Login
 

Het venijn zit in de spaarpremie

Veel huiseigenaren hebben ervoor gekozen om hun hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen door middel van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek. Deze hypotheekvormen hebben als grootste voordeel dat de einduitkering gegarandeerd is, dit in tegenstelling tot de beleggingshypotheek.

De betaalde hypotheekrente wordt namelijk vergoed in de verzekeringspolis (spaarhypotheek) of spaarrekening (bankspaarhypotheek). Hoe hoger de hypotheekrente, hoe lager de spaarpremie. Wat nu als de renteperiode voorbij is? 

De bank stuurt drie maanden voor het verlopen van de rentevastperiode een voorstel waarin alle renteperiodes staan die de bank hanteert. Zij berekenen alvast de brutomaandlasten door voor dezelfde leenperiode die de klant had.

Even opnieuw doorrekenen

Als de huiseigenaar niet reageert, dan is dezelfde rentevastperiode weer van toepassing. Bij een spaar- en bankspaarhypotheek moet een huizenbezitter oppassen. De spaarpremie wordt aangepast aan de gekozen hypotheekrente.

In het overzicht van de bank staat helaas niet de spaarpremie vermeld die van toepassing zal zijn als voor een bepaalde hypotheekrente wordt gekozen. Het is daarom verstandig dat een huiseigenaar even contact opneemt met zijn hypotheekadviseur.

Deze kan dan doorberekenen wat de spaarpremie ongeveer zal worden. Er zijn adviseurs die hiervoor een factuur sturen. Jammer, want hij heeft namelijk (bij veel van zijn klanten) al provisie ontvangen over de afgesloten hypotheek.

Niet netjes

Het is niet netjes om weer geld te vragen, want dit valt onder de zorgplicht. Wie hier mee te maken krijgt, kan natuurlijk ook zelf actie ondernemen. Op internet staan tools waarmee de spaarpremie uit te rekenen is.

Wat de gevolgen kunnen zijn van de huidige lagere hypotheekrente laat ik zien in dit voorbeeld.

Uitgangspunt Spaarhypotheek 150.000 euro (ingangsdatum 1-1-2005)

  • Looptijd hypotheek 30 jaar
  • Hypotheekrente 6% tot 1-1-2015 (rente was voor tien jaar vastgezet)
  • Opgebouwde waarde 22.200 euro per 1-1-2015
  • Spaarpremie per maand 138 euro
  • Belastingvoordeel 42%
  • Brutorente per maand 750 euro
  • Spaarpremiepolis 138 euro 
  • Totaal bruto per maand 888 euro
  • Nettorente per maand 435 euro
  • Spaarpremie 138 euro
  • EWF per maand 39 euro
  • Totaal netto per maand 612 euro

Lagere rente

De nieuwe hypotheekrente per 1-1-2015 wordt 3% (rentevastperiode is dan weer tien jaar), waardoor de spaarpremie 313 euro per maand wordt. Het volgende is dan van toepassing:

  • Brutorente per maand 375 euro
  • Spaarpremiepolis 313 euro
  • Totaal bruto per maand 688 euro
  • Nettorente per maand 218 euro
  • Spaarpremie 313 euro
  • EWF per maand 39 euro
  • Netto per maand 570 euro

Bovenstaande berekening laat duidelijk zien dat de spaarpremie door de lagere hypotheekrente flink hoger wordt. Wie geen rekening houdt met deze spaarpremie en de nieuwe brutomaandlast (zelf) doorberekend met de oude spaarpremie van 138 euro zal achteraf behoorlijk schrikken.

De foutieve berekening zal namelijk een brutomaandlast opleveren van 513 euro (brutorente van 375 en oude spaarpremie van 138). Het brutovoordeel is in werkelijkheid 200 euro per maand (888 versus 688).

Niet fiscaal aftrekbaar

Dit is op het eerste gezicht een leuk bedrag, maar hier blijft weinig van over als we dit naar het nettomaandbedrag gaan omrekenen. Dit heeft natuurlijk te maken met de hogere spaarpremie (175 hoger), die niet fiscaal aftrekbaar is. Onderaan de streep blijkt het hypotheekrentevoordeel van 3% slechts 42 euro netto per maand op te leveren.

De spaarhypotheek loopt nog twintig jaar. Het is nu verstandig om ook te berekenen wat de maandlasten zijn als de hypotheekrente voor twintig jaar wordt vastgezet. Uitgaande dat de hypotheekrente dan 4% is, dan is het volgende van toepassing.

  • Brutorente per maand 500 euro
  • Spaarpremiepolis 257 euro
  • Totaal bruto per maand 757 euro
  • Netto per maand 290 euro
  • Spaarpremie 257 euro
  • EWF per maand 39 euro
  • Netto per maand 586 euro

In vergelijking met de hypotheekrente van 3% worden de nettomaandlasten bij een hypotheekrente van 4% zestien euro hoger (586 versus 570). Hiervoor heeft deze huizenbezitter wel meer zekerheid omdat de rente tien jaar langer vast staat.

