Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor
  • Word abonnee
  • Inloggen

    Inloggen

    • Geen account? Registreren

    Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Voor het Blok II

Meld u aan voor de dagelijkse Beursupdate

Dagelijks een update van het laatste beursnieuws en beleggingskansen in uw mailbox!

 

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 26 apr Pas op met de startersvrijstelling 1
  2. 12 apr De gekte op de woningmarkt is terug 4
  3. 29 mrt Aflossingsvrije hypotheken op de helling 8

Reacties

110 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 6 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. aadj 16 februari 2013 10:34
    Tja Jos dus is het 50% van de eerste meest lage aflossing. Dat is wat anders dan dat het akkoord suggereert.
    Maar als we dit op lineair toepassen, dat mag immers als aflossingsvorm ook dan bereik je daarmee misschien een betaalbare hypotheek waarbij je in het begin toch meer aflost dan een annuiteit.

    Blijft overigens een rare constructie die de consument niet gaat begrijpen. Wordt nog lachen bij de aangifte.IB

    Wel gek trouwens dat men zich in deze rare bochten vinkt want volgens de gedragscode toetsen de banken de leencapaciteit op een 30 jarige annuiteit en zou in 30 jaar aflossen dan betaalbaar moeten zijn. Of denk jij dat de grdragscode ook hierop worden aangepast (lees verruimd)

    Vg
    Aadj
  2. Henk30 16 februari 2013 14:49
    Het volgende gaat niet alleen over het al dan niet aflossen,
    voor na de zondag iets voor de volgende keer, dit is namelijk veel belangrijker.

    In Zwitserland was er een zware huizenkrisis in het begin van de 90er jaren waarbij ook banken gekiept zijn en het dreigt nu weer te gebeuren. Daarom is het sinds einige tijd wettelijk verplicht minimaal 10% contant te betalen, ook bij vernieuwing, en is deze week ook besloten dat de banken 1% meer reserves moeten aanhouden voor hun hypotheken, wat de hypotheken tot zo'n 0,3% duurder maakt, en veel herrie bij de banken veroorzaakt.

    Over langere tijd zijn de 'Libor' hypotheken, varabele rente gekoppeld aan de interbankrente, dus de eigenlijk aan de inflatie gekoppeld, het goedkoopst. De reele rente – na aftrek van inflatie – is daarmee brutto zo'n 0,8 tot 1,5%. Met de modale 35% grensbelasting in Nederland is dat bij de huidige 2% inflatie, 0,5 – 1,2 % netto, of reeel, na aftrek van inflatie, -1,5 tot -0,5%, je krijgt dus geld erbij. Stijgt de inflatie tot 5% wordt het 3.7 tot 4.5%, oftewel reel -1,3 tot -0,3%, je krijgt dus reel nog steeds geld en ongeveer evenveel erbij – onder de voorwaarde dat het gestegen bedrag betaald kon worden.
    Het risiko dat de hypotheek rente daarmee opeens onbetaalbaar wordt wordt daarom meest afgedekt door een cap, een verzekering die het maximum op een aaanvaardaar niveau vastlegd, tegen meerkosten van zo'n 0.15 tot 0.3%, hoe lager het maximum en dus hoe zekerder hoe duurder.
    Het grote voordeel van deze Libor Hypotheken is dat bij tussentijdse opzegging, scheiding, dood, verhuizen voor een andere baan, geen grote nabetalingen wegen misgelopen rente aan de banken gedaan moet worden.
    Desondanks sluiten velen, tot vreugde van de banken, nu een vaste hypotheek af, nu de hypotheekrente zo historisch laag is, waaarbij het afsluiten over langere tijd een grote gok is. Als de hypotheekrente van de huidige 2 naar 5% stijgt en precies in dat jaar het huis verkocht moet worden kunnen zo verliezen exploderen tot al snel 30% of meer van het hele bypotheekbedrag. Tot vreugde van de banken.
    Tegen het afsluiten von 20 jaars hypotheken wordt dus onder grote koppen met het woord TIJDBOM gesproken, 20 jaar gevangen, met de huidige banensituatie en korte duur van relaties een groot, en voor zekerheislievend zwisterland te groot, risiko.
    Bovendien kosten vaste rente hypotheken over langere tijd 0,3 tot 0,8% meer als de vermelde variable hypotheken. De banken zijn er ook daarom fan van. In Zwitserland gaan nu dus stimmen om hypotheken langer dan 20 jaar te verbieden.
    En wat kunnen we met ons gemodder in de polder daarvan leren?
    De hypoteekrenteaftrek wordt tot startensubsidie gemaakt door een verkorte looptijd, en de doorstroming van klein maar fijn naar groter en -vooral- terug wordt gestimuleerd inplaats van verhindert.
    Hypotheken over meer dan 10 jaar bijvoorbeeld niet meer aftrekbaar en niet 10% maar bijvoorbeeld 20% gedwongen eigenkapitaal. Doorrolhypotheken bij verkoop / koop stimuleren, mogelijk ook met nieuwe wettelijke regels. Iets aan het huurwaardeforfait doen, bijvoorbeeld voor starters. Zeker zijn er nog andere ideen.
  3. [verwijderd] 16 februari 2013 16:02
    quote:

    B\eperktyedijkbwaking schreef op 16 februari 2013 06:23:

    Ja, maar dat had niet zozeer betrekking op dat geldwisselen, maar op het feit dat het in de voorhof van de tempel plaats vond.
    In de gewone doordeweekse wereld mogen Calvinisten heel zakelijk zijn... (Daar hebben we onze Gouden Eeuw aan te danken).
    Dit begint toch steeds meer op een moderne versie van Nehemia 5 te lijken. www.biblija.net/biblija.cgi?m=Nehemia...

    Overduidelijk vreemde leningstrucs introduceren, terwijl er een schuldprobleem is. En dat op een kunstmatig schaarse markt waarbij de overheid controleert hoeveel aanbod er is, zodat meer vraag alleen de prijs opdrijft en zo bijdraagt aan het schuldenprobleem. Misschien kan iemand met contacten bij de SGP ze eens vragen of ze dat stukje bijbel nog kennen ;)
  4. [verwijderd] 17 februari 2013 22:32
    quote:

    Flonker schreef op 16 februari 2013 14:49:

    . . .
    Desondanks sluiten velen, tot vreugde van de banken, nu een vaste hypotheek af, nu de hypotheekrente zo historisch laag is, waarbij het afsluiten over langere tijd een grote gok is. Als de hypotheekrente van de huidige 2 naar 5% stijgt en precies in dat jaar het huis verkocht moet worden kunnen zo verliezen exploderen tot al snel 30% of meer van het hele hypotheekbedrag. Tot vreugde van de banken.
    . . .
    Als de rente gestegen is, hebben de banken geen reden om kosten voor gemiste rente in rekening te brengen. Je betaalt dan immers op je lopende hypotheek een lagere rente dan het geldende markttarief (met dezelfde looptijd).

    Een lange rentevaste periode lijkt mij bij een lage rente daarom juist geen risico. Een variabele rente vormt daarentegen wel een risico van rentestijging. Die wordt dan immers direct doorberekend.

    Nu is de opslag die banken rekenen voor lange rentevast perioden vaak zo groot, dat je je moet afvragen of die opslag het waard is om het risico van een rentestijging af te dekken. Wanneer de rente 100% aftrekbaar is, wordt dit risico ook nog eens gedempt omdat de fiscus 'mee betaalt'. (Maar dat is een afweging die ieder voor zich moet maken)

  5. [verwijderd] 17 februari 2013 22:39
    quote:

    Conservator schreef op 17 februari 2013 22:12:

    Waarom geen annuitaire hypotheek die tot 50% aflost?
    Dat zou leiden tot meer belastingaftrek en dus een hoger begrotingstekort.

