Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee
Van beleggers
voor beleggers
Uitgebreid zoeken

Beurscodes, betekenis en hulp bij zoeken

Europa

AEX
Euronext Amsterdam
BRU
Euronext Brussels
PSE
Euronext Paris
LIS
Euronext Lissabon
CHX
CBOE Europe, grote(re) EU aandelen
NAV
Investment Funds (NAV)

Noord-Amerika

NYS
New York Stock Exchange
OTC
CBOE BZX Exchange (US)
TSE
Toronto Stock Exchange

Kunt u een instrument niet vinden?

Zoek dan via de zogenaamde ISIN code. Elk instrument, aandeel etc. heeft een unieke code.

Kies vervolgens - wanneer er meerdere resultaten zijn - de notering op de beurs van uw keuze.

Waar vind ik die ISIN code?

Google de naam van het instrument, aandeel etc. met de toevoeging 'ISIN'.

Als zoeken op ISIN code geen resultaten oplevert hebben wij het instrument of aandeel niet in onze koersendatabase.

desktop iconMarkt Monitor
  • Word abonnee

  • Inloggen

    • Geen account? Registreren

    Wachtwoord vergeten?
Markt vandaag Koersen Forum Premium IEX Expert
Home  /  Artikelen  /  Het Deense model
Door
op
Views: 9.142
Categorie: Column, Overig

Het Deense model

De hypotheekrente is de laatste maanden flink gedaald. Wie nu een huis koopt profiteert daar van, maar de banken verdienen nog genoeg aan deze kopers. Een paar jaar terug verkochten banken vaak hypotheken gebaseerd op de euriborrente, maar niet veel meer. De euribor is namelijk op het ogenblik negatief.

Huizenbezitters een hypotheek hebben op basis van deze rente, betalen ook een opslag boven deze rente. Obvion hanteert bijvoorbeeld een opslag van 0,75%. Dit betekent dat de bank nog rente binnenkrijgt, maar wat als een huizenbezitter met een hypotheek geen hypotheekrente meer betaald, maar zelfs een vergoeding krijgt omdat de euribor nog verder daalt.

Gek idee en niet mogelijk, toch? In Zwitserland is de rente nu -0,75%. Als Obvion daar deze hypotheek zou aanbieden, zouden klanten dus 0% rente betalen. In Denemarken is momenteel ook sprake van een zeer lage hypotheekrente. Het Deense hypotheekmodel wordt gezien als het meest transparante ter wereld.

Deens model

Wie een hypotheek afsluit in Denemarken koopt eigenlijk een obligatie. De looptijd en het bedrag van de obligatie is gelijk aan het hypotheekbedrag en de looptijd van de hypotheek. Een huizenkoper in Denemarken moet wel meer spaargeld meebrengen dan in Nederland. In ieder geval zorgt de obligatiedekking ervoor dat de banken minder risico lopen, waardoor ze een lagere hypotheekrente kunnen bieden.

Opvallend is wel dat huizenkopers in Denemarken gewoon een (gedeeltelijk) aflossingsvrije hypotheek kunnen afsluiten. Dit laatste laat zien hoever Nederland is doorgeslagen en slaafs de opdrachten van Brussel volgt.
In Denemarken wordt minder opslag gehanteerd dan in Nederland. Volgens experts is het zelfs mogelijk dat huizenbezitters in Denemarken bij een bepaalde rentestand geen rente meer betalen.

Een stapje verder kan ook: de huiseigenaar kan daar geld toekrijgen op zijn hypotheek! Hoe lager de hypotheekrente, hoe minder de overheid hoeft af te tikken via de fiscus. Dus waarom niet eens goed kijken naar het Deense model?

Voordeel voor de consument

In Denemarken profiteren huiseigenaren van rentevoordeel. Op 25 februari stond in het artikel Negatieve Hypotheekrente op de website Homefinance het volgende over wat ze doen bij een negatieve rente:

"RealKredit denkt er echter anders over. Deze bank zegt - juist doordat ze met vaste verwerkingsvergoedingen werken - dat ze in staat zijn om een eventuele negatieve hypotheekrente aan de leners door te geven. In deze laatste week van februari worden voor ongeveer 170 miljard kronen aan obligaties geherfinancierd. Volgens schattingen van Nordea zou bij ongeveer 95 milljard kronen de rente mogelijk negatief kunnen worden. Het zal om een van de meest interessante veilingen in zeer lange tijd gaan, aldus Anders Aalund, hoofdanalist bij Nordea Markets in Kopenhagen.
Toelichting: Uiteindelijk is de rente niet negatief geworden."

