Login
 

Het hypotheekrenteweb

Starters die een hypotheek willen afsluiten moeten deze volledig aflossen door middel van een annuïteiten en/of lineaire hypotheek om nog te kunnen profiteren van renteaftrek. Deze wijziging voor starters heeft ervoor gezorgd dat de Belastingdienst de duur van de renteaftrek en de hypotheekbedragen bij moet houden.

In 2013 was de Belastingdienst nog niet zover zodat dit jaar alles met terugwerkende kracht moet worden ingevuld. Nogmaals, ik heb het hier over starters die na 1 januari 2013 hun eerste koopwoning hebben gekocht. Voor de huizenbezitters die op 1 januari 2013 al een koopwoning hadden, gelden andere regels. De Belastingdienst en politiek Den Haag beweren dat de duur van de renteaftrek en de hoogte van de hypotheekbedragen goed zijn bijgehouden.

Ik vind van niet. Dit blijkt ook starters aan de Belastingdienst vragen wat hun duur van de renteaftrek is met daarbij de hoogte van de hypotheekbedragen,  De dienst geeft hierop geen antwoord. Voormalig minister Frans Weekers heeft hier het volgende over gezegd na Kamervragen die gesteld zijn naar aanleiding van een van mijn columns:

"Het is belangrijk dat (potentiële) huizenbezitters duidelijkheid hebben over hun fiscale positie. Naast algemene informatie worden via beleidsbesluiten verduidelijkingen en goedkeuringen gegeven inzake de eigenwoningregeling. Waar het gaat om de individuele positie speelt ook de eigen verantwoordelijkheid van de belastingplichtige een rol. De bewijslast voor een aftrekpost ligt bij hem. Hij zal desgevraagd aannemelijk moeten kunnen maken of hij recht op aftrek heeft. Voor de renteaftrek is ook van belang hoeveel jaren reeds aftrek is genoten. Een belastingplichtige zal daarom de gegevens over eigenwoningleningen die nodig zijn om een juiste aangifte te doen, zelf zorgvuldig bij moeten houden."

De Belastingdienst spant zich overigens in om zoveel mogelijk gegevens op andere wijze dan via de belastingplichtige te bemachtigen en deze waar mogelijk vooraf in te vullen. Het jaarlijks verstrekken van een overzicht van de duur en het bedrag van de hypotheekrenteaftrek zou zeker bijdragen tot duidelijkheid, maar is op dit moment en ook in de eerstvolgende jaren niet mogelijk."

Langer dan 30 jaar

Uit dit antwoord blijkt dat iedere huizenbezitter eigen verantwoordelijkheid heeft betreffende de duur van zijn renteaftrek. Dit is natuurlijk makkelijk gezegd, maar is erg lastig, vooral als er sprake is van meerdere partners (scheidingen en weer trouwen) en meerdere koopwoningen.

Ik ben heel erg benieuwd hoe de Belastingdienst (die dit niet goed heeft bijgehouden) zal reageren als een huizenbezitter zijn betaalde hypotheekrente langer gaat opgeven dan 30 jaar. Om dit soort scenario’s te voorkomen, zal de overheid moeten besluiten om de renteaftrek af te schaffen. Dit zou dan op zijn laatst moeten gebeuren op 1 januari 2031.

Voor starters is de Belastingdienst hard bezig om alles in kaart te brengen. Zolang er sprake is van starters is dit mogelijk. Echter als een starter gaat trouwen met een doorstromer (huizenbezitter die al eerder voor 1 januari 2013 een koopwoning heeft gehad) dan ontstaat er alweer een probleem.

Hieronder een casus van het Ministerie van Financiën:

Voorbeeld 30-jaarshypotheektermijn, schuld loopt door

  • A heeft een woning gekocht en is een eigenwoningschuld van 200.000 euro.
  • Over jaar een en twee van de looptijd heeft A in totaal 20.000 euro afgelost.
  • Begin jaar drie bedraagt de schuld dus nog 180.000 euro.
  • Stel A verkoopt de woning begin jaar drie voor 200.000 euro. A koopt een nieuwe woning voor 300.000 euro. De eigenwoningreserve bedraagt dan 20.000 euro na verkoop.
  • A leent ter zake van de nieuwe eigen woning 280.000 euro. In het huidige systeem valt deze schuld uiteen in een schuld van 200.000 euro (de starthoofdsom) waarvoor nog een maximale looptijd van 27 jaar geldt en een schuld van 80.000 euro waarvoor een nieuwe 30-jaarstermijn geldt.

