Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Dure taxaties worden opgedrongen

Dure taxaties worden opgedrongen

Vorige week kon u in het artikel Klant bij hypotheek gedwongen tot onnodig dure taxatie in de Telegraaf lezen dat er een geschil is over het taxeren van woningen in Nederland.

Aan de ene kant staan ING en Calcasa (geautomatiseerde waardebepalingen) en aan de andere kant het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs NRVT. Volgens de kenners in de markt hebben beide partijen elkaar afgelopen maanden regelmatig gesproken. Op het ogenblik staan ze lijnrecht tegenover elkaar en roept de Vereniging Eigen Huis (VEH) zelfs de minister, Kajsa Ollongren, erbij om in te grijpen.

Wat is er precies aan de hand?

Per 1 juli 2021 worden de taxatieregels verscherpt. Het gevolg is dat taxaties flink duurder gaan worden. Een taxatie kost nu gemiddeld €500, maar dat wordt straks minimaal €700. Voor een online taxatie (meestal gebruikt voor een oversluiting) moet u nu €30 neertellen. Deze wordt ook flink duurder, namelijk €350.

Hierbij merk ik op dat eigenaren van een appartement de dupe worden als het NRVT gelijk gaat krijgen. Deze organisatie wil verplichten dat er bij appartementen altijd een taxateur langs moet komen. De eigenaar moet hiervoor €700 betalen, terwijl een online taxatie (desktaxatie) nu slechts €30 kost.

Laat ik een simpel voorbeeld geven.

Eigenaar van een appartement
WOZ-waarde €300.000
Lopende hypotheek €150.000
Verbouwing €10.000

In de bovenstaande situatie is het natuurlijk heel vreemd dat er een verplichte taxatie moet komen. Dit soort situaties moeten we standaard afdoen zonder een taxatie, want zo'n taxatie heeft helemaal geen nut.

Desktaxatie

Per 1 juli is een fysieke taxatie de norm. Hierbij mag ook sprake zijn van een online taxatie waarbij een taxateur achter zijn bureau de controle uitvoert (desktaxatie). Deze desktaxatie kost voor een klant maar €100. NHG gaat de desktaxatie ook invoeren. Zij zeggen hier het volgende over:

2. Accepteren van Desktoptaxaties
Vanaf 1 juli gaat NHG de zogeheten desktoptaxaties accepteren. We bieden hiermee de consument een sneller en goedkoper alternatief voor het huidige taxatierapport. Op dit moment is het nog niet duidelijk hoe een dergelijke desktoptaxatie er uit gaat zien. NHG is hierover in overleg met de taxatiebranche, geldverstrekkers, DNB en de ministeries van BZK en Financiën. Mogelijk ontstaan er twee of meer taxatiemodellen die voor NHG acceptabel zijn. In dat geval zullen wij met een lijst van toegestane modellen werken.
Voor alle modellen geldt in ieder geval dat NHG deze accepteert tot maximaal 90% Loan To Value en dat moet worden aangegeven van welk type taxatie sprake is. Het zal per 1 juli nog niet mogelijk zijn om kwaliteitsverbetering en energiebesparende voorzieningen mee te financieren op basis van een desktoptaxatie. NHG streeft ernaar dat dit per 1 januari 2022 wel mogelijk is. Op onze website publiceren we binnenkort welke desktoptaxaties worden toegestaan.

Een huizenbezitter die 90% van de waarde van zijn woning financieert, kan dus gebruik maken van een desktaxatie.

Hieronder een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Desktaxatie (waarde woning) €300.000
Hypotheek met NHG 90% €270.000

ING en Calcasa hebben de afgelopen maanden proefgedraaid. Zij zijn zeer tevreden en zijn dan ook van mening dat de desktaxatie kan worden ingevoerd.

Dat model voldoet aan de EBA-richtlijnen. Het is een betaalbare en betrouwbare optie voor iedereen die dat wenst”, verzekert een woordvoerder van ING.

Boycot

Het NRVT en de brancheorganisatie van makelaars zijn het niet eens met ING en Calcasa. Zij komen met een ander voorstel dat beduidend duurder is, namelijk €350. Bovendien wordt er gedreigd door makelaarsorganisaties om het nieuwe systeem te boycotten.

