Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

NHG denkt met u mee (not)

Per 1 januari 2005 zijn de normen van Nationale Hypotheek Garantie (NHG) aangepast. De maximale hypotheek die verstrekt kan worden is verhoogd naar 240.000 euro (was 230.000). Op het eerste gezicht lijkt dat door deze verhoging meer mensen in aanmerking komen voor NHG. Het tegendeel is echter waar.

Het grote voordeel van NHG is natuurlijk de lagere rente, meestal 0,4% lager dan een tophypotheek zonder NHG. De eisen met betrekking tot het aflossen van de hypotheek en de verplichte dekking bij overlijden zijn niet veranderd.

De maximale aflossingsvrije hypotheek blijft 50% van de waarde van de woning. 80% boven de waarde van de woning moet verzekerd worden door middel van een overlijdensdekking. Een voorbeeld maakt veel duidelijk, kijkt u even met mij mee:

 
Waarde/kooprijs woning 200.000 euro
Kosten koper    20.000 euro          
Benodigde hypotheek         220.000 euro
Maximale aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro (50% van de waarde)
Andere hypotheekvorm 120.000 euro         
Minimale dekking bij overlijden 60.000 euro (220.000 - 80% van 200.000)

Bruto is geen netto
De andere hypotheekvorm mag een beleggingshypotheek zijn, waarbij de einduitkering berekend is op een prognoserendement van 8%. Dit is dus niet veranderd. Of toch wel! Die moet nu namelijk gebaseerd zijn op een brutorendement. In 2004 was het nog mogelijk om met 8% nettorendement te rekenen, waarbij de maandpremie beduidend lager is.

Een slimme adviseur kon hierdoor een klant misleiden en zo een goedkope hypotheek voor deze klant regelen. Voor mensen die het totaal niets uitmaken wat zij na 30 jaar ontvangen en nu zo laag mogelijke lasten willen hebben, was dit een goede oplossing. Zij kunnen NHG krijgen en betalen beduidend minder dan bijvoorbeeld hun buurman.

NHG heeft dit echter gewijzigd, omdat veel adviseurs hiervan misbruik maakten. Uit concurrentie overweging krijgt een klant een berekening voor ogen waarbij de lage verzekeringspremie ervoor zorgt dat de netto maandlasten lager zijn dan bij concurrent. Helaas werd expres vergeten te vertellen dat hier sprake is van een nettorendement van 8%.

Behoorlijke verschillen
De klant denkt dan een goede keuze te hebben gemaakt, maar is gewoon bedrogen door de adviseur die alleen aan zijn eigen portemonnee denkt. Met de slechte beurs lijkt het mij onmogelijk om een rendement te behalen van 10% (minus 2% kosten kom je op 8% netto). In 2004 is het aantal executieverkopen procentueel schrikbarend gestegen.

Tegenwoordig lees je in plaatselijke krantjes al dat woningen per executie worden verkocht. Mensen met NHG hebben het voordeel dat het verschil tussen de opbrengst en de hypotheek betaald wordt door NHG. Later wordt bepaald of dit bedrag terugbetaald moet worden of niet. NHG heeft besloten het verstrekkingspercentage te verlagen.

Dit betekent dat mensen nu een lagere hypotheek kunnen krijgen dan in 2004. De verschillen zijn behoorlijk:

Inkomen Rente 5%   Rente 3,75%  
Eerste/Partner 2004 2005 2004 2005
20.000/0 96.246 89.415 111.563 103.646
25.000/0 120.307              111.769 139.454 129.557
30.000/0 144.368  134.123            167.345            155.469
35.000/0 168.430 156.477            195.236 181.380
35.000/5.000 192.491            178.830 223.126            207.292
40.000/0 194.975 180.072            226.005 208.731
40.000/5 219.347            202.581            230.000 234.000
50.000/0 230.000 240.000            230.000 240.000

Daling op komst
De laagste rente bij zes jaar vast is 3,75% (met NHG). Veel mensen kiezen voor dit tarief om een maximale hypotheek te kunnen krijgen. Voor 5% rente kunt u de hypotheek zelfs 30 jaar vastzetten (4,7% is de laagste in de markt). Zekerheid tegen onzekerheid, helaas hebben veel mensen geen keus, omdat ze anders niet aan het hypotheekbedrag komen.

Gemiddeld verstrekt NHG 7% minder dan in 2004. De vraag rijst of dit te maken heeft met het aantal executieverkopen of dat zij verwachten dat de huizenprijzen gaan dalen. Een ieder die mij volgt, weet dat ik dit zie als een toekomstige daling, waarbij NHG mij zo bevestigt dat ook zij dit verwachten.

Tot slot is de borgtochtprovisie die betaald moet worden over het hypotheekbedrag verlaagd van 0,30% naar 0,28%. Mijn conclusie is deze keer zeer gemakkelijk. Het aantal mensen dat in 2005 hypotheken afsluit met NHG wordt beduidend minder. Het risico voor deze personen om met een restantschuld te blijven zitten bij een eventuele verplichte verkoop is zeer groot.

Zelf niet strikt
NHG kiest dus voor zekerheid in een jaar dat de onzekerheid voor velen van toepassing is. De koper wordt dus weer eens aan zijn lot overgelaten. Volgende week aandacht voor het kopen van een nieuwbouwwoning met NHG. Er ziijn namelijk vaste regels maar ook deze worden door de werknemers van deze organisatie niet bepaald strikt gevolgd.


Klik hier om te reageren en te discussiëren



Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaart Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan. Uw reactie is welkom op koets@iex.nl


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 10 mei Duur foutje hypotheekadviseur met grote gevolgen voor huisbezitter 9
  2. 26 apr Pas op met de startersvrijstelling 1
  3. 12 apr De gekte op de woningmarkt is terug 4

Gerelateerd

Reacties

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links