Op 12 september mag u weer gaan stemmen. De politieke partijen hebben hun standpunten bekend gemaakt. Opvallend is dat bijna alle partijen voorstander zijn van het verplicht aflossen van de hypotheek. Verrassend, want ik had verwacht dat de heren in Den Haag verder hadden gekeken dan hun neus lang is. In mijn column Kunduzhypotheken 2 kon u uitgebreid lezen wat de gevolgen zijn van verplichte aflossing door middel van een lineaire en/of annuïteiten hypotheek.
Naar aanleiding van deze column heb ik een uitnodiging gehad van Binnenlandse Zaken. Met een select groepje mensen hebben we toen de verplichte aflossing doorgenomen. De conclusie was in ieder geval dat dit niet de juiste zet is voor Nederland.
Een beter alternatief is toen wel aan de orde gekomen, maar dit zie ik helemaal niet meer terug in de standpunten van de politieke partijen. Ik kan daarom niet anders concluderen dat de verplichte aflossing een feit zal worden. Brussel heeft dus zijn zin gekregen en Den Haag volgt gedwee.
Daling
De gevolgen vanaf 1 januari 2013 voor de huizenmarkt zijn in ieder geval groot. Ik verwacht een flinke daling van de huizenprijzen; 20% sluit ik niet uit. Bovendien ontstaat er een ander probleem: de administratie. Nieuwe kopers krijgen te maken met de verplichte aflossing terwijl huizenbezitters hun huidige hypotheek gewoon mogen handhaven.
Dit laatste is natuurlijk terecht al, denkt Gerrit Zalm hier anders over. Hij vindt dat de verplichte aflossing voor iedereen moet gelden. Dit betekent dat drie miljoen huizenbezitters hun hypotheek moeten omzetten. Dit is natuurlijk onmogelijk en het bewijst weer eens hoe stom de uitspraak van Zalm is. Het is nu op het ogenblik al bij veel banken in Nederland niet mogelijk om intern hypotheekvormen om te zetten.
Woekerpolishypotheek
Veel huizenbezitters hebben nu nog een woekerpolishypotheek, terwijl de bank hier helemaal niets aan wil doen. De zorgplicht vanuit de banken is zeer slecht. Waarom hebben zij niet hun klanten benaderd met de mogelijk om hun beleggingshypotheek intern over te sluiten naar bijvoorbeeld een spaarhypotheek.
Zoals eerder opgemerkt verandert er voor de huidige huizenbezitters niets. Echter als zij gaan verhuizen dan zal dit weldegelijk gevolgen hebben. Vooral als er een duurdere woning wordt gekocht, zal de verplichte aflossing om de hoek komen kijken. De gevolgen zijn dan hogere maandlasten, dus voor velen aanleiding om lekker te blijven zitten waar men nu woont. Hieronder een fictief voorbeeld van iemand die gaat verhuizen met de volgende gegevens.
|
Huidige hypotheek
|
200.000 euro
|
|
Beleggingshypotheek
|
100.000 euro
|
|
Aflossingsvrije hypotheek
|
100.000 euro
|
|
Verkoop woning
|
200.000 euro
|
|
Koopprijs nieuwe woning
|
380.000 euro
|
|
Nieuwe benodigde hypotheek
|
400.000 euro
|
Starters
Door de verhuizing wordt de nieuwe hypotheek 400.000 euro (was 200.000 euro). Indien er sprake zou zijn van een starter dan heeft deze weinig keus, namelijk volledig aflossen door middel van een lineaire en/ of annuïteiten hypotheek. De doorstromer (in dit voorbeeld) mag zijn “oude” situatie meenemen.
De aflossingsvrije – en beleggingshypotheek van totaal 200.000 euro blijven dan gewoon doorlopen. Over het hogere hypotheekbedrag van 200.000 euro moet dan volledig worden afgelost (annuitair/lineair). Politiek Den Haag mag dan de volgende vraag gaan beantwoorden: Is het mogelijk om de beleggingshypotheek voort te zetten in bijvoorbeeld een bankspaarhypotheek (andere hypotheekvorm met meer zekerheid)?
Indien dit mogelijk is dan is de volgende vraag: is het ook mogelijk om de beleggingshypotheek om te zetten in een aflossingsvrije hypotheek? Dit zou betekenen dat een doorstromer zijn maandlasten kan verlagen en dus geld vrij kan maken. De beleggingsverzekering kan namelijk afgekocht worden.
Fiscus
Hierbij moet worden opgemerkt dat waarschijnlijk de fiscus om de hoek komt kijken als er sprake is van een box 1-verzekering. Bovendien merk ik nog op dat er een wetswijziging moet komen. Dit geldt dan alleen voor starters die na 1 januari 2013 een woning hebben gekocht en daarna verhuizen naar een duurdere koopwoning.
Tot slot de opmerking dat bij invoering van de verplichte aflossing, geen andere opties meer zijn voor vergaande stappen. Politiek Den Haag zorgt met deze stap dat de hypotheekbranche een spinnenweb wordt. De regels lijken simpel maar het is niet meer mogelijk om dit administratief en fiscaal goed te verwerken. Waarom niet gewoon een vast percentage (bijvoorbeeld 30%) renteaftrek voor iedereen?
Stapsgewijs
Dit is simpel en gemakkelijk te beïnvloeden in de toekomst. Stapsgewijs kan dan iedere huizenbezitter naar een situatie worden gebracht die Den Haag wil. Het voordeel hiervan is dat het administratief mogelijk is en dat iedereen gelijk wordt gesteld. Helaas zijn ze in Den Haag eigenwijs en kortzichtig. De dreun met de hamer komt vanzelf en deze is heel hard omdat diverse Nederlandse banken in grote problemen kunnen komen.
De komende weken zal ik de standpunten van de grootste politieke partijen behandelen. Hoe denken zij over de hypotheekrenteaftrek en hoe willen zij de starters gaan helpen. Zijn hun standpunten uitvoerbaar of wordt er weer eens wat geroepen naar de kiezer toe?
Jos Koets leert zijn collega's alles over de bijleenregeling. Via de link alle info waar adviseurs zich kunnen inschrijven.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.