Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Kopen zonder ontbindende voorwaarden

Kopen zonder ontbindende voorwaarden

Het is algemeen bekend dat het kopen van een leuke koopwoning niet gemakkelijk is. Het aanbod is krap en de vraag naar koopwoningen is groot. Dit zorgt ervoor dat kopers minder eisen stellen.

Zo worden steeds vaker het bouwkundig rapport en het financieringsvoorbehoud weggelaten. Ik heb nooit begrepen waarom verkopers hun woning willen verkopen zonder ontbindende voorwaarden. Natuurlijk zult u direct roepen dat verkopers dan zekerheid hebben dat hun woning is verkocht, maar dan neem ik u mee in onderstaand voorbeeld.

Kopersmarkt

In een kopersmarkt staan er veel woningen te koop en is er weinig vraag naar koopwoningen. Het is alweer een paar jaar terug dat we dit scenario hebben meegemaakt. Kopers konden met verkopers onderhandelen over de koopprijs van een woning. Meestal werd de woning gekocht voor een lagere prijs dan er in eerste instantie gevraagd werd.

Kopers konden ook hun eisen stellen, waardoor het kopen zonder ontbindende voorwaarden (bijna) niet voorkwam. Hierbij merk ik op dat ook het bouwkundig rapport meestal werd meegenomen door de kopers.

In het kort komt het erop neer dat verkopers blij waren dat er een koper kwam voor hun woning. Verkopende makelaars moesten hun best doen om een woning te verkopen. Zij eisten van kopers niets. Ik bedoel hiermee dat zij geen aankopende makelaar eisten en ook bieden of kopen zonder ontbindende voorwaarden werd niet aangekaart.

De aankopende makelaar was trouwens helemaal niet in beeld, daar kopers zelf wel gingen onderhandelen over de koopprijs. Bovendien was in meeste gevallen de courtage van de verkopende makelaar een vast percentage.

Verkopersmarkt

In een verkopersmarkt staan er weinig woningen te koop en er is veel vraag naar koopwoningen. Die huizen worden heel gemakkelijk verkocht. Verkopende makelaars hoeven niet veel tijd te spenderen, waardoor geld verdienen eigenlijk heel makkelijk is.

Toch willen (veel) makelaars hier een slaatje uit slaan en stellen zij voor om te koop staande woningen laag in de markt te zetten. De makelaar ontvangt dan een percentage als de woning boven de vraagprijs wordt verkocht.

Hieronder even een simpel rekenvoorbeeld waarbij een verkopende makelaar verwacht dat de woning rond de €450.000 verkocht gaat worden.

Vraagprijs van de woning   €400.000
Uiteindelijke verkoopprijs   €450.000
Vaste courtage makelaar voor verkoop 1% van verkoopprijs €4.500
Extra courtage 10% boven vraagprijs   €5.000
Totale verdienste makelaar (excl. 21% btw) €9.500
Te betalen door de verkoper aan de makelaar (excl. 21% btw) €11.495

Ter vergelijking: in de kopersmarkt zou deze makelaar maximaal €4.500 (excl. 21% btw) afrekenen. Ik vind dat tegenstrijdig omdat een makelaar in een kopersmarkt veel meer uren moet draaien om iets voor elkaar te krijgen.

Gemakzuchtige makelaars

In de huidige verkopersmarkt zie je zelfs dat het aantal kopers zo groot is dat velen niet eens de gelegenheid krijgen om de woning te bekijken. Een makelaar laat liever maar 20 mensen kijken dan bijvoorbeeld 50. Een bezichtiging duurt gemiddeld 15 minuten (tegenwoordig). Tijd is geld, in de huidige opvatting van de makelaars.

Daarom komen zij ook met “eisen” om makkelijker geld te verdienen. Het liefst dus vooraf contact met een aankopende (bevriende) makelaar en ook een verkoop zonder ontbindende voorwaarden.

Je moet er toch niet aan denken dat je als makelaar over zes weken, als de ontbindende voorwaarden van een koper aflopen, opnieuw de woning te koop moet zetten. De koper heeft dan gemeld de hypotheek niet rond te kunnen krijgen. De verkopende makelaar moet in deze situatie weer aan het werk, en dat kost tijd.

