Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor
  • Word abonnee
  • Inloggen

    Inloggen

    • Geen account? Registreren

    Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Betalen om te sparen

Nu de rentes op staatspapier met een looptijd van twee jaar in maar liefst negen Europese landen negatief zijn, begint deze evolutie zich ook door te trekken naar investment grade-bedrijfsobligaties (met een kredietrating van minstens BBB-).

De acties van de ECB – kwantitatieve versoepeling – zorgen immers voor een koortsachtige zoektocht naar rendement. Beleggers die zich hier blindelings aan wagen, nemen risico’s die misschien niet meer overeenkomen met hun beleggingsprofiel.

Vroeger, en dan spreken we tot amper een jaar geleden, konden beleggers die geen heil meer zagen in de lage rentevoeten op Duits of Nederlands staatspapier nog hun toevlucht nemen tot bedrijfsobligaties van goede kwaliteit. Deze emittenten boden nog een aantrekkelijke spread (rentedifferentieel) bovenop staatsobligaties.

Negatieve rentes

Maar de jongste tijd gebeurt er iets heel geks in Europa. De rentevoeten op een brede waaier schuldpapier, met name overheidsobligaties uit landen zoals Denemarken, Zwitserland en Duitsland zijn nu negatief.

  • Finland werd het eerste land uit de eurozone dat negatieve rentevoeten betaalde op nieuwe emissies van obligaties.
  • Duitsland en Denemarken hebben negatieve rentevoeten tot een looptijd van zes jaar.
  • In Zwitserland moet je maar liefst veertien jaar wachten voor je de eerste (minieme) positieve rentevergoeding mag incasseren.
  • Zelfs Slovakije betaalt nu negatieve rentevoeten op zeer kortlopend papier.

Veel gekker moet het niet worden…

Geen steek

Volgens JP Morgan is er binnen de eurozone 1500 miljard euro aan schuldpapier dat binnen meer dan een jaar vervalt dat noteert met een negatieve rentevoet. Ook de minder kredietwaardige landen hebben hun rentevoeten spectaculair zien terugvallen.

Een land zoals Ierland, dat enkele jaren geleden bijna failliet ging, geeft nu obligaties uit met een rente van amper 2%! Op het eerste gezicht houdt dit helemaal geen steek. Waarom zou je 100 euro uitlenen aan een bedrijf en er een paar jaar later minder dan 100 euro voor terugkrijgen?

Het betekent als het ware dat een euro morgen meer waard is dan vandaag. Dat druist regelrecht in tegen de economische handboeken, die stellen dat inflatie de waarde van het geld in de toekomst aantast en beleggers dus een vergoeding vragen op basis van hun huidige inflatieverwachtingen.

Repo-leningen

Toch handelen beleggers volgens een (weliswaar verwrongen) economische logica. De consumentenprijzen in de eurozone dalen immers op dit moment met zo’n 0,6% op jaarbasis. Europa zit nog steeds in een diep economisch moeras.

Je verliest geld als je belegt in papier met een negatieve rentevoet, maar je verdient nog altijd meer geld dan wanneer je het op een spaarrekening laat staan. Obligaties zijn ook niet louter een belegging. Ze zijn ook onderpand voor banken en hedgefondsen en andere partijen op de financiële markten.

Zij hebben deze obligaties nodig voor zogenoemde repo-leningen, waarbij je een obligatie verkoopt tegen cash en belooft ze later met rente te zullen terugkopen. Dat is bijzonder belangrijk, en niet alleen omdat die repo-markt enorm groot is.

Te weinig obligaties

Want je moet het als volgt bekijken: als je een superveilige obligatie kan omzetten in geld wanneer je dat wil, dan is die obligatie eigenlijk een soort van liquide middel. Dat zorgt ervoor dat mensen er net iets meer voor willen betalen, waardoor de rentevoeten vanzelf nog veel lager gaan.

Er heeft altijd een soort premie gezeten op kwalitatief overheidspapier, net omwille van die reden. Iedereen stort zich op obligaties, net omwille van de eerder aangehaalde economische logica, maar ook omdat er vandaag gewoon niet genoeg obligaties zijn, en zeker niet in de toekomst.