In Denemarken is het mogelijk om tussentijds de hypotheekrente tegen een (kleine) vergoeding aan te passen. In Nederland kan dit niet. Hier zijn de boeterentes hoog en de boetevrije aflossing is maar 10% bij de meeste banken. De banken in Nederland bepalen dus wat er gebeurt en hebben maling aan hun klanten.

Waarom moeilijk doen?

De banken verdienen zo lekker en kunnen hun reserves verder aanvullen. Laten we niet vergeten dat Nederlandse banken die in problemen kwamen, geholpen zijn door alle Nederlanders. Maar nu de rente laag staat, profiteren huiseigenaren daar niet van.

Het wordt daarom tijd dat de overheid optreed en de banken zegt beter voor hun klanten te zorgen. Dat is ook in het voordeel van de overheid, want het scheelt dus belasting terugbetalen. Waarom moeilijk bezuinigen als het op een makkelijke manier kan?

Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 
Jos Koets

Auteur:

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Recente artikelen van Jos Koets

  1. Hoe verzeker je je huis tegen klimaatrisico’s?
  2. Hogere boetes voor hypotheekadviseurs
  3. "Huizenkopers: doe je huiswerk en heb geduld"

Reacties

Volgen
18 Posts
| Omlaag ↓
  1. Ivanrybkin 13 maart 2015 10:49
    In Nederland kun je ook gewoon aflossingsvrije hypotheken afsluiten. maar je krijgt dan geen renteaftrek.

    Als ik me niet vergis is het momenteel voor sommige groepen huizenkopers helemaal niet meer interessant of de lening in box 1 of box 3 valt.

    50 % aftrek over 2,4 % is 1,2 % netto betalen.
    geen aftrek over 2,4%, maar aftrek van vermogen in box 3 is 1,2% netto betalen.
  2. forum rang 5 theo1 13 maart 2015 11:28
    Ik vind die 10% boetevrije aflossing helemaal niet zo weinig. Voor een huis van 2 ton is dat toch 20k per jaar. Dat is best veel geld. En in bepaalde omstandigheden (lees die voorwaarden!), kan je bij veel banken onbeperkt boetevrij aflossen. Bijvoorbeeld bij afloop van een rentevast-periode of als de marktrente hoger is dan de staande hypotheekrente. Bij mijn hypotheekverstrekker (Achmea) is het trouwens 15%.

    Natuurlijk is het een beperking als je een keer de loterij wint of een grote erfenis krijgt, maar dan nog kan je de aflossing over een paar jaar uitsmeren. Aan de ene kant loopt de halve koffiekamer te klagen dat de gemiddelde Nederlander de eindjes niet aan elkaar krijgt en helemaal niet kan sparen, aan de andere kant is 10% aflossingsruimte te weinig. Ik vind het een beetje vreemd allemaal.
  3. Ivanrybkin 13 maart 2015 11:39
    quote:

    Ivanrybkin schreef op 13 maart 2015 10:49:

    In Nederland kun je ook gewoon aflossingsvrije hypotheken afsluiten. maar je krijgt dan geen renteaftrek.

    Als ik me niet vergis is het momenteel voor sommige groepen huizenkopers helemaal niet meer interessant of de lening in box 1 of box 3 valt.

    50 % aftrek over 2,4 % is 1,2 % netto betalen.
    geen aftrek over 2,4%, maar aftrek van vermogen in box 3 is 1,2% netto betalen.
    Aanvullend:

    50 % aflossingsvrij zonder rente aftrek over dit deel en de rest annuitair. Levert dat bij de huidige rente geen lagere maandlast op in vergelijking met 100 % annuitair?

    Is het verplichte aflossen op die manier niet toch te omzeilen?

  4. Met Effekt 13 maart 2015 12:27
    quote:

    Ivanrybkin schreef op 13 maart 2015 11:39:

    [...]

    Aanvullend:

    50 % aflossingsvrij zonder rente aftrek over dit deel en de rest annuitair. Levert dat bij de huidige rente geen lagere maandlast op in vergelijking met 100 % annuitair?

    Is het verplichte aflossen op die manier niet toch te omzeilen?