Voor de verkoper is de kans groot dat dit zelfs een voordeel gaat opleveren. In een verkopersmarkt blijven de huizenprijzen stijgen, en de kans is dus groot dat de verkoper zijn woning voor een hoger bedrag verkoopt.

Als ik de mensen die hun woning zonder ontbindende voorwaarden willen verkopen vraag of zij hun volgende woning ook op die manier aankopen, is het antwoord doorgaans nee. Wel verkopen zonder ontbindende voorwaarden, maar het liefst niet aankopen!

Het verkopen zonder voorbehoud van financiering komt niet van verkopers van koopwoningen. Het zijn de verkopende makelaars die dit adviseren aan hun klant. En dat advies is dus nog slecht voor de verkoper ook, daar de woning op een later tijdstip een hogere waarde heeft. Ik ben van mening dat als je iets adviseert, je daar ook aansprakelijk voor moet kunnen zijn.

Zorgplicht

Aankopende makelaars die hun klanten (die soms duizenden euro’s betalen) adviseren om te kopen zonder ontbindende voorwaarden, moeten verantwoordelijkheid nemen. De meeste (slimme) makelaars verwijzen hun klanten door naar hun hypotheekadviseur met de vraag of deze 100% zekerheid kan geven over de hypotheek die afgesloten moet worden. Zoekende kopers krijgen dan ook te horen dat een hypotheek binnen een korte tijd (een paar weken) geregeld kan worden.

Iedere hypotheekadviseur in Nederland die zijn huiswerk goed doet voor zijn klant, kan een goed beeld geven van de maximaal mogelijke hypotheek. Vergeet echter nooit dat geen enkele hypotheekadviseur in Nederland 100% garantie vooraf kan geven. Doet een hypotheekadviseur dat wel en lukt het niet, dan is de hypotheekadviseur aansprakelijk vanwege zijn zorgplicht.

Makelaars hebben deze zorgplicht niet, waardoor iedereen in Nederland makelaar kan zijn zonder dat daar bepaalde eisen -zoals diploma’s - aan worden gesteld. Dat is natuurlijk uiterst merkwaardig. Je betaalt een verkopende makelaar duizenden euro’s, terwijl deze geen cursus heeft gevolgd. Hoe kan deze persoon een toegevoegde waarde zijn voor de huizenmarkt?!

Den Haag reageert

In ieder geval is Den Haag ook wakker geschud. Naar aanleiding van een uitzending van Radar - het consumentenprogramma van AVRO Tros - heeft zelfs minister Ollongren gereageerd op vragen van Kamerlid Henk Nijboer. Minister Ollongren kwam met een paar opmerkelijke uitspraken.

“Ik wil graag dat de bouwtechnische keuring en het financieel voorbehoud standaard in het koopcontract wordt opgenomen. Ook moeten biedingen direct schriftelijk worden bevestigd en moet er verplicht en pro-actief inzicht gegeven worden in het bied- en koopproces.”

Uit het bovenstaande concludeer ik dat de ontbindende voorwaarden en ook het bouwkundig rapport altijd in de koopakte moeten komen. De koper kan dan zelf beslissen of die er gebruik van maakt. Ik heb nog niet de vlag uitgehangen, maar ik hoop echt dat dit wordt ingevoerd.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 26 nov Taxatiestrijd: de desktoptaxatie wordt in de toekomst de standaard 5
  2. 12 nov Uw Douche van Koets: nomineren maar! 6
  3. 05 nov Een klacht indienen is te moeilijk bij de NVM 6

Gerelateerd

Reacties

6 Posts
| Omlaag ↓
  1. Housepartyy 8 oktober 2021 10:17
    Goed artikel. Bij Jos zijn de makelaars weer het haasje, en ditmaal terecht.

    In praktijk komen 20 mensen kijken, maar is vooraf al bekend dat de bevriende aankoopmakelaar de woning gaat kopen. Die krijgt te horen wat het hoogste bod is tot dan toe en mag nog 1x overbieden. Zo dwing je mensen ook een aankoopmakelaar te nemen anders sta je buitenspel. Tis allemaal doorgestoken kaart en corrupt.