De strenge besparingsplannen in Europa hebben de uitgifte van deze overheidsobligaties fors ingeperkt, aangezien de overheidstekorten weggewerkt moesten worden. Nu gaan de QE-maatregelen van de ECB dit papier als het ware opzuigen uit de markt.

Bedrijfsschuldpapier

Banken die overheidspapier nodig hebben als onderpand moeten nu op zoek naar een alternatief: hoogstaand schuldpapier van de meest bekende en gerenommeerde bedrijven. Zo komen we uit bij Nestlé, een Zwitserse multinational die iedereen wel kent van chocolade, koekjes, water…

Dit bedrijf is actief tot in de verste uithoeken van de wereld. De balans is werkelijk ijzersterk, en dat uit zich in een kredietrating van Aa2. Voor de eerste keer in de geschiedenis gaat de rentevoet van een bedrijfsobligatie in de eurozone negatief.

Nestlé gaf immers voor 500 miljoen euro 2016 obligaties uit met een rentevoet van… 0,002%. Zoiets heb ik nog nooit gezien, en ik draai toch ook al zo’n twintig jaar mee op de financiële markten.

Obligaties Nestlé
Klik op de grafiek voor een grote versie, bron: Bloomberg.

 

Vrijwel geen vergoeding

Ook op de langere looptijden zijn de rentevergoedingen van Nestlé-obligaties uiterst mager: het papier met vervaldag 2021 heeft een rentevoet van 0,33%. Nestlé is trouwens niet de enige bedrijfsemittent met een (bijna) negatieve rentevoet, kijk maar eens naar de onderstaande tabel.

Ook andere bedrijven met een sterke balans betalen vrijwel geen vergoeding meer op hun obligaties terwijl je een jaar geleden nog iets kreeg.

Tabel negatieve rentevoeten
Klik op de grafiek voor een grote versie, bron: RBS Credit Strategy, Bloomberg.

 

Race to the bottom

Ik denk dat als bedrijven en overheden in de eurozone in dergelijk tempo schuld blijven uitgeven, zal de obligatiemarkt in euro als het ware beginnen te krimpen zodra de ECB begint te kopen in maart. De aankopen van de ECB zullen immers de maandelijkse aanvoer van nieuw papier overtreffen.

We leven in een race to the bottom aangezien de spreads op bedrijfsobligaties steeds nauwer worden. Ook in de markt van bedrijfsobligaties is er een Japanisering aan de gang waarbij de rentevoeten constant dalen, de spreads inkorten.

Dat houdt in dat beleggers steeds verder zullen gaan staan op de risicoladder en de risico-rendementseigenschappen van beleggingen niet meer correct zullen kunnen inschatten door het agressieve beleid van de ECB. Dit is een gevaarlijke situatie die kan leiden tot accidenten in de beleggingsportefeuille.

Wees u hiervan bewust en blijf defensief. Zorg ervoor dat u voldoende cash en goud heeft in portefeuille en wees beducht voor vastrentende beleggingen met negatieve rentevoeten, lage liquiditeit of vervaldagen die ver in de toekomst liggen.

Inflatie is immers een fenomeen dat onverwacht opduikt en ravages kan aanrichten in portefeuilles die al te eenzijdig gepositioneerd zijn.


Nico Pantelis is gediplomeerd beleggingsadviseur. Hij is de oprichter van Slim Beleggen, een gespecialiseerde advieswebsite in de Benelux. Vóór Slim Beleggen was hij werkzaam als financieel analist bij Inside Beleggen en Trends/Cash. Hierna was hij actief als commodity specialist bij KBC Bolero en equity analyst bij KBC Securities. Twitter: @SlimBeleggen.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Nico Pantelis

Nico Pantelis is gediplomeerd beleggingsadviseur. Hij is de oprichter van Slim Beleggen, een gespecialiseerde advieswebsite in de Benelux. Vóór Slim Beleggen was hij werkzaam als financieel analist bij Inside Beleggen en Trends/Cash. Hierna was hij actief als commodity specialist bij KBC Bolero en equity analyst bij KBC Secur...

