Login
 

2013: Huizenprijzen -12%

Door Jos Koets op 19 dec 2012 om 16:00 | Views: 12.520 | Categorie: Overig | Onderwerpen: huizenmarkt, Vooruitblik 2013

Ieder jaar vraagt IEX aan iedere columnist een voorspelling te doen voor het komend jaar. Zoals bekend ben ik geen beleggingsspecialist en is mijn voorspelling over aandelen, stand AEX et cetera ieder jaar een grote gok. Ik heb daarom besloten dit jaar het gokken achterwege te laten.

Ik doe dit keer alleen een voorspelling over de huizenprijzen en de hypotheekrente. Mijn voorspelling voor 2012 dat de huizenprijzen met 10% gaan dalen, is uitgekomen.

Vanaf 2013 veranderen de hypotheekregels voor starters drastisch. Wie nog renteaftrek wilt hebben, moet zijn hypotheek volledig aflossen door middel van een annuïteiten of lineaire hypotheek. Over dit onderwerp heb ik de afgelopen maanden veel geschreven.

Mooie cijfers
De afgelopen maanden (november en december) hebben veel mensen nog een woning gekocht om onder de oude regels te kunnen vallen. Ik zal niet raar opkijken als het aantal verkochte woningen in deze maanden verdubbeld is in vergelijking met vorig jaar.

De media heeft meegewerkt aan deze mooie cijfers. Hoe vaak is er verkondigd dat u beter in 2012 een woning kunt kopen dan in 2013. Wie even verder kijkt, ziet direct ook de nadelen voor de kopers van de afgelopen tijd. De huizenprijzen gaan namelijk nog flink dalen in 2013.

Diverse instanties hebben hun zegje over deze daling al gedaan. Percentage daling huizenprijzen in 2013:

  • DNB: 9%
  • Rabobank: 7%
  • ING: 7% plus 5% in 2014
  • NVM: markt blijft zwak
  • ABN Amro: 8%

Flink omlaag
Ik ben benieuwd hoeveel adviseurs daadwerkelijk aan hun klant hebben verteld dat de huizenprijzen in 2013 flink gaan dalen. En omdat cijfers meestal meer zeggen dan woorden. Hieronder een voorbeeld van een woning die in 2013 met 10% daalt.

  • Koopsom (1-12-2012): 200.000
  • Kosten koper 6%: 12.000
  • Hypotheek: 212.000
  • Waarde woning 2012: 200.000
  • Daling 10%: 20.000 -/-
  • Waarde woning eind 2013: 180.000

Door de 10%-daling moet de woning vanaf 2014 met minimaal 18% stijgen om op een waarde van 212.000 euro te komen. Hierbij heb ik nog geen rekening gehouden met makelaarskosten als de woning weer wordt verkocht.

Meer beperkingen
Het is heel goed mogelijk dat deze 18%-stijging helemaal niet meer gaat plaatsvinden. Ik verwacht namelijk dat de heren in Den Haag de komende tijd met verdere beperkingen gaan komen voor de renteaftrek.

En toch zijn er nog enkele kleine positieve punten op te sommen voor de huizenprijzen.

  • De huren gaan voor mensen die meer dan 43.000 euro verdienen flink omhoog. Misschien dat deze doelgroep een woning gaat kopen.
  • Bovendien is de verwachting dat de hypotheekrente verder daalt. De Rabobank heeft het voortouw genomen en ASR is al gevolgd. In korte tijd is de rente met 0,5% gedaald.

Aan de andere kant zijn er ook wat negatieve punten, namelijk: 

  • Meefinancieren van de kosten koper is nog 5% (wordt afgebouwd naar 0%).
  • Studiefinanciering wordt in de toetsing meegenomen.
  • Maximale hypotheek wordt minder.
  • Basel III voor de banken.

