Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Kunduzhypotheken II

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 11 sep Kabinet denkt over afschaffen hypotheekrenteaftrek 21
  2. 28 aug DNB: huizenprijzen gaan dalen 27
  3. 07 aug AFM laat hypotheekadviseur zijn gang gaan 5

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
74 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. forum rang 4 Bart Meerdink 11 mei 2012 13:38
    Jeempie, 265 pagina's met berekeningen, dat is zinloos. Je kunt het beter gewoon proberen te begrijpen.

    Als iemand iets koopt, dan ligt het toch voor de hand om te eisen dat z/hij e.e.a. kan betalen.

    Dat wil zeggen, als blijkt dat men in 30 jaar lang niet in staat is om het benodigde bedrag bij elkaar te brengen dan kun je gevoeglijk zeggen dat het beoogde object de draagkracht te boven gaat.

    De z.g. aflossingsvrije hypotheek probeert in strijd met dat principe toch mogelijk te maken dat mensen iets kopen wat ze niet kunnen betalen. Dat kan doordat de staat een flink deel van de rente betaalt, en de koper betaalt helemaal niets af van wat h/zij gekocht heeft. Over de toekomst wordt niet gedacht. Als het huis meer waard wordt gaat het goed, als het minder waard wordt komen er brokken.

    E.e.a. heeft geleid tot een zeer hoge (en de laatste 10 jaar explosief gestegen) particuliere hypotheekschuld in Nederland, en ook tot huizenprijzen die voor een groot deel van de bevolking buiten bereik liggen, zelfs met de hypotheekrente aftrek.

    Is het dan niet gewoon gezond om terug te gaan naar het principe dat als je iets koopt dat je het dan moet kunnen betalen? Als dat betekent dat de huizenprijzen moeten dalen, dan betekent dat ze te duur zijn op het moment (en dat is natuurlijk zo).

    Op dezelfde manier als afkicken gezond is (mits met medische begeleiding...). Overeenkomst is wel dat het zeer onaangenaam is, maar ja zachte heelmeesters...

    Want in feite is er een enorme huizen-bubbel opgeblazen. De bestaande huizenbezitters hebben enorme winsten geboekt, de bouwers/grondspeculanten/gemeenten hebben enorme winsten geboekt, de banken hebben enorme winsten geboekt (en hebben nu nog steeds een riante rentemarge over een gigantisch groot bedrag) en de mensen die de afgelopen jaren een dure woning hebben moeten kopen (of niet hebben kunnen kopen!) waren de klos.

    Het vergelijken van een maandlast zonder aflossing en met maximale rente-aftrek (subsidie van de staat) met een maandlast waarbij je de aankoop in 30 jaar afbetaalt is niet reëel. Ook al maak je een document van 265 pagina's met berekeningen.
  2. Karel 200 11 mei 2012 13:42
    Ik vraag me af of het wel zo gunstig voor de banken is. Door de aftrekregeling kunnen banken te hoge rente in rekening brengen, vgl. maar eens met de hypotheekrentes in Duitsland. