De huizenprijzen zijn in maart sterker opgelopen dan de afgelopen maanden. Voor een gemiddelde koopwoning werd €20.000 meer neergeteld dan een jaar terug, en volgens de drie grootbanken is de rek er nog niet uit.
De eigen woning is nog altijd het grootste vermogensbestanddeel voor de Nederlander. En dat vermogen groeit behoorlijk aan, althans op papier. Vorig jaar was er nog sprake van een kortstondige dip, maar de gekte op de huizenmarkt lijkt weer helemaal terug.
In maart zijn de huizenprijzen met 5,4% op jaarbasis opgelopen, zo blijkt uit een meting van het CBS en het Kadaster. Dat is meer dan in de voorgaande maanden, zoals u kunt zien in de onderstaande grafiek:
Voor een koophuis werd gemiddeld €435.049 neergeteld. Dat is bijna €5.000 meer dan de maand ervoor en €20.000 meer dan in maart vorig jaar.
Er werden ook meer woningen verkocht. In maart verwisselden 16.179 huizen van eigenaar: bijna 5% meer dan een jaar geleden. Over het hele eerste kwartaal stegen de woningverkopen met bijna 10% op jaarbasis.
Grootste prijsstijging bij tussenwoningen en appartementen
Volgens het CBS zijn de prijzen van alle woningtypen afgelopen kwartaal gestegen ten opzichte van een jaar geleden. Maar er zijn wel vrij grote onderlinge verschillen. Vooral tussenwoningen en appartementen (de meest betaalbare segmenten) werden een stuk duurder. De prijzen voor vrijstaande woningen daarentegen stegen amper:
- Tussenwoning: +5,4%
- Appartement: +5,1%
- Hoekwoning: 4%
- Twee-onder-een-kapwoning: +2,4%
- Vrijstaand huis: +0,5%
Grootste prijsstijging in Utrecht
In alle provincies zaten de huizenprijzen afgelopen kwartaal in de lift. Maar ook hier komen grote verschillen aan het licht. In de provincie Utrecht stegen de prijzen het hardst: met 5,7% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. Groningen (+5,6%), Flevoland (+5,2%) en Limburg (+5,1%) volgen op korte afstand. In Zeeland (+1,7%) was de prijsstijging relatief beperkt.
In bijna alle provincies nam het aantal woningtransacties toe, behalve in Utrecht, waar 0,5% minder huizen werden verkocht. In Zeeland - waar de prijzen het minst hard stegen - hadden makelaars het het drukst: daar werden maar liefst 22,5% meer woningen verkocht dan een jaar eerder.
Hieronder kunt u zien hoe de huizenprijzen en de woningverkopen zich in uw provincie hebben ontwikkeld:
Loongroei en krapte woningmarkt belangrijkste oorzaken
Dat de huizenprijzen weer fors oplopen, komt deels door de recente loonstijgingen. Volgens het CBS stegen de CAO-lonen in 2023 dubbel zo hard als in 2022: met 6,1%, tegen 3,2% in 2022. Door de hogere salarissen kunnen huizenkopers meer lenen en zijn ze ook bereid om hogere bedragen te bieden dan voorheen.
Ook de krapte op de woningmarkt speelt een belangrijke rol in de stijging van de huizenprijzen. Volgens makelaarsvereniging NVM droogt het aanbod van woningen op, terwijl daar een grote én toenemende vraag naar huizen tegenover staat.
Er zijn verschillende signalen die erop duiden dat de gekte op de huizenmarkt weer terug is.
1. Minder woningen om uit te kiezen
Hoe krap de woningmarkt is, kunnen we afmeten aan de zogeheten krapte-indicator. Dit cijfer geeft aan uit hoeveel huizen er per woningzoekende beschikbaar zijn. Uit de laatste NVM-cijfers blijkt dat een huizenkoper afgelopen kwartaal gemiddeld 2,4 woningen had om uit te kiezen (tegen 3,2 een jaar eerder). Dat is simpelweg te weinig. Voor een evenwichtige woningmarkt moet de krapte-indicator tussen de 5 en 10 liggen, aldus de NVM.
