Login
 

Huizenmarkt blijft slecht

Volgens diverse experts is het dieptepunt bereikt en zullen de huizenprijzen niet veel meer dalen. Daar ben het niet mee eens. Ik denk dat de huizenmarkt dat de komende jaren niet uit het dal zal komen. Dit heeft vooral te maken met het aantal hypotheken dat onder water staat. Ik kom even terug op een gesprek in mei 2012 dat ik had met experts en met mensen van het Ministerie van Binnenlandse Zaken.

Ik weet nu dat de heren die de touwtjes in handen hebben, niet weten wat een huizenbezitter jaarlijks moet uitgeven om zijn woning in een goede staat te kunnen houden. Het is altijd simpel regels door te voeren als je daar zelf toch niets van voelt. Een goed voorbeeld is ABN Amro-topman Gerrit Zalm, die vorig jaar vond dat iedereen zijn hypotheek verplicht moet aflossen via een lineaire hypotheek. Met een inkomen van rond de 750.000 euro is het makkelijk om deze uitspraken te doen. Ik heb het dan niet eens over de bijbaantjes die 200.000 euro extra opleveren.

De werkelijkheid is anders. Er zijn minimaal 1,3 miljoen huizenbezitters die een onderwaterhypotheek hebben. Dit cijfer is van DNB en heeft betrekking op eind vorig jaar (31-12-2012). Het totale tekort van deze huiseigenaren bedraagt 65 miljard euro. Ik heb even de rekenmachine gebruikt en het gemiddelde bedrag dat een huishouden onder water staat, is 50.000 euro. Een flink bedrag, vooral als ik het vergelijk met het waarborgpotje van Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Ruim 100 miljard
De meeste onderwatergevallen zijn van huizenbezitters die de afgelopen tien jaar hebben gekocht. Dit heeft niet alleen met de aankoopprijs te maken maar ook met de bedragen die zijn afgelost of gespaard. Een simpele rekensom kan gehanteerd worden als er sprake is van een spaarhypotheek of annuïteiten hypotheekof bankspaarhypotheek:

  • Na 10 jaar is 20% van het hypotheekbedrag afgelost of gespaard
  • Na 20 jaar is 50% van het hypotheekbedrag afgelost of gespaard


In de laatste tien jaar wordt dus de helft van het hypotheekbedrag afgelost of gespaard. Dit betekent dat over tien jaar de cijfers er veel positiever uit zullen zien bij huizenbezitters als zij gewoon netjes hun maandlasten kunnen en blijven betalen. De overwaarde van alle koopwoningen in Nederland (is altijd een fictief bedrag en is afhankelijk van het moment) was in 2007 ongeveer 700 miljard euro. DNB verwacht dat dit bedrag flink gaat dalen. In 2015 is de overwaarde nog slechts 300 miljard.

Dit betekent dat er in acht jaar tijd 400 miljard is verdampt. De grootste oorzaak is natuurlijk de al jarenlange onzekerheid op de huizenmarkt. Er wordt van alle kanten maar wat geroepen en geschreven. Bovendien zijn de nieuwe maatregelen, het verplicht aflossen van de gehele hypotheek per 1 januari 2013, niet positief voor de huizenprijzen. Anders gezegd: de maatregel heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen met minimaal 10% zijn gedaald. Dit is toch ruim 100 miljard euro!

Huren duur
De starters moeten de woningmarkt uit het slop gaan trekken, maar hebben problemen met het financieren van een huis. Bovendien hebben veel starters die doorgestudeerd hebben een aardige studieschuld. Deze studieschuld wordt nu als lening beoordeeld, waardoor de maximale hypotheek minder wordt. Een goede starter die een woning wil kopen, moet dus eerst zijn studieschuld aflossen en dan gaan sparen. Dit sparen is noodzakelijk omdat de kosten koper die mee gefinancierd kunnen worden in de hypotheek, ieder jaar minder worden.

Dit jaar is het nog 5%, maar ieder jaar wordt dit percentage 1%-punt minder tot dit nihil is. Het sparen in Nederland is niet aantrekkelijk en wordt tegengewerkt door de box 3-belasting die wordt geheven boven de vrijstelling. De starter wil dus wel, maar kan vaak niet. De suggestie om dan maar eerst een woning te huren, is door Den Haag afgesneden. De huurprijzen zijn in veel situaties hoger dan de maandlasten bij kopen.

