450.000 |
| Maximale hypotheek is nu |
€450.000 |
| Kosten koper |
€8000 |
| Benodigde eigen middelen |
€8.000 |
Woning B wordt te koop gezet voor de taxatiewaarde van woning A (€400.000). De woning wordt uiteindelijk verkocht voor €450.000. Als er nu een taxateur is die de woning ook voor dit bedrag taxeert, dan is in een paar maanden tijd dit soort woningen met €100.000 in prijs gestegen (28,5% van €350.000 ).
De kopers van deze woningen zullen geen slapeloze nachten hebben. Zij hebben hun koopwoning en ondervinden pas de gevolgen van deze werkwijze als zij weer een andere koopwoning gaan kopen. Voor makelaars en hypotheekadviseurs verandert er niets. Makelaars verkopen toch wel de woningen en de hypotheekadviseurs sluiten toch wel de hypotheek af.
Voor veel starters en doorstromers worden de huizenprijzen te hoog, waardoor kopen niet meer mogelijk is. Als huren dan ook niet meer mogelijk is, moeten ze blijven zitten waar ze nu zitten.
Onpartijdige taxatie
Er zijn twee mogelijkheden om de taxaties anders te laten uitvoeren, zodat de taxateurs niet beïnvloed worden.
- Taxatie laten doen door de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd door de kopers.
- Taxatie laten doen door de bank voor verkoop van de woning door de verkopers.
Bij beide bepaalt de bank wie de woning gaat taxeren. Bij mogelijkheid 1 wordt de taxatie aangevraagd door de bank waar de hypotheek wordt aangevraagd. De taxateur van de bank gaat rechtstreeks naar de woning en heeft geen contact met kopers en de aankopende en verkopende makelaar. Als de taxatiewaarde bekend is, kan de hypotheekadviseur de hypotheek gaan aanvragen.
Bij mogelijkheid 2 laten verkopers hun woning vooraf taxeren. De opdracht wordt door een bank in Nederland gedaan, waardoor vooraf niet bekend is welke taxateur langs gaat komen. De taxatiewaarde wordt nu als leidraad genomen voor de maximale hypotheek voor de toekomstige kopers.
Kopers hoeven in dit geval geen taxatie meer te doen. Verkopers zullen de vraagprijs nu gelijkstellen aan de taxatiewaarde. Kopers die boven de vraagprijs kopen, weten vooraf dat dit ten koste gaat van hun eigen middelen.
Een bouwkundig rapport is bij veel woningen te adviseren. In de praktijk wordt dit niet gedaan omdat kopers anders geen kans hebben op de woning. Na aankoop constateren veel kopers dat er meer aan de woning moet worden gedaan dan vooraf was gepland. Het opknappen kost meer geld en vaak is dat niet aanwezig.
Om dergelijke problemen te voorkomen, moet het bouwkundig rapport worden meegenomen door de taxateur die de woning gaat taxeren. De taxateur (gestuurd door de bank) maakt dan een taxatierapport en een bouwkundig rapport op, waarbij ook bijvoorbeeld naar de fundering wordt gekeken.
Misschien heeft u als lezer nog een beter alternatief. Het is in ieder geval verstandig als er iets gaat veranderen.