Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Kijk uit met online hypotheek afsluiten

Kijk uit met online hypotheek afsluiten

Twee weken geleden kon u in mijn column lezen dat bij een schenking bij aankoop van een woning, er een box 3 schuld ontstaat. Het gaat hier trouwens niet alleen om een schenking, want dit is ook van toepassing bij een overwaarde (verkoop van een woning), inbreng van eigen middelen door één persoon en een erfenis.

Ik kreeg een tip van een lezer om websites voor het afsluiten van online hypotheken eens te controleren. Persoonlijk ben ik een groot voorstander dat huizenbezitters hun hypotheek zelf kunnen afsluiten. Helaas werken niet alle banken in Nederland hier aan mee.

Goedkeurend besluit heeft verregaande gevolgen

Door de uitspraak van Staatssecretaris Snel in januari 2018 is de situatie echter drastisch gewijzigd. Vanaf 2019 is het namelijk mogelijk om het Goedkeurend Besluit aan te kruisen in de IB-aangifte.

In de komende maanden zal ik aantonen dat achter de schermen slimme heren en dames bezig zijn geweest om met dit Besluit de hypotheekrente verder te beperken en nog ingewikkelder te maken dan het al was. Veel huizenbezitters zullen gedwongen worden om het Goedkeurend Besluit aan te gaan om zo over het gehele hypotheekbedrag renteaftrek te kunnen krijgen.

De berekening voor welk hypotheekbedrag iemand nog renteaftrek heeft en voor welke periode is (zeer) ingewikkeld geworden. Mijn collega Paul Muskens en ik zijn met een groot onderzoek bezig. Wij zijn zelfs van mening dat in de praktijk heel veel hypotheekadviseurs het ook niet meer goed kunnen berekenen.

De komende maanden zal blijken of instanties hierop inspringen en met cursussen gaan komen om adviseurs eventueel bij te scholen.

Uitgangspunten hypotheekberekeningen

Van de week heb ik op drie sites berekeningen gemaakt met de volgende uitgangspunten:

  • Vrouw inkomen 40.000
  • man inkomen 20.000
  • Koopsom woning 250.000 (is ook de WOZ-waarde)
  • Kosten koper 10.000
  • Benodigde hypotheek 260.000
  • Inbreng schenking vrouw 40.000
  • Daadwerkelijke NHG annuïteitenhypotheek 220.000
  • Hypotheekrente 20 jaar vast

Volgens de wettelijke berekening is van de annuïteitenhypotheek van 220.000 euro een hypotheekbedrag van 20.000 euro niet fiscaal aftrekbaar. Als een huizenbezitter zelf een hypotheek kan afsluiten via internet, dan moeten de gegevens die uit de berekening komen 100% correct zijn.

In dit voorbeeld moet dus ook blijken dat over een bedrag van 20.000 euro geen renteaftrek is. Een site moet dit dus ook vermelden als zij de netto maandlasten doorberekenen.

De resultaten

Het zal geen verrassing voor u zijn dat de drie websites (IkbenFrits, Independer en Hypotheek24.nl) het juiste netto maandbedrag niet berekenen. Zij gaan er blindelings vanuit dat het gehele hypotheekbedrag fiscaal aftrekbaar is. Een extra toevoeging dat dit eventueel niet van toepassing is, ontbreekt volkomen.

Het klinkt misschien hard, maar dit mag niet mogelijk zijn. Dit is namelijk het misleiden van een huizenbezitter. Ik kan me voorstellen dat huizenbezitters zelfs dit soort sites aansprakelijk stellen voor de berekening die zij via internet ontvangen. Ik ben zeer benieuwd wat de rechter gaat uitspreken in deze situaties.

Wie bovenstaande gegevens invoert in de drie websites krijgt de volgende resultaten.

Website IkbenFrits
Het netto maand bedrag wordt 755 euro (in het eerste jaar) bij een hypotheekrente van 2,82%. Hierbij is de website uitgegaan van een WOZ waarde van 90% van de koopsom

Website Independer
Het netto maand bedrag wordt 733 euro (in het eerste jaar) bij een hypotheekrente van 2,22%. Opvallend: De WOZ-waarde wordt niet expliciet gevraagd.

Website Hypotheek24.nl
Het netto maand bedrag wordt 721 euro (in het eerste jaar) bij een hypotheekrente van 2,22%.

