Login
 

Verplichte aflossing

Door Jos Koets op 20 jul 2012 om 10:45 | Views: 14.302 | Categorie: Vastgoed, Overig | Onderwerpen: hypotheekrenteaftrek, hypotheken

Op 12 september mag u weer gaan stemmen. De politieke partijen hebben hun standpunten bekend gemaakt. Opvallend is dat bijna alle partijen voorstander zijn van het verplicht aflossen van de hypotheek. Verrassend, want ik had verwacht dat de heren in Den Haag verder hadden gekeken dan hun neus lang is. In mijn column Kunduzhypotheken 2 kon u uitgebreid lezen wat de gevolgen zijn van verplichte aflossing door middel van een lineaire en/of annuïteiten hypotheek.

Naar aanleiding van deze column heb ik een uitnodiging gehad van Binnenlandse Zaken. Met een select groepje mensen hebben we toen de verplichte aflossing doorgenomen. De conclusie was in ieder geval dat dit niet de juiste zet is voor Nederland.

Een beter alternatief is toen wel aan de orde gekomen, maar dit zie ik helemaal niet meer terug in de standpunten van de politieke partijen. Ik kan daarom niet anders concluderen dat de verplichte aflossing een feit zal worden. Brussel heeft dus zijn zin gekregen en Den Haag volgt gedwee.

Daling
De gevolgen vanaf 1 januari 2013 voor de huizenmarkt zijn in ieder geval groot. Ik verwacht een flinke daling van de huizenprijzen; 20% sluit ik niet uit. Bovendien ontstaat er een ander probleem: de administratie. Nieuwe kopers krijgen te maken met de verplichte aflossing terwijl huizenbezitters hun huidige hypotheek gewoon mogen handhaven.

Dit laatste is natuurlijk terecht al, denkt Gerrit Zalm hier anders over. Hij vindt dat de verplichte aflossing voor iedereen moet gelden. Dit betekent dat drie miljoen huizenbezitters hun hypotheek moeten omzetten. Dit is natuurlijk onmogelijk en het bewijst weer eens hoe stom de uitspraak van Zalm is. Het is nu op het ogenblik al bij veel banken in Nederland niet mogelijk om intern hypotheekvormen om te zetten.

Woekerpolishypotheek
Veel huizenbezitters hebben nu nog een woekerpolishypotheek, terwijl de bank hier helemaal niets aan wil doen. De zorgplicht vanuit de banken is zeer slecht. Waarom hebben zij niet hun klanten benaderd met de mogelijk om hun beleggingshypotheek intern over te sluiten naar bijvoorbeeld een spaarhypotheek. 

Zoals eerder opgemerkt verandert er voor de huidige huizenbezitters niets. Echter als zij gaan verhuizen dan zal dit weldegelijk gevolgen hebben. Vooral als er een duurdere woning wordt gekocht, zal de verplichte aflossing om de hoek komen kijken. De gevolgen zijn dan hogere maandlasten, dus voor velen aanleiding om lekker te blijven zitten waar men nu woont. Hieronder een fictief voorbeeld van iemand die gaat verhuizen met de volgende gegevens.

Huidige hypotheek

200.000 euro

Beleggingshypotheek

100.000 euro

Aflossingsvrije hypotheek

100.000 euro

Verkoop woning

200.000 euro

Koopprijs nieuwe woning

380.000 euro

Nieuwe benodigde hypotheek

400.000 euro

Starters
Door de verhuizing wordt de nieuwe hypotheek 400.000 euro (was 200.000 euro). Indien er sprake zou zijn van een  starter dan heeft deze weinig keus, namelijk volledig aflossen door middel van een lineaire en/ of annuïteiten hypotheek. De doorstromer (in dit voorbeeld) mag zijn “oude” situatie meenemen.

De aflossingsvrije – en beleggingshypotheek van totaal 200.000 euro blijven dan gewoon doorlopen. Over het hogere hypotheekbedrag van 200.000 euro moet dan volledig worden afgelost (annuitair/lineair). Politiek Den Haag mag dan de volgende vraag  gaan beantwoorden: Is  het mogelijk om de beleggingshypotheek voort te zetten in bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek (andere hypotheekvorm met meer zekerheid)?

Indien dit mogelijk is dan is de volgende vraag: is het ook mogelijk om de beleggingshypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek? Dit zou betekenen dat een doorstromer zijn maandlasten kan verlagen en dus geld vrij kan maken. De beleggingsverzekering kan namelijk afgekocht worden.

Fiscus
Hierbij moet worden opgemerkt dat waarschijnlijk de fiscus om de hoek komt kijken als er sprake is van een box 1-verzekering. Bovendien merk ik nog op dat er een wetswijziging moet komen. Dit geldt dan alleen voor starters die na 1 januari 2013 een woning hebben gekocht en daarna verhuizen naar een duurdere koopwoning.  

Tot slot de opmerking dat bij invoering van de verplichte aflossing, geen andere opties meer zijn voor vergaande stappen. Politiek Den Haag zorgt met deze stap dat de hypotheekbranche een spinnenweb wordt. De regels lijken simpel maar het is niet meer mogelijk om dit administratief en fiscaal goed te verwerken. Waarom niet gewoon een vast percentage (bijvoorbeeld 30%) renteaftrek voor iedereen?

Stapsgewijs
Dit is simpel en gemakkelijk te beïnvloeden in de toekomst. Stapsgewijs kan dan iedere huizenbezitter naar een situatie worden gebracht die Den Haag wil. Het voordeel hiervan is dat het administratief mogelijk is en dat iedereen gelijk wordt gesteld. Helaas zijn ze in Den Haag eigenwijs en kortzichtig. De dreun met de hamer komt vanzelf en deze is heel hard omdat diverse Nederlandse banken in grote problemen kunnen komen. 

De komende weken zal ik de standpunten van de grootste politieke partijen behandelen. Hoe denken zij over de hypotheekrenteaftrek en hoe willen zij de starters gaan helpen. Zijn hun standpunten uitvoerbaar of wordt er weer eens wat geroepen naar de kiezer toe? 


Jos Koets leert zijn collega's  alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.


Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
54 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
OldAndWise
1
renteaftrek is een subsidie. Moet je niet willen handhaven.

Verlaag dan de belastingen en stop met subsidies.
armanianny
1
Onderzoek ook eens het verschil in hypotheekrente tussen Duitsland (2,5% > 10 jaar vast ook aangeboden door ING-duitsland) en Nederland en waarom Duitse aanbieders geen toegang lijken te hebben tot de nederlandse markt (BKR ontoegankelijk voor niet nederlandse banken= eigen instelling kredietverleners - waardoor geen kredietcheck kan plaatsvinden), en eventueel andere problemen (notaris/evt. exec. veilingen). Nederlandse banken houden hun hyp. rentes hiermee kunstmatig hoog!Breek dat open!
z0n0p
1
In NL "romen" de banken met de rentetarieven de HRA al HEEL lang af. In DE 3,5% en in NL 5,3% op 10 jaarslening. Dus de banken steken uw rentaftrek in hun zak. Maar wat gaan de rentetarieven doen als de aflossing verplicht wordt? Kan ik net zo goed een lening afsluiten in DE. Zoekt de Rabo het maar lekker uit met zijn in waarde dalend onderpand. Misschien dat ze dan uit het EMS wel gel kunnen trekken voor herkapitalisatie. DAG triple AAA for ever.

O, ja: herinnert u zich de vliegtax nog! Iedereen maar uitleggen dat het averechts werkt. Politiek toch stomzinnig doordrukken en dan als het kwaad is geschied weer rechtsomkeer. En in DE doen ze het nog een keertje dunnetjes over.
korbe007
1
quote:

OldAndWise schreef op 20 jul 2012 om 11:13:


renteaftrek is een subsidie. Moet je niet willen handhaven.

Verlaag dan de belastingen en stop met subsidies.
het is geen subsidie maar een afkoop van stemmen.
korbe007
0
helder artikel. politiek gaat voor, de kosten volgen daarna. ik zal met belangstelling de volgende artikelen lezen.
armanianny
0
Ik woon in Duitsland en heb 2,5% hypo-rente en heel goeie relatie met div. duitse banken. Kinderen in Nederland wilden ook Duitse hypo afsluiten, maar dat was onmogelijk vanwege de enorme problemen die duitse banken ondervinden met het betreden van de nederlandse markt (BKR) + zekerheidsstelling onroerend goed. Met 2.5% rente heb je helemaal geen hypo aftrek nodig, dan zijn veel problemen opgelost.
New dawn
0
quote:

armanianny schreef op 20 jul 2012 om 11:20:


Onderzoek ook eens het verschil in hypotheekrente tussen Duitsland (2,5% > 10 jaar vast ook aangeboden door ING-duitsland) en Nederland en waarom Duitse aanbieders geen toegang lijken te hebben tot de nederlandse markt (BKR ontoegankelijk voor niet nederlandse banken= eigen instelling kredietverleners - waardoor geen kredietcheck kan plaatsvinden), en eventueel andere problemen (notaris/evt. exec. veilingen). Nederlandse banken houden hun hyp. rentes hiermee kunstmatig hoog!Breek dat open!


