Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Huizenprijzen gaan dalen!

Huizenprijzen gaan dalen!

In mijn column van 18 maart Hypotheekrente blijft stijgen, maar wat doet de huizenmarkt? kon u lezen dat de hypotheekrente (flink) steeg. Deze stijging is niet opgehouden.

In onderstaande tabel heb ik de hypotheekrentes van 24 april 2022 vergeleken met de laagste hypotheekrentes van 1 januari van dit jaar. Het gaat om de laagste rente voor hypotheken met Nationale Hypotheek Garantie.

  1 jan 14 mrt 24 apr Verschil 1/1 versus 21/4
1 jaar  0,69%  0,80%  1,16% 0,47%
5 jaar  0,75%  1,29%  1,93% 1,18%
10 jaar  0,89%  1,50%  2,38% 1,49%
20 jaar 1,20%  1,86% 2,74% 1,54%
30 jaar  1,40%  1,91% 2,76% 1,36%

Deze hogere hypotheekrente betekent dat kopers minder hypotheek kunnen krijgen op hun inkomen en dat de bruto maandlasten voor hun hypotheek hoger worden. Hieronder een rekenvoorbeeld (cijfers afgerond) voor 2 personen die beiden €30.000 verdienen en de rente voor 20 jaar vastzetten (annuïteitenhypotheek met NHG):

Hypotheekrente Max. hypotheek Bruto per maand
1,20% €294.000   €973
1,86% €282.000 €1023
2,74% €275.000 €1121
4,28% €258.000 €1274

Het verschil in de maximale hypotheek tussen 1 januari en 24 april is slechts €19.000. De bruto maandlasten bij de lagere hypotheek van €275.000 zijn €148 hoger dan per 1 januari bij een hypotheek van €294.000.

Als dit zo doorgaat

Als de hypotheekrente de komende tijd doorstijgt naar 4,28% (2,74% plus 2,74% -/- 1,20%) dan worden de bruto maandlasten €1.274 (€301 meer). De vraag is natuurlijk of er voor deze prijzen nog leuke woningen te koop zijn in Nederland.

De gemiddelde verkoopprijs eind 2021 was €440.000. Volgens de laatste cijfers van de NVM zijn de huizenprijzen met 2,1% gedaald in het eerste kwartaal van 2022 naar €428.000. De NHG-grens is voor de koopsom en taxatie slechts €355.000, waardoor veel kopers een hypotheek zonder NHG moeten afsluiten. Het nadeel hiervan is dat de hypotheekrente nog hoger is.

Hieronder de rentes voor hypotheken zonder NHG in de risicoklasse tot 100% marktwaarde.

Annuïteitenhypotheek van €428.000 Bruto per maand
1 jaar vast 1,55% €1487
10 jaar vast 2,66% €1727
20 jaar vast 3,11% €1830

De gemiddelde verkoopprijs van €428.000 is nog 13,7% hoger dan een jaar eerder in maart 2021. De NVM had nog meer cijfertjes:

  • Hypotheekrente is verdubbeld in het eerste kwartaal van 2022
  • Er werd gemiddeld 8,3% boven de vraagprijs geboden (was 9,1% in 4e kwartaal 2021)
  • Eind maart stonden 17.000 woningen te koop via NVM makelaars (10% meer dan in het 4e kwartaal van 2021)
  • Aantal verkochte woningen in het 1e kwartaal 2022 was 29.000 (is 19% minder dan in het 1e kwartaal van 2021)
  • Gemiddelde nieuwbouwwoning kost nu €466.000 (hetzelfde als in 4e kw. 2021)

Na jaren van stijging zijn de gemiddelde huizenprijzen voor bestaande woningen nu iets gedaald. De vlag kan echter nog niet uit. Ik merk nog steeds uit de praktijk dat er veel boven de vraagprijs wordt geboden. Ik heb het dan over percentages van 20%! Woningen die te koop staan voor €400.000 gaan nog steeds weg voor rond de €480.000. Het aanbod van te koop staande woningen is nog steeds heel laag en ook de komende maanden zal het niet veel gaan toenemen.