Uit dit voorbeeld blijkt dat de eigenwoningschuld bij verkoop van 180.000 euro gewoon doorloopt namelijk nog 27 jaar. Voor het meerdere (80.000 euro) waarbij uit wordt gegaan van de start hypotheek van 200.000 euro gaat een nieuwe periode van 30 jaar gelden. In deze casus wordt niet goed uitgelegd dat de verkoopwinst (EWR = eigenwoningreserve) moet worden verrekend met de nieuw aan te kopen woning.

In het volgende voorbeeld blijkt dat trouwen niet zo verstandig is als starter op de woningmarkt. Het volgende is namelijk van toepassing:

Voorbeeld huwelijksvoltrekking

  • A heeft een woning en daarop gevestigde schuld.
  • A trouwt in jaar vijf met B in gemeenschap van goederen.
  • Hoewel A en B daardoor nu in economische zin ieder gerechtigd worden tot de helft van de woning en de schuld, wordt dit voor fiscale doeleinden niet als verwerving en vervreemding aangemerkt (geen bijleenregeling; geen nieuwe schuld).
  • Voor de resterende looptijd van de bestaande eigenwoningschuld geldt dat de helft daarvan door A in 25 jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema moet worden afgelost.
  • Voor de andere helft geldt hetzelfde voor B (in 25 jaar volledig en ten minste volgens eenannuïtair aflossingsschema aflossen).
  • Dit laat onverlet dat A en B door hun partnerschap de belastbare inkomsten uit de eigen woning vrij onderling kunnen verdelen.

Onmogelijk in kaart brengen

Voor 1 januari 2013 waren de regels heel anders. Indien het bovenstaande van toepassing was, dan kon B renteaftrek genieten voor de duur van 30 jaar (is nu 25 jaar). Dit is nog steeds van toepassing als er sprake is van doorstromers die dus een koopwoning hadden op datum 31 december 2012! Ter attentie: door te trouwen wordt de eigenwoningschuld gehalveerd voor A.

Om de Belastingdienst een beetje te plagen ben ik benieuwd wat er gebeurt als A en B weer uit elkaar gaan na een paar jaar. En A daarna (een paar jaar later) met C gaat trouwen. Hierbij is C ook starter, want anders is het al bijna onmogelijk geworden om deze situatie nog in kaart te brengen.

Ik kan niet anders concluderen dat de Belastingdienst heel goed zijn huiswerk moet doen om alles goed bij te houden. Hierbij moeten de medewerkers dus ook goed op de hoogte zijn van de nieuwe en oude fiscale regels die gelden. Ik kan me niet voorstellen dat dit goed afloopt.

Het gevolg is dat ook de renteaftrek van bepaalde starters niet goed bij kan worden gehouden. De komende jaren zal het spinnenweb steeds groter worden.

Voorbeeld bij overlijden

  • A en B zijn gehuwd in gemeenschap van goederen. De woning en de daarop gevestigde schuld met een resterende looptijd van vijf jaar behoort tot de huwelijksgemeenschap.
  • A overlijdt. B is daardoor niet langer gerechtigd tot de helft van de woning en schuld, maar wordt nu gerechtigd tot het geheel. Op grond van artikel 3.119aa, vierde lid van de Wet IB 2001 is geen sprake van verkrijging of vervreemding. De bijleenregeling is daardoor niet van toepassing; het overgenomen aandeel geldt niet als nieuwe schuld.
  • Voor B geldt dus dat de bestaande eigenwoningschuld in vijf jaar volledig en ten minste volgens een annuïtair aflossingsschema moet worden afgelost.
  • Ook zou dit gelden indien A en B niet gehuwd waren in gemeenschap van goederen en de woning en gehele schuld van A was.
  • En ook indien A en B ongehuwd waren, een samenlevingscontract hadden met een testament op basis waarvan de woning en gehele schuld van A door B geërfd worden.
  • Deze uitbreiding geldt door de verwijzing in het voorgestelde hoofdstuk 10bis van de Wet IB 2001 naar artikel 3.119aa van de Wet IB 2001 ook voor onder het overgangsrecht vallende eigenwoningschulden. Daardoor verliest de langstlevende echtgenoot die de helft van een bestaande aflossingsvrije schuld erft niet de eerbiedigende werking voor die schuld en geldt daarvoor niet de aflossingseis.

Bij overlijden loopt de hypotheek dus gewoon door. Er zal dus geen nieuwe periode van 30 jaar gelden voor de helft van de schuld van de overleden partner. Huizenbezitters kunnen hun lopende hypotheek gewoon voortzetten. Er is dus geen aflossingseis over het hypotheekgedeelte van de overleden partner.