Bij Independer en Hypotheek24 komt Allianz als nummer één te voorschijn met de laagste hypotheekrente. Hierbij is het opvallend dat de netto maandlasten verschillend zijn.

Ik heb niet eens de moeite genomen om naar dit verschil te kijken, aangezien beide sites de 20.000 euro box 3 schuld niet hebben meegenomen. Bovendien hebben zij niet vermeld dat via het Goedkeurend Besluit wel alle betaalde hypotheekrente fiscaal aftrekbaar is.

Onjuiste informatie

Als drie websites niet kloppen dan is de kans zeer groot dat ook andere online sites niet kloppen. Zoals eerder vermeld weet ik ook dat heel veel hypotheekadviseurs het juiste netto maandbedrag niet meer kunnen berekenen.

Ik ga zelfs een stapje verder. De AFM, die hypotheekadviseurs controleert of hun dossiers kloppen, zal naar alle waarschijnlijk ook niet 100% alles goed kunnen berekenen.

Dit laatste heeft te maken dat de berekening te ingewikkeld is geworden. Ik blijf echter positief en ben ook van mening dat als er goede cursussen worden gegeven alle hypotheekadviseurs hun werk wel goed kunnen doen.

Bruto vs. netto

Voor online websites blijft er één ding over: bij de berekeningen alleen het bruto maandbedrag vermelden. Als een online website nog netto maandbedragen gaat vermelden, dan is de kans zeer groot dat deze niet kloppen.

Of websites moeten expliciet vragen naar een box 3 bedrag, schenkingsbedrag, erfenis of inbreng van overwaarde. Hierna moeten zij dit bedrag goed doorberekenen zodat het juiste netto bedrag naar voren komt.

Toekomstige huizenbezitters zijn dus afhankelijk geworden van goede hypotheekadviseurs, met dank aan de heren en dames in Den Haag. Dan rest enkel de vraag: Hoe weten huizenbezitters welke adviseurs goed of slecht zijn? Daarover binnenkort meer.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vastgoed

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
csmiesing
0
@Jos, ik snap nog niet hoe je aan de 20.000 niet aftrekbaar komt, kan je die berekening toevoegen aan je artkel?
Jos Koets
0
quote:

csmiesing schreef op 16 nov 2018 om 12:09:


@Jos, ik snap nog niet hoe je aan de 20.000 niet aftrekbaar komt, kan je die berekening toevoegen aan je artkel?


Zie mijn column van vorige keer

www.iex.nl/Column/286845/Hypotheekren...

Gr. Jos
csmiesing
0
dank. Het is mij nu in in ieder geval duidelijker geworden. Met name dat het heel ingewikkeld kan zijn als je niet alleen maar geld leent. En er zal vaak een uitzondering zijn.
Jos Koets
0
quote:

nemo77 schreef op 16 nov 2018 om 12:37:


"Vrouw inkomen 40.000
man inkomen 20.000"

Chapeau!


Vrouw is 38 jaar
Man is 22 jaar

Gr. Jos
erjee-ff
0
@Jos Het "grappige" (of trieste) van de situatie is dat jouw voorbeeld veel breder te trekken is. Ons belastingstelsel is krankzinnig complex geworden, voornamelijk omdat politici de wens hebben allerhande inkomenseffecten te willen compenseren via de belasting. De recente mededelingen van de belastingdienst dat wetgeving gewoon onuitvoerbaar is, moeten we in dit licht bekijken.

Overigens is ook het maken van regelgeving om de zaak (verregaand) te vereenvoudigen ook niet eenvoudig... maar dat is wat mij betreft nou juist een zaak van de politiek.
Nee
0
Het grootste probleem met de online partijen is nog wel dat klant allerlei soorten hypotheken kan afsluiten die fiscaal totaal idioot zijn. Wat te denken van de klant die in 2014 zijn eerste woning kocht, die woning weer verkoopt en een nieuwe koopt in 2018. Dan kan je bij de online partijen gewoon weer je hypotheek en aflossing op 30 jaar zetten. Dat heeft tot gevolg dat de hele hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar is want je voldoet niet meer aan de gestelde vereisten. Toch kan het gewoon via Independer. En de klant wordt nergens op gewezen...