Enorme gevolgen
In de afgelopen maanden heb ik regelmatig geschreven dat de huizenprijzen nog met 20% gaan dalen. Deze daling zal natuurlijk niet direct plaatsvinden. Mijn voorspelling voor 2013 is 12%.

De gevolgen van deze daling zijn wel enorm. De gemiddelde huizenprijs zal dan rond de 180.000 euro zijn. We zijn dan terug in het jaar 2000. Het aantal onderwaterhypotheken is dan meer dan 1.000.000.

Alle banken zijn nu al bezig om hun klanten rechtstreeks te benaderen. Dit gebeurt op het ogenblik nog op een vriendelijke manier. Het zijn testen om uit te zoeken hoe banken op een “nette” manier de mensen uit het water kunnen halen.

Ik ben van mening dat deze werkwijze veel beter kan. De afgelopen tijd heb ik diverse banken hierover gesproken. Het is afwachten of zij iets in mijn werkwijze zien en dit willen gaan uitvoeren in 2013.

Volgend jaar kom ik hier uitgebreid op terug.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

huizenmarkt

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Vooruitblik 2013

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
31 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Pavlov44
0
Kijk aan Jos, verstandig, je houdt het veilig dit jaar met de voorspellingen.

Een daling van de huizenprijs, daar durf ik mijn hypotheek ook nog wel om te verwedden!

Prettig uiteinde
plof®
0
quote:

Pavlov44 schreef op 19 dec 2012 om 16:22:


Kijk aan Jos, verstandig, je houdt het veilig dit jaar met de voorspellingen.

Een daling van de huizenprijs, daar durf ik mijn hypotheek ook nog wel om te verwedden!

Prettig uiteinde


Ja als je nou had gezegd je spaarrekening om te verwedden..

Een schuld aan een ander ergens om verwedden is niet zo indrukwekkend..
kolenboer
0
Maak er maar gerust 20%. Veel mensen zij do dom om nu (voor 1 jan) een huis te kopen. Dan besparen ze zogenaamd op de maandelijkse kosten. Ze vergeten alleen dat de huizen volgend jaar 20% gaan dalen. Dan nog maar eens zien of de maandelijkse kosten echt hoger zijn.

Jos Koets
0
quote:

kolenboer schreef op 19 dec 2012 om 16:35:


Maak er maar gerust 20%. Veel mensen zij do dom om nu (voor 1 jan) een huis te kopen. Dan besparen ze zogenaamd op de maandelijkse kosten. Ze vergeten alleen dat de huizen volgend jaar 20% gaan dalen. Dan nog maar eens zien of de maandelijkse kosten echt hoger zijn.




Er is een motie ingediend om slechts 50% als verplicht af te lossen. Uiterlijk eind januari weten we meer.

Hier de link van motie.

www.eerstekamer.nl/motie/motie_essers...


Gr. Jos
Jos Koets
0
quote:

bartvde schreef op 19 dec 2012 om 16:47:


Niet iedereen is het met je eens Jos, en ik hoop ook dat je het bij het foute eind hebt.

fd.nl/economie-politiek/columns/mathi...


Ach iemand kan er naast zitten zoals deze persoon. Even rekenen en goed naar de situatie kijken waarin we verkeren. Ben benieuwd of deze persoon dagelijks met toekomstige kopers rond de tafel zit!

Gr. Jos
Vanaf200
0
Nu is er natuurlijk wel redelijk wat onderhandelingsruimte, zodra de bodem is bereikt kan je dat natuurlijk wel vergeten. Ergens in 2013 zal wel eens het dieptepunt kunnen zijn.
Positief punt: Analisten hebben het bijna altijd fout.
Jos Koets
0
quote:

Vanaf200 schreef op 19 dec 2012 om 17:02:


Nu is er natuurlijk wel redelijk wat onderhandelingsruimte, zodra de bodem is bereikt kan je dat natuurlijk wel vergeten. Ergens in 2013 zal wel eens het dieptepunt kunnen zijn.
Positief punt: Analisten hebben het bijna altijd fout.