Ons advies aan jou als taxateur blijft staan om tot nader bericht geen medewerking te verlenen aan het desktop taxatieproduct van ING/Calcasa”, adviseert brancheorganisatie VBO zijn leden.

Een VBO die zijn leden adviseert geen medewerking te verlenen. Ben benieuwd wat de VBO en hun leden ervan vinden als banken gaan zeggen dat zij niet meer met VBO-taxateurs willen werken?

NRVT deed ook nog een leuke duit in het zakje:

Het NRVT ontkent dat taxateurs worden ontmoedigd en dat het commerciële motieven heeft bij de eigen dure methode. „Wij staan uitsluitend voor kwaliteit en niet voor omzet of winst”, aldus een woordvoerder.

"Kwaliteit"

Het woord 'kwaliteit' heb ik een paar keer moeten lezen. Ik weet uit de praktijk dat bij zeer veel taxaties de taxatiewaarde wordt bepaald door de koopsom van de woning. Het is ook algemeen bekend dat kopers die een woning boven de vraagprijs hebben gekocht, een taxateur zoeken die de koopprijs wil taxeren.

Deze werkwijze heeft er voor gezorgd dat de huizenprijzen in een korte periode (paar jaar) ontzettend zijn gestegen. De taxatiewaarde is namelijk weer een startwaarde voor een gelijksoortige woning die te koop wordt gezet.

Hieronder een simpel voorbeeld:
Vraagprijs woning €300.000
Woning wordt verkocht voor €350.000
Taxatiewaarde woning €350.000
 
Vraagprijs gelijksoortige woning €360.000
Woning wordt verkocht voor €400.000
Taxatiewaarde woning €400.000

In bovenstaand voorbeeld stijgen gelijksoortige woningen in een korte tijd met €100.000 in prijs.

Het NRVT buitenspel

Ik verwacht niet dat het NRVT en de ING/Calcasa eruit gaan komen. Dit betekent dat we een leuke situatie gaan krijgen. Wat gaat de ING/Calcasa doen? Als alle banken achter ze gaan staan, dan is het probleem snel opgelost: het NRVT wordt dan buitenspel gezet.

Waarom gaan de banken niet beslissen wie welke taxatie voor een woning mogen doen? Ik ben van mening dat een taxateur helemaal niet nodig is. Ik ben dan ook een groot voorstander van een desktaxatie. En deze kan beter voor alle hypotheken worden ingevoerd, dus ook voor de hypotheken tot 100% van de marktwaarde.

Bovendien ben ik benieuwd wat de ACM hiervan vindt. Ik verwacht niet dat die de kant kiest van het NRVT.

Wat vindt u?

Wat vindt u als lezer? Eigenlijk moet ik de vraag stellen aan toekomstige kopers. U betaalt toch ook liever maar €100 voor een taxatie dan €700. En het is toch veel beter als de banken de touwtjes in handen nemen en niet taxateurs?


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 08 okt Kopen zonder ontbindende voorwaarden 6
  2. 24 sep Boeterente kan hoger uitpakken dan verwacht. Hoe kan dat?
  3. 07 sep Er moet iets veranderen aan de werkwijze van diverse makelaars 15

Gerelateerd

Reacties

25 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. Pavlov44 4 juni 2021 11:03
    Taxateurs zijn gewoon vuile oplichters, die van de huidige gekte gebruik willen maken om hun tarieven flink te verhogen. Ze willen immers ook hun deel van de koek veiligstellen. Puur lobbygedrag want als de regels er eenmaal zijn dan kan de consument kiezen: of 700 afdokken voor een taxatie, of geen hypotheek krijgen. De keus is dan snel gemaakt, en de taxateur is spekkoper en heeft zijn inkomensbron voor de komende jaren flink uitgebreid.

    Tis te gek voor woorden dat dit uberhaupt discussie behoeft, of dat de banken dit niet van meet af aan al de kop indrukken. Wat ING doet is leuk maar wie weet spelen Rabo en ABN wel onder een hoedje met de taxateurs. Let wel, de taxatie is bedoeld als richtlijn van de waarde zodat het risico van de bank kan worden ingeschat. Als het eventueel tot een gedwongen verkoop van een woning komt, dan zijn alle tierelantijnen waar taxateurs doorgaans extra waarde voor toekennen (die nieuwe keuken of badkamer) toch compleet irrelevant.