Meer over Nico Pantelis

Recente artikelen van Nico Pantelis

  1. dec '16 Kanteljaar 4
  2. dec '16 Opvallend koopsignaal 7
  3. nov '16 Verrassend vertrouwen 8

Gerelateerd

Reacties

26 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. [verwijderd] 10 februari 2015 10:26
    De overheid heeft tegenwoordig ook geen burgers meer nodig die de leningen kopen. Die burgers worden via de ECB gedwongen om die leningen van de banken te kopen tegen de huidige torenhoge prijzen. Aangezien er sprake van dwang is hoef je geen rentevergoeding te betalen, en kun je evengoed dwingen dat ze geld verliezen door aan je te lenen. Van een markt is geen sprake.

    Dit zal wel de nieuwe vorm van overheidsfinanciering zijn. Alleen als de burgers dwars gaan liggen, zoals in Griekenland en Spanje, komt het gratis bij de burger onbeperkt lenen in gevaar. Of zodra de rente stijgt. De liquiditeitsbubbel in overliquide landen (Duitsland) zal dan hard spatten. Maar ach, zelfs dan is vooral de burger de dupe dus wat maakt het nou voor politici uit...
  2. niphtrique 10 februari 2015 11:22
    Negatieve rentes zouden wel eens een blijvertje kunnen worden, want positieve rentes zijn op de lange termijn onhoudbaar, wat het volgende simplistische voorbeeld illustreert.

    Our current monetary system has a feature that causes trouble. Most of the money we currently use is created by banks as a debt on which interest must be paid. This may seem a rather uninteresting circumstance, but it has far reaching implications. Economic theory tends to mystify this, so I will simplify matters and take a limited perspective. Assume that there is a small self-sufficient village that does not trade with other villages. This village only needs € 1,000 to operate its entire economy. The local bank is happy to lend the € 1,000 at a reasonable interest rate of 5%.

    What happens? After a year the € 1,000 has to be returned, but also a petty € 50 in interest must be paid. There is a slight difficulty, a fly in the ointment so to say. The required € 1,050 simply is not there as there is only € 1,000 to begin with. Then the bank comes up with a clever solution. The economy needs € 1,000 to operate and the € 50 is non-existent money that cannot be repaid, so the bank offers to lend the villagers € 1,050 at the same reasonable interest rate of 5%.

    It is now clear what will take place next. At the end of the next year the debt has grown to € 1,102,50. This may not seem much but it cannot be repaid as there is only € 1,000. After 10 years the debt has grown to € 1,628,89. After 100 years it amounts to the considerable sum of € 131,501,26. There is no way of repaying this debt as there is still only € 1,000 in the economy. Long before that time, the debt level may already have become a cause of some concern, at least by people that can make proper use of a pocket calculator.

    If the villagers are quite dexterous with their pocket calculators and fear the consequences of compounding interest, then nobody in the village may be willing to borrow the extra € 50 in the first year. Then there would be only € 950 in the economy in the second year, while the debt remains € 1000. After two years there would be just € 900 in the economy as another € 50 in interest had to be paid. Because there is less money available, the economy could enter into a crisis. After twenty years, there is no money left at all, only € 1000 of debt. Long before that the economy would have collapsed.

    blog.naturalmoney.org/150207.html
  3. pieren 10 februari 2015 11:42
    quote:

    niphtrique schreef op 10 februari 2015 11:22:

    Negatieve rentes zouden wel eens een blijvertje kunnen worden, want positieve rentes zijn op de lange termijn onhoudbaar, wat het volgende simplistische voorbeeld illustreert.

    Our current monetary system has a feature that causes trouble. Most of the money we currently use is created by banks as a debt on which interest must be paid. This may seem a rather uninteresting circumstance, but it has far reaching implications. Economic theory tends to mystify this, so I will simplify matters and take a limited perspective. Assume that there is a small self-sufficient village that does not trade with other villages. This village only needs € 1,000 to operate its entire economy. The local bank is happy to lend the € 1,000 at a reasonable interest rate of 5%.

    What happens? After a year the € 1,000 has to be returned, but also a petty € 50 in interest must be paid. There is a slight difficulty, a fly in the ointment so to say. The required € 1,050 simply is not there as there is only € 1,000 to begin with. Then the bank comes up with a clever solution. The economy needs € 1,000 to operate and the € 50 is non-existent money that cannot be repaid, so the bank offers to lend the villagers € 1,050 at the same reasonable interest rate of 5%.

