Login
 

Reken-je-rijk-hypotheek

In Voor het Blok II kon u al lezen hoe minister Stef Blok een leuke variant heeft verzonnen om uw hypotheek niet verplicht 100% te hoeven aflossen.

Starters kunnen hun maandlasten verlagen door naast de verplichte annuïtaire of lineaire aflossing een aflossingsvrije hypotheek te sluiten. De starter kan dan opnames doen uit deze aflossingsvrije hypotheek om de netto maandlasten te verlagen.

Het nadeel is natuurlijk dat er uiteindelijk slechts 50% van de hypotheek is afgelost. Minister Blok heeft echter vooraf niet met de banken en andere instanties overlegt. Bovendien heeft hij niet goed nagedacht over zijn creatieve hypotheek.

Aangepaste uitleg
Zo werd in het eerste SGP schrijven verkondigd door Blok dat de hypotheekrente op de aflossingsvrije hypotheek verplicht gelijk zou zijn aan die van de annuïteitenhypotheek. De AFM zou dit controleren.

Later in de kamerbrief was de uitleg opeens anders en ook op de website van de SGP is dat stilzwijgend aangepast in: “marktconform, maar nooit lager dan de rente van de annuïteitenhypotheek”. De rente voor de aflossingsvrije hypotheek wordt dus hoger dan de rente voor de annuïtaire hypotheek.

Iedere geldgever hanteert zijn eigen opslagen voor een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie (NHG) in vergelijking met een hypotheek met NHG. Deze opslag kan zelfs oplopen tot 0,9% (zie Onderzoek hypotheektoeslagen).

Door het verschil in rente wordt de Blok-hypotheek veel minder aantrekkelijk dan Blok gehoopt had.

De eerste berekening van de Blok-hypotheek stond op de website van de SGP. Als ik deze berekening vergelijk met bladzijde 3 van de kamerbrief van Blok, dan blijkt de berekening ineens anders te zijn. De netto maandlasten zijn namelijk hoger:

  • Hypotheek: 200,000
  • Rente: 5%
  • Inkomen: 50.000

Annuiteitenhypotheek netto na opname

Jaar 1 5 10 15 20 25 30
SGP-berekening 642 664 700 746 805 880 954
Blok-berekening 642 667 706 754 816 894 971

 

Schimmige rekenexercitie
Zeer vreemd dat hier ineens verschillen optreden (tot 17 euro per maand). Hoe dit komt weten we niet, want Blok toont geen bruto maandlasten en dan wordt herleiden niet mogelijk.

Dat de kamerbrief vervolgens een steeds schimmigere rekenexercitie wordt, blijkt wel uit Blok's tweede rekenvoorbeeld. Daarbij gaat Blok nog een stapje verder en laat een berekening zien waarbij de rente van de aflossingsvrije hypotheek 3% hoger is.

De aflossingsvrije hypotheek krijgt daarmee een rente van 8%, de rente van de annuïteitenhypotheek blijft 5%. Onderstaand deze berekening, waarbij ik zelf een berekening volgens de oorspronkelijke SGP-methode heb toegevoegd:

  • Hypotheek 200.000
  • Rente 5% / 8%
  • Inkomen 50.000

Annuiteitenhypotheek + tweede hypotheek na opname

Jaar 1 5 10 15 20 25 30
SGP-berekening              
100% annuiteitenhypotheek, bruto 1074 1074 1074 1074 1074 1074 1074
opname uit aflosvrije hypotheek 67 67 67 67 67 67 67
annuïteitenhypotheek; bruto na opname 1007 1007 1007 1007 1007 1007 1007
annuïteitenhypotheek; netto 695 717 753 799 858 943 1007
Blok-berekening              
100% annuiteitenhypotheek, netto 766 788 823 867 922 922 1060
opname uit aflosvrije hypotheek 120 120 120 120 120 120 120
3% rente aflosvrije hypotheek 2 18 44 77 119 173 250
annuïteitenhypotheek; netto na opname 646 689 754 837 942 1075 1221

 

Creatief rekenen
Als u de getallen in de Blok-berekening controleert, zal u concluderen dat deze niet kloppen. Doordat de bruto maandlasten niet bekend zijn, treden er zelfs verschillen op van 31 euro in het laatste jaar.