Het nare is dat kopen niet mogelijk is, waardoor huren de enige oplossing is. Het maandelijks sparen wordt dan vaak een probleem, waardoor het jaren zal duren voordat deze doelgroep een woning kan kopen. Dit scenario zal in ieder geval de komende jaren niet veranderen.

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheekrenteaftrek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
64 Posts, Pagina: 1 2 3 4 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
tmaster
4
Ik denk dat je inflatie en de loon matiging van afgelopen 10 jaar (Ik hoor het balkenende nog zeggen..we moeten blijven concurreren met het buitenland en we moeten onze salaris in toom houden.. maw loonmatiging etc etc) ook niet echt heeft geholpen met het creeren van spaargeld, aflossen van schulden etc..
Ik zelf sta al sinds 2009 op de 0 lijn.. 4 jaar lang geen inflatie correctie gehad en daar komen nog zeker 3 jaar bij door de plannen van het kabinet..
De inflatie is toch ieder jaar weer 2 nu 3 en wie weet straks wel 4%.. pure geldontwaarding dus, tel daarbij de steeds hogere kosten van levensonderhoudt, gas, electra, gemeentelijke heffingen etc. en je kunt niet anders tot de conclusie komen dat er veel te weinig geld bij de mensen komt die het echt nodig hebben..
De werkende moeten juist de economie draaiende houden toch?! En de werkende zijn de afgelopen jaren kaal geplukt.
Er valt gewoon niets meer uit te geven hoe graag ik dat ook zou willen.
kwast-c
0
quote:

tmaster schreef op 2 aug 2013 om 10:06:


Ik denk dat je inflatie en de loon matiging van afgelopen 10 jaar (Ik hoor het balkenende nog zeggen..we moeten blijven concurreren met het buitenland en we moeten onze salaris in toom houden.. maw loonmatiging etc etc) ook niet echt heeft geholpen met het creeren van spaargeld, aflossen van schulden etc..
Ik zelf sta al sinds 2009 op de 0 lijn.. 4 jaar lang geen inflatie correctie gehad en daar komen nog zeker 3 jaar bij door de plannen van het kabinet..
De inflatie is toch ieder jaar weer 2 nu 3 en wie weet straks wel 4%.. pure geldontwaarding dus, tel daarbij de steeds hogere kosten van levensonderhoudt, gas, electra, gemeentelijke heffingen etc. en je kunt niet anders tot de conclusie komen dat er veel te weinig geld bij de mensen komt die het echt nodig hebben..
De werkende moeten juist de economie draaiende houden toch?! En de werkende zijn de afgelopen jaren kaal geplukt.
Er valt gewoon niets meer uit te geven hoe graag ik dat ook zou willen.

Het zijn niet alleen de werkenden die kaal geplukt worden hoor, ik denk dat er maar een kleine groep is die er niets van merkt en die groep leeft in "bonis " land :-J !
Janjaaije
0
Complimenten Jos voor je serie van heldere analyses van de woningmarkt. De sombere werkelijkheid is dat de woningmarkt niet uit het slop kan komen de komende jaren. Financiering is bijna onmogelijk en door de verplichte 100% annuitaire aflossing zijn de maandlasten killing. Het gebrek aan politieke visie is tenenkrommend. Je hebt dat uitstekend bloot gelegd. Ga daarmee door!
Hydrogen
0
Jos, prima analyse. Kijk eens naar de detailhandelsverkopen; niemand geeft eens lekker geld uit, omdat je niet weet wat er nu weer in Den Haag verzonnen wordt.
In Duitsland loopt het lekker wat de huizen betreft.
Wij willen kleiner gaan wonen en staan al 5 jaar in de verkoop. Er doet gewoon niemand een bod. Ik heb maar een stukje hypotheek afgelost omdat ik mijn zorgtoeslag (ja zo erg is het dus al...) kwijtraakte. Hebben we per maand weer wat meer. Ik had me de periode naar mijn pensioen toe anders voorgesteld. Gelukkig ben ik nog gezond en kan ik de kost verdienen. Ik heb medelijden met de mensen die studerende kinderen hebben, minder kinderopvang krijgen en waarvan één z'n (haar) werk verliest...
Ik hoop dat Europa en specifiek NL er een beetje bovenop komt, want dit duurt toch wel erg lang.
Jos, heb jij ergens een kolom over een mogelijke oplossing voor de woningmarkt (Witteveen had het laatst over 10-12 mijl.) of kun je nog eens iets opschrijven met de voors en tegens? Uiteindelijk moet Den Haag iets doen.
Ga door met je kruistocht!
René.
Lange Adem
0
Ondanks de taalfouten een mooie invalshoek. Al denk ik dat er ook rekening gehouden moet worden met de verschillende regio's in het land. In krimpgebieden zal de nood hoog zijn / worden. In regio's waar de economische activiteit aantrekt vanaf einde dit jaar zal 't dieptepunt wel bereikt zijn.
koetjeboe
3
Mensen zijn kaalgeplukt.Waarom gaan er dan miljoenen Nederlanders met vakantie in het buitenland?
Toen ik mijn eerste huis kocht zijn we jaren alleen bij een boer wezen kamperen.Kan dat niet meer en dan sparen voor een huis?
De Pareltjeszoeker
1
quote:

