Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Hypotheekrente verder beperkt

Hypotheekrente verder beperkt

Soms begin je ergens aan en dan komt er geen eind aan. Vanaf 2010 heb ik de handschoen opgepakt om fiscale duidelijkheid te krijgen als mensen gaan samenwonen. Iedere keer worden de regels veranderd en spreken ministers elkaar tegen. De fiscaliteit is in bepaalde situaties zo ingewikkeld geworden dat zelfs de heren en dames in Den Haag het niet meer weten.

De regering besluit iets en ontdekt achteraf pas dat het onuitvoerbaar is. Het gevolg is reparatie op reparatie, waardoor bijna niemand het meer begrijpt. Minister Snel heeft in januari antwoord gegeven https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt-2018-5946.html op zijn voorganger Wiebes die in april 2017 de hypotheekbranche op stelten had gezet. Dit heeft zeer grote gevolgen voor vele huizenbezitters in Nederland.

Mijn collega Paul Muskens en ik zijn bezig met een groot fiscaal onderzoek. Dit onderzoek gaat nog maanden duren en poogt aan te tonen dat in diverse situaties het (bijna) onmogelijk is om de duur van de renteaftrek met daarbij het juiste hypotheekbedrag te berekenen.

Een simpele casus, of toch niet?

In deze column begin ik met een zeer simpele casus, die door iedere adviseur goed berekend kan worden. Twee starters (samenwonenden) gaan een huis kopen. Aangezien de huizenprijzen flink zijn gestegen, hebben zij een schenking nodig van een van de ouders om hun droomhuis te kunnen kopen.

De situatie is als volgt:

  • Uitgangspunt: A en B kopen voor het eerst een woning (starters)
  • Koopprijs woning: 250.000 euro
  • Kosten koper: 10.000 euro
  • Benodigde hypotheek inclusief kosten koper: 260.000 euro
  • Schenking ouders A: 40.000 euro

A brengt de schenking in waardoor de daadwerkelijke hypotheek 220.000 euro wordt. Beiden besluiten een annuïteitenhypotheek te nemen van 220.000 euro.

De vraag is nu over welk hypotheekbedrag er renteaftrek genoten kan worden. De meeste mensen zeggen waarschijnlijk direct 220.000 euro, omdat hier sprake is van starters die een annuïteitenhypotheek nemen van 110.000 euro per persoon. Zij moeten dan wel de hypotheek in 30 jaar aflossen.

De uitwerking van deze casus zal u echter verbazen. Er zijn namelijk verschillende mogelijkheden.

Zo moet het volgens de wettelijke regeling

Dit zijn de feiten volgens de wettelijke regeling: 

  • A heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor € 90.000 | aflosverplichting max 360 maanden.
  • A heeft een box 3 schuld van €20.000 en een vergoedingsrecht op B van €20.000 omdat hij haar deel van de eigen woning financiert.
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €110.000 | aflosschema max 360 maanden.
  • B heeft een schuld aan A van €20.000.

Uitleg: Volgens de wettelijke regeling verwerft A voor 130.000 euro (50% van de aankoopprijs plus de kosten koper). Dit bedrag financiert A deels met een schenking van 40.000 euro van zijn ouders. Zijn Eigen Woning Schuld (EWS) wordt hierdoor maximaal 90.000 euro.

B verwerft ook voor 130.000 euro. Een deel van het schenkingsbedrag van 40.000 euro, namelijk 20.000 euro, wordt gefinancierd door A. B heeft namelijk een EWS van 110.000 euro (ook 50% van de koopsom plus kosten koper).

Ik zie de vraagtekens al boven uw hoofd hangen. Waarom gaat de helft van een schenkingsbedrag over naar de persoon met wie je samen een woning koopt! Ik kan u het antwoord niet geven. Ik blijf dit namelijk onbegrijpelijk vinden. Het is zeer terecht dat u het niet eerlijk vindt dat over een hypotheekbedrag van 20.000 euro geen renteaftrek kan worden genoten.

Oplossing: Het Goedkeurend Besluit

Minister Snel heeft daar een oplossing voor verzonnen. Huizenbezitters in deze situatie mogen namelijk in hun IB-aangifte een vinkje zetten bij Het Goedkeurend Besluit. Hoe dit precies er uit gaat zien in de aangifte zien we volgend jaar.

Uitwerking goedkeurend besluit:

  • A heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor € 110.000 | aflosverplichting max 360 maanden.
  • A heeft een vergoedingsrecht op B van €20.000 omdat A het deel van B voor de eigen woning financiert.
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €110.000 met een looptijd van 30 jaar.
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor € 110.000 | aflosverplichting max 360 maanden.

