Vorig week kreeg ik meer dan 100 reacties op mijn blog Vies spelletje verdere beperking hypotheekrenteaftrek (homefinance.nl). Daarin leest u dat ik het wel heel toevallig vind dat ChristenUnie-leider Gert-Jan Segers belangrijke papieren liet liggen in de trein, nadat eerst het IMF / Brussel en daarna DNB met een voorstel kwam om de eigen woning over te hevelen naar box 3.
'Te ingewikkeld'
Tijdens de kabinetsformatie van VVD, D66, CDA en ChristenUnie is het overhevelen naar box 3 al ter sprake gekomen. Vooral D66 is een groot voorstander. Zij hebben diverse kenners ingezet die erop aandringen om naar box 3 te gaan. VVD wil de huidige box 1-hypotheekrenteaftrek gewoon handhaven, maar zwicht nu en wil water bij de wijn doen.
Een veel gehoord argument is dat de huidige box 1-regeling te ingewikkeld is. Persoonlijk ben ik het daar niet mee eens; ik ben van mening dat de hypotheekadviseurs het initiatief moeten nemen en de materie gewoon goed moeten leren. Zij kunnen dan de huizenbezitters goed voorlichten. Bovendien is er een voorstel gedaan dat de diverse berekeningen per 1 januari 2022 duidelijker moet maken.
Drie vragen over box 3
- Zijn alle “problemen” opgelost als we naar box 3 gaan?
- Wat zijn de gevolgen voor de bestaande en toekomstige huizenbezitter?
- Kan box 3 aan de eisen van Brussel voldoen met betrekking tot het aflossen van hypotheken?
Al eerder heeft het Verbond Financiële BeroepsOrganisaties (VFBO) naar de situatie gekeken. Dat is een groot voorstander van overheveling naar box 3. Voor de inrichting daarvan zijn echter verschillende mogelijkheden.
Even doorrekenen
Paul Muskens en ik hebben de drie opties die het VFBO schetst als uitgangspunt genomen voor enkele berekeningen van de gevolgen van het voorstel voor iedere huizenbezitter in Nederland.
Optie 1:
De eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot het vermogen in box 3. Er is geen teruggaaf en geen extra vrijstelling in box 3.
Optie 2:
De eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot het vermogen in box 3. Er is geen teruggaaf in box 3. De overwaarde van de eigen woning (WOZ-waarde -/- alle schulden in box 3) is extra vrijgesteld tot maximaal €300.000.
Optie 3:
De eigen woning en eigenwoningschuld behoren volledig tot het vermogen in box 3. De WOZ waarde wordt extra vrijgesteld tot maximaal €300.000. Indien door een eigenwoningschuld (EWS) het totaal belastbaar vermogen in box 3 negatief is, geeft dit een teruggaaf IB box 3.
Deze drie mogelijkheden hebben we vergeleken met de huidige box 1-situatie. Hierbij hebben we drie verschillende situaties bekeken:
Uitgangspunt1
|
Uitgangspunt 2
|
Uitgangspunt 3
|
| WOZ-waarde €350.000 |
WOZ-waarde €200.000 |
WOZ-waarde €500.000 |
| Hypotheekrente 1,5% en 5% |
Hypotheekrente 1,5% en 5% |
Hypotheekrente 1,5% en 5% |
| Annuïteitenhypotheek €350.000 |
Annuïteitenhypotheek €200.000 |
Annuïteitenhypotheek €500.000 |
| IB-voordeel 37,70% |
IB-voordeel 37,70% |
IB-voordeel 37,70% |
Voorstel 3 komt als beste naar voren
In de PDF Vergelijking box 1 met box 3 kunt u de bruto en netto bedragen zien (totale teruggave of betalen). Hieruit komt voorstel 3 als beste naar voren. In ieder geval is duidelijk dat bij voorstel 1 en 2 heel veel huizenbezitters erop achteruit gaan.
Voorstel 1 is hetzelfde als het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Iedere huizenbezitter die nu nog wat terugkrijgt van de Belastingdienst gaat er dan op achteruit. Bij voorstel 2 gaat een kleine groep huizenbezitter erop achteruit. Dit heeft te maken met de extra vrijstelling van €300.000.
Beide voorstellen (1 en 2) zijn simpel en makkelijk te controleren. Ze brengen echter beide een flink nadeel met zich mee: aflossen op de hypotheek is niet verstandig. Een zo hoog mogelijke aflossingsvrije hypotheek afsluiten zal het meest gaan voorkomen. Ik verwacht niet dat Brussel hier blij van wordt.
Bij voorstel 3 is extra aflossen ook niet verstandig. Bovendien is er geen maximale duur van 30 jaar en valt op dat de hoogte van de hypotheekrente belangrijk is. Hoe lager de hypotheekrente, hoe groter het voordeel.
Huizenbezitters zullen het liefst hypotheken gaan afsluiten met de laagste hypotheekrente. Dit betekent dat de rentevaste periode kort zal zijn. Bij stijgende hypotheekrentes betekent dat een flink risico voor huizenbezitters.
Addertjes
Niet direct duidelijk is dat de box 1-polissen en rekeningen (Kapitaalverzekering, Spaarrekening, Beleggingsrecht Eigen Woning) ook naar box 3 verhuizen. Dit betekent dat de vrijstelling vervalt (in 2021 €171.000 per persoon) en de waarde als vermogen wordt gezien.
Dat is zeer in het nadeel van huizenbezitters die jarenlang netjes gespaard hebben, bijvoorbeeld met een spaarhypotheek. Die gaan over de waarde belasting betalen. Afkopen is een mogelijkheid - maar dan wordt de hypotheek lager, dus ook dat betekent afrekenen!
Het 'even' overhevelen van box 1 naar box 3 (in welke vorm dan ook), wat veel kenners voorstellen, gaat zeker problemen opleveren.
Vooral huizenbezitters die nu nog een hypotheekrente van meer dan 4% betalen (en dat zijn er nog genoeg in Nederland) gaan er flink op achteruit. Die zijn nu heel erg blij met de maandelijkse teruggave vanwege de hypotheekrenteaftrek. Die stelt hen in staat maandelijks rond te komen.
Vergeet niet dat er in Nederland heel weinig betalingsproblemen zijn (echte executieverkopen van woningen) bij huizenbezitters. Een overheveling naar box 3 zorgt ook voor een flinke prijsdaling van de woningen. Dit betekent dat er weer flink veel hypotheken onder water terechtkomen.
Uitleggen is beter
De huidige situatie van hypotheekrenteaftrek lost zich vanzelf op. Vanaf 1 januari 2031 hebben veel huizenbezitters al geen renteaftrek meer, daar hun 30 jaar voorbij zijn.
Nu drastische maatregelen nemen zoals het overhevelen naar box 3 heeft totaal geen zin. Het zorgt voor zeer veel onrust terwijl het niets oplost. Vergeet niet dat zeer veel huizenbezitters nu gewetensvol aflossen, en bij verhuizing hun verkoopwinst netjes gebruiken voor een lagere hypotheek.
Het huidige (box 1-)stelsel is ingewikkeld geworden. Zoals eerder opgemerkt ligt er echter een goed voorstel voor meer duidelijkheid vanaf 2022. Als alle hypotheekadviseurs in Nederland deze regels goed weten uit te leggen aan hun klanten, dan kunnen we zeggen dat het niet meer ingewikkeld is!