Stijgende bouwkosten

Bovendien is er ook slecht nieuws voor de woningbouw. Al eerder is bekend geworden dat het streefaantal te bouwen woningen van 1.000.000 in 10 jaar zeker niet gehaald gaat worden. Het zal waarschijnlijk op de helft uitkomen. Door de oorlog zijn de kosten voor de bouw van nieuwbouwwoningen echter “onzeker” geworden en is het volgende nog van toepassing:

  • Opdrachtgevers haken af
  • Contracten worden opgemaakt met indekken tegen onverwachte oorlogkosten
  • Oekraine-clausule is nieuw in de koopakte
  • Bouwprojecten worden uitgesteld

Wat is precies een Oekraine-clausule?

In de zogeheten Oekraïne-clausule dekt een aannemer zich in voor schaarste aan grondstoffen en bouwmaterialen, en de samenhangende leveringsproblemen door de oorlog.

„De aannemer heeft recht op vergoeding van de extra kosten vanwege de als gevolg van het conflict optredende prijsstijgingen”, zo luidt een bepaling in een modelcontract dat de vereniging Bouwend Nederland voor zijn leden heeft opgesteld. Bij vertragingen in de bouw beloven de partijen met elkaar in overleg te gaan om tot een oplossing te komen.

De gevolgen voor de huizenkoper kunnen groot zijn. Vooral als die niet veel eigen middelen achter de hand heeft. Als tijdens de bouw de aannemer bij deze mensen aanklopt met de mededeling dat er bijvoorbeeld €25.000 meer betaald moet worden, dan begrijpt u al dat dit een probleem gaat worden.

De afgelopen maand heb ik toevallig twee klanten aan de telefoon gehad die een nieuwbouwwoning vorig jaar al hadden gekocht. Bij beiden is er flinke vertraging opgetreden. Ik heb zelfs bij één de hypotheek opnieuw moeten afsluiten daar de offertetermijn van (schik niet) 1 jaar was verlopen. De andere persoon kreeg te horen dat als de bouw niet over drie maanden zou beginnen, er extra kosten zouden worden doorberekend. Deze persoon had halverwege vorig jaar de koop-/aanneemovereenkomst al getekend en krijgt nu waarschijnlijk nog de rekening gepresenteerd van de oorlog.

Ik hoop dat aannemers en verkopende makelaars hun klanten heel goed inlichten over wat er precies tijdens de bouw kan gebeuren. Ook hypotheekadviseurs zullen hun klanten moeten voorlichten over de een kans dat er meer betaald moet worden voor de nieuwbouwwoning.

Het wordt er niet makkelijker op

De vraag is natuurlijk hoe banken hiermee omgaan. De hypotheek die nu wordt aangevraagd, moet onderbouwd worden met cijfers. U moet dan denken aan de koopsom en het meerwerk. Zomaar 5% meer financieren is niet mogelijk, daar dat niet onderbouwd kan worden.

Bovendien hebben we ook nog te maken met de hoge inflatie. Uit een onderzoek van vakbond FNV kwam het volgende naar voren:

  • Voedingsmiddelen zijn met gemiddeld 5,5% in prijs gestegen
  • 2 op 3 Nederlanders kunnen met moeite rondkomen
  • Meeste Nederlanders lukt het niet meer om te sparen
  • Tegenvallers worden opgevangen door te “besparen” op de uitgaven
  • Verwarming wordt door 65% van de mensen lager of helemaal uitgezet
  • Op boodschappen wordt door 59% van de mensen bespaard
  • Kleding wordt door 35% van de mensen niet meer gekocht (voor zichzelf en de kinderen)
  • Abonnementen zijn door 17% van de mensen opgezegd
  • 17% van de mensen gaat minder vaak naar dokter en tandarts
  • 40% van de mensen komt iedere maand 100 tot 200 euro tekort
  • 30% van de mensen komt iedere maand 200 tot 400 euro tekort

Uit het bovenstaande blijkt dat veel Nederlanders in financiële problemen zitten (of komen). Deze problemen kunnen velen nog opvangen door gebruik te maken van hun spaarcenten. Wie geen spaargeld heeft, zal iedere euro moeten omdraaien om niet in de schulden te komen. Het is daarom te hopen dat de inflatie de komende tijd snel gaat dalen.