Uit dit voorbeeld blijkt dat het verstandig is om uw huiswerk vooraf goed te doen als er sprake is van een spaarhypotheek of bankspaarhypotheek. Even snel een beslissing nemen, kan achteraf grote gevolgen hebben.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

belasting

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
camogli
0
geachte heer Koets,
ik begrijp uw suggestie om de rente in dit voorbeeld voor 20 jaar vast te zetten. Afhankelijk van de visie op de renteonwikkeling zou men echter ook kunnen overwegen om de lage rente juist nu heel kort vast te zetten en te hopen op een rentestijging. Dit vanuit de gedachte dat een rentestijging naar mijn idee juist goed is voor de lastenontwikkeling, met name in de tweede helft van de looptijd. Dan rendeert de opgebouwde waarde immers extra bij een hogere rente waarmee de te betalen premie lager kan zijn (binnen wettelijk bepaalde bandbreedtes).
Groet,
Marcel.
PS: de spaarpremie onder het kopje "lagere rente' moet zijn: 313 (niet 138).
Ivanrybkin
0

zit zelf ook met dit dilemma, maar kies bewust juist wel voor 10 jaar, in de hoop dat de bank de laatste 10 jaar geen bezwaar heeft tegen een hogere rente (die ik eht liefst uitruil met lagere rente op het annuitaire deel)

beide delen zijn dan ongeveer even groot.
spaardeel + 2 % tov standaard en het annuitair deel minus 1,6 % tov standaard. Zoiets zal toch wel kunnen tegen die tijd?
paul36013
0
Je moet er wel bij zeggen dat de afkoopwaarde van de spaarpolis/rekening bij een lagere rente gedurende de gehele looptijd (behalve op de laatste dag, dan zijn ze gelijk, het eindkapitaal) hoger is dan bij een hogere rente.

Ik snap dat optisch er soms wordt gezegd: 'een hoge rente is beter bij een spaarhypotheek dan een lage' maar kijk je naar de vermogenspositie van de polishouder, dan is die in alle gevallen bij een lagere rente beter dan bij een hogere rente.

Dus als je de polis voortijdig wil/moet beëindigen, is een lage rente nagenoeg altijd beter.

Logisch ook, rente zijn immers de kosten, inleg/premie vergroot het vermogen.
Bity
0
Heb mijn huis in 2012 gekocht met een Bankspaarhypotheek op 5,4% en 20 jaar vast.

Die 20 jaar omdat ik destijds tot de conclusie was gekomen dat de hypotheekrente onder de 4% zou moeten zakken wilde ik er netto op achteruit gaan (eigenlijk heel raar natuurlijk maar het was dus gunstiger om wat meer rente te betalen...) maar voornamelijk omdat ik eigenlijk verwachtte dat de hypotheek wel zo'n beetje de bodem had bereikt en weer zou gaan stijgen (..ik heb een vader die me er graag aan herinnert dat hij in de jaren 70 meer dan 11% (!) hypotheekrente kon aftikken bij de bank en de ECB doet al jaren zijn best om de inflatie flink aan te wakkeren. Zodra dit daadwerkelijk gaat gebeuren kan je erop wachten dat de hypotheekrente ook meteen flink gaat stijgen....)

Daarnaast heb ik het spaargedeelte elk jaar tot het maximum volgestort om optimaal te profiteren van de looptijd en de vermogensheffing die hiermee ontlopen wordt (sorry medebelastingbetalers..).

Zelfs nu de rente behoorlijk lager is dan die 4% scheelt het me netto amper in m'n portemonnee maar slaap ik des te lekkerder in de wetenschap dat een (eventuele) extreme hypotheekrentestijging aan mijn deur voorbij zal gaan...







free1
0
Pff.... je zult je beleggingshypotheek een paar jaar geleden maar omgezet hebben naar een spaarhypotheek.
Dit na alle ophef in de media over woekerpolissen en de risico's van beleggen bij hypotheken door de AFM, consumentenorganisaties, de politiek, etc.

Degenen die zich niet bang lieten maken of te gemakzuchtig waren om in actie te komen en hun beleggingshypotheek ongewijzigd in stand hielden hebben het geluk vandaag aan hun zijde.

N.B. de politiek overwoog zelf om de negatieve optiemethode te verplichten aan hypotheeknemers/geldgevers om polissen te kunnen omzetten van beleggen in sparen.
kareldr
0
Maandlasten is niet heilig:
Geld dat je voor rente uitgeeft is weg.
Geld dat je in de spaardeel stopt, blijft in je bezit.
En als de rente ooit weer gaat stijgen, dan krijg je door je extra spaargeld een extra hoog rendement. Hoe meer je in het begin spaart, hoe beter.
Mijn advies is dan ook om meevallertjes (zoals 13e maand) extra te storten in je spaarhypotheek. Je krijgt meer dan op de spaarrekening zonder extra risico.
Het zal je verbazen hoeveel een extra storting scheelt in je maandlasten, vooral aan het begin: een storting van 10000 euro aan het begin van de 30 jaar, tegen een rente van 4%, betekent dat je 32434 euro minder hoeft af te lossen.
goldrush
0
Ik overweeg om een extra storting van mijn spaarpremie te doen. Naast mijn spaarhypotheek heb ik ook nog een deel aflossingsvrij.
Is het belastingtechnisch mogelijk dat wanneer ik de looptijd en de spaarpremie verder niet verander, waardoor ik meer spaar dan mijn hypotheekbedrag, dat ik dat extra gespaarde bedrag dan belastingvrij kan gebruiken voor het aflossen van het aflossingsvrije deel?

WelNiet
0
@Goldrush

Dit is niet mogelijk. Als je je doel/garantiekapitaal verhoogt, verlies je je fiscale vrijstellingen.
8 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links