    Restschuld van 50%?
    Bij een inflatie van 2% per jaar is € 70.000 over 30 jaar vergelijkbaar met € 38.184 nu.
    ja, maar banken willen gewoon hun geld terug na 30 jaar. iets kopen is gewoon de hoofdsom betalen/aflossen.

    en bij 2% deflatie is 70.000k over 30 jaar 128k.
  6. [verwijderd] 18 februari 2013 01:14
    @Ben nie gek
    De inflatie tussen 1996 en nu was 40,5%. Dat komt neer op 2,0% per jaar. nl.inflation.eu/inflatiecijfers/neder...
    Ik geef toe dat dit geen garantie is voor de toekomst maar het lijkt mij geen onredelijke aanname.

    Tot nu toe gingen banken akkoord met 50% aflossingsvrij. Ik verwacht daar geen verandering in.
  7. forum rang 5 theo1 18 februari 2013 17:13
    quote:

    B\eperktyedijkbwaking schreef op 16 februari 2013 06:23:

    [...]

    Ja, maar dat had niet zozeer betrekking op dat geldwisselen, maar op het feit dat het in de voorhof van de tempel plaats vond.
    ...
    Niet helemaal. Jezus maakte zich boos omdat de priesters van de tempel de Wet misbruikten om zichzelf te verrijken.

    De Joodse tempelcultus kende verschillende soorten offers: dagelijkse brandoffers, maar ook verzoeningsoffers, reinigingsoffers, vredeoffers. Bij het dagelijkse brandoffer werd het offerdier geheel verbrand, dit was een offer dat door de samenleving werd gebracht. De andere offers werden door individuen en families gebracht om zich te verzoenen met God nadat ze gezondigd hadden, om zich ritueel te reinigen en dergelijke. Bij deze offers werden alleen bepaalde oneetbare delen verbrand: vet, ingewanden, huid, botten. Het bloed werd vergoten over het altaar (Joden mogen geen bloed eten). De rest werd door de offerende familie gedeeld met de priesters. De priesters mochten zich niet in geld laten betalen voor hun diensten: ze leefden van deze offers (zo was het tenminste bedoeld). De Tempel functioneerde hierdoor ook als een soort slachthuis. De priesters waren vrijgesteld van landarbeid en konden dus ervaring opbouwen in het veilig en ritueel correct slachten van dieren. Zie bijvoorbeeld Leviticus hoofdstuk 3 en verder. Uiteraard mochten voor deze offers alleen dieren worden geofferd die geen gebrek hadden: anders konden boeren gemakkelijk hun zieke dieren wegofferen en daarmee de gezondheid van de priesters in gevaar brengen.

    Verder waren de priesters verantwoordelijk voor de munt (Leviticus hoofdstuk 27). Ze beheerden "het ijkgewicht van het heiligdom", maw de gewichtsstandaard waarop het zilveren geld was gebaseerd. De regel is logisch: de priesters waren de enige vrijgestelden in de vroege Joodse samenleving en dus de enigen die voor deze taak in aanmerking kwamen. Er was simpelweg niemand anders die gekwalificeerd was. Tot de verwoesting van de Tempel was er op grond van dit voorschrift speciaal tempelgeld dat gebruikt werd op het tempelterrein.