Ik ben gelukkig geen analist, maar columnist.

Gr. Jos
wollum
0
Hallo Jos, ik (eigen woningbouwer in 1980, spaarhypotheek 25jr, nog 3 jaar te gaan) denk ook dat je wat te negatief bent, de woningen die nu verkocht worden, gaan al voor een appel en een ei. Als we zometeen weer de smaak te pakken hebben en al het slapende geld wakker wordt (spaargeld is in 4 jaar gestegen van 250 miljard naar bijna 1000 miljard), willen we ineens weer allemaal door de zelfde deur. En goede woningen zijn zelfs in deze tijd moeilijk te vinden...

Overigens, slechte woningen kunnen beter worden afgebroken en vervangen door nieuwe. Want slechte woningen gaan zelfs bij 20% afwaardering niet verkocht worden.
Zeker hier in de 'parkstad limburg' staan op de mooiste plekjes van nederland de slechtste woningen. Ze zijn te koop voor een drol: uiteindelijk leveren dereglijke plekken prima bouwgrond op, voor zelfbouwers bijv.

Ik zou best wat geld over hebben voor een mooi stukje grond op loopafstand van de winkels, waar ik mijn levensloopbestendige woning wil bouwen. Helaas werken de huidige regels aan o.a. de banken maar ook aan landen (regels opgelgd door de 'strengen' onder ons), averechts. Ik zou rekkelijker zijn!

Het is uiterst jammer dat de banken aan basel III vast zitten. Welke idioot wil dat nu? Basel III moet nmm gelden in tijden van hoogconjunctuur: dan moet je sparen ipv spenderen, keynes: anticyclisch. Op moment van crisis, zoals nu, zou dus basel '0' moeten gelden....

Oproep: we zouden wat rekkelijker moeten zijn, toch?
confuus
0
Columnist zijn is zo mogelijk nog erger dan analist.
Want welk doel is er mee gediend om zo negatieve colum te schrijven, louter en alleen gebaseerd op veronderstellingen en fantasie. Misschien zelfs withfull thinking. Welk belang is er mee gediend?
Een analist baseert zijn colum tenminste nog op meer uitgebreide documentatie en feitelijke gegevens.
Boefje_III
0
@ confuus

zoals de meeste eigen woning bezitters in NL wilt u vooral de realiteit niet onder ogen zien.Jos heeft, hoogstwaarschijnlijk, de rapporten die zijn verschenen over de NL huizenmarkt doorgespit. Ik iig wel; met name het rapport van DNB laat aan duidelijkheid weinig te wensen over en de verwachte daling van 8% voor 2013 is nog aan de conservatieve kant.

Maw, er liggen gedegen, duidelijke rapporten ten grondslag aan de verwachte verdere daling van de NL huizenprijzen in 2013 (en 2014)
Jos Koets
1
quote:

confuus schreef op 19 dec 2012 om 17:48:


Columnist zijn is zo mogelijk nog erger dan analist.
Want welk doel is er mee gediend om zo negatieve colum te schrijven, louter en alleen gebaseerd op veronderstellingen en fantasie. Misschien zelfs withfull thinking. Welk belang is er mee gediend?
Een analist baseert zijn colum tenminste nog op meer uitgebreide documentatie en feitelijke gegevens.



Vanaf mei dit jaar heb ik al geschreven waarom de huizenprijzen met 20% kunnen gaan dalen. In mijn column Kunduzhypotheken laat ik 500 berekeningen zien waarom ik deze mening heb. En zoals mijn voorganger al opmerkte, heb ik alle rapporten van alle instanties gelezen. Ik ben niet de enige (lees mijn opsomming maar in mijn column) die negatief is.