Volgens Blok worden de netto maandlasten vanaf het twintigste jaar zelfs hoger dan bij de 100% annuïteitenhypotheek. Dat komt doordat Blok creatief aan het rekenen is geslagen en de SGP-methodiek terzijde heeft gelegd.

In plaats van dat de maandelijkse opname is aangepast aan de rente van 8%, heeft Blok deze nog steeds berekend op basis van 5%! Er wordt dus feitelijk meer opgenomen dan bij een rente van 8% verantwoord zou zijn.

De rente van 8% over de aflossingsvrije hypotheek wordt vervolgens in tweeën gedeeld:

  • 5% van deze rente wordt bij de aflossingsvrije hypotheek opgeteld
  • de overige 3% moet betaald worden door de klant en zorgt daardoor voor een hogere netto maandlast

De mist in
Door deze slimme rekentruc is het Blok gelukt om in de eerste jaren de netto maandlasten nog aantrekkelijk te laten lijken. Na het twintigste jaar krijgt de klant de rekening gepresenteerd.

Blok gaat hier compleet de mist in en schetst met dit plaatje een berekening op een manier zoals heel veel louche hypotheekadviseurs hun gedupeerde klanten jarenlang mooiere maandlasten hebben voorgeschoteld dan realistisch is.

Ook zij deden dit door in ieder geval nooit de bruto maandlasten te tonen, want die kun je niet manipuleren. Het maandlastenplaatje van de SGP is de enige transparante, juiste en verantwoorde manier.

Hoe hoger de rente van de aflossingsvrije hypotheek wordt, hoe meer de 3% extra rente per maand in de berekening van Blok gaat kosten. Er is sprake van een zeer gevaarlijke hefboom als de rente in de toekomst gaat stijgen.

Laat ik ook eens extreem doen en de rente na het twintigste jaar laten stijgen naar 8% voor de annuiteitenhypotheek (1992) en 11% voor de aflossingsvrije hypotheek (1982)?

  • Hypotheek 200.000
  • Rente 5% / 8%, na 20 jaar 8% / 11%
  • Inkomen 50.000

Annuïteitenhypotheek na opname

Jaar 1 5 10 15 20 25 30
SGP-berekening              
annuïteitenhypotheek; netto 695 717 753 799 858 1096 1251
Blok- berekening              
annuïteitenhypotheek; netto na opname 646 689 754 837 942 1312 1608

 

Enorm renterisico
Blok neemt een zeer groot risico en zadelt de toekomstige generatie met een enorm renterisico op. Het renterisico is heel slim uit de hypotheekrenteaftrek en de overheidsbegroting verwijderd en voor het grootste deel aan de portemonnee van de burger overgedragen.

Als banken zich goed in de Blok-berekening verdiepen zullen zij tot dezelfde conclusie komen als ik. Ik zal dan ook niet raar opkijken als zij de Blok-hypotheek niet op de Blok-manier gaan aanbieden. De SGP-methode is nog een acceptabele optie.

Tot slot de Autoriteit Financiële Markten (AFM) die alle producten die de banken op de markt willen gaan zetten, gaat controleren of deze voldoen. Als zij deze column lezen dan zijn zij snel klaar, want zij kunnen mijn inziens nooit achter deze Blok-berekening staan.

Natuurlijk was ik even benieuwd wat de AFM van het bovenstaande vond. Hieronder hun reactie.

"De mogelijkheid om een extra hypotheek af te sluiten is een politieke oplossing om de huizenmarkt te stimuleren. Op dit moment zijn er voor zover bekend nog geen producten geïntroduceerd in het kader van deze mogelijkheid. Aanbieders kunnen hiervoor producten ontwikkelen. De wetgever heeft een aantal eisen gesteld aan het proces van productontwikkeling. Aanbieders zullen bij het ontwikkelen van dit product moeten voldoen aan die wettelijke bepalingen. Daarnaast zullen adviseurs een passend advies moeten geven. De aanbieder van de hypotheek dient overkreditering te voorkomen. De AFM verwacht daarom dat deze oplossing in de praktijk niet voor alle consumenten geschikt zal zijn."

Het woord is nu aan de banken. Wat willen zij en hoe gaan zij de Blok-hypotheek op de markt zetten. Bovendien ben ik benieuwd hoe de AFM deze producten van de banken gaat beoordelen. Is de AFM slim genoeg om het risico van de creatieve berekening van Blok te achterhalen?

 



Jos Koets heeft een nieuw boek: Een Huis Kopen in Crisistijd.

