Login
 

2014: O, O, Den Haag

Door Jos Koets op 23 dec 2013 om 15:40 | Views: 8.479 | Categorie: Overig | Onderwerpen: huizenmarkt, hypotheken, Vooruitblik 2014

Zoals bekend ben ik geen beleggingsspecialist en is mijn voorspelling over aandelen, de eindejaarsstand van de AEX et cetera ieder jaar een grote gok. Ik laat het gokken maar achterwege en doe alleen een voorspelling over de huizenprijzen en de hypotheekrente.

Mijn voorspelling van 2013 dat de huizenprijzen met 12% gaan dalen, is niet uitgekomen. De daling was minder, zo rond de 6%. Dit had grotendeels te maken met de hypotheekrente die dit jaar verder daalde en de stijgende huurprijzen.

Vanaf juli 2013 kwamen er steeds meer positieve berichten in de media over de huizenprijzen. Diverse kenners verwachten dat de bodem in zicht is en dat de huizenprijzen in 2014 zelfs weer iets kunnen stijgen. Cijfers liegen nooit.

Minder hypotheek
Wie in 2014 een huis wilt kopen, kan minder aan hypotheek krijgen dan in 2013. Hieronder staat een overzicht met de maximale hypotheek in de jaren 2013 en 2014 (hypotheekrente 4,0%). Ik verwacht bovendien dat de rente verder gaat dalen in 2014. Ik heb ook een berekening gemaakt van de maximale hypotheek bij een rente van 3,5%.

 

    Hypotheekrente 4% Hypotheekrente 4% Hypotheekrente 3,5%
Inkomen Inkomen Jaar 2013 Jaar 2014 Jaar 204
    Maximale hypotheek Maximale hypotheek Maximale hypotheek
25.000 0 117.822 106.913 113.667
25.000 15.000 192.006 171.060 189.291
35.000 0 168.005 155.787 165.629
35.000 15.000 240.008 222.553 236.613
45.000 0 219.934 200.297 212.952
45.000 20.000 323.356 298.318 307.597
50.000 0 244.371 222.553 236.613

 

In 2014 kan iemand gemiddeld 10% minder aan hypotheek krijgen. De hypotheekrente moet meer dan 0,5% dalen om dit te kunnen compenseren. De cijfers zijn dus niet echt positief voor de mensen die in 2014 een huis willen gaan kopen.

Huren wordt onaantrekkelijk
Aan de andere kant is huren ook niet meer aantrekkelijk. In veel situaties blijkt huren duurder te zijn dan kopen. Er ontstaat een situatie waarbij mensen als het ware gedwongen worden om te kopen. Als het aantal kopers toeneemt, zal dit weer positief zijn voor de huizenprijzen.

Door de positieve signalen vanuit de media zijn verkopers ook minder bereid om de prijs van hun woning te laten zakken. Er zijn dus aardig wat positieve en negatieve punten op te sommen die de huizenprijzen beïnvloeden.

Een zeer belangrijk punt is ook de onrust die al jaren van toepassing is voor de huizenmarkt. Dit wordt veroorzaakt door Den Haag, waar ze iedere keer met (andere) maatregelen komen. Hieronder een leuke opsomming vanaf het jaar 2001:

  • Dertig jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter vanaf 1-1-2001.
  • Invoering van de bijleenregeling vanaf 1-1-2004.
  • Invoering gedragscode per 1-1-2007 (vaste woonquotes, toetsrente naar tien jaar).
  • Invoering van het banksparen vanaf 1-1-2008.
  • Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 1-8-2011 (nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen).
  • Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 1-1-2010.
  • Invoering BGFO 2 vanaf 1-1-2010 (verbod bonusprovisie, provisie moet passend zijn.
  • Invoering van de verplichte aflossing voor starters vanaf 1-1-2013.
  • Beperking van de kosten koper naar 5% vanaf 2013, dit percentage wordt  verder afgebouwd de komende jaren naar 0%.
  • Per 1-1-2014 een verder beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 51,5% (was 52%) in 2014.
  • Afschaffing van diverse subsidies voor starters vanaf 1-1-2013.
  • Beperking van lopende box 1-polissen en rekeningen voor doorstromers vanaf 1-1-2013.
  • Fiscaliteit vanaf 1-1-2013 wordt zeer ingewikkeld doordat er twee groepen ontstaan (starters en doorstromers).
  • Afschaffing provisie (adviseurs moeten op factuur gaan werken).
  • Studiefinanciering wordt als lening beoordeeld.
  • Blokhypotheek zit vanaf 2014 in de NHG-regels, maar welke bank biedt hem al aan?

Rente gaat dalen
Van bovenstaande opsomming word ik in ieder geval niet vrolijk. Ik verwacht dat Den Haag in de komende jaren hiermee door blijft gaan. Mijn voorspelling voor de huizenprijzen is niet positief. Ik verwacht een daling van 5%.

Voor de hoogte van de hypotheekrente ben ik wel positief. Die kan verder dalen. Ik verwacht dat de rente naar 3,5% gaat voor een rentevastperiode van tien jaar (hypotheek met NHG).


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Vooruitblik 2014

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
2 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
theo1
0
Hoi Jos,

Ik ben toch wel wat positiever dan jou. Natuurlijk is de bemoeienis van Den Haag niet echt bevorderlijk, maar ik zie toch wel genoeg positieve ontwikkelingen.

Ik houd nu al een tijdje het funda aanbod in mijn woonplaats redelijk systematisch in de gaten. Niet superwetenschappelijk natuurlijk (sommige huizen staan er dubbel op, niet alle makelaars komen op funda, hoe representatief is mijn woonplaats nu helemaal), maar het geeft een idee. Ik zie het aantal te koop staande huizen langzaam dalen, ondanks dat er wel wat nieuwbouw is. Soms worden huizen erg snel verkocht (ik heb zelfs één binnen een week zien weggaan). Voor de juiste prijs kunnen huizen dus kennelijk wel degelijk verkocht worden, en vlot ook.

De mensen zijn bang en onzeker. Zodra ze minder bang worden, ziet de wereld er weer heel anders uit. De automarkt is zwak. De verbouwingsmanie is over. De tijden dat iedereen om de paar jaar een nieuwe auto, een nieuwe keuken en een nieuwe badkamer moest hebben, zijn wel voorbij. Het gaat slecht met de meubelzaken. Toch allemaal branches waar veel geld in omgaat. Al het geld dat niet meer aan die dingen wordt uitgegeven, blijft ergens. Ik heb het vermoeden dat ik wel weet waar: in afgeloste schulden en spaarrekeningen. Intussen blijven veruit de meeste mensen wél gewoon aan het werk. Als ze zo dadelijk niet meer bang zijn voor hun baan, blijkt dat ze ineens wel een cash aanbetaling op een huis kunnen doen.

De mentaliteit is anders geworden. Vroeger was het credo zoveel mogelijk hypotheek lenen, het grootst mogelijke huis kopen, dat direct verbouwen en nooit meer een cent aflossen. Dat is wel behoorlijk veranderd. Mensen kopen niet meer het duurst mogelijke huis, en ze willen nu ineens wél aflossen (voor een deel is het moeten, maar voor een deel is het ook willen). Ik word er niet meer om uitgelachen op mijn werk. Ik denk dat de fiscale stimulatie om zoveel mogelijk schuld te hebben, steeds zwakker wordt. Dus zullen mensen minder schuld willen hebben. Daardoor komt er meer eigen en minder vreemd vermogen in de huizenmarkt. Ik verwacht dus niet direct een enorme boom, maar een langzaam herstel. Maar op een veel gezondere basis. Met meer eigen geld en minder financiering.