koetjeboe schreef op 2 aug 2013 om 11:06:


Mensen zijn kaalgeplukt.Waarom gaan er dan miljoenen Nederlanders met vakantie in het buitenland?
Toen ik mijn eerste huis kocht zijn we jaren alleen bij een boer wezen kamperen.Kan dat niet meer en dan sparen voor een huis?




Woningonderhoud is voor veel gezinnen een sluitpost. Men heeft ooit een woning gekocht met financiering, maar nooit gedacht aan het feit dat na 7 jaar wonen, een hoop onderhoud op het pad komt.

Huizen zijn kruizen....
Woudsehoeve
0
"Volgens diverse experts is het dieptepunt bereikt en zullen de huizenprijzen niet veel meer dalen. Daar ben het niet mee eens. Ik denk dat de huizenmarkt dat de komende jaren niet uit het dal zal komen."

Jos, volgens mij ben je het eens met de experts, het dieptepunt is bereikt.
De experts zeggen niet dat de prijs gaat stijgen, ze hebben het over "niet veel meer dalen".

Ik ben het trouwens niet met jou en de experts eens, ik verwacht nog een verdere daling, zeker in de gebieden met traditioneel een lagere economische activiteit. ( maar ja wie ben ik ... )

Indien eenmaal duidelijk wordt dat het diepte punt echt is bereikt kan de stijging weer heel vlot gaan. Veel mensen kunnen wel maar durven niet ivm de voortdurende daling, wanneer ze eenmaal door krijgen dat het diepte punt daar is zullen veel actief worden op de huizenmarkt.

Daarnaast zullen velen het niet ervaren zoals jij uitlegt, om dat te begrijpen heb je een stevige financiële basis kennis nodig.

Maar ook moeten we de "kleinere" belegger niet vergeten, die wacht nu met het kopen van "pandjes" voor de verhuur, nu zijn ze meer kwijt aan waardedaling als de verhuur ooit zal opbrengen. Die zit tandenknarsend te kijken naar zijn spaargeld welke met moeite 1% opbrengt aan rente.
(Disclaimer: Ben ik er een van ...)
mok
3
Goede analyse van Jos, maar ook reactie van tmaster. Helaas is loonmatiging noodzakelijk om werk te houden, maar dat houdt tegelijkertijd in dat de koopkracht daalt. Normaal zou volgens de economische wetten de inflatie dalen, maar de overheid jaagt deze op door belastingverhogingen. Als de economie in de VS en andere opkomende landen wel aantrekt, krijg je mogelijk rentestijging en import inflatie daar bij op! Ik zie het voor Nederland somber in.
bartvde
0
@Jos Ik vraag me nog steeds af hoe die data van onderwaterhypotheken tot stand komt. De enige die het weten zijn de bank en ikzelf.

Bijv. mijn hypotheek staat veel hoger ingeschreven in het kadaster dan deze feitelijk is. Daarnaast, alleen de bank en ik weten wat er in het bankspaargedeelte zit.

En dan nog iets Jos, jouw rekensommetje houdt geen rekening met hoog-laag constructies. Maar ik neem aan dat dit een gering gedeelte van de mensen is die van zo'n constructie gebruik maakt.

Schaf eerst die 2% overdrachtsbelasting eens helemaal af.
NewKidInTown
1
quote:

Lange Adem schreef op 2 aug 2013 om 10:48:


Ondanks de taalfouten een mooie invalshoek. Al denk ik dat er ook rekening gehouden moet worden met de verschillende regio's in het land. In krimpgebieden zal de nood hoog zijn / worden. In regio's waar de economische activiteit aantrekt vanaf einde dit jaar zal 't dieptepunt wel bereikt zijn.


