Veilig vastgoed?

Joris Franssen (ING/Postbank): “Waakzaamheid geboden”
“Vanwege de hoge dividenden die uitgekeerd worden, blijft de vastgoedmarkt voor ons interessant”, zegt fondsmanager Joris Franssen van het ING/Postbank Hoog Dividend Aandelen. Hij zegt wel voorzichtiger met vastgoed te zijn. “De markt heeft zich lang goed gehouden, vanwege het laat-cyclische karakter.” Toch ziet Franssen wolkjes aan de hemel verschijnen.

“We hebben de weging van vastgoed de laatste maanden teruggebracht van 10% tot iets minder dan 7%. Trekt de economie echt aan, dan loop je het risico dat vastgoed achterblijft ten opzichte van aandelen.”

Henk van Heijst (VPV): “Hoog dividend geeft voorsprong”
“Natuurlijk hoor je geluiden, dat het niet verstandig is om nu nog in vastgoed te zitten”, zegt Henk Van Heijst van Veer Palthe Voûte. Hij ziet de vastgoedtoekomst zonniger tegemoet: “De economie is op zijn retour, er zit nog nieuwbouw in de pijplijn en dat levert leegstand op. Leegstand veroorzaakt lagere huren en waardevermindering.”

“Inderdaad, het ‘zuur bier verhaal’ en ik onderken die punten ten dele.” Volgens Van Heijst is de nodige nuancering nodig bij dit doemverhaal. “Als de leegstand stijgt van 5% naar 6%, dan zie je krantenkoppen als ‘Leegstand neemt met 20% toe’, maar je kunt ook zeggen dat de bezettingsgraad afgenomen is van 95% naar 94%. Dat klinkt al minder angstaanjagend.”

Over de lagere huren maakt Van Heijst zich evenmin zorgen. “Huurcontracten zijn geïndexeerd en ze stijgen jaarlijks 2,5 à 3% vanwege de inflatiecorrectie. Dat compenseert al een deel van de leegstand. Voeg daarbij dat nooit alle huurcontracten tegelijk aflopen. Bovendien is er geen sprake van huurdalingen, als je terugkijkt naar het niveau van 5 jaar geleden.”

Dan nog het dividend: “Fondsen als VastNed Offices/Industrial en Wereldhave keren zomaar 8% tot 12% uit. Dat is 3 keer zoveel als het rendement op een 5-jarige staatslening, wat een voorsprong oplevert in aanvangrendement.” Een laatste factor die vastgoed op dit moment aantrekkelijk maakt, is dat het bod op Uni-Invest gestand wordt gedaan.

“Kijk eens wat een kapitaal daar vrij komt. Het lijkt me gek als mensen dat geld niet opnieuw in de vastgoedmarkt herbeleggen. Of denk je dat ze het op hun spaarrekening zetten?”

Fernand van Immerzeel (Optimix): “Komend jaar nul-rendement”
Misschien nog niet eens zo’n gekke gedachte, zal Ferdinand van Immerzeel, fondsmanager van het Optimix Mix Fund denken. “Wij verwachten in de komende 12 maanden geen rendement op onroerend goed, ondanks het dividend.” Hij heeft daarom de van oudsher hoge weging in vastgoed verlaagd tot minder dan 5%

“Er zit momenteel meer angst en slecht nieuws verdisconteerd in de aandelenmarkt dan in de vastgoedmarkt. Er is derhalve sprake van een scheef getrokken risico.” Vastgoedfondsen werken bovendien veel met geleend geld en Van Immerzeel vreest dat, wanneer afboekingen noodzakelijk worden, de dividend yield naar beneden gaat.

“Daar tegenover staat dat veel onroerend goedfondsen met discount verhandeld worden. Die twee krachten neutraliseren elkaar, vandaar mijn verwachting van een nul-rendement voor het komende jaar.” Binnen de markt gaat de voorkeur van Van Immerzeel uit naar de ‘retail’. “Omdat die zich later in de cyclus bevindt, maar ja, ook dan kom je aan de beurt.”

---

Peter van Kleef was tot en met 2014 hoofdredacteur van IEXProfs. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel beleggingsadvies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde beleggingen.