In ieder geval is duidelijk dat er in de afgelopen anderhalve maand (sinds mijn column van 18 maart) veel is gebeurd. Voor de woningmarkt is de stijgende hypotheekrente niet goed. De verwachting is dat die de komende tijd nog verder zal stijgen. Wat de gevolgen zijn voor de huizenprijzen zullen we het volgende kwartaal weten, als de NVM weer met cijfers komt.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 24 jun Verwerkingstijden kosten geld
  2. 10 jun Verhuizen zonder eigen middelen, zó kan dat
  3. 27 mei Hypotheekrente vastzetten, of niet? 8

Gerelateerd

Reacties

49 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Beursverkloot 29 april 2022 10:34
    Korte termijn geen daling want groot tekort aan woningen en impact stijging rente op maximale hypotheek is beperkt. Middellange termijn is het mogelijk dat huizenprijzen gaan dalen doordat woningnood deels wordt opgelost i.c.m. een normale hypotheekrente van circa 4%. Lange termijn stijgen huizenprijzen, kan ook niet anders door een beleid van centrale banken die inflatie van 2% nastreven.
  2. florida_tower 29 april 2022 11:25
    Interessante analyse, veel rode vlaggen.
    Wat kanttekeningen:
    - Er is nog steeds enorme krapte op de woningmarkt, starters staan nog steeds in de wachtrij om de kans te krijgen een woning te bezichtigen.
    - starters hebben volledige hypotheekrenteaftrek. De nettolasten zijn dus een belangrijker meetpunt dan de brutolasten. Ook voor doorstromers zal er nog een groot verschil zijn tussen bruto en netto.
    - de huidige rente van 3-4% is een gezonde rente, we komen juist uit een periode van historisch extreem lage rentes.
    - Er zijn enorme subsidies op verduurzaming van woningen, zowel vanuit de overheid als vanuit de gemeentes. Woningen met A-label zullen ongetwijfeld een meerwaarde krijgen ivm lagere energielasten. (lagere energielasten is minder last van inflatie, meer besteedbaar inkomen. Dit wordt ook meegenomen in berekeningen door hypotheekverstrekkers)
    - Door de inflatie stijgen ook de lonen, waardoor hogere maandlasten gedragen kunnen worden. Het verschil tussen de gestegen draagkracht en de hogere netto maandlasten zal wel meevallen.

    Uiteindelijk zal vooral middenklasse en hoger kunnen bijven kopen en blijft de onderklasse in een huurhuis zitten met een hoge energierekening. Maar de kop 'huizenprijzen gaan dalen' vind ik wat stellig.
  3. forum rang 9 objectief 29 april 2022 11:32
    quote:

    Winterspons schreef op 29 april 2022 11:05:

    Mag van mij wel halveren. Kan de jeugd tenminste ook wat kopen. Ik moet er niet aan denken om een starter te zijn.
    Ik wel als starter; dan heb je bijna alles mee. Lage hypotheekrente/modern geisoleerd huis/2 inkomens/schenking-lening van ouders.
    In vergelijking met vroeger is alles veel beter.
  4. TW82 29 april 2022 11:36
    De titel van de column is niet echt representatief voor de conclusie. In het artikel wordt geschreven: "De vlag kan echter nog niet uit. Ik merk nog steeds uit de praktijk dat er veel boven de vraagprijs wordt geboden" en wordt er verwezen naar het aanbodtekort. In de laatste alinea staat dan nog "Wat de gevolgen zijn voor de huizenprijzen zullen we het volgende kwartaal weten, als de NVM weer met cijfers komt", oftewel nu nog onzeker wat de huizenprijzen zullen doen. Al met al is de titel een stuk suggestiever dan de inhoud en conclusie.
  5. forum rang 4 Red_ 29 april 2022 11:50
    quote:

    TW82 schreef op 29 april 2022 11:36:

    De titel van de column is niet echt representatief voor de conclusie. In het artikel wordt geschreven: "De vlag kan echter nog niet uit. Ik merk nog steeds uit de praktijk dat er veel boven de vraagprijs wordt geboden" en wordt er verwezen naar het aanbodtekort. In de laatste alinea staat dan nog "Wat de gevolgen zijn voor de huizenprijzen zullen we het volgende kwartaal weten, als de NVM weer met cijfers komt", oftewel nu nog onzeker wat de huizenprijzen zullen doen. Al met al is de titel een stuk suggestiever dan de inhoud en conclusie.
    In mijn makelaarspraktijk merk ik toch echt anders. Huizen waar 15 bezichtigingen zijn, maar 0 biedingen of 1 die 10% onder de vraagprijs ligt. De kentering is al begonnen buiten de grote steden. Makelaars maken mensen nog steeds wijs dat er veel biedingen zijn om ze zo gekke dingen te laten doen. Praktijk is echter dat het zo'n vaart niet meer loopt.
  6. TW82 29 april 2022 12:16
    quote:

    Red_ schreef op 29 april 2022 11:50:

    [...]