    Goed gezien (er is in box3 wel een schulden drempel van 3k€). Bij Degiro kun je tegen ca 1.25% lenen met je portefeuille als onderpand. Dat in box3 is goedkoper dan een hypotheek met aftrek.
  5. [verwijderd] 13 maart 2015 12:42
    om te overdenken"
    1-Volgens informaties koopt ECB staatsobligaties op tegen een hogere koers.
    2- het zelfde kunnen ze ook doen , met bestaande lopende hypotheken van particulieren,waarbij de rente nog steeds aan de hoge kant ligt. hierdoor wordt lasten verlichting voor particulier ook gerealiseerd. net zoals bij het opkopen van de obligaties..verleize de banken niets !!!
    hopelijk dat dit bericht de minister van financien van nederland spoedig zal bereiken.
  7. kareldr 13 maart 2015 13:27
    De bank heeft 3 transformatiefuncties in hypotheken:
    1: transformatie van renterisico (van spaarrekening met flexibele rente naar hypotheek met 10 jaar vaste rente)
    2: transformatie van risico (van gegarandeerde spaarrekeningen naar leners die 'default' kunnen gaan)
    3: transformatie van looptijd (op elk moment opeisbare tegoeden worden voor 30 jaar lang uitgeleend in hypotheken)
    Elke transformatie heeft een eigen kapitaaleis, risicoopslag en winstopslag

    Bij de hypotheekobligaties spelen (1) en (3) niet. De opslagen dus ook niet. Risico wat je er voor terug krijgt, is dat de obligaties dalen als de marktrente stijgt.

    Daarnaast, wat nu speelt is dat de kapitaaleisen van banken groter worden. Overhead kosten voor een bank om 'compliant' te blijven worden ook steeds hoger, net als kosten om cybercrime tegen te gaan en kosten om verassingen te voorkomen, zoals die van ABN Amro deze week.
    Tenslotte moeten banken 'Shareholder value' leveren, anders worden ze opgegeten en/of het bestuur afgerekend door beleggers.

    Een niet-bank heeft hier geen last van en kan dus goedkopere hypotheken aanbieden. Een niet-bank kan een Google zijn, maar ook particulieren in een peer-to-peer systeem (obligaties).

    Dit peer-to-peer model lijkt op het kopen van een 2e hand auto op marktplaats: beide besparen geld, omdat er geen handelaar tussen zit , geen afleverkosten en ook geen verplichte garantie.
  8. [verwijderd] 13 maart 2015 14:17
    als de rente laag dan kieren de banken miljoenen bonussen en als het hoog wordt dan zuipen ze alle belastinggeld. Lijkt mij een sterk risico management.
    De boetes zijn inmiddels gelijk aan de rente over de openstaande periode, ik heb mijne bij Achmea gecheckt. Bijzonder dat het 2 weken duurt om die cijfers te krijgen en dat het niet inzichtelijk in d e contract gemaakt. Volgens mij zijn er geen wettelijke verplichtingen en de bank kan alles wat het wil berekenen. Dit kost Nederlandse economie heel veel omdat de buurlanden kunnen wel beter profeteren van de laag euro, terwijl wij allen op de forums kunnen zeuren.
  10. [verwijderd] 13 maart 2015 14:36
    Is het niet normaal dat mensen geld lenen als het nodig is en dan betalen terug als het niet meer nodig is. Gewoon credit. Wat is dan anders aan de credit voor huis dan voor de auto? Waarom zijn wij gepushed om de schulden uit te stellen of aftelossen? Als je schuld op de credit card hebt dan betaal je hoog rente en het is slim om over te stappen naar geld aabieder met lagere rente. 10% beperking is de limit om overtestappen wnat voor 90% betal je de boete. Daar gaat het om.
  13. forum rang 5 theo1 13 maart 2015 16:50
    @wakula: ik denk dat de boeterente te maken heeft met de rente-hedging van de bank. De bank leent geld uit voor bijvoorbeeld 4% en dat dan 10 jaar vast. Ze lenen dat geld in voor de marktprijs. Ze moeten dus hedgen tegen het risico dat de marktprijs hoger is dan de 4% die ze voor de hypotheek krijgen minus de winstmarge van de bank. En dat voor een looptijd van 10 jaar. Die hedging kost geld en als iemand dan vrij snel zijn hele hypotheek aflost, dan zijn ze dat kwijt.

    Autoleningen lopen veel korter, en het gaat ook om veel lagere bedragen. Dan speelt die hedging niet zo'n grote rol.
  14. jrxs4all 13 maart 2015 17:39
    quote:

    Ivanrybkin schreef op 13 maart 2015 10:49:

    In Nederland kun je ook gewoon aflossingsvrije hypotheken afsluiten. maar je krijgt dan geen renteaftrek.

    Als ik me niet vergis is het momenteel voor sommige groepen huizenkopers helemaal niet meer interessant of de lening in box 1 of box 3 valt.

    50 % aftrek over 2,4 % is 1,2 % netto betalen.
    geen aftrek over 2,4%, maar aftrek van vermogen in box 3 is 1,2% netto betalen.
    Je krijgt nooit 50% aftrek in box 1, je moet immers ook nog het eigenwoningforfait rekenen. Dat is in 2015 0,75%.