De winkelprijs is 17,50 euro, u kunt het boek ook hier bestellen (via IEX).


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
vlieman
0
Blok-aan-je-been-hypotheek. Denkt Blok met misleiding de huizenmarkt weer op gang te krijgen?

Dit schreef Blok op 25 januari (2 maanden geleden) in reactie op een door de Eerste Kamer aangenomen motie waarin Minister Blok werd gevraagd om toe te staan dat na 50% aflossen van de lening de tweede 50% alsnog ter vrije beoordeling zou staan van hypotheekgever en hypotheeknemer:
  • De nieuwe regeling leidt tot versnelde aflossing, waardoor de restschuldrisico's ook sneller dalen. Een aflossingsvrij leningdeel toestaan of de looptijd verlengen zou deze gewenste verandering juist weer in grote mate teniet doen.
  • Een systeem waarbij niet daadwerkelijk afgelost hoeft te worden om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, zou leiden tot verdere complexiteit en onbegrijpelijkheid voor de consument.
  • Om zo kort na introductie van een nieuw stelsel weer over te stappen naar een ander stelsel doet het vertrouwen geen goed en zal de onzekerheid bij mogelijk startende kopers juist weer kunnen vergroten.
  • Budgettair zou een versoepeling kunnen leiden tot een minder hoge bezuiniging dan vooraf beraamd. Dit vindt de Minister onwenselijk.
De eeste 3 argumenten doen er nu 2 maanden later blijkbaar niet meer toe...

Dom-dom
0
Zo eerst via je rente teveel betalen, dan via de beleggingen te veel kosten en vervolgens nog eend derde produkt waar je dan als consument wordt gepiepeld. Slecht plan, sowieso een slecht plan om verplicht 100% af te lossen. Is helemaal ninet nodig. De geboden oplossing is een drocht
theo1
0
Je ruilt een aftrekbare hypotheek in voor een niet-aftrekbare hypotheek met een hogere rente. Je moet wel heel erg wanhopig zijn om daar in te trappen.

Zeg een hypo van 4% bruto wordt netto 2,32% (afgetrokken tegen 42%). Die ruil je voor een hypo van zeg 5% bruto die netto ook 5% is (niet aftrekbaar). Van 2,32% netto naar 5% netto. Meer dan het dubbele. Je bent voor die Bloklening van de halve hoofdsom dus meer rente kwijt dan voor de oorspronkelijke hypo. Na 30 jaar aflossen.
Moneyball
1
Die hele constructie gaat natuurlijk nergens over. Als op het denkniveau van Ministers, kamerleden en rijksambtenaren al rekenfouten en onduidelijkheden bestaan, hoe moet de gemiddelde consument het dan begrijpen. Nodeloze complexiteit.

Hoofddoelen vanuit het Rijk zijn volgens mij (1) bezuinigen (lees: verminderen hypotheekrenteaftrek)en (2) verminderen risico's in het financiele systeem (lees: loan to value moet omlaag).

Het eerste doel wordt door lagere woningprijzen en lage hypotheekrente al redelijk bevorderd. Annuitaire aflossing zorgt verder voor lagere kostenpost voor het Rijk.

Het tweede doel, verlagen (gemiddelde) loan to value, is met dalende woningprijzen lastig. Hoe restrictiever in het verschaffen van nieuwe financiering, hoe meer neerwaartse prijsdruk. Starters met 'goede vooruitzichten' meer leenruimte bieden betekent het verschuiven van risico's naar de toekomst.

Het nastreven van beide doelstellingen zonder neerwaartse prijsdruk en - ceteris paribus - zonder hogere netto maandlasten is bij de gangbare benadering van woonkosten m.i. onmogelijk.
geobeo
0
Is het effect bij een stijgende rente bij deze blok hypotheek niet exact hetzelfde als die van "Subprime" mortgages? Je weet wel, die waar de financiele crisis in Amerika mee begon?
korbe007
0
Men kan beter spreken over Blokkering van de toekomst. Het zal wel slim zijn, ik neem dat maar aan, echter het is een Haags geklungel van jewelste. Het antwoord van de AFM begrijp ik niet, dat hele hypotheek-gedoe is een politieke oplossing om geld in het laatje van de overheid te krijgen en daarbij de burgers het gevoel geven dat ze iets bezitten. De renteaftrek wordt in de 'nabestaandeheffing' gewoon weer teruggepakt. De overheid wil zo min mogelijk hypotheekschulden hebben naast bezuinigen want daar kijkt men internationaal naar(zie financiële column in NRC van o.a. M. Schinkel)
Jos Koets
0
quote:

vlieman schreef op 27 mrt 2013 om 20:36:


Wel Jos, toeval of niet? De banken hebben geantwoord: ze zien er niets in... www.nos.nl/artikel/489403-bank-ziet-n...


