Login
 

Annuïteiten en/of lineaire hypotheek

Door Jos Koets op 17 okt 2014 om 11:15 | Views: 12.596 | Categorie: Overig | Onderwerpen: financieel adviseur, hypotheek, hypotheekadvies, hypotheekadviseur, hypotheken

Starters moeten hun hypotheek volledig aflossen met een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog renteaftrek te kunnen genieten. De mogelijkheden zijn hierdoor voor starters beperkt en voor de hypotheekadviseur is zijn toegevoegde waarde beduidend minder geworden.

Natuurlijk zal de adviseur meerdere berekeningen maken met verschillende rentevastperiodes. Hoe korter de rente vast staat, hoe lager de rente. Voor de berekening heeft de adviseur nog maar drie mogelijkheden:

  1. 100% annuïteitenhypotheek
  2. 100% lineaire hypotheek
  3. Annuïteiten en lineaire hypotheek combineren

Welke van de drie mogelijkheden het best past bij een klant, is geheel afhankelijk van de situatie. Ik heb er drie voor u in kaart gebracht.

Uitgangspunten

  • Waarde woning is 200.000 euro (is ook de WOZ-waarde).
  • Hypotheekrente is 3%.
  • Inkomen is 50.000 euro (belastingvoordeel is 42%).
  • Dekking overlijden buiten beschouwing gelaten.

Optie 1: annuïteitenhypotheek van 200.000 euro

Jaar Hypotheekbedrag  bruto netto
1 195.824 euro 843 euro 683 euro
2 191.522 euro 843 euro 689 euro
3 187.088 euro 843 euro 693 euro
4 182.520 euro 843 euro 698 euro
5 177.813 euro 843 euro 703 euro
10 152.040 euro 843 euro 730 euro
15 122.101 euro 843 euro 762 euro
20  87.324 euro 843 euro 798 euro
25  87.324 euro 843 euro 838 euro
30 0 euro 843 euro 843 euro

Totaal bruto over 30 jaar: 303.555 euro
Totaal netto over 30 jaar: 275.336 euro

Bij de annuïteitenhypotheek is duidelijk dat de brutomaandlasten bij een gelijke hypotheekrente gelijk blijven. De nettomaandlasten stijgen doordat er steeds minder hypotheekrente aftrekbaar is.

Veel starters waarbij het inkomen nog stijgt (of er een tweede inkomen bijkomt) zullen in de toekomst kiezen voor deze mogelijkheid omdat deze in de beginjaren netto het goedkoopst is. Bovendien is de kans nog groot dat deze (jonge) doelgroep nog gaat verhuizen.

Optie 2: Lineaire hypotheek van 200.000 euro

Jaar Hypotheekbedrag  bruto netto
1 193.333 euro 1048 euro 888 euro
2 186.667 euro 1030 euro 880 euro
3 180.000 euro 1015 euro 871 euro
4 173.333 euro 998 euro 861 euro
5 166.667 euro 981 euro 852 euro
10 133.333 euro 898 euro 804 euro
15 100.000 euro 815 euro 756 euro
20 66.667euro 831 euro 707 euro
25 33.333 euro 648 euro 648 euro
30 0 euro 565 euro 565 euro

Totaal bruto over 30 jaar: 290.250 euro
Totaal netto over 30 jaar: 266.883 euro

Bij de lineaire hypotheek dalen de bruto- en nettomaandlasten iedere maand. Over de gehele looptijd van 30 jaar is dit de goedkoopste hypotheekvorm. Veel starters kiezen deze lineaire hypotheek niet omdat het in de beginjaren te duur is. De nettomaandlasten zijn in deze beginjaren gemiddeld 150-200 euro hoger in vergelijking met de annuïteiten hypotheek.

Duidelijk is ook te zien dat er geen renteaftrek meer is in de laatste vijf jaar. De overheid zegt wel dat de renteaftrek niet wordt aangepakt, maar dat is door invoering van de verplichte annuïteiten en lineaire hypotheek wel van toepassing. Huizenbezitters waarvan het inkomen in de toekomst daalt, kiezen meestal voor deze lineaire hypotheek.

Optie 3: Lineair 70.000 euro en annuïteiten 130.000 euro

Jaar Hypotheekbedrag  bruto netto
1 194.953 euro 915 euro 757 euro
2 189.822 euro 909 euro 756 euro
3 184.607 euro 903 euro 755 euro
4 179.305 euro 897 euro 755 euro
5 173.912 euro 892 euro 755 euro
10 145.492euro 862 euro 756 euro
15 114.366 euro 833 euro 760 euro
20 80.094 euro 804 euro 766 euro
25 42.169 euro 775 euro 775 euro
30 0 euro 746 euro 746 euro

Totaal bruto over 30 jaar: 298.898 euro
Totaal netto over 30 jaar: 272.428 euro

Een combinatie van hypotheekvormen zorgt ervoor dat de nettomaandlasten ongeveer gelijk blijven. Deze mogelijkheid wordt regelmatig gekozen door huizenbezitters waarvan het inkomen niet meer stijgt. Hetzelfde geldt dan ook voor het uitgavenpatroon.