E.e.a. dat de rente voor hypotheken hoger is in Nederland hangt samen met dat Duitsers in combinatie met hun hypotheek ook eigen spaargeld moeten hebben voor het huis. De bank in Duitsland loopt dus minder risico dan banken hier.
Paulus29
0
Onzin. Als je in Nederland veel eigen geld meeneemt bij het kopen van een huis mag je nog steeds een woekerrente betalen.
armanianny
0
Je kunt in Duitsland ook 100% financiering krijgen, dat ligt dan max rond 2,8% en inkomen moet ruim voldoende zijn. Er zijn verschillende systemen. Veel ouders starten al vanaf de geboorte met bau-sparen, waarbij op deze manier al een startkapitaal opgebouwd wordt en je het recht hebt na 20 jaar inleg met extra korting een hypo af te sluiten (tegen 1.5-2%).

In Nederland betaal je altijd de hoofdprijs, bij een nieuw af te sluiten hypo, maar ook zeker bij verlengen, omdat je vaak tegen kosten aanloopt bij switchen wat ingecalculeerd lijkt te worden. Zelfs als je een hypo nodig hebt minder dan de executiewaarde. Er zijn in Nederland genoeg huizenbezitters die er zo voor staan.

Iemand die goedkope duitse hypotheken op weet te zetten kan slapend rijk worden, wie meldt zich aan?

De huizenmarkt in Duitsland is booming, iedereen wil tegen deze rentetarieven instappen. Ik vind regelmatig briefjes in de brievenbus of ik mijn huis wil verkopen.
Henk30
4
Heer Koets is een hypotheekverkoper die te vuur en zwaard tegen verplicht aflossen ten strijde trekt - het kost hem zijn inkomen, want hij leeft van het over belasting gerealiseerde rechter zak uit - linker zak in leencircus met de hypotheekrente en opgeblazen huizenprijzen.

Bij gezond financeren staat op een huis maximaal 60% basishypotheek, aflossingsvrij, en maximaal 20% tophypotheek, af te lossen in dertig jaar - of korter bij oudereb- en minimaal 20% eigenkapitaal.
Zoals opgemerkt: Een normale duitse bank verlangt niets anders, en het is daarom dat de hypotheekrenten daar lager zijn.
In zwiserland is iets dergelijks zelfs ***wettelijk verplicht!
Bij een wissel van een huis van 200k naar 360k is dus naast ca 30k voor overdracht en herinrichtingskosten ***minimaal*** 36k extra eigenkapitaal voor de koop nodig, dus zo'n 65k vrij gespaard geld.
De hypotheek en de inkomensvoorwaarden stijgen daarbij met 90%.
Iedereen die kan rekenen zal vaststellen dat wachten en de uitgepsaarde 90% + 66k financerings en verhuiskosten op de spaarrekening zetten bij dalende huizenprijzen veruit de beste oplossing is. Waarmee onze hypotheekverkopers dan helaas geen provisie en geld verdienen..
De druk van Brussel komt overigens door de gigantische hypotheek zeepbel in Nederland:
Ten opzichte van het gemiddelde jaarinkomen is voor de prive huishoudens de hypotheekbelasting in nederland zo'n 60 tot 80% hoger als in de omringende landen.
Voor een regulering naar het langjarig stabiel gemiddelde is een huizenprijs en hypotheekschuld sanering van zo'n 40%, niet 20% noodzakelijk.
Niets overigens is beter voor starters als 20% tot 40% lagere huizenprijzen, dit maakt het kopen eindelijk weer mogelijk.

CAREX
0
Jos, ik begrijp niet waarom er nooit een voorstel is gekomen om de rente-aftrek te schrappen en deze om te zetten in een aflossings-aftrek.
Maak de aflossingen aftrekbaar (incl. vroegtijdige en vrijwillige aflossingen) en je bent van het gezeur af.
- het motiveert mensen om af te lossen
- door aflossingen stijgt de solvabilitiet van banken ( tevens van burgers )
- door aflossingsaftrek heb je kans dat de huizenmarkt weer wordt losgetrokken.
-door de aflossingsaftrek blijft ook de consumptie op peil
-door aflossingsaftrek heb je de beste kans dat de zgn. vastgoedbubble op een nette manier leegloopt.

