Login
 

Scheiden mét en zonder NHG

Door Jos Koets op 14 mrt 2014 om 10:20 | Views: 8.171 | Categorie: Overig | Onderwerpen: hypotheek, hypotheekrenteaftrek, NHG, scheiden

Wie gaat scheiden en een koopwoning heeft, zal heel wat moeten regelen. Er zijn twee mogelijkheden:

  1. Woning verkopen
  2. Woning behouden en op een naam zetten

De woning verkopen is een optie als er sprake is van een overwaarde. Bij verkoop van de woning ontstaat er in ieder geval geen restantschuld. Is er sprake van een onderwaterhypotheek dan wordt de situatie anders. Bij verkoop ontstaat er nu een restschuld die betaald moet worden uit het opgebouwde vermogen.

Als uw vermogen niet toereikend is, zal vooraf toestemming  aan de bank gevraagd moeten worden omdat er een betalingsregeling getroffen moet worden.

In deze situatie zijn er ook weer twee mogelijkheden:

  1. Woning met NHG
  2. Woning zonder NHG

Wie voor 1 januari 2014 ging scheiden kon rekenen op NHG als er sprake was van een restschuld. Indien het inkomen onvoldoende was om in de woning te kunnen blijven wonen, gaf NHG toestemming tot verkoop. Als aan alle eisen van NHG werd voldaan dan werd de restschuld kwijtgescholden.

Al eerder heb ik in diverse columns de scheiding mét NHG aangekaart. Ik was van mening dat misbruik mogelijk was om zo de restschuld door NHG te laten betalen.

Nieuwe werkelijke last

Zoals bekend heeft NHG de regels vanaf 1 januari 2014 gewijzigd. Zij toetsen nu de situatie bij een scheiding op werkelijke maandlast. Het is hierdoor mogelijk dat de maximale hypotheek bijvoorbeeld meer dan zeven keer het inkomen wordt. Echter, NHG gaat veel verder. Zij betrekken namelijk het gehele opgebouwde vermogen bij de nieuwe berekening.

Het gaat dan ook over het vermogen op spaarrekeningen et cetera die niet verpand zijn aan de hypotheek. Hieronder de letterlijke tekst van NHG.

"Artikel C6 beheercriteria: Bij de bepaling van de maandlast uit hoofde van de lening dient te worden uitgegaan van de laagst mogelijke maandlast op basis van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Hierbij is Norm 5.1.4 van toepassing en indien dit noodzakelijk is voor de verlaging van de maandlast dient eventueel vermogen (zie Artikel C8) of de waarde van een meeverbonden polis op de hoofdsom in mindering te worden gebracht.
Artikel C8 beheercriteria: Onder vermogen wordt verstaan de som van:
a. spaargelden;
b. beleggingen
c. onroerende goederen (niet zijnde de hoofdwoning).
Bij de bepaling van het vermogen volgens lid 1 wordt 1,7% van de laatst bekende WOZ-waarde van de woning buiten beschouwing gelaten vermeerderd met een bedrag van 3.550 euro per geldnemer.
"

De nieuwe werkelijke lasttoets zorgt ervoor dat scheidende huizenbezitters minder snel onder de borgstelling vallen. Als het inkomen voldoende is volgens de toets, dan bent u verplicht om in de woning te blijven wonen ook al denk u dat u de maandlasten niet kan betalen.

NHG kan zelfs eisen om de lopende hypotheekvormen om te zetten en verpande polissen af te kopen en de bedragen in mindering te brengen van de hypotheek. Zij zullen uw financiële situatie in kaart brengen en hanteren alle middelen om te bekijken of de nieuwe maandlast van de woning betaalbaar is.

Omgekeerde wereld

Hierbij word niet gekeken naar de duur van de renteaftrek. Het is dus mogelijk dat er een nieuwe hypotheekvorm wordt geëist met een nieuwe duur van 30 jaar terwijl de renteaftrek duur nog maar bijvoorbeeld 20 jaar is. De omgekeerde wereld en dat blijkt als er sprake is van een hypotheek zonder NHG. Nu gaat de bank namelijk niet toetsen op werkelijke last. Zij gebruiken de toets als het ware u een woning gaat kopen.