Hoera, over het gehele hypotheekbedrag van 220.000 euro is er nu renteaftrek die kan worden opgegeven aan de fiscus. Het vinkje zetten moet trouwens binnen 5 jaar gebeuren. Het box 3 bedrag in de berekening van de Wettelijke Regeling wordt dan een box 1 bedrag.

Het gevolg van dit vinkje is dat A wel een vergoedingsrecht krijgt op B voor de helft van het schenkingsbedrag. Indien A en B uit elkaar gaan heeft dit grote gevolgen. Ik zal dit nu niet uitleggen, maar ik adviseer wel aan A en B om bij elkaar te blijven.

En dan… Een draagplicht overeenkomst?

Een goede hypotheekadviseur zal A en B attenderen op de draagplicht overeenkomst. Dit is alleen mogelijk bij samenwonenden en met mensen die op huwelijkse voorwaarden zijn getrouwd.

Het klinkt heel absurd: deze overeenkomst hoeven de huizenbezitters niet door te geven aan de fiscus, alleen op eigen initiatief. De fiscus is dus helemaal niet op de hoogte of er sprake is van een draagplicht overeenkomst. De fiscus kan daar alleen achterkomen als zij navraag doen. Hoe zit het dan met de uitwerking?

Interne draagplicht overeenkomst:

  • A heeft een annuïteitenhypotheek €90.000
  • A heeft 30 jaar renteaftrek voor €90.000 | aflosverplichting maximaal 360 maanden
  • B heeft een annuïteitenhypotheek €130.000
  • B heeft 30 jaar renteaftrek voor €130.000 | aflosverplichting maximaal 360 maanden

Het voordeel van de draagplicht overeenkomst is dat er geen vergoedingsrecht meer is van A op B van 20.000 euro. Bij de draagplicht overeenkomst wordt per persoon het box 1 bedrag berekend.

Voor A is dat 90.000 euro (50% van de koopsom plus kosten koper minus het schenkingsbedrag, 50% van 260.000 -/- 40.000). Voor B is dit 130.000 euro (50% van de koopsom plus kosten koper).

Simpel, maar dan moeilijk

Zoals u kunt lezen, is in een simpele situatie (twee starters kopen voor het eerst een koopwoning) het nog oppassen geblazen wat te doen om volledige renteaftrek te kunnen genieten.

In de komende maanden zal ik met nog meer praktijkvoorbeelden gaan komen. Deze berekeningen laten zien dat voor zeer veel adviseurs het onmogelijk is geworden om de juiste berekening te maken voor hun klanten.

Het gevolg is wel dat de fiscus eventueel om de hoek komt kijken bij de huizenbezitter. Deze krijgt dan te horen dat hij minder renteaftrek heeft dan daadwerkelijk is opgegeven.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

vastgoed

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
16 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
kuddedier
0
Hi Jos,

Ik lees al jouw bedenkingen, vragen en het gebrek aan antwoorden vanuit het ministerie hierop een tijdje. En volgens mij is er maar één conclusie mogelijk, en die is heel simpel:

Door de onuitvoerbaarheid, en hierdoor het gebrek aan rechtsgelijkheid van de huidige regelgeving, zal de hypotheeekrente afterek door komende kabinetten worden afgeschaft.
Laat dit nou net in lijn zijn met het Europese advies :)

Zoiets zou er dan als volgt uit kunnen zien:

"Huidige maximale aftrek per 2023 is 37%.
Dit wordt staps gewijs met 5% per jaar afgebouwd zodat per 2030 er geen hypotheekrente aftrek meer bestaat.
Ter compensatie zal de inkomsten belasting van de 2e schijf elk jaar met een half procent verlaagd worden"

Opgetekend: Premier Rob Jetten November 2021
Helvan'18
0
Een premier kandidaat aanhanger, eentje die wil scoren als affiliate, schiet niet echt op met serieus reageren… Een landelijk dagblad kopte deze week met iets zwaarders dan dit, mag meer geleend worden… Als je de poppen aan het dansen wilt hebben is het wel vanwege dat, daar rolt financiële ellende uit. Het artikel loopt niet synchroon, aanvulling is ook niet gedaan, het is nu al achterhaald!
taurus86
0
Het moment dat de alarmbellen gaan rinkelen m.b.t de HRA is, wanneer men een scheiding gaat voorstellen tussen kavel en gebouw. De waardestijging van een huis is - behoudens grote aanpassingen aan het pand en - grotendeels terug te voeren naar de waardestijging van de kavel. Die waardestijging wil men graag - eerder dan nu het geval is - gaan fiscaliseren.