    Voor een transactie waarbij de verkoopprijs in den minne wordt bepaald, partijen zeggen laten we het object volledig laten taxeren en aan de hand daarvan bepalen wij de verkoopprijs, daar is een persoonlijke taxatie nuttig. Voor hypotheek doeleinden moet je puur naar de beginselen kijken, hoe groot is de woning, perceel, leeftijd, en wat is de stand van de actuele markt. Een plus of min van 10% in de taxatie behoort niet uit te mogen maken voor de bank z'n risicoanalyse (die is veel meer gebaseerd op of de markt als geheel niet 30% in elkaar kan gaan lazeren).

    Kortom, een beknopte taxatie op afstand is voor bijna alle denkbare situaties prima in orde. Smerige parasitaire organisaties als NRVT dienen met kracht de kop te worden ingedrukt.
  2. forum rang 5 Stephanus1987 4 juni 2021 11:27
    Met een datamodel waarvan ook calcassa gebruikt maakt is een prima taxatie te maken. Zeker als je LTV lager is. Immers wat zegt een taxatie nog deze dagen, als de markt het er voor betaald is het al gauw marktconform. Sowieso kunnen de makelaars beter gaan werken aan hun imago, dat staat er niet zo goed voor. Wel interessant zou een verplichte onafhankelijke taxatie vooraf zijn met een bouwkundige keuring zodat kopers hier vooraf inzicht in hebben. Als je nu bied met voorwaarden zoals een keuring sta je al 1:0 achter, onwenselijke situatie. Maar goed; laten we eerlijk zijn, Den Haag kijkt liever zoveel mogelijk de andere kant op bij moeilijke dossiers zoals de huizenmarkt, belastingdienst e.d.
  3. forum rang 7 holenbeer 4 juni 2021 12:22
    quote:

    objectief schreef op 4 juni 2021 11:08:


    Ik lees EUR 200 en/of 350 duurder; gezien de enorme stijging van de huizenprijzen lijkt me dit zo miniem in het totaal en daarom niet relevant.

    Juist vanwege die stijging. Het huis zelf is al duur zat. Je kan volgens jouw logica dan ook redeneren, dat je 's avonds, als je bij een restaurant de aankoop gaat vieren, je net zo goed 700 euro in plaats van 300 euro voor het diner kan betalen: het huis was zo duur, dat is niet relevant. En op de terugrit bij het tankstation: hier is 200 euro, laat de rest maar zitten: het huis was zo duur, die 100 euro extra is niet relevant.
  4. forum rang 5 b.west.invest 4 juni 2021 12:40
    quote:

    objectief schreef op 4 juni 2021 11:08:


    Ik lees EUR 200 en/of 350 duurder; gezien de enorme stijging van de huizenprijzen lijkt me dit zo miniem in het totaal en daarom niet relevant.


    Nee , door de hogere rente kun je dit van de rente van je spaargeld betalen , en aangezien je ook iedereen toewensd tot zijn 70e te werken .

    Lees ik dit als ver van mijn bed show , licht A....aal
  5. Flipje01 4 juni 2021 12:54
    quote:

    CV-tje schreef op 4 juni 2021 12:32:


    We hebben toch al de WOZ waarde?
    Waarom daar weer een taxatie bovenop?
    Allemaal verspilling van geld.


    Onzinnige opmerking, WOZ waarde loopt altijd een jaar achter (waardepeildatum) + is een inschatting die gemaakt wordt vanuit de gemeente of belastingsamenwerking zonder de specifieke woning in 9 v/d 10 gevallen gezien te hebben.

  6. Flipje01 4 juni 2021 12:56
    Klinkt leuk een desktaxatie en kan in veel gevallen ook voldoende zijn, zeker bij een lage LTV. Bij specifiekere gevallen, grote belangen en unieke objecten echter niet altijd even goed bruikbaar. De (lokale) kennis van een taxateur is hiervoor een beter middel, rede voor een grote prijsstijging van deze taxaties (buiten graaien en profiteren) zie ik echter niet.
  7. B_B_B 4 juni 2021 13:18
    Zoals met alles: onnodige geld-uit-de-zak-klopperij. Standaard sjabloontje pakken. Wat vinkjes en kruisjes zetten en kassa. Het is allemaal ordinaire geldklopperij. Tel alles eens bij elkaar op: makelaar, taxateur, energie label, … allemaal mensen die een papiertje printen en daar honderden of duizenden euro’s voor vragen. Ik durf te wedden dat als “zo’n expert” er op een goede dag even voor gaat zitten, deze aardig wat duizendjes binnen kan harken. Lachen.