De maximale hypotheek is natuurlijk afhankelijk van de hoogte van het inkomen, maar zal gemiddeld viereneenhalf keer het inkomen zijn. Dit is dus ruim minder dan de werkelijke last-toets van NHG. De woning behouden op een naam is hierdoor in veel gevallen niet mogelijk. Dit betekent dat beide personen verplicht eigenaar van de woning blijven en dus geen nieuwe start kunnen maken. Nogmaals, in deze situatie is er sprake van een restschuld die niet zelf door de huiseigenaren betaald kan worden.

Het is natuurlijk zeer vreemd dat bij een scheiding er anders wordt getoetst omdat er sprake is van een hypotheek met of zonder NHG. Vooral de bank heeft hier profijt van. NHG en de banken hebben de touwtjes in handen bij een scheiding. Zij zullen er alles aan doen om een woning niet te verkopen als er sprake is van een restschuld. Hierbij wil ik u nog attenderen hoe vreemd de situatie kan zijn.

Stel een echtpaar gaat scheiden en heeft een hypotheek met NHG. Zij hebben altijd zuinig geleefd en hebben dus wat spaargeld op de spaarrekening. Dit spaargeld zal NHG gebruiken voor woningbehoud. Indien dit echtpaar lekker ruim had geleefd en geen spaargeld had gehad, dan was de kans groter geweest dat zij alsnog in aanmerking waren gekomen voor borgstelling. Een spaarder wordt dus harder gestraft dan een spender. Hoe gek kunnen we het maken in Nederland?


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

NHG

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

scheiden

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Pfooh
0
Het is sowieso absurd dat echtscheiding een grond is voor aanspraak op de NHG garantie. In tegenstelling tot het verliezen van een baan of arbeidsongeschikt raken ligt dit volledig in de risicosfeer van de klant. Wat mij betreft zou die hele garantie opgeheven moeten worden, maar dat zal voor bestaande gevallen wel onmogelijk zijn.
theo1
4
Het is standaard in dit land dat je gestraft wordt voor verantwoordelijk gedrag en beloond voor alles er doorheen jassen. Niks nieuws onder de zon.
Pfooh
2
Verantwoordelijk gedrag? Een huis kopen op 2 inkomens, met een hypotheek die hoger is dan de waarde van het huis, elkaar er daarna uitpesten, en dan bij de bank aankloppen of de restschuld niet door de maatschappij kan worden overgenomen?

Dat noem je verantwoordelijk gedrag? Ik noem het dom, kortzichtig en asociaal.

Dat mensen scheiden: prima. Maardat is je eigen probleem, los dat dan ook zelf op. En als je op 2 inkomens financieert, misschien moet je dan zorgen dat je geen restschuld hebt na verkoop, zodat je tenminste altijd 'verkopen, uithuilen en opnieuw beginnen' als optie overhoudt. Iets minder vaak op vakantie, of een wat kleinere woning kopen, en de eerste jaren hard aflossen, dat zou een stuk gezonder zijn.

sjeetje
0
quote:

schreef:

Stel een echtpaar gaat scheiden en heeft een hypotheek met NHG. Zij hebben altijd zuinig geleefd en hebben dus wat spaargeld op de spaarrekening. Dit spaargeld zal NHG gebruiken voor woningbehoud. Indien dit echtpaar lekker ruim had geleefd en geen spaargeld had gehad, dan was de kans groter geweest dat zij alsnog in aanmerking waren gekomen voor borgstelling. Een spaarder wordt dus harder gestraft dan een spender. Hoe gek kunnen we het maken in Nederland?


Tja, dit had ik mij eerder ook al gerealiseerd, een belachelijke situatie. Vlak voordat je gaat scheiden even snel je al geld ergens op de Bermuda eilanden parkeren dan maar ;)

Maar zoals bovenstaande poster al noemt, in dit land wordt verantwoordelijk omgaan met de geld genadeloos afgestraft en schuldenaars gesubsidieerd/kwijtgescholden/etc. Soms vraag ik me echt af waarom ik niet gewoon mezelf dwing om elke maand mijn geld helemaal op te maken.
kareldr
0
NHG is een vangnet, een laatste optie. Het is geen gratis pinautomaat voor echtscheidingen.
Indien een stel een woning koopt, zou in de hypothecaire akte al een 'echtscheidingclausule' moeten komen. Daar voorkom je een hoop ellende mee, omdat tijdens een echtscheiding het huis (en kinderen) als wapen worden gebruikt. En dan gaat het mis.
37% van de echtparen gaan scheiden, eigenlijk raar dat niets daarover in de hypo akte staat.
5 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)