Ik geloof niet in toeval. Bovendien had ik al diverse banken gesproken.

Gr. Jos
s.lin
0
Grote verzekeraars willen niet aan Blokhypotheek
08 May 08:17
(Novum) - De verzekeraars Delta Lloyd en Aegon gaan de nieuwe startershypotheek uit het woonakkoord niet op de markt brengen. Zij vinden de zogenoemde Blokhypotheek te ingewikkeld, schrijft Het Financieele Dagblad woensdag.

"We willen als sector terug naar eenvoudige producten. De Blokhypotheek is dat niet", zegt bestuursvoorzitter Niek Hoek van Delta Lloyd in de krant. Hij wacht een 'fundamentele discussie' af en legt de bal terug bij minister voor Wonen Stef Blok (VVD). Nationale-Nederlanden zegt in de krant zich af te vragen of deze duohypotheek 'inhoudelijk gezien een goede variant is'.

De Blokhypotheek komt voort uit het woonakkoord dat Blok in februari sloot met oppositiepartijen D66, SGP en ChristenUnie. Minister Blok wilde met deze hypotheek de huizenmarkt vlot trekken. De stap van Delta Lloyd en Aegon is dan ook een grote tegenslag voor de minister.

Bij de Blokhypotheek sluit een huizenkoper twee leningen af. De ene lening moet binnen dertig jaar volledig worden afgelost, zodat over deze lening de hypotheekrenteaftrek geldig is. De andere lening tot maximaal de helft van de waarde van de woning is aflossingsvrij. Door deze hypotheekvorm lossen woningkopers maar de helft van hun hypotheek af. Hierdoor liggen de maandlasten in het begin lager liggen dan bij een volledige annuïteitenhypotheek. Uiteindelijk blijft wel een restschuld over.

Sinds begin dit jaar is een annuïteitenhypotheek met volledige aflossing in dertig jaar verplicht om aanspraak te mogen maken op de hypotheekrenteaftrek. Op die volledige aflossing is echter kritiek gekomen omdat de woningmarkt hierdoor op slot zou komen te zitten.

De oplossing met de Blokhypotheek kon echter ook meteen op kritiek rekenen. Die zou te ingewikkeld zijn omdat die uit twee leningen bestaat die fiscaal verschillend worden behandeld. Ook liggen de totale kosten voor de consument hoger dan bij een gewone annuïteitenhypotheek.

ehcklein
0

Het aflossingsvrije deel van die wanstaltige blokhypotheek moet ook in jaar 35 afgelost zijn. Dus als je in 30 jaar 100.000 euro aflossingsvrij hebt opgebouwd mag je deze in 5 jaar aflossen. 20.000 euro netto per jaar.! Ik denk niet dat een passend advies te geven is voor een dergelijke hoge verplichte aflossing over bv 30 jaar?

De blok hypotheek zal een stille door sterven maar blok heeft de markt een worstje voor kunnen houden en daar ging het om. Ondertussen ligt de markt op zn gat, vindt enorme kapitaal vernietiging plaats bij de duurdere woningen en waarom? Onze schulden zijn hoog? Leest u mee :

www.cbs.nl/nl-NL/menu/themas/macro-ec...

Jammer dat de financiële branche zich als makke schapen laat slachten!
s.lin
0
Veel minder hypotheken na 1 januari
29-08-2013 17:15
Den Haag - De hypotheekomzet lag in het tweede kwartaal 12 procent lager dan het eerste kwartaal. Dat constateert onderzoeksbureau IG&H. Het tweede kwartaal is daarmee het slechtste kwartaal sinds het uitbreken van de kredietcrisis.
De onderzoekers constateren per 1 januari een sterke trendbreuk: waar normaal jaarlijks 150 tot 160.000 hypotheken (zonder oversluiters) worden afgesloten, bleef de teller na het eerste halfjaar van 2013 hangen op 54.000. Per 1 januari zijn strengere hypotheekvoorwaarden van kracht.

bron : cobouw.nl
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links