    It is now clear what will take place next. At the end of the next year the debt has grown to € 1,102,50. This may not seem much but it cannot be repaid as there is only € 1,000. After 10 years the debt has grown to € 1,628,89. After 100 years it amounts to the considerable sum of € 131,501,26. There is no way of repaying this debt as there is still only € 1,000 in the economy. Long before that time, the debt level may already have become a cause of some concern, at least by people that can make proper use of a pocket calculator.

    If the villagers are quite dexterous with their pocket calculators and fear the consequences of compounding interest, then nobody in the village may be willing to borrow the extra € 50 in the first year. Then there would be only € 950 in the economy in the second year, while the debt remains € 1000. After two years there would be just € 900 in the economy as another € 50 in interest had to be paid. Because there is less money available, the economy could enter into a crisis. After twenty years, there is no money left at all, only € 1000 of debt. Long before that the economy would have collapsed.

    blog.naturalmoney.org/150207.html

    Dit verhaal klopt niet en wel om 2 redenen:
    Je gaat ervan uit dat die 50 aan interest nooit meer de economie haalt, omdat het naar de bank gaat. Dat is incorrect, het wordt door de bank uitgegeven aan salarissen aan medewerkers of winstuitkeringen aan de eigenaar van de bank. In beide gevallen een goede kans dat het weer terug komt in de economie.
    - waardecreatie: als de dorpelingen in staat zijn waarde te creëren, bijv door een huis te bouwen of een dam of een biggetje te laten groeien, kunnen ze wschl bij de bank weer geld lenen en komt het weer in omloop. Zolang de activiteiten meer opleveren dan de 5% aan rente verdienen de dorpelingen er zelfs wat aan!

    Het is verrassend hoe weinig burgers van economie en ons financiele systeem weten..
  4. niphtrique 10 februari 2015 12:03
    Het verhaaltje begint met de opmerking dat het simplistisch is. Dus er zijn veel andere factoren die ook een rol spelen.

    Als één rekeninghouder 10 van die euro's tegen 5% rente op de bank laat staan, heeft hij na verloop van jaren meer dan 1,000 euro op zijn rekening.

    Hij zou dat nooit als cash kunnen opvragen.

    Aannemende, dat de dorpelingen meer dan 5% rendement kunnen maken, waar moeten die euro's dan vandaan komen?

    Het is verrassend hoe slecht burgers kunnen rekenen.

    Misschien wordt het duidelijker als je aanneemt dat de geldhoeveelheid uit 1.000 gouden munten bestaat want goud kan niet onbeperkt worden bijgedrukt.
  5. forum rang 5 theo1 10 februari 2015 13:51
    Het is inderdaad verrassend hoe weinig sommige mensen van economie begrijpen.

    Als je uitgaat van economische groei, maar tegelijk van een gefixeerde hoeveelheid geld, is deflatie onvermijdelijk. Ieder product zal steeds minder muntjes gaan kosten, omdat er meer producten komen, maar de hoeveelheid muntjes gelijk blijft. Dat lijkt me evident.

    Bovenstaande even aangenomen dat de circulatiesnelheid van het geld ongeveer gelijk blijft. Als mensen massaal muntjes gaan hamsteren en die gaan opslaan, dan verdwijnen die effectief uit het systeem en neemt de deflatie nog meer toe. Dit is natuurlijk een zelfversterkend effect: muntjes opslaan is een goede investering omdat ieder muntje steeds meer product gaat kopen. Maar hoe meer muntjes er worden opgeslagen, hoe meer het opslaan van muntjes oplevert in termen van koopkracht. Totdat de sluisdeuren op een kwade dag in één keer open gaan natuurlijk.

    Dit is precies het grote probleem van alle fantasieën over gefixeerde geldsystemen: deflatie is onvermijdelijk zodra er sprake is van productiegroei. De enige manier om de deflatie binnen de perken te houden is stagnatie.

    Als je stabiele prijzen wil, moet je niet de hoeveelheid geld fixeren, maar die laten meegroeien met het productievolume. En als je, net als de ECB, een paar procent inflatie wil, moet de hoeveelheid geld nog iets harder groeien. Een economisch systeem zonder geldpers (of goudmijn) kan alleen maar gaan stagneren door een gebrek aan geld.

    Er is niks mis met geld lenen voor een investering, zolang de investering maar meer oplevert dan de rentekosten. Natuurlijk kan je dat niet onbeperkt oprekken, omdat het moeilijk is om onbeperkt te investeren met genoeg rendement. Bovendien loop je tegen liquiditeits-issues aan: als de opbrengst van je investering een keer tegenvalt, moet je nog steeds de rente en aflossing op zien te brengen.
  6. 1356mo 10 februari 2015 13:57
    Een interessante belegging met een hoog rendement en een laag risico profiel zijn volgens mij de Rabobank Certificaten. De minimale rentevergoeding bedraagt 6,5% er wordt per kwartaal uitbetaald. Het is weliswaar risicodragend kapitaal, maar de Rabobank heeft door haar coöperatieve structuur en de statutaire verplichting alle winsten toe te voegen aan de reserves een onvoorstelbaar hoog eigen vermogen. De stukken doen momenteel 109,95%, dus boven pari. Ik lees er op deze site weinig over, maar ik ben van mening die het een belegging is met weinig tot geen risico en een riant rendement. De certificaten worden dagelijks verhandeld op de beurs van Amsterdam met forse omzetten. Misschien een keer een idee om de Rabo Certificaten te bespreken op de site van IEX.
  7. forum rang 5 theo1 10 februari 2015 14:37
    Om terug te komen op het verhaaltje: je vraagt jezelf helemaal niet af waar de bank zijn geld aan verdient.

    De bank verdient zijn geld natuurlijk door het spaargeld weer uit te lenen aan dorpelingen met investeringsplannen. Die moeten natuurlijk meer dan 5% betalen, want de bank moet zijn eigen overhead betalen en ook nog wat winst maken. Waarom zou de bankier anders zijn bed uit komen? Dus de leenrente zal hoger zijn, stel dat die 7% is.

    Nu gaat een plaatselijke ondernemer geld lenen voor 7%. Dat doet hij niet voor de lol. Dat doet hij omdat hij het gaat investeren in een project, dat meer dan 7% gaat opbrengen. Stel, de investering gaat 10% opbrengen, dan is het de moeite waard.

    Je ziet hoe er waarde wordt gecreëerd. De oorspronkelijke spaarrente is in twee stappen verdubbeld naar een investeringsrendement van 10%. Als nu het dorp vastzit aan die gefixeerde 1000 muntjes, gaat dit natuurlijk finaal mis. De waarde van de muntjes gaat de pan uit stijgen, net zo lang totdat muntjes hamsteren de enige zinvolle economische activiteit is. Daar kan het dorpshoofd zich niet bij neerleggen: als de boeren ophouden met boeren omdat dat niks meer opbrengt en ze alleen nog kunnen verdienen door muntjes te hamsteren, is hongersnood de logische consequentie. Een dergelijke deflatiespiraal is de dood in de pot, omdat geldspeculatie alle productieve activiteit gaat verdringen.

    Dus zullen de slimme dorpelingen een centrale bank gaan oprichten die kan zorgen voor genoeg muntjes om de transacties in het dorp te kunnen faciliteren met een stabiel prijspijl. Want de muntjes zijn uiteindelijk een middel om transacties soepel te laten verlopen, geen doel op zich. Als de productie in een jaar 4% groeit, zullen er ook 4% muntjes bij moeten komen.

    Als nu de muntjes van goud zijn (waarom ook niet), dan hebben ze een goudmijn nodig waar ze ieder jaar genoeg goud uit kunnen graven om genoeg nieuwe muntjes te maken. En ze moeten nog versleten muntjes vervangen. Dus ieder jaar moeten ze cumulatief een paar procent meer goud opgraven. Niet heel praktisch, want over langere termijnen gaat het hard met cumulatieve groei. Of ze verlagen het goudgehalte van de munten, maar ook dat is onhandig. Je krijgt immers verschil tussen oude "zware" munten en nieuwe "lichte" munten.

    Als de dorpelingen echt handig zijn, dan voeren ze bankbiljetten in. Want die kan je bijmaken zonder allemaal onhandige praktische beperkingen. Dat vereist natuurlijk wel discipline van de centrale bank. Want het is maar al te verleidelijk om jezelf rijk te drukken. Dan krijg je geen deflatiespiraal, maar een inflatiespiraal en die is ook slecht voor de economie. Dus gaan de dorpelingen hun centrale bankier scherp in de gaten houden. Dat is de enige manier, en als iedereen zich een beetje weet te gedragen, werkt het systeem prima voor iedereen. Beter dan het alternatief in ieder geval.
  8. forum rang 5 theo1 10 februari 2015 14:38
    quote:

    1356mo schreef op 10 februari 2015 13:57:

    Een interessante belegging met een hoog rendement en een laag risico profiel zijn volgens mij de Rabobank Certificaten. De minimale rentevergoeding bedraagt 6,5% er wordt per kwartaal uitbetaald. Het is weliswaar risicodragend kapitaal, maar de Rabobank heeft door haar coöperatieve structuur en de statutaire verplichting alle winsten toe te voegen aan de reserves een onvoorstelbaar hoog eigen vermogen. De stukken doen momenteel 109,95%, dus boven pari. Ik lees er op deze site weinig over, maar ik ben van mening die het een belegging is met weinig tot geen risico en een riant rendement. De certificaten worden dagelijks verhandeld op de beurs van Amsterdam met forse omzetten. Misschien een keer een idee om de Rabo Certificaten te bespreken op de site van IEX.
    Ik raad je aan om even op het forum "perpetuals en steepeners" te kijken. Daar is een hele lange discussie over de Rabo certificaten.
  9. pieren 10 februari 2015 16:14
    quote:

    niphtrique schreef op 10 februari 2015 12:03:

    Het verhaaltje begint met de opmerking dat het simplistisch is. Dus er zijn veel andere factoren die ook een rol spelen.

    Als één rekeninghouder 10 van die euro's tegen 5% rente op de bank laat staan, heeft hij na verloop van jaren meer dan 1,000 euro op zijn rekening.

    Hij zou dat nooit als cash kunnen opvragen.

    Aannemende, dat de dorpelingen meer dan 5% rendement kunnen maken, waar moeten die euro's dan vandaan komen?

    Het is verrassend hoe slecht burgers kunnen rekenen.

    Misschien wordt het duidelijker als je aanneemt dat de geldhoeveelheid uit 1.000 gouden munten bestaat want goud kan niet onbeperkt worden bijgedrukt.
    Je gaat in dit verhaal uit dat de geldhoeveelheid constant is. Dat hoeft helemaal niet. (zie ook andere posts na mijn eerste post).
    Daar zit het verschil in onze ideeën:als je de geldhoeveelheid laat meegroeien met de economie is er geen probleem.

    Jij weet denk ik ook wel welk van de twee modellen (constant geld van jou; dynamische geldhoeveelheid van mij) in de wereld gebruikt wordt en welke ons die gigantische welvaart heeft opgeleverd..
  10. Orca 10 februari 2015 16:48
    Niemand heeft 't op IEX over dé asset waar je in moet zitten om enigszins prudent bezig te zijn, en dat bovendien een bruto aanvangsrendement geeft van rond de 7%: residentieël onroerend goed.
    Buitenlandse partijen kopen achter elkaar pakketten woningen op in Nederland. Ik zeg niet dat 't goedkoop is, niks is goedkoop onder nirp, maar het is wel veiliger dan aandelen. Heel raar dat dit onderwerp niet frequent wordt behandeld op deze site.
  11. forum rang 5 theo1 11 februari 2015 10:23
    quote:

    Orca schreef op 10 februari 2015 16:48:

    Niemand heeft 't op IEX over dé asset waar je in moet zitten om enigszins prudent bezig te zijn, en dat bovendien een bruto aanvangsrendement geeft van rond de 7%: residentieël onroerend goed.
    Buitenlandse partijen kopen achter elkaar pakketten woningen op in Nederland. Ik zeg niet dat 't goedkoop is, niks is goedkoop onder nirp, maar het is wel veiliger dan aandelen. Heel raar dat dit onderwerp niet frequent wordt behandeld op deze site.
    Nou, dat snap ik dan weer wel.