De worst wordt voorgehouden dat klant het allemaal makkelijk zelf kan en duizenden euro's kosten bespaart. Dat is dus gewoon niet waar, goedkoop blijkt hier duurkoop te zijn. En dat execution only, de klant wordt aan zijn lot overgelaten.
.
Is de adviseur een prutser dan kan je die prutser adviseur er toekomstig in ieder geval nog op aanspreken, die heeft een zorgplicht en een aansprakelijkheid omtrent de adviezen.
BBosman
0
quote:

Nee schreef op 19 nov 2018 om 16:28:


Het grootste probleem met de online partijen is nog wel dat klant allerlei soorten hypotheken kan afsluiten die fiscaal totaal idioot zijn. Wat te denken van de klant die in 2014 zijn eerste woning kocht, die woning weer verkoopt en een nieuwe koopt in 2018. Dan kan je bij de online partijen gewoon weer je hypotheek en aflossing op 30 jaar zetten. Dat heeft tot gevolg dat de hele hypotheek niet meer fiscaal aftrekbaar is want je voldoet niet meer aan de gestelde vereisten. Toch kan het gewoon via Independer. En de klant wordt nergens op gewezen...

De worst wordt voorgehouden dat klant het allemaal makkelijk zelf kan en duizenden euro's kosten bespaart. Dat is dus gewoon niet waar, goedkoop blijkt hier duurkoop te zijn. En dat execution only, de klant wordt aan zijn lot overgelaten.
.
Is de adviseur een prutser dan kan je die prutser adviseur er toekomstig in ieder geval nog op aanspreken, die heeft een zorgplicht en een aansprakelijkheid omtrent de adviezen.
Dit klopt niet, maar is wel een veelvoorkomend misverstand. De wet IB stelt alleen dat een lening in 30 jaar afgelost moet worden. Als je een na 4 jaar een nieuwe lening voor 30 jaar aangaat, is deze lening volledig (ewr etc daargelaten) gedurende 26 jaar aftrekbaar.
Nee
0
quote:

BBosman schreef op 20 nov 2018 om 12:09:


[...]Dit klopt niet, maar is wel een veelvoorkomend misverstand. De wet IB stelt alleen dat een lening in 30 jaar afgelost moet worden. Als je een na 4 jaar een nieuwe lening voor 30 jaar aangaat, is deze lening volledig (ewr etc daargelaten) gedurende 26 jaar aftrekbaar.


Nee hoor, want je voldoet niet meer aan het aflosschema. Daarom ook de jaartallen uit mijn voorbeeld. Eerste hypo van na 2014 staat er in mijn voorbeeld,dan gaat die vlieger dus niet op. Hypotheek opknippen in delen is het devies voor een doorstromer die zijn eerste woning in 2014 kocht en 2e daarna.

Zie

www.blgwonen.nl/voor-adviseurs/colleg...
sukkel
0
Jos, hoe sta je in die gekke banken die mensen bang maken met een aflossing vrije hypotheek? Je kan immers vrijwillig aflossen.

Ook de vraag hoe zie je de opslag van RABO met mijn aflossing vrije h. 0.6 % extra op een 10 jarige en dat bij 15% vreemd vermogen... beesten.

Adviseer je ook iedereen 1 jaar vast? Rente gaat nooit meer omhoog. Dan stort alles namelijk in!
knax63
0
Het hele systeem is niet meer voor eenvoudige man te begrijpen.
Alle rente aftrek afschaffen in 30 jaar tijd.
Het is de bedoeling dat ze blijven cashen via belasting.

De Opslagen voor aflossingsvrije hypotheekis logisch want je moet dekking hebben. Maar als afgelost of de waarde van het pand word veranderd het risico dus andere premie. Maar vaak word premie over hele looptijd genomen en word die niet verlaagd als er is afgelost.! Dus betaal je teveel.
Jaarlijks de Risk opnieuw bepalen zou een oplossing kunnen zijn. Maar ja banken zitten daar niet op te wachten. Kost hun allemaal extra werk. Moeten ze eindelijk een keer werken voor hun geld.
11 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheek, vastgoed

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 30 nov Winnaar Douche van Koets 2018 be... 4
  2. 16 nov Kijk uit met online hypotheek af... 11
  3. 02 nov Hypotheekrente verder beperkt 16
Gesponsorde links