    Toen ik studeerde had ik een leraar marketing die zei al “het ideale beroep is taxateur”: slapend rijk worden.
  8. forum rang 4 tmaster 4 juni 2021 13:36
    De algemene kwaliteit van woningen in nederland is zeer goed. Elk bouwjaar heeft zijn voor en nadelen.
    Het cement/beton en metsel werk uit de jaren 60 was matig. in de 70 was er over het algemeen veel hout gebruikt.
    Jaren 30 woningen hebben oude leidingen en electra.. etc.. Als je als koper zelf wat gaat zoeken op internet kun je zeer veel informatie vinden over de bouwkwaliteit van huizen. Wat heeft een taxateur nog als meerwaarde? En dan metname als je huizen hebt vanaf jaren 80 en nieuwer.. Daar is over het algemeen echt niets mee. hooguit likje verf. wellicht dakgootje of dakpannen repareren, maar dat zijn standaard zaken.
    Koop je een huis bij een kanaal, kijk of er geen waterschade is of verzakkingen zijn. (scheuren in muren?) alles is zelf gewoon te controleren.
    Daarnaast het uurloon van zo'n taxateur. Waar zijn deze bedragen op gebaseerd? uurloon? Zijn het verkapte advocaten die even een rondje door je huis lopen?

    Een gloednieuwe auto heeft ook geen APK nodig. Waarom kunnen we niet gewoon afspreken dat huizen jonger dan 50 jaar dit ook niet verplicht nodig hebben?
  9. kuddedier 4 juni 2021 13:52
    quote:

    Flipje01 schreef op 4 juni 2021 12:54:


    [...]

    Onzinnige opmerking, WOZ waarde loopt altijd een jaar achter (waardepeildatum) + is een inschatting die gemaakt wordt vanuit de gemeente of belastingsamenwerking zonder de specifieke woning in 9 v/d 10 gevallen gezien te hebben.




    Ik denk dat de WOZ aardig in de buurt komt van wat nodig is...
    Even een stapje terug, waarom is een taxatie nodig?
    Omdat de bank een riscoprofiel wil maken voor de lening die ze aangaan met de klant
    Zo'n risicoprofiel is geen exacte weteneschap + of - 10% waardeverschil is voor dit doel geen probleem voor de bank.
    IMHo kan een een bank gemakkelijk de WOZ gebruiken + een % dat geldt als de algemeen aanvaardbare waardestijging van het afgelopen jaar voor die regio. Afgaande van de riscobereidheid/aversie van de bank kunnen ze dit laatste percentage naar eigen inzicht invullen.

    Daarnaast is het volgens mij een illusie om te denken dat een 'deskundige' een objectieve waardebepaling kan geven. Een waardebepaling is altijd gekleurd naar de inzichten en beweegredenen van de taxateur.
    Vergelijk het met aandelen analisten: Is de waarde van het aandeel Unilever 58,90 Eur (de taxatie waarde van de gerespecteerde ING analist) Of 49,67 Eur, de prijs die op het moment op de tikker staat....
  10. forum rang 8 drooglegging 4 juni 2021 14:05
    Het woord "desktaxatie" is vrij nieuw, via Google earth view het huis besnuffelen?
    Via het keukenraam naar binnen kijken, de buren in ogenschouw nemen, vanaf satelliet hoogte wat indrukken met kleurfilters(grondvervuiling, luchtvervuiling, grondwater ed)
    Met een drone, vanaf de desk dus, de dakgoot bekijken en de schoorsteen inspecteren, alles snel snel snel dus, 5 minuten na wegvliegen drone de factuur via de email in de postbus.