    In mijn makelaarspraktijk merk ik toch echt anders. Huizen waar 15 bezichtigingen zijn, maar 0 biedingen of 1 die 10% onder de vraagprijs ligt. De kentering is al begonnen buiten de grote steden. Makelaars maken mensen nog steeds wijs dat er veel biedingen zijn om ze zo gekke dingen te laten doen. Praktijk is echter dat het zo'n vaart niet meer loopt.
    Dat geloof ik best inderdaad. Mijn punt was ook meer dat de titel van het artikel de lading/conclusie van de schrijver niet dekt. Echter, inderdaad zie ik (zelf geen makelaar) hier ook in de omgeving dat appartementen eerst binnen no time weg waren en zelfs eind februari ging er nog net 1 voor de hoofdprijs van de hand en de appartementen die in maart en april op de markt kwamen, staan nu nog te koop, terwijl de vraagprijs daar al lager was ingezet als degene in februari. 1 verkoper heeft nu meer dan 6 weken later nog geen bod gehad voor een verder prima appartement.

    Nu zegt dit ook nog niks over het verdere verloop en de prijsontwikkeling en er kan van alles gebeuren in de huidige markt en met de omstandigheden wereldwijd, maar het sentiment lijkt toch wel te keren.
  7. forum rang 6 MD2018 29 april 2022 13:09
    quote:

    young-god schreef op 29 april 2022 12:58:

    Het blijven golfbewegingen: 2016 een dal en 2021 een top. Timing is een luxe.
    Dat is het precies! Diepte punt was 2013 en nu hoogte punt. Waar vele roepen dat schaarste zorgt dat de prijzen hoog blijven is natuurlijk onzin. Schaarste was er ook in 2013 en toen wilde bijna niemand kopen want de rente was +5% voor 10 jaar. Wij kochten toen en hebben nu voor dubbele verkocht zeg maar. En huren nu wat wel duurder is maar verwacht zeker wel dat de prijzen zullen dalen. Het sentiment is veel bepalender en als bedrijven slechter gaan lopen aangezien ze de inflatie niet meer kunnen doorbelasten gaan er weer mensen ontslagen worden. Het zou overigens ook helemaal niet gek zijn als de huizen weer naar 'normaal' gaan. Min 10 /20% is niet echt veel maar zou zo maar kunnen.

    We gaan het zien!
  8. Mr sponge 29 april 2022 13:17
    Het lijkt mij logisch dat de huizenprijzen iets gaan zakken.
    Iedereen kijkt wat voor maandlasten hij/zij kan dragen. Dan kijk je wat voor max hypotheek daarbij hoort en dan zoek je een huis binnen dat budget. Doordat de rente verdubbelt zakt de maximale hypotheek die mensen kunnen krijgen. Of mensen gaan voor kleinere huizen of mensen bieden lager....
    Tel daarbij op dat mensen gaan rekenen met hogere energie kosten (als ze hun maandlasten gaan berekenen voor de hypotheek).
    Dan is het geen hoge school werk om te zien dat mensen minder kunnen bieden voor een woning. En dat die mooie oude huizen met authentieke onderdelen minder gevraagd gaan worden (doordat ze minder geisoleerd zijn en aan het aardgas gekoppeld zijn).
  9. Mr sponge 29 april 2022 13:25
    quote:

    objectief schreef op 29 april 2022 11:32:

    [...]