Ook al zou de economie weer aantrekken, ik help het je hopen (het IMF voorspelt +0,1% zowaar, maar blijkt meestal te positief), dan nog zal de werkeloosheid niet teruglopen maar nog steeds verder oplopen. Dit gevoegd bij hogere lasten berekend door de overheid, zal er nog steeds veel minder door de consumenten zijn te besteden. En verder de strengere financieringsnormen van geldverstrekkers en hogere aflossingseisen, betekent dat nog jaren de woning"markt" in het slob.
Wie nu een woning koopt mag blij zijn als ie over een jaar of 15 zijn eigen geld terug krijgt.
Da Freeze
2
Beste Jos,

Ik vermoed dat jij je ook hebt laten inspireren door het huizenprijzen forum (http://www.iex.nl/Forum/Topic/1263132/709/Huizenprijzen-dalen-met-60-in-7-jaar-en-nog-veel-meer.aspx#7054680), want je hebt het mooi samengevat. Wellicht kan jij als professioneel adviseur nog een potje breken in Den Haag, want ik denk niet dat Rutte en Samson op het iex forum kijken.
Zelf denk ik ook dat de daling nog minstens 10 jaar doorzet, al zal dit in een omgekeerd evenredig tempo dalen. Bij jou is het politieke gebeuren een (terecht) argument. Ik ben zelf overtuigd van de historische feiten die Henk38 begin juli op dit forum heeft geplaatst.
www.iex.nl/Forum/Upload/2013/6995565.jpg
De beide argumenten zullen elkaar wellicht versterken, waarbij huizen van nu 210.000 nog wel naar de 100.000 kunnen gaan tussen nu en 15 jaar.
BelegdeBoterham
0
quote:

tmaster schreef op 2 aug 2013 om 10:06:


De inflatie is toch ieder jaar weer 2 nu 3 en wie weet straks wel 4%.. pure geldontwaarding dus, tel daarbij de steeds hogere kosten van levensonderhoudt, gas, electra, gemeentelijke heffingen etc. en je kunt niet anders tot de conclusie komen dat er veel te weinig geld bij de mensen komt die het echt nodig hebben..


'Tel daarbij de steeds hogere kosten van levensonderhoud etc' zeg je. Maar er valt eigenlijk niets op te tellen, want je het hier over één en hetzelfde effect. Inflatie = geldontwaarding = alles wordt duurder (in geld uitgedrukt, nominaal).
theo1
2
Met dat verhaal dat de mensen geen cent te makken hebben, valt het best wel mee. Op mijn werk ben ik bijna de enige zonder smartphone. Bijna iedereen heeft ieder jaar een andere. Iedereen zit voortdurend met dat ding te spelen. Gebruikskosten zijn kennelijk geen issue. Als ik op de parkeerplaats kijk, zie ik horden dikke, nieuwe auto's staan die iedere dag gebruikt worden. Ongetwijfeld staat daar voor tonnen aan autoleningen en wordt er iedere dag voor duizenden euros aan benzine verstookt. Als ik in mijn woonplaats langs de terrasjes kom, zitten ze altijd vol. Restaurants zitten altijd vol. Iedereen gaat met vakantie. Voor al die dingen is dus wél geld.

Een paar uit het leven gegrepen voorbeelden.
Collega 1: woonde tot zijn 43e bij zijn moeder. Goed inkomen, zijn enige kosten waren bier in het café en vakanties. Kocht dit jaar een huis, contant afgerekend. Hij nam alleen een kleine hypo om niet al zijn spaargeld op te maken. Hij vond het een prettig idee om nog een paar tienduizenden aan cash op de bank te houden.

Collega 2: woonde ook tot na zijn 40e thuis. Kocht een paar jaar geleden een nieuwbouwappartementje. Ongetwijfeld niet of nauwelijks gefinancierd.

Collega 3: woont alleen in een klein, afbetaald appartement. Geen behoefte aan iets groters. Als het werk hem niet bevalt, kan hij ieder gewenst moment gaan rentenieren. De enige reden waarom hij het niet doet, is macht der gewoonte.

Vriend: woont al sinds zijn afstuderen in een goedkoop huurappartement. Geen behoefte aan iets anders. Het interesseert hem domweg niet. Hij zou, als hij zou willen, zonder meer een leuk huis kunnen kopen. Uit zijn achterzak.

Ikzelf: huurde mijn vorige appartement totdat ik het voordelig kon kopen van de corporatie. Rustig een deel van de hypo afbetaald (in de tijd dat iedereen liep te roepen dat je dom was als je je hypo niet verhoogde om het geld te verbrassen). Achteraf had ik dat nog veel agressiever moeten doen. Appartement met goede winst verkocht. Huis gekocht, ondanks makelaars die bleven roepen dat ik nog een veel duurder en mooier huis kon betalen en dat ik dom was dat ik dat niet deed. Ben nu bezig met agressief aflossen op de hypo. Ongetwijfeld zit er nog genoeg lucht in mijn budget om nog meer te doen.