    Dat via een "desk" je werk doen is nieuw een gat in de markt, loodgieters, timmermannen, schilders kunnen eigenlijk ookl via een desk hun werk verrichten!
  11. wesmail 4 juni 2021 14:10
    Graag advies. Heb huis 400.000 euro hypotheekvrij. 400.000 euro belegd. Wil kleine hypotheek nemen 30.000 euro tegen 1,5 % rente om zoon te helpen met aankoop 1e huis. Moet nu gedwongen hypoteekadviesgesprek, taxatie en notaris inschakelen voor zeg 5.000 euro. Is me te gortig. Belegging wil ik ip niet aankomen want leveren meer op dan 1%. Starter kan wel hypotheek afsluiten zonder advies. Is vreemd toch? Wat kan ik nog wel doen?
  12. forum rang 7 holenbeer 4 juni 2021 14:41
    quote:

    wesmail schreef op 4 juni 2021 14:10:


    Graag advies. Heb huis 400.000 euro hypotheekvrij. 400.000 euro belegd. Wil kleine hypotheek nemen 30.000 euro tegen 1,5 % rente om zoon te helpen met aankoop 1e huis. Moet nu gedwongen hypoteekadviesgesprek, taxatie en notaris inschakelen voor zeg 5.000 euro. Is me te gortig. Belegging wil ik ip niet aankomen want leveren meer op dan 1%. Starter kan wel hypotheek afsluiten zonder advies. Is vreemd toch? Wat kan ik nog wel doen?

    De boot verkopen?

    Maar even serieus: ik zou denk ik gewoon 30.000 van die belegging verkopen. Dan heb je die 5.000 al verdiend. En die 30.000 komt vanzelf terug als je belegging goed is.

    Wat ook kan: je verkoopt aandelen en je neemt een langlopende callspread terug. Dan maak je cash vrij maar blijf je toch belegd.
    Of je verkoopt aandelen en verkoopt ook puts op dezelfde strike als waarvoor je die aandelen verkocht. Dan heb je in elk geval de premie gratis, kan je elke maand of elk kwartaal doen totdat je de aandelen voor dezelfde prijs terug hebt.
  13. info_124 4 juni 2021 17:05
    Dus, Dief en Diefjesmaat gaan het nog beter regelen voor elkaar.
    IK heb nog nooit het begin van een verdediging voor de taxatiewaarde gezien, behalve dan het napapagaaien van de WOZ waarde.
    In 1995: Ik wilde Hfl 250K voor bedrijfsfinanciering. ABN moesteen heel circus opstarten, doch de Rabo-hyp adviseur kende het huis van mijn buren, redelijk hetzelfde. Kon dit vanaf zijn bureau taxeren, dat de som van mijn gevraagde lening en hypotheek nog steeds fors lager waren dan de waarde van het pand. Na kwartiertje buiten, met alles geregeld. Taxatie-kosten. Hfl 0,00
    In 2002: Houten: taxateur: max Hfl 815K, doch mijn eigen skills en vaardigheden: voor Hfl 887K verkocht. Geen enkele verantwoording, hoe aan dat taxatiebedrag gekomen was.
    2018: Huis van buren verkocht, dus .. 3 1/2 m3 groter, en 1,5 m2 meer woonopp, tuin 60 mtr groter, doch bij mij: 185 m2 souterrain, 2,3 mtr hoog, 12 ramen, separate buitentrap = een complete kantoor-etage. Mijn huis werd € 225K minder gewaardeerd. Nul onderbouwing; hoogstwaarschijnlijk natte duim. Half jaar daarna een andere taxateur en.. meer dan dubbele waarde van de 1e taxatie.
    2021: twee makelaars/taxateurs: haalden de WOZ-waarde van 1 jan 2019 nog niet eens...
    Rabo: voor een hyp. verhoging van € 102K naar 125K, WOZ € 383K, moest toch nog een taxatierapport overlegd worden.

    Een grote oplichtersbende cq totaal incapabele personen.
  14. forum rang 7 holenbeer 4 juni 2021 18:39
    Zorgen dat je zoveel mogelijk cash kan afrekenen. Niks voorbank, achterbank, Rabobank.

    En als je het niet cash kan afrekenen, leef je waarschijnlijk op te grote voet en moet je maar accepteren dat anderen meer te besteden hebben. Niks mis mee, er is altijd iemand met een grotere portemonnee. Zelfs als je Warren Buffett heet.
25 Posts
Pagina: 1 2 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links

Dagelijkse nieuwsbrief

Ja, ik wil elke dag de laatste kooptips en analyses van verschillende aandelen ontvangen.