    Ik wel als starter; dan heb je bijna alles mee. Lage hypotheekrente/modern geisoleerd huis/2 inkomens/schenking-lening van ouders.
    In vergelijking met vroeger is alles veel beter.
    Ja vroeger was het veel slechter. Toen je op basis van een salaris nog een huis kon kopen voor 20.000gulden....
    Ja je betaalde een hoger percentage rente. Maar je leende ook heel veel minder....
    En hoezo koopt een starter altijd een modern geisoleerd huis? Zijn die beschikbaar/betaalbaar voor ze? Of zijn dat meer de goedkope oude opknappertjes?
    Als ze geluk hebben, dan hebben ze ouders die ze kunnen/willen helpen. Het is triest dat dat bijna noodzakelijk is tegenwoordig. Wat als je ouders altijd gehuurd hebben en geen mega spaarrekening hebben?
  10. marcoach 29 april 2022 13:44
    Ik vind het allemaal een wat 'zielig en somber' verhaal. Ik heb zelf 36 jaar gelden mijn eerste huis gekocht. Daarvoor huurde ik een appartement via mijn toenmalige werkgver voor fl.760,- per maand excl. energie. We waren toen na mijn diensttijd 1,5 verdiener en kochten een huis voor fl. 170.000,- tegen 7% rente. Mijn vader zei dat ik goed moest nadenken wat ik deed. Zo jong en dan zo'n duur huis. Hij had dat ook gedaan toen hij in 1962 een huis kocht en moest toen bij zijn baas komen! Dat kostte toen fl 30.000,- maar hij verdiende toen een par honderd gulden per maand. Nu 36 jaar verder woon ik mooier en beter maar heb dat voor elkaar gekregen door gewoon te werken en af en toe iets te kopen/verkopen en vooral in het begin af te lossen. Dus geen dure laptops, onzinnige studies, idioot dure concerten en bruiloften, nieuwe auto's, dure reizen en klagen over de gemeenschap maar gewoon je best doen en met beide benen op de grond blijven. Ik leef prima, gewoon op vakantie, altijd gesport etc. Kinderen hebben gestudeerd en wonen allebei in een eigen huis/appartement. Gewoon zelf verdiend met een beetje hulp van mij om een zetje in de rug te geven. Ook zij klagen niet en doen gewoon hun best en letten op de centen, zonder er veel voor te hoeven laten. Er is altijd wat in de wereld, laat je niet teveel afleiden. Een (eerste) huis is altijd te duur! Kom op, beetje positiever en praat ons geen problemen aan Jos! Ik ben overigens 59 en bijna 31 jaar zelfstandig ondernemer in het kleinbedrijf dus weet wat het is om goed voor je geld te zorgen en niet afhankelijk te zijn van derden.
  11. forum rang 4 StoplossBurner 29 april 2022 13:46
    Doorstroming gaat toch gewoon verder stokken; de 'hypotheek vluchtingen' groep verdwijnt. Ik voorzie vooral afvlakking, met mogelijk een minieme daling. Iets waar starters zeker nog niet mee geholpen zijn aangezien die alsnog tegen hogere maandlasten aan zitten te kijken dan een jaar geleden. Pas als werkloosheid/faillissementen serieus gaan oplopen zal er vraag gaan wegvallen. Vergeet ook niet dat de geschetste aantallen woningen die gebouwd gaan worden volgens de overheid zoals altijd totaal niet gehaald gaan worden. En dat er nog altijd forse vermogens worden doorgeschoven in deze tijden van vergrijzing van een oudere groep die rijker dan ooit is.
  12. Henk 29 april 2022 15:09
    quote:

    Red_ schreef op 29 april 2022 11:50:

    [...]

    In mijn makelaarspraktijk merk ik toch echt anders. Huizen waar 15 bezichtigingen zijn, maar 0 biedingen of 1 die 10% onder de vraagprijs ligt. De kentering is al begonnen buiten de grote steden. Makelaars maken mensen nog steeds wijs dat er veel biedingen zijn om ze zo gekke dingen te laten doen. Praktijk is echter dat het zo'n vaart niet meer loopt.
    Dat is fijn om te horen!
  13. florida_tower 29 april 2022 15:13
    quote:

    Red_ schreef op 29 april 2022 11:50:

    [...]

    In mijn makelaarspraktijk merk ik toch echt anders. Huizen waar 15 bezichtigingen zijn, maar 0 biedingen of 1 die 10% onder de vraagprijs ligt. De kentering is al begonnen buiten de grote steden. Makelaars maken mensen nog steeds wijs dat er veel biedingen zijn om ze zo gekke dingen te laten doen. Praktijk is echter dat het zo'n vaart niet meer loopt.
    Waarschijnlijk is er een groot verschil tussen de grote steden en de rest van NL. Vrienden van me boden vorige week 2 ton over op een huis in Amsterdam-Noord, vraagprijs 7,5 ton. Ze werden overboden.
  14. forum rang 9 objectief 29 april 2022 15:35
    quote:

    florida_tower schreef op 29 april 2022 15:13:

    [...]

    Waarschijnlijk is er een groot verschil tussen de grote steden en de rest van NL. Vrienden van me boden vorige week 2 ton over op een huis in Amsterdam-Noord, vraagprijs 7,5 ton. Ze werden overboden.
    2 ton boven 7,5???? had de koper de toto gewonnen!
49 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links