Volgens de belangenorganisatie van makelaars daalt het woningaanbod het hardst bij tussenwoningen. Hiervan stonden er afgelopen kwartaal 37% minder te koop dan een jaar eerder. Ook van hoekwoningen en 2-onder-1-kapwoningen ligt het aanbod nu ruim 30% lager.
Ook is de doorstroming heel laag. Er zijn volgens makelaars nu meer starters actief, en zij laten geen woning achter. Bovendien kiest in de huidige krappe markt ongeveer 80% van de doorstromers ervoor om eerst een nieuwe woning te kopen en pas daarna het oude huis te koop te zetten.
2. Er wordt vaker overboden
Een ander signaal van een overspannen huizenmarkt is dat overbieden weer steeds gebruikelijker wordt. Afgelopen kwartaal werd voor 55% van de verkochte woningen meer betaald dan de vraagprijs. Dat is minder in 2022, toen in 80% van de gevallen werd overboden. Maar het percentage loopt wel op.
Vooral voor tussenwoningen is overbieden inmiddels de norm: bij bijna twee op de drie verkopen moest de koper dieper in de buidel tasten dan er initieel gevraagd werd. Bij hoekwoningen en appartementen gebeurde dat in bijna 60% van de gevallen. Alleen bij vrijstaande woningen buitelen huizenkopers niet over elkaar heen: hier wordt in slechts 27% van de gevallen meer betaald dan de vraagprijs.
Huizenkopers betaalden afgelopen kwartaal gemiddeld 1,8% boven de vraagprijs. Bij tussenwoningen werd gemiddeld 3,9% overboden en bij hoekwoningen en appartementen 2%. Bij vrijstaande huizen wordt juist gemiddeld 2,9% minder geboden dan de vraagprijs.
... vooral in de noordelijke Randstad
Vooral in Almere en de regio rond Amsterdam worden op dit moment nauwelijks huizen verkocht onder de vraagprijs. In Zeeland en Zuidwest-Drenthe is overbieden nog geen gewoonte:
3. Woningen sneller verkocht, behalve vrijstaande woningen
Dat de huizenmarkt gespannen is, zien we ook terug in de gemiddelde verkooptijd. Deze was afgelopen kwartaal een week korter dan in dezelfde periode vorig jaar. Alleen de verkoop van vrijstaande woningen duurt langer: de gemiddelde verkooptijd steeg op jaarbasis van 62 naar 66 dagen.
Grootbanken hebben voorspelling huizenprijsstijging opgetrokken
Het is de vraag of de situatie op de huizenmarkt op korte termijn zal veranderen. Het aanbod van huizen blijft krap. Er worden wel woningen gebouwd, maar of dit de groei van het aantal huishoudens kan bijbenen, is de vraag.
Ook laten de hypotheekrentes een stabiele tot licht dalende trend zien. De rentes kunnen verder afzwakken als de ECB in juni (of later) de rente verlaagt. Dat zorgt ervoor dat huizenkopers meer kunnen lenen en zal de vraag aanwakkeren.
Om deze redenen hebben diverse grote banken onlangs hun voorspellingen voor de huizenprijzen opwaarts bijgesteld:
- ING Research verwacht dat de huizenprijzen in 2024 met 5 tot 8% zullen stijgen.
- ABN Amro voorspelt dat de huizenprijzen dit jaar met 6% zullen oplopen en in 2025 met nog eens 5%.
- Rabobank verwacht dat koopwoningen dit jaar gemiddeld 6,2% duurder zullen uitvallen dan in 2023, gevolgd door een verdere prijsstijging van 6,3% in 2025.
Afgezet tegen de prijsstijging van 5,4% in maart zit er dus waarschijnlijk nog wel wat in het vat. Alleen over het aantal transacties zijn de banken het niet met elkaar eens. ING en ABN Amro verwachten een stijging in het aantal woningverkopen, Rabobank een daling.