    Ten eerste heb je een behoorlijk startkapitaal nodig. Onroerend goed is duur. Een beetje een huis in een goede regio kost al snel 2 ton. Voor een stukje spreiding heb je eigenlijk meer dan 1 huis nodig. Buy-to-let hypotheken zijn niet gebruikelijk in dit land, en ook niet zonder risico. En we zijn niet allemaal miljonairs.

    Ten tweede is de huurwetgeving in dit land niet bepaald in het voordeel van de verhuurder. Een huurder kan je het leven erg zuur maken als hij eenmaal de juridische trucendoos opentrekt. Als je 100 huizen hebt, is dat risico te overzien, maar als je 1 huis verhuurt waar bijna al je geld in zit, en de huurder blijkt een rotzak met juridische kennis te zijn, dan heb je een enorm probleem. Je belegging is dan ineens een molensteen om je nek. Dit risico kan je natuurlijk beperken door te verhuren aan huurders waarvan je weet dat ze weer weg gaan, zoals studenten en expats. Maar studenten maken nogal eens iets kapot, dus dan moet je weer rekenen met extra onderhoudskosten. En dronken telefoontjes midden in de nacht.

    En ten derde kent Nederland geen residentiële REITs. Alle beursgenoteerde vastgoedfondsen op de Amsterdamse beurs gaan over winkels, kantoren en hier en daar wat industrie. Voor huizen moet je in het buitenland zijn. Op IEX wordt best wel wat over vastgoed geschreven, maar dat gaat dus vooral over commercieel vastgoed, want dat is het aanbod.
  12. pieren 11 februari 2015 11:06
    quote:

    Orca schreef op 10 februari 2015 22:07:

    Pieren, ik behandel 'm met grote liefde en diep respect! Concreet: in NL alles Randstad, daarnaast nog 2 buitenlanden, alleen verhuur aan semi-tijdelijk (studenten, bejaarden, expats).
    Grootste deel inmiddels klaar maar ruimte voor meer, mits (relatief) goedkoop.
    Woningen zijn zo lastig aan te komen; kijk nu naar 14 woningen in Eindhoven, 16 in Purmerend en 50 (studenten) appartementen in Utrecht. Wij investeren samen met een groep.
    Wat voor volume kijk jij naar?
  13. Orca 11 februari 2015 22:06
    Exact zelfde, in groepen van wisselende samenstelling.
    Telkens 0,5 of 0,33 deel pp. Soms object alleen.
    Paar kernleden en die brengen in sommige gevallen ook weer mensen mee.
    Alles bij de notaris, per object.
    Vooraf wordt al afgesproken hoe om te gaan met eventuele exit van 'n lid bij een bepaald object, zodat er later geen gedonder komt. Is overigens nog nooit gebeurd, maar better safe than sorry.
    Leeftijd grosso modo 45-50, met een uitschieter naar onder (~35) en naar boven (65+).
    Bezit is voor onbepaalde tijd, dus geen exitplannen, integendeel.
    Nog paar dingetjes waar ik zo snel nu niet op kan komen, maar bovenstaande is min of meer hoe het werkt.

  14. Orca 12 februari 2015 15:15
    Vreemd vermogen: 0%.
    Eigen vermogen: 100%.
    Het idee is nou juist om uit cash te komen. Op al m'n rekeningen ben ik permanent EUR short en dus long allerhande (ook exotische) valuta.
    Wij willen geeneens hypotheken want dan krijg je allerhande directe en indirecte kosten. We willen ook geen makelaar, onzinnige mensen zijn dat. Voor elk interessant object vragen we naar een bouwkundig rapport en als dat er niet is laten we 't op eigen kosten maken. Is ook handig bij onderhandelingen trouwens, want aan elke woning mankeert wel iets, vaak niks schokkends maar het staat keurig 5-y out gespecificeerd in dat rapport, met kosten uitgesplitst naar materiaal en arbeid. Zo'n rapport kost maar 300-500 en brengt een veelvoud op.
  15. niphtrique 12 februari 2015 15:24
    quote:

    pieren schreef op 10 februari 2015 16:14:

    [...]