Men zal teruggrijpen op het bestaande model van winstberekening bij het bedrijfsleven. Daar is de scheiding van deze 2 grootheden tot in detail geregeld.
Mugje
0
Persoonlijk hoop ik dat HRA zijn langste tijd heeft gehad. Het is een fiscaliteit die mensen rijk kan maken maar waar alleen mensen met veel vermogen of inkomen aan mee mogen doen. De kleintjes worden al door de banken geweigerd en worden veroordeeld tot mallotig hoge huur betalen voor een huurhuisje. Behalve dat de regeling unfair uitpakt voor de lagere inkomens of eenverdieners creëert het ook -i.c.m. de huidige lage rente- dat de waarderingen de pan uitrijzen. Nu zult u zeggen als HRA wordt afgeschaft kan niemand meer een huis kopen. Ik durf te beweren dat je reëlere waarderingen -dus lagere- zal krijgen en dat men dan toch wel een huis kunnen kopen. Misschien is wel wat ondersteuning voor de starter nodig maar dat kan je ook realiseren met een eenmalige koperspremie die bv de eerste 10 jaar bijdraagt in je lasten. Voor iedereen evenveel en niet afhankelijk maken van je inkomen of de waarde van je huis. Misschien gaan we dan ook weer eens wat normaler bouwen want de huizen moeten alsmaar groter (en de gezinnen worden juist kleiner) en dat hoeft dan niet door de samenleving te worden gefinancierd. Wil je graag groot wonen dan is dat luxe en dat betaal dan maar helemaal zelf. Net als je winst die je realiseert bij verkoop, die mag je ook helemaal zelf houden. Dat is ook nu al terwijl toch de samenleving een deel van die winst heeft meegefinancierd.
Henk Snaph
1
Wat te denken dat jonge mensen eerst eens sparen i.p.. vakantie vieren en feesten. Moesten wij vroeger ook en zijn er niet slechter van geworden.
Met Effekt
0
De prijs van een huis zou eigenlijk moeten bestaan uit de prijs van de bouwgrond en de kosten om op die grond een huis te bouwen. In veel gevallen is dat [stukken] lager dan de huisprijs.
Ik betwijfel of de HRA veel invloed op de prijs heeft nu de rente zo laag staat. De lage rente zorgt er wel voor dat mensen meer kan lenen, wat waarschijnlijk wel prijsopdrijvend werkt.
theo1
0
Nee, de HRA heeft geen serieus effect op de huizenprijzen. Huizenprijzen worden bepaald door schaarste en vraag naar huizen die er niet zijn. De huren zijn niet voor niks zo hoog. Die zijn zo hoog omdat er veel vraag is. Voor een huis op een gewilde plek kan je vragen wat je wil; er is altijd wel iemand die het gaat betalen. Afschaffen van de HRA werkt eerder in het voordeel van beleggers de de panden gaan verhuren. Die kunnen nu al niet de rente aftrekken (omdat ze niet zelf in het huis wonen) en die kunnen de huidige prijzen gewoon betalen. Het enige effect zal zijn dat nog minder particulieren een eigen huis kunnen betalen.

En dat is niks bijzonders. Er staat nergens geschreven dat iedereen recht heeft op een eigen huis.
Broke Even
0
quote:

Henk Snaph schreef op 5 nov 2018 om 09:09:


Wat te denken dat jonge mensen eerst eens sparen i.p.. vakantie vieren en feesten. Moesten wij vroeger ook en zijn er niet slechter van geworden.
Precies, ik ben een Jan Modaal van in de dertig. Ik heb samen met mijn vriendin pas drie jaar terug een huis gekocht. Over nog 3 jaar hebben we het afbetaald.
Nee, het is geen vrijstaande villa, maar zeker een fatsoenlijk huis in een goede wijk. Als wij het kunnen, zouden de meeste het kunnen.

