Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Uw te koop staande woning verhuren: dit zijn de mogelijkheden

Eigen woning verhuren: wat zijn de mogelijkheden?
Beeld: iStock

De afgelopen maanden zijn de hypotheekrente en de inflatie flink gestegen. Dit heeft ervoor gezorgd dat veel kopers aan de zijlijn staan en even niets doen.

Doorstromers die eerst een ander huis kopen, moeten daarna maar afwachten hoeveel geïnteresseerden er zijn voor de vorige woning, en welke prijs ze er uiteindelijk voor krijgen. De kans is groot dat de verkoop langer gaat duren en er een langere periode volgt van dubbele maandlasten.

De woning verhuren

Slimme doorstromers kunnen overwegen om hun (te koop staande) woning (tijdelijk) te verhuren. Hierbij zijn diverse mogelijkheden waarbij de fiscus per situatie anders oordeelt:

  1. Tijdelijke verhuur van de eigen woning in Box 1 (bijv. AirBnB)
  2. Kamerverhuur
  3. Verhuur van de te koop staande woning in Box 1
  4. Verhuur van de woning in Box 3

Tijdelijke verhuur van (een gedeelte van) de woning in Box 1

Bij tijdelijke verhuur moet u denken aan bijvoorbeeld weekenden of weken dat de eigenaren zelf niet in de woning verblijven. Het volgende is dan van toepassing:

  • De woning die tijdelijk wordt verhuurd aan derden, behoudt het karakter van hoofdverblijf
  • De betaalde hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar
  • Het eigenwoningforfait is gewoon over het gehele jaar van toepassing
  • Er is sprake van kortdurende verhuur (tot 1 of 2 maanden)
  • 70% van de netto huurinkomsten (huur - vergoeding voor gas, water, licht, verleende service zoals schoonmaken en wassen, kosten voor advertenties en provisies) worden opgeteld bij het eigenwoningforfait
  • Bij twijfel de belastinginspecteur vragen of deze regeling van toepassing is

De regeling wordt ook wel tijdelijke verhuur in Box 1 tijdens vakantie genoemd. Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij het volgende van toepassing is:

WOZ-waarde €300.000
Huurinkomsten tijdelijke verhuur €2.000


De berekening wordt nu als volgt:

Eigen Woning Forfait 0,35% van €300.000 €1050
Huurinkomsten 70% van €2000 €1400
Totaal   €2450
Belastingtarief (Box 1) 36,93% €904


Kamerverhuur

Kamerverhuur komt in Nederland veel voor. De verhuurder moet aan bepaalde eisen voldoen:

  • Een kamer wordt verhuurd aan derden, de woning behoudt het karakter van hoofdverblijf
  • De betaalde hypotheekrente is fiscaal aftrekbaar
  • Het eigenwoningforfait is gewoon over het gehele jaar van toepassing
  • Inkomsten uit kamerverhuur mogen niet meer dan €5.711 (2022) per jaar zijn
  • Er mag geen sprake zijn van voor korte duur ter beschikking stellen van de kamer
  • De verhuurder van de kamer moet op het adres zijn ingeschreven

Verhuur van de te koop staande woning in Box 1

Het voordeel van een te koop staande (lege) woning is dat de betaalde hypotheekrente tijdelijk gewoon fiscaal aftrekbaar is voor de gehele hypotheek in Box 1.

De maximale periode dat er sprake is van fiscaal voordeel is het jaar dat de woning te koop staat plus de drie jaren erna. Een woning die te koop werd gezet in april 2017, kon dus een Box 1-hypotheek hebben tot 31 december 2020 (dit is het moment van de fictieve vervreemding). Wie slim is, zet in januari zijn woning te koop waardoor deze periode bijna vier jaar is.