  • Ook zou dit gelden indien A en B niet gehuwd waren in gemeenschap van goederen en de woning en gehele schuld van A was. En ook indien A en B ongehuwd waren, een samenlevingscontract hadden met een testament op basis waarvan de woning en gehele schuld van A door B geërfd worden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrente

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

overlijden

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

scheiden

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

trouwen

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
theo1
0
Beste Jos,

Ik begrijp je punt. De regels zijn extreem ingewikkeld geworden en veranderen steeds. Als je een paar keer trouwt, scheidt, huizen koopt en verkoopt, wordt het al snel zo goed als onmogelijk om met enige nauwkeurigheid te berekenen hoeveel jaren hypotheekrenteaftrek je nog hebt. Helemaal mee eens. En dat is de schuld van de overheid die er niet met zijn vingers vanaf kan blijven en niet goed nadenkt over de praktische consequenties van alle nieuwe regels. Ook helemaal mee eens.

Maar toch twee aanmerkingen:
- ik denk dat iedereen die je column enigszins heeft gevolgd, dit punt intussen wel afdoende in het hoofd heeft. Het heeft m.i. niet heel erg veel zin om hier steeds maar weer op door te hameren. En ik geloof zonder meer dat je zonder heel veel moeite duivels ingewikkelde scenario's kunt construeren. Dat wil naar mijn bescheiden mening niet zeggen dat je dat ook iedere week trouw moet doen.
- Is het, nu annuïtair of lineair aflossen verplicht is geworden, eigenlijk wel zo ontzettend relevant om exact te weten hoelang je aftrek hebt? In het verleden, toen schulden tot het laatste moment enorm hoog bleven, was dat belang evident. Maar nu, met verplichte aflossing, zal de schuld tegen het eind van de looptijd niet groot meer zijn, zeker niet voor nieuwe gevallen. Bovendien zullen de bewoners dan vermoedelijk empty-nesters zijn met genoeg cashflow. In geval van twijfel los je dat laatste beetje gewoon af, ben je overal van af. Lijkt mij.
yieldcurve
1
Als ik deze complexe materie in ogenschouw neem, mag je nog best trots zijn op je behaalde 4 Jos!
Ik kan niet anders concluderen dat sinds Vermeend vertrokken is, het met de kwaliteit van wetgeving sterk bergafwaarts gegaan. Maar ja wat wil je als er onder onze volksvertegenwoordigers nog maar een enkeling aanwezig die beschikt over fiscaal- economische kennis.
haas
0
tijd voor 'n website waarin alle mogelijkheden worden doorgerekend ?
de burger dient dus OOK zelf alles bij te houden :kan niet afgaan op de info van de taxdienst ?
Jos Koets
0
quote:

yieldcurve schreef op 3 okt 2014 om 22:25:


Als ik deze complexe materie in ogenschouw neem, mag je nog best trots zijn op je behaalde 4 Jos!
Ik kan niet anders concluderen dat sinds Vermeend vertrokken is, het met de kwaliteit van wetgeving sterk bergafwaarts gegaan. Maar ja wat wil je als er onder onze volksvertegenwoordigers nog maar een enkeling aanwezig die beschikt over fiscaal- economische kennis.


Hadden ze maar vragen gesteld over deze materie, dan was ik dik geslaagd?
Janjaaije
0
quote:

Jos Koets schreef op 4 okt 2014 om 16:39:


[...]

Hadden ze maar vragen gesteld over deze materie, dan was ik dik geslaagd?


Dat geneuzel over jouw behaalde cijfer (een dikke 4) ben ik een beetje zat. Ik geloof best dat je goed bent in voorbeeldberekeningen, maar op andere aspecten schiet je duidelijk tekort. Je bent immers ruim gezakt. En dat terwijl je wel een landelijk podium krijgt als adviseur via deze website.
Ook reageer je wel op zo'n kwinkslag van Yieldcurve over je cijfer, maar niet (zoals wel vaker) op de inhoudelijke reactie van Theo1.
Hij merkt terecht op dat voor alle nieuwe leningen (of verhogingen) een verlichte 100% aflossing geldt. Hiermee wordt het bijhouden van je aftrekperiode juist overbodig voor nieuwe leningen. Na 30 jaar is ieder leningdeel dan immers automatisch afgelost en hoeft er geen rente meer betaald te worden.
geobeo
0
quote:

speedertje schreef op 5 okt 2014 om 11:38:


[...]