Wij gaan niet drie of vier keer per jaar op vakantie, waarvan één keer wintersport. Maar zitten ook zeker niet op een houtje te bijten. We doen gewoon normaal. En dat is tegenwoordig niet meer normaal.
Nee
0
Hoi Jos,
Volgens Independer en ikbenfrits en dat soort partijen waar je online middels ''advies'' alles zelf kunt doen is hetb helemaal niet zo moeilijk, hoor. Daar kan je alles makkelijk zelf afsluiten, ook als doorstromer. Ik zou zeggen neem de proef eens op de som. Doorstromers kunnen volgens die partijen gewoon weer 30 jaar een hypotheek afsluiten en daarna de rente 30 jaar aftrekken, het maakt dan niet uit of er al een fiscaal renteaftek verleden is geweest. Ik zou bijna zeggen, doe er eens een onderzoek naar, als adviseur gaan je haren er rechtop van staan! helaas zal de zelf aan klooiende klant pas na ee jaartje of 5 geconfronteerd worden met deze miskleun als de belastingdienst wat van vindt.
Jos Koets
0
quote:

Nee schreef op 9 nov 2018 om 10:09:


Hoi Jos,
Volgens Independer en ikbenfrits en dat soort partijen waar je online middels ''advies'' alles zelf kunt doen is hetb helemaal niet zo moeilijk, hoor. Daar kan je alles makkelijk zelf afsluiten, ook als doorstromer. Ik zou zeggen neem de proef eens op de som. Doorstromers kunnen volgens die partijen gewoon weer 30 jaar een hypotheek afsluiten en daarna de rente 30 jaar aftrekken, het maakt dan niet uit of er al een fiscaal renteaftek verleden is geweest. Ik zou bijna zeggen, doe er eens een onderzoek naar, als adviseur gaan je haren er rechtop van staan! helaas zal de zelf aan klooiende klant pas na ee jaartje of 5 geconfronteerd worden met deze miskleun als de belastingdienst wat van vindt.


Bedankt voor de tip. Ga ik doen.

Gr. Jos
Stapelaar
0
Hoi Jos,

Ik heb daar geprobeerd een 30-jarige box-3 hypotheek aan te vragen nadat ik eerst mijn box-1 hypotheek had afgelost uit eigen middelen.
Het bleek nergens mogelijk ondanks dat huidig en toekomstig inkomen ruim voldoende is. Om voor mij onduidelijke reden willen partijen zo alleen financieren bij aankoop andere woning.

Ikbenfrits zou al enige tijd terug gestopt zijn, maar liet de website wel in de lucht.
Jos Koets
0
quote:

Stapelaar schreef op 10 nov 2018 om 10:52:


Hoi Jos,

Ik heb daar geprobeerd een 30-jarige box-3 hypotheek aan te vragen nadat ik eerst mijn box-1 hypotheek had afgelost uit eigen middelen.
Het bleek nergens mogelijk ondanks dat huidig en toekomstig inkomen ruim voldoende is. Om voor mij onduidelijke reden willen partijen zo alleen financieren bij aankoop andere woning.

Ikbenfrits zou al enige tijd terug gestopt zijn, maar liet de website wel in de lucht.


Er zijn wel banken in Nederland die box 3 willen afsluiten. Echter niet meer dan 50% van de waarde van de woning.

Gr. Jos
deflationist
0
De aankomende obligatiecrash waarbij rentes peilsnel boven de 10% zullen komen zal de hra zsm minimaliseren.
Stapelaar
0
quote:

Jos Koets schreef op 10 nov 2018 om 15:17:


[...]

Er zijn wel banken in Nederland die box 3 willen afsluiten. Echter niet meer dan 50% van de waarde van de woning.

Gr. Jos


Ook wel meer dan 50% (bijv. ING) maar dan op basis van 15-jarige annuiteiten.
Tweebaard
0
Beste Jos,
Deze nieuwe aanpassing is de zoveelste in een toch al complexe Materie. De HRA is in 2001 al beperkt tot 30 jaar. Elke wijziging daarna (aflossen, bijlenen of verhuizen en nieuw Geld lenen) maakt het m.i. voor de Fiscus zo ie zo een onmogelijke opgaaf nog correct te kunnen berekenen
Jos Koets
0
quote:

Tweebaard schreef op 12 nov 2018 om 08:12:


Beste Jos,
Deze nieuwe aanpassing is de zoveelste in een toch al complexe Materie. De HRA is in 2001 al beperkt tot 30 jaar. Elke wijziging daarna (aflossen, bijlenen of verhuizen en nieuw Geld lenen) maakt het m.i. voor de Fiscus zo ie zo een onmogelijke opgaaf nog correct te kunnen berekenen


Met deze stap kan de fiscus alles goed bijhouden, is mijn mening.

Gr. Jos
16 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 16 nov Kijk uit met online hypotheek af... 7
  2. 02 nov Hypotheekrente verder beperkt 16
  3. 19 okt Uw Douche van Koets 2018: Nomine... 9
Gesponsorde links