Let op dat u de overwaarde van de te koop staande woning al moet bepalen. Deze wordt nog niet verrekend, maar komt pas om de hoek kijken na de termijn. In bovenstaand voorbeeld moet op 31 december 2020 de overwaarde verrekend worden. Deze overwaarde wordt in mindering gebracht op de Box 1-schuld van de woning waar de huizenbezitter in woont. Dit betekent dus dat de huizenbezitter een lagere Box 1-schuld krijgt en hierdoor ook minder hypotheekrenteaftrek heeft.

Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking waarbij de overwaarde op €100.000 wordt bepaald:

Lopende hypotheek tijdelijk verhuurde woning €150.000
Waarde woning €250.000
Vastgestelde overwaarde €100.000
Lopende Box 1-hypotheek nieuwe woning €500.000
Verrekening overwaarde (EWS) vanaf 2021 €100.000
Daadwerkelijke Box 1-hypotheek vanaf 2021 €400.000


Het is ook mogelijk de te koop staande woning tijdelijk te verhuren (binnen de periode van de verhuisregeling). Het volgende is dan van toepassing:  

  • De woning wordt tijdelijk verhuurd aan derden
  • De betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar
  • De lopende hypotheek verhuist van Box 1 naar Box 3
  • Huurinkomsten zijn onbelast

Verhuur van de woning in Box 3

De woning wordt nu niet verkocht, maar verhuurd. De meeste huizenbezitters vragen geen toestemming aan de bank waar de hypotheek loopt. Het volgende is dan van toepassing:

  • De verhuurde woning verhuist naar Box 3
  • De betaalde hypotheekrente is niet fiscaal aftrekbaar
  • Het eigenwoningforfait is niet van toepassing
  • De overwaarde van de woning moet worden vastgesteld en verrekend met de nieuw gekochte andere woning (Eigen Woning Reserve vaststellen)
  • Huurinkomsten zijn onbelast

Wie zijn oude koopwoning gaat verhuren, moet de waarde van deze verhuurde woning (en de lopende Box 3-schuld) opgeven aan de fiscus.

De belastingdienst hanteert een tabel voor de waarde van de verhuurde of verpachte woning die de ontvangen huur relateert aan de WOZ-waarde van de woning. Uit de tabel volgt de op te geven waarde (een percentage van de WOZ-waarde). Hieronder een simpele berekening:

WOZ-waarde verhuurde woning   €200.000
Ontvangen huur per jaar   €8400
Jaarhuur als percentage van de WOZ waarde 8.400 / 200.000 x 100% 4,2%
Waarde verhuurde woning voor de fiscus tabel: 95% €190.000


De ontvangen huur van €8.400 (€700 per maand) is onbelast. Hier staat tegenover dat de betaalde hypotheekrente niet fiscaal aftrekbaar is. Bovendien moet de overwaarde worden verrekend met de nieuwe woning die is gekocht (berekening bijleenregeling). Hierbij zal de fiscus kijken naar de economische waarde van de verhuurde woning. U moet dan denken aan een WOZ-waarde en/of de verkoopwaarde van soortgelijke woningen. Deze waarde is (flink) hoger dan die volgens de tabel.

Uitgaande van een lopende hypotheek van €54.000 bij een waarde van de verhuurde woning van €200.000 is de overwaarde (EWR) €146.000 (€200.000 - €54.000). Zie hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking.

Koopprijs nieuwe woning €500.000
Benodigde (=afgesloten) hypotheek €500.000
Berekende EWR / overwaarde €146.000
Daadwerkelijke Box 1-schuld €354.000
Box 3-schuld €146.000


In ieder geval is duidelijk dat er diverse mogelijkheden en berekeningen zijn. Zomaar even je huis verhuren is niet verstandig.

Oneigenlijke verhuur

Slecht nieuws tot slot voor de verhuurders van woningen die hun bank niet hebben gevraagd of dat mocht. Diverse banken in Nederland gaan dit jaar oneigenlijke verhuur controleren en aanpakken.