Dat geneuzel over jouw behaalde cijfer (een dikke 4) ben ik een beetje zat. Ik geloof best dat je goed bent in voorbeeldberekeningen, maar op andere aspecten schiet je duidelijk tekort. Je bent immers ruim gezakt. En dat terwijl je wel een landelijk podium krijgt als adviseur via deze website.
Ook reageer je wel op zo'n kwinkslag van Yieldcurve over je cijfer, maar niet (zoals wel vaker) op de inhoudelijke reactie van Theo1.
Hij merkt terecht op dat voor alle nieuwe leningen (of verhogingen) een verlichte 100% aflossing geldt. Hiermee wordt het bijhouden van je aftrekperiode juist overbodig voor nieuwe leningen. Na 30 jaar is ieder leningdeel dan immers automatisch afgelost en hoeft er geen rente meer betaald te worden.


Wat een onnodig nare arrogante reactie. Misschien moet je ook gewoon columns gaan schrijven voor IEX of een andere website? Uiteraard zonder daar geld voor te krijgen?

Je krijgt het vast voor elkaar "een landelijk podium te krijgen".

Nee? Dacht ik al...
theo1
0
Het is niet mijn bedoeling om vervelend of ondankbaar te zijn richting Jos. Ik lees zijn column trouw en heb er veel van geleerd. Alleen heb ik soms het idee dat Jos een klein beetje blijft hangen in de "oude wereld". De hypotheekwereld is heel fundamenteel veranderd.

Oude wereld
- Alleen maandlasten tellen. Huizen stijgen toch wel genoeg in waarde om de hoofdsom af te lossen.
- Dus zijn alle trucs om de maandlasten te drukken geoorloofd. Hoe meer je de maandlasten kunt drukken, hoe groter het huis dat je met een gegeven inkomen kunt kopen. En dat is wat de klant wil.
- De rente zat in een hele lange dalende trend, waardoor je er bij oversluiten meestal op vooruit ging.
- Lening zo lang mogelijk zo hoog mogelijk houden om zo maximaal rente te kunnen aftrekken.
- Dus is het cruciaal om (tot op de dag nauwkeurig) te weten tot wanneer je mag aftrekken, zodat je tot de laatste dag zoveel mogelijk kan aftrekken.

Nieuwe wereld
- Volledig aflossen is (effectief) verplicht, dus de balans van de lening is minstens zo belangrijk als de maandlasten.
- De klant zal vaker rekening moeten houden met de harde werkelijkheid dat zijn budget beperkt is.
- Het is helemaal niet meer zo zeker dat huizen (reëel) sterk in waarde stijgen. In sommige streken kan het in de toekomst zelfs wel eens structureel heel lastig worden om een huis te verkopen.
- Het is ook helemaal niet meer zo zeker dat de rente structureel blijft dalen. De rente is nu al zo laag, dat die trend best wel eens doorbroken kan gaan worden, in opwaartse zin. Als dat gebeurt, worden je kosten juist hoger na oversluiten.
- Het is dus ook niet meer zo vanzelfsprekend dat het handig is de schuld zo lang mogelijk zo hoog mogelijk te houden. Het risico dat je met een onhanteerbare restschuld blijft zitten is niet meer puur theoretisch. En het fiscale incentive is voor een groot deel weg.
- Aan het eind van de aftrekbare periode zal dus op hypotheken die onder de nieuwe regels vallen, al vele jaren afgelost zijn. De balans zal niet enorm meer zijn. En tegen die tijd zullen de kinderen meestal het huis uit zijn.
- Daarom zie ik het wel gebeuren dat mensen dan het laatste stukje versneld af gaan lossen, om er maar vanaf te zijn. Verder zie ik het ook wel gebeuren dat de belastingdienst zich redelijk coulant gaat opstellen. Ten eerste omdat exact berekenen van de termijn zo moeilijk is, ten tweede omdat het toch niet om hele grote bedragen gaat.

Er is natuurlijk een overgangsverschijnsel, vooral met aflossingsvrije hypotheken die nog onder de oude regels vallen. Als daar mensen hele ingewikkelde dingen doen, en ook niet vrijwillig aflossen, dan kan dat lastig worden. Maar ik heb zo'n gevoel dat dat probleem maar een redelijk beperkte omvang heeft. Daar zal tegen die tijd wel een mouw aan gepast worden.

Ik begin wel benieuwd te worden naar waar die vragen op dat examen zoal over gaan.
7 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links