Het kan allemaal. Het is gewoon een kwestie van keuzes en prioriteiten. Dit land barst van de poen.
blutteman
1
quote:

theo1 schreef op 2 aug 2013 om 12:01:



Een paar uit het leven gegrepen voorbeelden.
Collega 1: woonde tot zijn 43e bij zijn moeder. Goed inkomen, zijn enige kosten waren bier in het café en vakanties. Kocht dit jaar een huis, contant afgerekend. Hij nam alleen een kleine hypo om niet al zijn spaargeld op te maken. Hij vond het een prettig idee om nog een paar tienduizenden aan cash op de bank te houden.

Collega 2: woonde ook tot na zijn 40e thuis. Kocht een paar jaar geleden een nieuwbouwappartementje. Ongetwijfeld niet of nauwelijks gefinancierd.



Hoop wel dat je het met me eens bent dat dit niet "normaal" is. Onderbroekjes door mama te laten wassen en warm prakkie voorgezet te krijgen tsss.
FrancisFox
1
Is wel de manier om niet blut te raken blutteman :P Ik zie het ook aan vrienden die per se als student op kamers wilden (en grote kamers uiteraard, een muf hok is ook niks), en nu blut zijn. Sparen kan niet, elke maand bij pappa en mamma bedelen (of gewoon de huur cadeau krijgen) en toch blut zijn. Als je net ietsje langer thuis blijft hangen omdat je het geld gewoon niet hebt kun je daarna verder springen, en voor een koophuis gaan.

Tot je 40e (of 30e) is dan weer wel wat extreem, maar zoals te zien ben je dan opeens wel schatrijk... tot de overheid even haar procentjes komt halen.
NewKidInTown
0
quote:

theo1 schreef op 2 aug 2013 om 12:01:


Met dat verhaal dat de mensen geen cent te makken hebben, valt het best wel mee.
............. Dit land barst van de poen.


Vast waar, al die voorbeelden die je noemt, maar ik denk dat het uitzonderingen zijn. De mainstream heeft niet veel ruimte en die wordt elk jaar kleiner tot negatief.


@jkramer:
"'Tel daarbij de steeds hogere kosten van levensonderhoud etc' zeg je. Maar er valt eigenlijk niets op te tellen, want je het hier over één en hetzelfde effect. Inflatie = geldontwaarding = alles wordt duurder (in geld uitgedrukt, nominaal).
"

Ik weet niet precies hoe je dit bedoelt, die inflatie.
Veel mensen gebruiken de inflatie als positief en als extra argument omdat de hypotheek of schulden steeds kleiner worden.
Een drogreden vooral als de inkomens geen gelijke trend houden met de inflatie. En nog erger als het bruto inkomen niet of nauwelijks stijgt en het netto inkomen gelijk blijft of daalt. Voeg daarbij de steeds hoger worden overheidslasten en energie en zorg, waar je bijna geen enkele invloed hebt om daarop te bezuinigen.
monastryman
0
Jos bedankt voor de analyse. In de diverse analyses mis ik de groep mensen die hun huis in de goede tijd verkocht hebben, maar niet opnieuw gekocht hebben. Is dit niet een vergeten groep die in plaats van de starters de huizenmarkt weer vlot kan trekken?
NewKidInTown
0
quote:

monastryman schreef op 2 aug 2013 om 12:54:


Jos bedankt voor de analyse. In de diverse analyses mis ik de groep mensen die hun huis in de goede tijd verkocht hebben, maar niet opnieuw gekocht hebben. Is dit niet een vergeten groep die in plaats van de starters de huizenmarkt weer vlot kan trekken?


Denk je dat die verkopers die zo wijs zijn geweest om hun huis te verkopen in de goede tijd, nu ineens zo ONwijs zijn geworden om in een dalende markt te gaan kopen ?
Zouden ze redeneren: kom, laat ik eens meehelpen om de markt vlot te trekken ?

Leg uit.
64 Posts, Pagina: 1 2 3 4 » | Laatste
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 17 nov Makelaars, tijd voor verandering! 10
  2. 03 nov Uw Douche van Koets 2017 2
  3. 27 okt Kabinet beperkt hypotheekrenteaf... 28
Gesponsorde links