Ik denk dat conversie van onverhuurbare kantoorruimte naar appartementen gaat doorzetten. Nu is het allemaal nog moeilijk moeilijk, maar naarmate eigenaren van kantoorpanden en gemeenten met de rug tegen de muur komen te staan, zullen ze een stukje cashflow en een klomp niet renderend steen van de balans af, prefereren boven leeg laten staan en hopen. Als de nood hoog is, kan ineens heel erg veel. Hierdoor gaat er aanbod van goedkope starterswoningen ontstaan.

Huren blijft geen echt alternatief. Bij corporaties blijven de wachtlijsten voor sociale huurhuizen lang. De huurders blijven zitten in hun gouden kooitjes, want verhuizen betekent een flinke huurverhoging slikken. De corporaties hebben niet de cash om nieuwe sociale huizen te bouwen, dus het aanbod blijft heel beperkt. Buiten de sociale sector is huren gewoon duur.

Wat ik verwacht:
- aan de onderkant van de markt komt meer aanbod door kantoorconversies. Aanvankelijk vallen verkopen misschien tegen omdat kopers eerst vermogen moeten opbouwen, uiteindelijk verwacht ik dat in dit segment (tot 1,5 à 2 ton) een goede markt gaat ontstaan.
- het middensegment (2 ton tot 5 ton) gaat herstellen door nieuw vertrouwen. Mensen willen wel kopen, hebben het geld op zich wel, maar durven nog niet. Als ze gaan durven, komt er meer beweging. Verder verwacht ik dat mensen uit het hogere segment gaan downtraden.
- in het hoge segment (boven 5 ton) blijft het denk ik heel moeilijk. De potentiële groep kopers is beperkt. Het aantal snelle jongens dat vlot geld verdient en zich zonder blikken of blozen tot de nok toe vollaadt met schuld is gedecimeerd door de crisis. Ik denk dat veel verkopers in dit segment grote verliezen zullen moeten accepteren en in het middensegment gaat terugkopen. Van een X5 naar lijn 5 zeg maar.

- ik denk dat Nederland een soort stadstaat gaat worden. Dun bevolkte gebieden lopen steeds meer leeg, dicht bevolkte gebieden worden dichter bevolkt. In krimpgebieden zouden huizen wel eens onverkoopbaar kunnen worden, terwijl in de Randstad en gebieden als de regio Eindhoven de markt goed herstelt. Daardoor zullen landelijke gemiddelden een beetje misleidend zijn. Er zou een soort opkoop- en sloopfonds moeten komen om onaantrekkelijke en onverkoopbare huizen in krimpregios uit de markt te halen. Langdurige leegstand en verkrotting is in niemands belang.

Nu ben ik geen professional, dus dit alles is alleen maar mijn 2 centen.
Noumoe!
0
Een kleine kanttekening. Dat de rente nu zo laag is, is niet in de laatste plaats het gevolg van het op ongekende schaal opkopen van hypotheken door de Amerikaanse centrale bank, de FED. Daarbij geldt dat hoe groter het opkooptempo, hoe groter de neerwaartse druk op de hypotheekrente.

De FED kan hier niet onbeperkt mee doorgaan en heeft al aangekondigd het opkooptempo dit jaar te gaan verlagen(taperen). En uiteindelijk zal de zo opgebouwde, gigantische portefeuille aan hypotheken moeten gaan afbouwen. Het kan niet anders dan dat dit opwaartse druk gaat geven op de hypotheekrente, ook in ons land.
2 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Marketing Stage (Maastricht)

We zijn een allround marketing bedrijf en zoeken the next best stagiaire die ons helpt met de dagelijkse gang van zalen en wij een jumpstart in zij... 15:30 - BizziBee

15:30 (Senior) Quality Assurance Coordinator (BSc/...
14:29 Brand Manager (Amersfoort)
13:27 Corporate Finance Manager (Schiphol)