Is er sprake van oneigenlijke verhuur, dan krijgt de huizenbezitter een brief waarin staat dat de lopende hypotheek omgezet moet worden naar een verhuurhypotheek. Als dat niet mogelijk is, moet dan de woning verkocht worden? Ik ben zeer benieuwd hoe dit gaat aflopen.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 03 feb Woningbehoud bij scheiding 2
  2. 20 jan Uw te koop staande woning verhuren: dit zijn de mogelijkheden 12
  3. 06 jan Geen hypotheekrenteaftrek door fout staatssecretaris 18

Gerelateerd

Reacties

12 Posts
| Omlaag ↓
  1. Atari 20 januari 2023 10:25
    Vergeet wat hier staat. Met een normale hypotheek kan je ook gewoon verhuren. Ik heb er nog 2 lopen. Nooit controles gehad zelfs beide met NHG en een rente van net iets meer van 1%. Heerlijk rendement en banken hebben geen tijd in dat geneuzel. Zorg dat je de lasten op tijd betaald en gewoon lekker verhuren. De verhuurmakelaar adviseerde me dit ook, en zei precies hetzelfde nooit controles en nog geen gezeik met banken. Dat is allemaal bangmakerij en zakkenvullerij van banken dat je de lening moet omzetten naar een verhuur hypotheek en meer rente moet betalen. Gewoon niet doen pas op met deze eigen belang adviezen. Waarom jezelf houden aan iets wat niet gebeurt. Mijn eigen hypotheekadviseur heeft dit verhaal bevestigd. Sterker nog hij deed het ook. En de meeste beleggers beginnen met een normale hypotheek zelfs in een podcast wordt dit zelfs geadviseerd. Dus ik adviseer iedereen dit verhaal meteen te vergeten aangezien dit stemmingmakerij is.
  2. forum rang 8 Branco P 20 januari 2023 10:27
    Of je verkoopt eerst je eigen huis en gaat daarna pas zelf iets kopen, zoals het hoort in een dalende markt. Of wat mij betreft zou je het altijd zo moeten doen en waren de afgelopen twee jaar daarop een tijdelijke uitzondering vanwege de “gratis” hypotheken. Die tijd is nu voorbij (gelukkig).
  3. forum rang 8 Branco P 20 januari 2023 10:32
    quote:

    Atari schreef op 20 januari 2023 10:25:

    Vergeet wat hier staat. Met een normale hypotheek kan je ook gewoon verhuren. Ik heb er nog 2 lopen. Nooit controles gehad zelfs beide met NHG en een rente van net iets meer van 1%. Heerlijk rendement en banken hebben geen tijd in dat geneuzel. Zorg dat je de lasten op tijd betaald en gewoon lekker verhuren. De verhuurmakelaar adviseerde me dit ook, en zei precies hetzelfde nooit controles en nog geen gezeik met banken. Dat is allemaal bangmakerij en zakkenvullerij van banken dat je de lening moet omzetten naar een verhuur hypotheek en meer rente moet betalen. Gewoon niet doen pas op met deze eigen belang adviezen. Waarom jezelf houden aan iets wat niet gebeurt. Mijn eigen hypotheekadviseur heeft dit verhaal bevestigd. Sterker nog hij deed het ook. En de meeste beleggers beginnen met een normale hypotheek zelfs in een podcast wordt dit zelfs geadviseerd. Dus ik adviseer iedereen dit verhaal meteen te vergeten aangezien dit stemmingmakerij is.
    Het is geen stemmingmakerij. In jouw contract met jouw bank staat dat jij dit niet mag doen. Als jij 1 keer een horrorhuurder hebt die jouw woning in de fik steekt, heb jij daarna een heel groot probleem met jouw bank. Dat risico is natuurlijk heel klein, maar ben je bewust van dit risico. Dan zou ik liever gewoon om toestemming vragen en iets meer rente betalen. Maar je hebt gelijk, als alles goed gaat, en je betaalt gewoon steeds de rente en aflossing netjes op tijd, zul je niks van je bank horen.
  4. Atari 20 januari 2023 10:42
    Ja ik hoor dit heel vaak, als dit en als dat. Ten eerste er is geen handhaving. Ten tweede het levert bakken vol met geld op en iedereen doet het. Zelfs mijn eigen hypotheekadviseur. En alle beleggers die ik ken. Sterker nog banken weten het gewoon en doen al jaren niets. Zodra je de hypotheek betaald is er niets om je druk over te maken. Ik denk dat dit artikeltje het probeert spannend te maken. Regels hoef je niet altijd na te leven. Dat is de kunst van het geld verdienen en succesvol zijn met Vastgoed!. En een huurder die het huis in de fik steekt tja met deze voorbeelden neem ik het artikel al helemaal niet serieus. Selectie van je huurders is van belang. Net als de borg enzz....... Maar als dit en als dat levert geen geld op. Ik lach erom. Zowel de makelaar als de hypotheekadviseur adviseren het gewoon. Dus slaap lekker. Jij bent waarschijnlijk ook een voetganger dat stop voor het rode licht terwijl er geen verkeer aankomt. En dan sta je stil in het leven. Soms moet je een risico durven nemen. Zeker als het veel geld oplevert en vrijwel geen gevolgen heeft!
  5. forum rang 8 Branco P 20 januari 2023 11:06
    Nee, ik ben geen voetganger “dat stop” voor een rood verkeerslicht, maar ik wijs je alleen op het risico dat verbonden is aan de contractbreuk die je pleegt. Als het misgaat, dan gaat het goed mis, maar de kans dat het misgaat is heel erg klein. Jij geeft aan dat je je van dat risico bewust bent en dat je dat risico accepteert, dan is het toch verder goed zo? Dat andere mensen het ook zo doen, zoals jij het doet, dat is voor mij geen overtuigend argument. Dat een bank een hogere rente wil hebben wanneer jij je huis wilt verhuren is gewoon logisch. Ze lopen namelijk een hoger risico wanneer een huis verhuurd is en bij een executieverkoop levert zo’n huis minder op. Je doet net of dit geldklopperij is, maar je redeneert hier wel heel erg naar je eigen portemonnee. Uit eigen ervaring weet ik dat je ook heel goed kunt verdienen wanneer je je aan de regels houdt, dus ook dat is voor mij geen argument.
  6. Jos Koets 20 januari 2023 11:13
    quote:

    Atari schreef op 20 januari 2023 10:25:

    Vergeet wat hier staat. Met een normale hypotheek kan je ook gewoon verhuren. Ik heb er nog 2 lopen. Nooit controles gehad zelfs beide met NHG en een rente van net iets meer van 1%. Heerlijk rendement en banken hebben geen tijd in dat geneuzel. Zorg dat je de lasten op tijd betaald en gewoon lekker verhuren. De verhuurmakelaar adviseerde me dit ook, en zei precies hetzelfde nooit controles en nog geen gezeik met banken. Dat is allemaal bangmakerij en zakkenvullerij van banken dat je de lening moet omzetten naar een verhuur hypotheek en meer rente moet betalen. Gewoon niet doen pas op met deze eigen belang adviezen. Waarom jezelf houden aan iets wat niet gebeurt. Mijn eigen hypotheekadviseur heeft dit verhaal bevestigd. Sterker nog hij deed het ook. En de meeste beleggers beginnen met een normale hypotheek zelfs in een podcast wordt dit zelfs geadviseerd. Dus ik adviseer iedereen dit verhaal meteen te vergeten aangezien dit stemmingmakerij is.
    Even de link in mijn artikel lezen.
    Florius gaat dit echt aanpakken.

    www.florius.nl/adviseurs/nieuws/ongeo...