Gr. Jos
Pavlov44
0
quote:

confuus schreef op 19 dec 2012 om 17:48:


Columnist zijn is zo mogelijk nog erger dan analist.
Want welk doel is er mee gediend om zo negatieve colum te schrijven, louter en alleen gebaseerd op veronderstellingen en fantasie. Misschien zelfs withfull thinking. Welk belang is er mee gediend?
Een analist baseert zijn colum tenminste nog op meer uitgebreide documentatie en feitelijke gegevens.



Oei! U klinkt als iemand die zwaar onder water staat!
Psv998
0
Iemand die zijn hypotheek inzet bij een weddenschap zet iets in dat hij niet heeft. Hij heeft geld geleend dus een hypotheek gegeven.
Poire
0
Beste Jos,
Afgelopen jaar heb ik weer veel info uit je columns gehaald. Dank hiervoor. Ook je mate en snelheid van reageren op reacties verdiend een pluim! Hoop als bezitter van een huis dat je ernaast zit maar vrees het ergste...
Bernardo
0
Beste Jos,

de mensen die zonder problemen hun hypotheek kunnen betalen intereseerd het niet of de huizen prijs daalt.
Wonen moeten we toch.
En de prijzen gaan vanzelf weer stijgen.
Neem de VS maar als goed voorbeeld!
Jean
0
Mijn ouders kochten in 1975 een huis. Iedereen weet wat er eind jaren 70 gebeurde met de hypotheekrente en de huizenprijzen. Omdat zij voor de lange termijn kochten, hebben ze hier niets van gemerkt. Ze konden de lasten betalen en hebben er heerlijk gewoond. Ik ook trouwens.

Moeten kopers wachten op het moment dat iedereen gaat voorspellen dat de prijzen van huizen gaan stijgen?

I rest my case.
Koopman83
0
Jos,

Ik hoorde vandaag op de BNR Minister Henk Kamp zeggen "de huizenprijs moet terug naar een fatsoenlijk niveau" hij bedoelt daarmee dat de huizenprijs moet dalen totdat het weer betaalbaar is voor een annuitair constructie. Voor ieder gezin ligt dit natuurlijk anders maar uitgaan van gemiddelden kan altijd. mijn voorspelling, bij geen drastische verandering van het beleid, een gemiddelde huizenprijs van 180.000 euro. Mocht de rente gaan stijgen dan gaan we nog lager. Worden mensen in het algemeen goed voorgelicht over een annuiteiten hypotheek beseft men dat je maar 19% hebt afgelost na 33% van de looptijd, en dat bij een fikse rentestijging na een rente vaste periode van 10 jaar je behoorlijk moet gaan betalen ??
Jos Koets
0
quote:

Koopman83 schreef op 19 dec 2012 om 22:02:


Jos,

Ik hoorde vandaag op de BNR Minister Henk Kamp zeggen "de huizenprijs moet terug naar een fatsoenlijk niveau" hij bedoelt daarmee dat de huizenprijs moet dalen totdat het weer betaalbaar is voor een annuitair constructie. Voor ieder gezin ligt dit natuurlijk anders maar uitgaan van gemiddelden kan altijd. mijn voorspelling, bij geen drastische verandering van het beleid, een gemiddelde huizenprijs van 180.000 euro. Mocht de rente gaan stijgen dan gaan we nog lager. Worden mensen in het algemeen goed voorgelicht over een annuiteiten hypotheek beseft men dat je maar 19% hebt afgelost na 33% van de looptijd, en dat bij een fikse rentestijging na een rente vaste periode van 10 jaar je behoorlijk moet gaan betalen ??


Ik heb de afgelopen tijd alle vragen en antwoorden van de kamerleden gelezen. De daling van de woningprijzen wordt door sommige kamerleden als positief beschouwd omdat starters dan kunnen kopen. Aan de andere kant is er een groep kamerleden die zich terecht zorgen maken over de dadelijk 1.000.000 mensen die een onder water hypotheek hebben. Al met al zijn er twee kampen. Ben benieuwd hoe dit gaat aflopen.
31 Posts, Pagina: 1 2 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...