Vorige week las u in mijn column Een vraag aan Den Haag hoe er een verdere beperking komt voor de renteaftrek omdat de EWS (eigenwoningschuld) niet meer leidend is. De uitgebreide uitleg van de staatssecretaris van Financiën Weekers is helaas niet voldoende om alles duidelijk uit te leggen hoe adviseurs nu te werk moeten gaan naar hun klanten toe.
De adviseurs krijgen te maken met nieuwe en bestaande huizenbezitters. Voor de nieuwe huizenbezitters gaat de verplichte aflossing (annuïteiten en/of lineair) gelden om nog renteaftrek te behouden. Het lijkt op het eerste gezicht simpel, maar de uitwerking wordt in veel situaties erg ingewikkeld. De starter moet zijn hypotheek in maximaal dertig jaar aflossen.
Bovendien worden de kosten koper verder beperkt. In 2013 kan nog 5% worden meegefinancierd. De daarop volgende jaren wordt het percentage ieder jaar met 1% verminderd naar uiteindelijk 0%. Voor huizenbezitters is een uitzondering gemaakt.
Meenemen
Bij een verhuizing mogen huizenbezitters hun huidige hypotheekvormen (als het ware) meenemen naar hun nieuwe woning. Wordt er een duurdere woning gekocht dan gaat de verplichte aflossing gelden voor het hogere bedrag, zie onderstaand voorbeeld van Weekers:
"A bezit op 31 december 2012 een eigen woning met een aflossingsvrije eigenwoningschuld van 200 000 euro. A is die lening aangegaan in 2003. De omvang van de bestaande lening wordt derhalve gesteld op 200 000 euro, waarover nog 20 jaar recht op aftrek bestaat. In 2020 verkoopt A zijn eigen woning voor 210 000 euro. Stel: de eigenwoningschuld is doordat A in de tussentijd vrijwillig 10 000 euro heeft afgelost op dat moment 190 000 euro.
A heeft als gevolg van deze verkoop door de bijleenregeling een eigenwoningreserve van 20 000 euro (10 000 euro aflossing en 10 000 euro waardestijging ten opzichte van de initiële eigenwoningschuld). Indien hij vervolgens in hetzelfde jaar een nieuwe eigen woning koopt van 250 000 euro, wordt zijn maximale eigenwoningschuld 230 000 euro. De nieuwe woning wordt gefinancierd door een lening die voor 190 000 euro bestaat uit een bestaande lening waarop nog dertien jaar het recht op aftrek van toepassing is en voor 40.000 euro uit een nieuwe lening waarop het na 31 december 2012 geldende recht van toepassing zal zijn.
Deze ruime uitleg van het overgangsrecht waarborgt dat belastingplichtigen met een bestaande lening niet vast zitten aan een lening. Doordat zij de bestaande lening mee kunnen nemen naar een nieuwe eigen woning, zo min mogelijk worden belemmerd in hun verhuismobiliteit."
Verrassende zet
Het voorbeeld is duidelijk: de oude lening kan worden meegenomen. Tot mijn verbazing dacht NHG hier anders over. Op hun website staat op het ogenblik nog het volgende:
"NHG is uitsluitend mogelijk voor nieuwe leningen, indien deze volledig wordt afgelost middels een annuïteiten- of lineair-aflosschema. Dit betekent dat aflossingsvrije-, spaar-, leven- en/of beleggingshypotheken niet meer mogelijk zijn. De inbreng van de waarde van een bestaande polis als eerste storting blijft echter wel mogelijk. Dit bedrag valt buiten de borgstelling en derhalve is over dit bedrag geen borgtochtprovisie verschuldigd. Het percentage van de bijkomende kosten is verlaagd van 8% naar 5%."
Natuurlijk heb ik NHG gesproken. Naar aanleiding van hun website en het gesprek een column geschreven en donderdagmiddag alvast naar IEX gemaild. Tot gisterenavond het nieuws naar buiten kwam dat NHG alsnog bestaande huizenbezitters de gelegenheid geeft om hun bestaande hypotheek mee te nemen. Deze verrassende zet is heel goed voor de huizenmarkt.
Interessante gevolgen
Het bevorderd de doorstroming, die anders nooit op gang was gekomen. De fiscale gevolgen zijn daardoor ook zeer interessant geworden. Als voorbeeld neem ik een starter en een doorstromer die samen in 2013 een woning gaan kopen. Ik ga van de volgende gegevens uit.
- A (starter) en B (doorstromer) kopen samen een woning van 200.000 euro in 2013.
- B heeft 5 jaar renteaftrek genoten voor een bedrag van 150.000 euro en heeft een spaarhypotheek van 75.000 euro en een aflossingsvrije hypotheek van 150.000 euro.
- B verkoopt zijn voor 150.000 euro.
Uitwerking
A is starter en moet zijn hypotheek (50% van 200.000) van 100.000 euro via een annuïteiten en/of lineaire hypotheek volledig aflossen in 30 jaar om renteaftrek te genieten. B is doorstromer en mag zijn lopende hypotheek meenemen. B krijgt echter een hypotheek van 100.000 euro (was 150.000 euro). B doet er verstandig aan om zijn spaarhypotheek fiscaal voort te zetten voor nog een duur van 25 jaar.
Het grote voordeel van het fiscaal voortzetten is dat de spaarhypotheek niet afgekocht hoeft te worden. De draai van NHG zorgt ervoor dat bestaande huizenbezitters de fiscus niet op hun dak krijgen. Bij afkoop binnen vijftien jaar is de waarde van de polis namelijk gedeeltelijk belast in box 1.
Aan zet
Dit bedrag is makkelijk te berekenen namelijk de opgebouwde waarde minus de betaalde premies. Bij NHG is het trouwens wel mogelijk om weer een hypotheek voor 30 jaar af te sluiten omdat zij niet naar de periode van de renteaftrek kijken. Ik verwacht dat NHG bij oversluiting dezelfde voorwaarden stelt als bij verhuizen.
Dit betekent dat mensen met een hypotheek zonder NHG deze nog steeds kunnen oversluiten naar een hypotheek met NHG. Voor Weekers in ieder geval weer werk aan de winkel. Hij mag fiscaal de situaties in kaart gaan brengen hoe de adviseurs deze moeten gaan beoordelen. Ik wens hem daar veel succes in.
Ik weet namelijk nu al dat hij bepaalde situaties niet in kaart kan brengen, omdat deze te lastig zijn. Dit zal ook van toepassing zijn voor veel adviseurs. Zoals bekend is voor veel adviseurs de bijleenregeling te ingewikkeld waardoor er fouten worden gemaakt. In mijn komende columns zal ik Weekers een handje gaan helpen. Hierna is hij zelf aan zet.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.