    En hoe sloegen de priesters daar munt uit? Simpel. Er mochten alleen dieren worden geofferd die geen gebrek hadden. Wat "geen gebrek" precies was, bepaalden de priesters. Dus de priesters begonnen een eigen handel in offerdieren die waren goedgekeurd (en ze keurden alle andere dieren af zodat er geen concurrentie mogelijk was). En die konden alleen worden betaald met tempelgeld, dat ook door de priesters werd uitgegeven. Dus ze verkochten eerst tempelgeld tegen een ongunstige koers, en daarna offerdieren voor een ongunstige prijs. Want ze hadden zowel op het tempelgeld als op de offerdieren een monopolie. Daardoor maakten ze van het Huis van de Vader een rovershol. Natuurlijk gingen ze niet zelf achter de stalletjes staan, daar waren ze te heilig voor. Ze verpachtten de handel aan onderaannemers. Op die manier konden ze goed geld verdienen terwijl ze technisch gezien nergens rechtstreeks voor betaald werden. Juist op dat soort slimmigheidjes waarmee mensen technisch gezien binnen de regels bleven, maar de geest van de regels vertrapten, had Jezus steeds weer kritiek. Je moet het verhaal van de Tempelreiniging lezen in de context van de voorschriften in Leviticus waar het naar verwijst.
  8. Erik van der Linde 19 februari 2013 12:12
    quote:

    Jos Koets schreef op 15 februari 2013 12:45:

    [...]

    Als je de aflossing volgt (50% hiervan opneemt), is de aflossingsvrije hypotheek eerder dan 30 jaar leeg!

    Gr. Jos
    Dat is niet juist. De aflossingsvrije hypotheek start met 0 en wordt opgenomen in hetzelfde tempo als de annuïteitenlening wordt afgelost. Na 30 jaar is er precies € 70.000 opgenomen. Van die opgenomen € 70.000 is het netto effect ± 28.000,--. Je dient namelijk wel de betaalde rente van het opgenomen bedrag af te trekken. In het eerste jaar is de opname 1032,-- en de verschuldigde rente €52,--. Netto effect in het 1e jaar 980,--. In jaar 15 neem je € 2.086,-- op maar is de box 3 schuld inmiddels aangegroeid tot €22.735,--. De rentelast is dan 1.136,--. Het netto effect 2.086 -/- 1.136 = €950,--. Het laatste jaar is de opname €4.337,-- en de rentelast 3.500,--. Netto effect €837,--.

    Per saldo gaat er van je aflossingsvrije hypotheek €42.000 naar de bank. (Kassa!)

    De netto maandlast is door de jaarlijkse netto opname vergelijkbaar met een hypotheek van 140k met 70k aflossingsvrij deel met annuïtair dalend fiscaal voordeel over de gehele hypotheek. Een, in mijn ogen, veel elegantere oplossing.

    Maar wat gebeurt er nu als je na 10 wilt verhuizen? de Blok financiering geldt voor starters. De aflossingvrije box 3 hypotheek zal moeten meeverhuizen en verlaagt de leencapaciteit door de niet aftrekbare rente. Doorstroom wordt daardoor niet bevorderd.

    Het lijkt erop alsof ook deze constructie vooral is bedoeld voor het versterken van het eigen vermogen van de financiers met de strenge Basel III regels in het verschiet. Dat eigen vermogen komt niet uit de lucht vallen maar wordt geleverd door de klant. De overheid/fiscus zelf schiet er niets mee op. De renteaftrek over de annuïteitenlening blijft immers hetzelfde.
  9. [verwijderd] 19 februari 2013 12:56
    quote:

    Erik van der Linde schreef op 19 februari 2013 12:12:

    [...]
    Het lijkt erop alsof ook deze constructie vooral is bedoeld voor het versterken van het eigen vermogen van de financiers met de strenge Basel III regels in het verschiet. Dat eigen vermogen komt niet uit de lucht vallen maar wordt geleverd door de klant. De overheid/fiscus zelf schiet er niets mee op. De renteaftrek over de annuïteitenlening blijft immers hetzelfde.
    Ik denk dat banken er qua Basel III weinig mee opschieten. Het lijkt me zelfs ongunstig voor banken.
  10. Erik van der Linde 19 februari 2013 15:49
    quote:

    BEN nie gek schreef op 19 februari 2013 12:56:

    [...]