    Je gaat in dit verhaal uit dat de geldhoeveelheid constant is. Dat hoeft helemaal niet. (zie ook andere posts na mijn eerste post).
    Daar zit het verschil in onze ideeën:als je de geldhoeveelheid laat meegroeien met de economie is er geen probleem.

    Jij weet denk ik ook wel welk van de twee modellen (constant geld van jou; dynamische geldhoeveelheid van mij) in de wereld gebruikt wordt en welke ons die gigantische welvaart heeft opgeleverd..
    Het is misschien lastig om te begrijpen dat het voorbeeld simplistisch is. Waarom hebben we negatieve rentes? Waarom hebben we een schulden problematiek? Waarom moeten er een biljoen euri worden bijgedrukt? Dat komt door rente op geld.

    Is er geen alternatief. Zeker, je kunt ook negatieve rentes hebben en het geld meer waard laten worden.

    Ik denk dat dit gezonder is dan bijdrukken van geld, want wie krijgt dan al dat gratis geld? Meestal zijn dat banken die daarmee mooie bonussen kunnen betalen aan hun managers, en overheden die er niet altijd even verstandig mee omgaan. Dus als denkt dat dit niet goed is, dan wordt het toch eens tijd om daar over na te denken...

    blog.naturalmoney.org/150207.html

    De crisis kan zo voorbij zijn, en dan ook voorgoed.
  16. forum rang 5 theo1 13 februari 2015 16:12
    quote:

    Orca schreef op 12 februari 2015 15:15:

    Vreemd vermogen: 0%.
    Eigen vermogen: 100%.
    Het idee is nou juist om uit cash te komen. Op al m'n rekeningen ben ik permanent EUR short en dus long allerhande (ook exotische) valuta.
    Wij willen geeneens hypotheken want dan krijg je allerhande directe en indirecte kosten. We willen ook geen makelaar, onzinnige mensen zijn dat. Voor elk interessant object vragen we naar een bouwkundig rapport en als dat er niet is laten we 't op eigen kosten maken. Is ook handig bij onderhandelingen trouwens, want aan elke woning mankeert wel iets, vaak niks schokkends maar het staat keurig 5-y out gespecificeerd in dat rapport, met kosten uitgesplitst naar materiaal en arbeid. Zo'n rapport kost maar 300-500 en brengt een veelvoud op.

    OK, bedankt voor het antwoord. Ik begrijp de waarde van een bouwkundig rapport, doe ik ook als ik verhuis.
  17. erjee-ff 16 februari 2015 07:53
    quote:

    niphtrique schreef op 12 februari 2015 15:24:

    [...]

    blog.naturalmoney.org/150207.html

    De crisis kan zo voorbij zijn, en dan ook voorgoed.
    "voorgoed" lijkt me een levensgevaarlijke uitspraak.

    Er stond nog niet zo lang geleden op IEX een artikel, hier, www.iex.nl/Column/145457/De-lngste-ol... met allerhande grafiekjes met hele lange tijdslijnen. Kijken we even naar de financiële canon van Nederland, dan lijkt de trend me duidelijk, crisis-herstel-crisis-herstel en ga zo maar door.

    Het herstel, daar zitten we, in ieder geval volgens de beurs, midden in. De volgende crisis, die kennen we nog niet, maar staat om de hoe te wachten. Het enige dat we niet weten is wanneer we bij die hoek aan komen, wat we zeker weten is dat die hoe er komt, en dat de crisis toe zal slaan. Wellicht is het de kernbom van Draghi, we weten het gewoon niet. We weten dat het een andere oorzaak zal hebben dan de vorige crisis, we weten dat de gevolgen ongeveer gelijk zullen zijn.

    Alle maatregelen die politici nu nemen om "nooit meer een banken crisis" of "nooit meer een schuldencrisis" te laten plaatsvinden werken alleen maar in de hand dat de volgende crisis een andere oorzaak zal hebben met de zelfde gevolgen, namelijk een herverdeling van vermogen.
26 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links