Hugo44
0
Natuurlijk bedoelde Gerrit Zalm niet dat iedereen zijn hypotheek moet gaan aanpassen, hij wil dat mensen gaan aflossen. Dat is te realiseren door de aftrek te beperken via de belastingdienst (in 30 jaar afbouwen), of door (via de belasting) een beloning te geven op aflossen. Momenteel is het nauwelijks interessant om een deel af te lossen, want vaak kom je dan net in een lagere belastingschaal terecht voor het overblijvende rentedeel. Door de economische crisis gaan mensen nu meer sparen, dan is het toch logisch als ze dat geld gaan gebruiken om hun schuld af te lossen, ipv 2% rente te vangen op een spaarrekening. Het moet alleen gestimuleerd worden via de inkomstenbelasting. Ik denk niet dat er dan 20% van de huizenprijzen af gaat.
Henk30
0
Voor wat de huizen markt in Duitsland zijn er inderdaad brandzones en woestijnen.
Heer armanianny woont blijkbaar meer in een van de eerste.
In de steden heerst een echt woningtekort, München is al sinds een eeuwigheid extreem, Düsseldorg boomt ook niet slecht,
terwijl je voor de prijs van een 2 1/2 kamer optrekje daar in Mecklenburg Vorpommern hele landhuizen kopen kan.

Met Bausparen, wat de vroegere hyporentaftrekregelingen (100'000 vrij, vijf jaar) vervangt en leningen uit of gegarandeerd door het pensioenfonds,praten we over gespaard eigenkapitaal.
Wat ik van het zuinige 'Schwabenland' in het zuid oosten weet (Freiburg i.B) is dat op het restbedrag - dit is na afrek daarvan - inderdaad 100% hypotheek verleend wordt.
Wat ik van 'MeckPo' weet is dat zelfs op de lage prijzen daar maar heel moeilijk hypotheken boven 50% te krijgen zijn.
Grappig overigens dat een half jaar geleden over het invoeren van Bausparen op federaal niveau in Zwitserland is gestemd.
De Baseler - die iets dergelijks op kanton niveau niet helemaal naar federaal recht ingevoerd hadden- moeten hun model afschaffen: een verpletterende 80% was TEGEN !
kordaat
0
Aflossen wordt weer eens als de heilige graal gezien. Waarom moet je mensen verplichten om 100% van de lening af te lossen? Als de lening voor 30% tot 40% wordt afgelost, ontstaat er voldoende marge om te zorgen dat huiseigenaren en banken niet veel risico meer lopen. En na dertig jaar mag de rente dan niet meer worden afgetrokken. Dus dan wordt er ook geen "subsidie" meer genoten na 30 jaar. Misschien een idee om ook te bepalen dat een huishouden maximaal 30 jaar huurtoeslag krijgt?
Nee
0
Hoi, ik lees dat in duitsland de rentes veel lager zijn. Kan iemand hier een link plaatsen naar de rentes van duitse hypotheekaanbieders??
New dawn
0
quote:

Paulus29 schreef op 20 jul 2012 om 12:22:


Onzin. Als je in Nederland veel eigen geld meeneemt bij het kopen van een huis mag je nog steeds een woekerrente betalen.


Paulus, jij weet ook wel dat je bij geen 1 bank in Nederland een speciaal persoonlijk aangemeten hypotheektarief krijgt aangeboden. Iedereen krijgt hetzelfde tarief, ook al heb je 90% gespaard.
FrankBuck
1
..al denkt Gerrit Zalm hier anders over. Hij vindt dat de verplichte aflossing voor iedereen moet gelden.

Zou dat te maken kunnen hebben met Basel/Solvency? Zal Zalm behoefte hebben aan meer kapitaal en is het daarom niet uit zorg voor het volk maar voor zijn eigen winkeltje...?
armanianny
0
en in Duitsland betaal je dan juist minder rente:

Dit is rente voor 5 jaar vast


Beleihung¹

bis 50 % 1,92 eff. 1,94

bis 70 % 2,04 eff. 2,06

bis 80 % 2,09 eff. 2,11

bis 90 % 2,24 eff. 2,26

ab 90 % 2,60 eff. 2,63


Harm
1
Wat een gedoe, terwijl de oplossing heel simpel is. In het verleden golden rente-inkomsten en betalingen als (negatief) inkomen. Dit is veranderd met de komst van het boxen-systeem, behalve voor de hypotheek-rente. Als de overheid consequent is, dan zou ook deze in box 3 ondergebracht moeten worden. Met hetzelfde regiem als nu geldt voor (positief) eigen vermogen, mag dan nog 1,2% (30% van een fictieve 4% rente) geteld worden.
Oplossing is logisch en consequent en weinig gecompliceerd en is bovendien eerlijk.
54 Posts, Pagina: 1 2 3 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar

Meer columns Vastgoed Meer »

02 jun Scheiden doet lijden 9
08 mei Stevige stenen 7
21 apr Profiteer van uw spaarwaarde 8
07 apr AFM geeft duidelijkheid
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)