    Ik denk dat banken er qua Basel III weinig mee opschieten. Het lijkt me zelfs ongunstig voor banken.
    Is dat zo? De Blok financiering heeft de starter als doelgroep die veelal gebruik maakt van de Nationale HypotheekGarantie (NHG). NHG volgt met haar voorwaarden en normen de wetgever nauwgezet. Het zou me niet verbazen als straks de Blok financiering met NHG wordt verstrekt. NHG gedekte leningen hebben een AAA rating en kwalificeren daardoor als Tier 1 kapitaal. Daarbij is het een voor de banken lucratieve opzet.
  11. [verwijderd] 19 februari 2013 15:55
    NHG leningen kwalificeren uiteraard nooit als tier1 kapitaal. andere kant van de balans ;)

    Ik vraag me af of BLOK hypotheken wel onder NHG gaan vallen. De originele hypotheek wel, maar het BLOK deel?

    Overigens zorgt het BLOK deel ervoor dat de LTV hoog blijft van de hypotheek (in tegenstelling tot annuiteitschema) en daardoor kapitaalbeslag hoog blijft, en leningen niet gesecuriseerd kunnen worden.
  12. [verwijderd] 19 februari 2013 17:45
    quote:

    BEN nie gek schreef op 18 februari 2013 16:28:

    [...]

    Ik wel. Ik verwacht ook dat banken niet meer 100% van de koopprijs gaan financieren.
    Daar zie ik geen verschil tussen Annuitair en Annuitair+Blok. De financiering bij start is immers dezelfde. Het verschil zit hem in de aflossing. In het eerste geval is die 100% en in het tweede (minimaal) 50%.

    Ik ben het met je eens dat het makkelijker zal zijn een hypotheek tot bijvoorbeeld 75% van de verkoopwaarde af te sluiten. Dat is nu zo en dat zal in de toekomst naar mijn idee toenemen.
  13. [verwijderd] 19 februari 2013 17:51
    aangezien solvabiliteitseisen voor hypotheken (meer) af gaan hangen van verhouding lening/waarde onderpand zullen banken voor BLOK hypotheken meer solvabiliteit moeten aanhouden gedurende de gehele looptijd dan voor annuitaire hypotheken (die vanzelf goedkoper worden). dus zullen ze een stuk duurder worden denk ik.
  14. [verwijderd] 19 februari 2013 18:04
    quote:

    Erik van der Linde schreef op 19 februari 2013 12:12:

    [...]

    De netto maandlast is door de jaarlijkse netto opname vergelijkbaar met een hypotheek van 140k met 70k aflossingsvrij deel met annuïtair dalend fiscaal voordeel over de gehele hypotheek. Een, in mijn ogen, veel elegantere oplossing.

    . . .

    Het lijkt erop alsof ook deze constructie vooral is bedoeld voor het versterken van het eigen vermogen van de financiers met de strenge Basel III regels in het verschiet. Dat eigen vermogen komt niet uit de lucht vallen maar wordt geleverd door de klant. De overheid/fiscus zelf schiet er niets mee op. De renteaftrek over de annuïteitenlening blijft immers hetzelfde.
    Ik ben het met je eens dat jouw oplossing veel eleganter zou zijn. Echter dan zou òf meer rente aftrekbaar worden (slecht voor de schatkist) òf de berekening van de aftrek zou ingewikkeld (lees moeilijk te controleren voor de belastingdienst) worden. Nu wordt de administratieve pijn bij de hypotheekverstrekkers gelegd.

    De aftrek is overigens weldegelijk anders. Bij 'jouw' oplossing betaal je over de hele looptijd rente over 140.000 tot 70.000 Euro. Bij de annuitaire hypotheek die 100% aflost betaal je rente over 140.000 tot 0 Euro. Bij de eerste betaal je meer rente (evenveel als bij de Blok-hypotheek). Bij de Blok Hypotheek is echter alleen de rente van de 100% aflossende hypotheek aftrekbaar. Dat kost de schatkist dus niets en de aangifte kan ook onveranderd blijven. De administratieve lasten komen zo volledig bij de banken terecht.
  15. Erik van der Linde 19 februari 2013 22:36
    @ BEN nie gek lol my bad, ik bedoel dat het NHG leningen met hun AAA rating een relatief laag kapitaalsbeslag vragen maar dat begreep je denk ik al wel ;)