Conclusie

Bij alle drie de mogelijkheden is het van belang om ook te kijken of iemand wellicht nog gaat verhuizen. U kunt dan vergelijken wat de hoogte van het hypotheekbedrag nog is als de woning in een bepaald jaar wordt verkocht.

Een goede adviseur zal goed doorvragen wat een huizenbezitter nu precies voor ogen heeft in de toekomst. Door vooraf een goede keuze te maken, kan veel geld bespaard worden. Hierbij niet vergeten om altijd een goede buffer te maken voor het toekomstig onderhoud van het huis.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

financieel adviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Pfooh
0
Als er enige discipline is, kan er natuurlijk het beste gekozen worden voor de annuiteitenhypotheek (de laagste aflossing waarbij er aftrek mogelijk is). De klant heeft dan zelf de mogelijkheid om meer af te lossen, desnoods lineair of zelfs sneller, terwijl daartoe geen verplichting bestaat, dus bij onvoorziene inkomstendaling kan er eenvoudig een pauze worden genomen op de extra aflossingen.
theo1
0
Dan moet je natuurlijk wel ruimte overhebben bovenop de minimum aflossing. Met andere woorden, je moet niet tot de max gaan.
eltollo
0
De hogere lasten op het einde van de annuiteiten hypotheek worden door inflatie toch minder belangrijk?!
frankc1
0
Inderdaad, in haast alle publicaties wordt de inflatie abusievelijk niet meegenomen. Na inflatie wordt het verschil al een stuk kleiner en hoe hoger de inflatie hoe kleiner het verschil. Toch niet zo moeilijk dat in de tabel erbij te zetten voor bijv. een inflatie van 2 %. Waarom wordt dat (bijna) nooit gedaan??
Je zou voor een eerlijke vergelijking bijvoorbeeld ook het verschil lineair minus annuiteit op een deposito kunnen zetten en dan eens kijken wat het resultaat is.
Janjaaije
0
Inflatie? Jullie zijn echt van de oude stempel. Laten wij ook de ontwikkeling van de overwaarde dan maar meenemen (-; Deflatie is minstens zo waarschijnlijk de komende jaren toch? En inflatiecorrectie is voor veel huishoudens al jaren niet meer aan de orde. Het netto besteedbaar inkomen daalt opnieuw in 2014.
Pegasuspaard
0
Ik heb een hele andere stelling. Een hypotheek is de dood in de pot. Banken zijn eigenaar van je woning (lees: je dak boven je hoofd) in plaats van jouzelf en degenen die je dierbaan zijn.
holenbeer
0
quote:

Pegasuspaard schreef op 18 okt 2014 om 17:55:


Ik heb een hele andere stelling. Een hypotheek is de dood in de pot. Banken zijn eigenaar van je woning (lees: je dak boven je hoofd) in plaats van jouzelf en degenen die je dierbaan zijn.

Ja, klopt, maar je moet toch wonen, en als starter heb je 2 opties: huren of kopen c.q. de koopsom huren van de bank. Tenzij je ouwelui hebt die je huis betalen, maar dan huur je feitelijk van hen, met alle verwachtingspatronen van dien
Schaker1905
0
quote:

Pfooh schreef op 17 okt 2014 om 12:52:


Als er enige discipline is, kan er natuurlijk het beste gekozen worden voor de annuiteitenhypotheek (de laagste aflossing waarbij er aftrek mogelijk is). De klant heeft dan zelf de mogelijkheid om meer af te lossen, desnoods lineair of zelfs sneller, terwijl daartoe geen verplichting bestaat, dus bij onvoorziene inkomstendaling kan er eenvoudig een pauze worden genomen op de extra aflossingen.


Ik neem aan dat je weet wat een annuïteitenhypotheek inhoudt. In het begin los je erg weinig af maar de aflossing neemt steeds toe omdat je steeds minder rente betaald. Annuïteitenhypotheek is beste als je het kunt betalen.
g.raaier
0
quote:

ATM Machine schreef op 18 okt 2014 om 20:08:


[...]

Ik neem aan dat je weet wat een annuïteitenhypotheek inhoudt. In het begin los je erg weinig af maar de aflossing neemt steeds toe omdat je steeds minder rente betaald. Annuïteitenhypotheek is beste als je het kunt betalen.


Laatste regel is interessant. Hoe zou je nu moeten weten wat je over 10,20 en/of 30 jaar wel en niet kunt betalen..
kareldr
0
De tabel van Jos is incompleet: er moet een kolom 'schuld' bij.
Bij lineair is de schuld na 10 jaar al 33% afgenomen.
De klant moet kiezen: maximaal profiteren van HRA of minder schulden.