    Dus stel je financiert 100% van de WOZ waarde en betaalt 2,4% hypotheekrente, dan is 2,4-0,75=1,65% aftrekbaar en bij een IB tarief van 50% betaal je dan netto 2,4-(0,5*1,65)=1,575%.

    Als je minder dan 100% van de WOZ waarde financiert blijft er nog minder aftrek over.

    Stel je financiert 100.000 euro op je portefeuille voor 1,25% bij Degiro en trekt de lening af in box 3, dan betaal je rekening houdend met de 3000 euro schuldendrempel netto 86 euro rente per jaar (1250 euro rente en 1164 euro minder VRH).
  15. holenbeer 14 maart 2015 08:58
    quote:

    smyrna schreef op 13 maart 2015 13:07:

    -vraag aan de heer Koets: hoewerkt dat in het Deense model? Je koopt een obligatie en een huis en leent van de bank wat? 2x het koopbedrag? Sorry, ik mis iets.

    Volgens mij leen je niet van de bank, maar van particulieren en heet dat een obligatie. De bank is alleen bemiddelaar tussen jou en zeg 100 particulieren en hun spaar- of pensioengeld. Dus de bank rekent geen rente, alleen bemiddelingskosten.
    Weet het niet zeker, maar geen zin om het op te zoeken. Tip: Google.
  16. Met Effekt 14 maart 2015 14:54
    quote:

    jrxs4all schreef op 13 maart 2015 17:39:

    [...]

    ...

    Stel je financiert 100.000 euro op je portefeuille voor 1,25% bij Degiro en trekt de lening af in box 3, dan betaal je rekening houdend met de 3000 euro schuldendrempel netto 86 euro rente per jaar (1250 euro rente en 1164 euro minder VRH).
    Ik heb bij mijn aangifte IB2014 geprobeerd wat het verschil is tussen hypotheekrente aftrek in box1 of hypotheekschuld opvoeren in box3. Ik betaalde in 2014 ca 2.8% bruto rente. In mijn geval is box3 duidelijk voordeliger ca 360 euro per 100k schuld. Als ik mijn hypotheek aflos dmv een "lening" bij Degiro bespaar ik nog eens 2.8-1.25=1.55%, 1550 euro per 100k schuld. Samen is dat bijna 2% voordeel op 100k; de moeite waard.

    Nadeel is wel dat ik over het afgeloste bedrag ook in de toekomst geen hypotheerente aftrek meer kan krijgen. Maar omdat zowel mijn variabele hyptheekrente als Degiro debetrente meelopen met de korte marktrente is dat geen echt nadeel.
    Enne ... je moet natuurlijk wel een redelijk grote portefeuille bij Degiro hebben om 100k te lenen, ik zou zeggen zeker 4x het geleende bedrag om niet meteen een margin call te krijgen als de beurs inzakt.
  17. Huppeldepepup 15 maart 2015 12:15
    "Alle Nederlanders hebben de banken geholpen, maar nu worden de huizenbezitters niet geholpen."
    Waarom moeten alleen de huizenbezitters geholpen worden? Waarom niet alle Nederlanders. Bijvoorbeeld via lagere belastingen, op te hoesten door restituties aan de staat uit de winsten van de banken. Ook mijn belastinggeld heeft de banken overeind gehouden. Moet nou alleen mijn buurman daar wat voor terug zien?
18 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Onderwerpen:

Laatste beursnieuws

  1. Video: Van Lanschot Kempen positief over Amerikaanse en Europese aandelen
  2. Rustige week in verschiet
  3. Media: VS wil Chinese soft- en hardware verbieden in connected voertuigen
  4. Update: Damrak schiet niks op met grote renteverlaging Fed
  5. Johnson & Johnson vraagt opnieuw faillissement aan voor talkpoedertak
  6. Media: Brussel richt pijlen opnieuw op Google
  7. Qualcomm heeft interesse in overname Intel
  8. Beursupdate: AEX op Wall Street
  9. Wall Street overwegend lager gesloten
  10. Olieprijs fractioneel lager gesloten

IEX Premium: Meest gelezen

  1. Premium

    Analyse en Advies

    Gaat Besi een piekjaar tegemoet?
  2. Premium

    Tip

    IEX Tip van de Maand: Grote speler in een groeiende markt
  3. Premium

    Analyse en Advies

    Alfen voelt de hete adem van goedkope concurrenten
  4. Premium

    Achtergronden

    Deze 19 bedrijven zijn oppermachtig in hun sector
  5. Premium

    Vooruitblik

    Vooruitblik: recente outperformance defensieve aandelen een red flag