    Mij zou het niet verbazen als de stichting bevordering eigen woningbezit NHG wel mogelijk maakt voor BLOK leningen. Er blijft een restschuld van 50% van de woningwaarde. Dat was tot 2013 een standaardoptie met NHG. Het betreft dan nu een box 3 lening maar wel één die zichzelf subsidieert en voor lagere maandlasten zorgt waardoor de betaalbaarheid toeneemt. Na 30 jaar is de NHG sowieso exit en is het aflossingsvrije box 3 deel het 'probleem' van de bank. Dat verklaart in mijn ogen ook die 'subtiele' toegestane periode van 35 jaar voor de BLOK lening.

    quote:

    Conservator schreef op 19 februari 2013 18:04:

    [...] Echter dan zou òf meer rente aftrekbaar worden (slecht voor de schatkist) òf de berekening van de aftrek zou ingewikkeld (lees moeilijk te controleren voor de belastingdienst) worden. [...]
    @Conservator Volgens mij wordt er niet méér aftrekbaar dan in de situatie met BLOK lening. Bij de annuïteit met BLOK lening volgt de renteaftrek de annuïteit van de reguliere lening die 100% aflost. De BLOK lening heeft daarop geen invloed. In mijn vorm pas je dezelfde renteaftrek toe die hoort bij een annuïteit die 100% aflossing oplevert maar vervolgens ga je een annuïteit betalen die tot 50% aflossing leidt. De renteaftrek is dan dezelfde als die bij 100% aflossing hoort alleen los je maar af tot 50%.

    De berekening van het aftrekbare bedrag is niet moeilijk. Om de annuïteit te berekenen kies je de financiële functie BET in excel.

    Bij rente vul je in de betaalde box 1 rente* / eigenwoningsschuld*
    Bij aantal termijnen vul je de looptijd* in (bij aanvang 30 jaar of het resterend aantal jaren tot einddatum van de EWS aftrek)
    Bij HW vul je het huidige* bedrag van de eigenwoningschuld in
    Bij TW vul je in: 0 (de lening is over 30 jaar geheel afgelost)
    Bij Type_getal vul je in 0 (betaling aan het einde van de periode) of 1 (betaling aan het begin van de periode, komt weinig voor)

    * = reeds bij de fiscus bekend.

    Vervolgens wil je weten hoeveel je met de annuïteit hebt afgelost op de hoofdsom. In excel doe je dat met de functie HW.

    Bij rente vul je hetzelfde percentage in als wat je hebt gebruikt in de functie BET
    Bij aantal termijnen vul je het aantal termijnen in dat je bij BET hebt gebruikt - 1 (of -12 als je per maand rekent). Je wil namelijk de schuldrest weten aan het einde van het jaar.
    Bij Bet vul je de zojuist berekende uitkomst van de functie BET in.
    Bij TW vul je 0 in (want geheel afgeloste hypotheek)
    Type_getal 0 of 1 (einde van de periode (standaard) of begin van de periode.

    Vervolgens trek je het verschil tussen de twee hypotheekbedragen af van de berekende BET uitkomst en je hebt de aftrekbare rente voor dat jaar. Tevens weet je dan ook voor het volgende jaar welke schuldrest er als uitgangspunt voor de EWS kwalificeert.

    Het is echt niet moeilijk om zoiets in het aangiftepakket van de belastingdienst in te bouwen. Een elegantere oplossing dan iedereen het keuzerecht te ontnemen door alleen maar renteaftrek toe te staan bij een lineaire of annuïtaire hypotheekvorm. Het bankbelang lijkt ook bij dat besluit een leidende rol te hebben gehad.

110 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 5 6 »» | Laatste |Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links