    Gr. Jos
  7. forum rang 8 Branco P 20 januari 2023 11:24
    @ Jos,

    Als je voor de derde optie kiest, namelijk normale verhuur, dan geldt per 01.01.2023 toch een vermogensbelasting van ca 2%? Ik meen 32% van 6,17%. Eventuele hypotheekschulden kunnen daarbij slechts verrekend worden tegen een lager percentage. Je houdt dan in jouw voorbeeld nog een rendement van max. 2,5% per jaar over, na belasting. Of zie ik iets over het hoofd?
  8. Atari 20 januari 2023 11:26
    Ja precies ik hoor al jaren dat de banken het gaan aanpakken. Die doen dat niet en als ze het doen krijg je een vriendelijke brief of je de hypotheek wil omzetten. En dan krijg je een respijttermijn. Voor mij geen argumenten om nu wat te doen. Ik koester deze gratis hypotheken en ga door zolang ik bakken vol geld verdien. Over een paar maanden gaat het onderwerp weer naar de achtergrond en dan hoor je er niemand meer over. En over FLORIUS maak ik me al helemaal geen zorgen. Een van de 40 geldverstrekkers. Ken zelfs beleggers met een veel toegepaste truc. Meerdere NHG hypotheken en passeren op 1 dag. Die stromen maandelijks echt binnen met een behoorlijke cashflow en het gratis geld. Vind het jammer dat ik dat destijds niet heb gedaan. En bij hun gaat ook al jaren alles goed. En dit allemaal geregisseerd door een erkend hypotheekadviseur van een grote keten. Dus iedereen heeft boter op zn hoofd, zelfs de notarissen.
  9. gerard66 20 januari 2023 18:33
    Banken roepen het al jaren “ voor de Bühne” dat ze het aanpakken. Dat gebeurde 20 jaar gelden niet , 10 jaar geleden niet en zal nu ook wel meevallen. Het is namelijk helemaal niet in het belang van de bank. Waarom zou je in godsnaam een goede klant, die netjes iedere maand betaald, uit je portefeuille jagen. … dat is ook niet logisch en al helemaal geen prioriteit. Maar eens in de zoveel tijd valt er iemand tegen de lamp; de toezichthouder of politiek zegt dan; “ U moet strenger controleren” , dat doen we dan ff een paar keer en de storm in een glas water gaat weer liggen. Ik heb 25 jaar hypotheekadvies gegeven en ik ken 1 klant die tegen de lamp is gelopen en dat was omdat hij het zelf had verteld tegen de adviseur van de bank. Als je weet wat je moet doet en laten is de pakkans nihil.

    Het zou leuk worden om alle huurders die nu op deze manier een huis huren allemaal tegelijk op straat te zetten en die huizen leeg te laten (want het mag niet verhuurd worden van de bank) …..eens kijken wat de politiek dan gaat roepen als er 200.000 extra daklozen op het Malieveld staan.
  10. Jos Koets 20 januari 2023 20:00
    quote:

    gerard66 schreef op 20 januari 2023 18:33:

    Banken roepen het al jaren “ voor de Bühne” dat ze het aanpakken. Dat gebeurde 20 jaar gelden niet , 10 jaar geleden niet en zal nu ook wel meevallen. Het is namelijk helemaal niet in het belang van de bank. Waarom zou je in godsnaam een goede klant, die netjes iedere maand betaald, uit je portefeuille jagen. … dat is ook niet logisch en al helemaal geen prioriteit. Maar eens in de zoveel tijd valt er iemand tegen de lamp; de toezichthouder of politiek zegt dan; “ U moet strenger controleren” , dat doen we dan ff een paar keer en de storm in een glas water gaat weer liggen. Ik heb 25 jaar hypotheekadvies gegeven en ik ken 1 klant die tegen de lamp is gelopen en dat was omdat hij het zelf had verteld tegen de adviseur van de bank. Als je weet wat je moet doet en laten is de pakkans nihil.

    Het zou leuk worden om alle huurders die nu op deze manier een huis huren allemaal tegelijk op straat te zetten en die huizen leeg te laten (want het mag niet verhuurd worden van de bank) …..eens kijken wat de politiek dan gaat roepen als er 200.000 extra daklozen op het Malieveld staan.
    Het is wel voor het eerst dat een bank (Florius) het nu ook op hun website hebben gezet.
    We gaan het de komende tijd wel zien / horen.

    Gr. Jos
12 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links