    Inzage in het biedingsproces is mooi maar hoe vind de controle plaats? In mijn optiek hebben we al genoeg regels in NL en is het echte probleem woningtekort.

    Enige oplossing: woningen bouwen en de rente omhoog.
  2. Jackio 8 oktober 2021 10:27
    Goed artikel inderdaad, Ik heb net mijn woning ( belegging) verkocht, vraagprijs 475 k en verkocht voor 580 k.Keurige afspraak met de makelaar gemaakt omtrent haar fee ( 1,25 % over de koopsom) verkocht aan leuk stel die het zonder makelaar heeft gekocht. Met andere woorden het gaat niet altijd zoals het artikel aangeeft.
  3. forum rang 5 junkyard 8 oktober 2021 10:32
    Het verkoopproces wordt bepaald door de makelaars, en is daarmee een speelbal van marktomstandigheden en (makelaar) belangen die vaak niet synchroon lopen met belangen consument (koper / verkoper).

    Ter verbetering van het biedingsproces, lijkt het mij wel nuttig om alleen goed geïnformeerde kopers toe te laten in een verkoopproces, met het weren van kopers die hun financieringsmogelijkheden nog niet inzichtelijk hebben. Kopers maken eerst hun huiswerk ter bepaling van (on)mogelijkheden, zodat zij op basis hiervan hun wensen kunnen bijstellen.

    Er kan worden gedacht aan het inrichten van een standaard proces waarbij de verkoper de vraagprijs dient vast te stellen op basis van de marktwaarde van de woning aangetoond in een (uniform) taxatierapport (en evt. bouwkundig rapport). Dit taxatierapport wordt gedeeld met alle partijen en kan door de kopers gebruikt worden in de financieringsaanvraag en vaststelling van het bod, waarbij duidelijk is dat alles boven de vraagprijs (getaxeerde marktwaarde woning) niet kan worden beleend door de koper. De koper dient voor indiening van het bod (maar liever, voor bezichtiging) bepaald te hebben hoeveel kan worden geleend. Bij ondertekening van de koopovereenkomst is er geen voorbehoud nodig voor koper en verkoper, de bedenktijd zou kunnen worden opgerekt van 3 werkdagen naar 1 werkweek om iets flexibiliteit te bieden voor de koper (en om de puntjes op de i te zetten in de financiering).

    Op deze wijze zal de frustratie in de markt afnemen, en kan een vlot verkoopproces (in huidige markt, max. 1 maand) worden doorlopen waarbij marktwaarde gedurende het proces nauwelijks wijzigt. Natuurlijk zijn kopers met eigen geld die boven de marktwaarde willen bieden in het voordeel, maar hier is niet omheen te werken. Op basis van dit voorgestelde verkoopproces zal er geen groot voordeel meer zijn voor partijen die grotendeels met eigen geld financieren en zichzelf nu voorrang verlenen (o.a. t.o.v. starters) door zonder voorbehoud financiering te bieden. Daarnaast worden de mogelijkheden van makelaars beperkt om hun 'spel te spelen' en de markt te frustreren.
  4. Floris013 8 oktober 2021 14:09
    Artikel staat vol aannames. De zekerheid dat je je huis nog een keer verkoopt voor zeker meer is natuurlijk er niet. Stijgen de energieprijzen nog wat door, en wordt de rente verhoogd, plus nog wat plannen van het nieuwe kabinet en we hebben zomaar en prijsdaling ofzo te pakken.
    Verder kiezen verkopers zelf om een bod zonder ontbindende voorwaarden te accepteren, ook als er een hoger bod ligt met wel ontbindende voorwaarden.
    En waarom mag ik niet afspreken in mijn (ver)koopcontract wat ik wil? Het is mijn huis en als iemand dat wil kopen zonder financieel voorbehoud, dan maken we dat onderling wel uit. Makelaar is geen contractspartij, dat wordt even vergeten heb ik de indruk.
    Zwarte piet wordt wel heel gemakkelijk aan makelaars gegeven, er wordt vergeten dat achter de makelaar een verkoper staat over wiens geld het echt gaat.
    PS ben zelf geen makelaar.
6 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links