Het rekenmodelletje gaat er vanuit dat de komende 30 jaar niets verandert. 1 ding is zeker: in de 30 jaar gaat er wat veranderen. Fiscaal of levensloop events (scheiding, kids, verhuizen, inkomensveranderingen, gezondheid).


Wat ik zou adviseren: Flexibiliteit gaat voor maandlasten
- Annuitaire hypotheekvorm
- Laat de belastingdienst niet maandelijks de HRA uitbetalen als voorschot maar dien dit 1x per jaar in bij loonaangifte.
- Stort de belastingteruggave jaarlijks op een aparte 'woon'spaarrekening. Gebruikt dit geld voor onderhoud, uitbouw of, toekomstig, extra aflossing.
- Je kunt altijd nog extra vrijwillig aflossen (zelfs lineair jaarlijks) als je daar zin in hebt.

Mensen zonder discipline (gat in de hand) kunnen beter voor lineair gaan.

Ga dus geen keuzes maken, omdat het over 20 á 30 jaar voordeel biedt.

Pfooh
0
quote:

ATM Machine schreef op 18 okt 2014 om 20:08:


[...]

Ik neem aan dat je weet wat een annuïteitenhypotheek inhoudt. In het begin los je erg weinig af maar de aflossing neemt steeds toe omdat je steeds minder rente betaald. Annuïteitenhypotheek is beste als je het kunt betalen.

Ik weet prima wat een annuïteitenhypotheek inhoudt. Maar op elke annuïteitenhypotheek mag je extra aflossen, vaak 10% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar.

Als je dus kunt kiezen tussen annuitair of lineair, en je kunt de kosten voor lineair opbrengen en wilt die kiezen, en je hebt enige betalingsdiscipline, dan kun je alsnog annuitair afsluiten, en lineair aflossen. Als je onverhoopt in problemen komt, kun je terug naar het annuitaire schema, als je het volhoudt, heb je gewoon het lineaire aflossingschema gevolgd waar je voor wilde gaan.

Als je meteen voor lineair kiest, zit je daaraan vast. Als je voor annuitair kiest, is er niets dat je tegenhoudt om lineair af te lossen.

'Vroeger' kozen veel mensen om precies die reden voor aflossingsvrij. Helaas is dat besmet geraakt omdat er later groepen kwamen die helemaal niet aflosten, of de discipline nooit opbrachten. Nu is dat geen optie meer, in verband met de HRA, die minimaal annuitaire aflossingen wil.
VanDenHaag
0
Ik heb een vraagje over de annuitaire aflossingsverplichting. Hopelijk dat iemand op het forum hier als eens mee geworsteld heeft?

Ik heb sinds een huis gekocht met een annuitaire hypotheek. Voor een deel loopt de hypotheek bij mijn ouders en qua aflossingsschema is het wat flexibeler. Nu ben ik ZZP'er en wisselt daarmee jaarlijks mijn inkomen.
Nu wil ik dit jaar extra aflossen op deze hypotheek, daarmee bespaar ik volgend jaar rente. Maar stel dat ik een van de volgende jaren een minder goed jaar heb, mag ik dan hierdoor ook een jaar minder aflossen? Hierbij aangetekend dat ik altijd binnen het originele annuitaire schema blijf.

Ter verduidelijking:

Standaard annuitair afgesproken schema:
jaar 1: 2000 aflossing + x rente
jaar 2: 2100 aflossing + x rente
jaar 3: 2150 aflossing + x rente
jaar 4: 2200 aflossing + x rente

Variatie op het schema:
jaar 1: 6250 aflossing (jaar 1+2+3 ineens) + x rente
jaar 2: 0 aflossing + x rente
jaar 3: 0 aflossing + x rente
jaar 4: 2200 aflossing + x rente

De rente in jaar 2 en 3 zijn in de tweede situatie wat lager, vergeleken met het eerste schema.

Voldoe ik met deze variatie nog steeds aan het vereiste van een "tenminste annuitaire aflossing" om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek?

Bij voorbaat dank voor de verheldering.
holenbeer
0
Ik weet niet het antwoord op bovenstaande, maar als je blijkbaar in jaar 1 6250 euro hebt, kan je ook:
- in december 2000 aflossen
- een maand later in januari van jaar 2 2100 aflossen
- de rest een jaar bewaren, op de bank of in een ouwe sok, en daar dan een jaar later in januari van jaar 3 mee aflossen

Of zitten daar fiscale nadelen aan?

Dan is het renteverschil over die laatste 2000 euro eigenlijk het enige wat relevant is. Stel dat dat netto 3 % is (mag hopen dat je netto minder betaalt), dan heb je het over 60 euro. En hoef je je nergens meer druk over te maken, zou mij wel 60 euro waard zijn.
Met een beetje geluk maak je met die 2000 euro een leuk rendement dat hoger is dan die 60 euri.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)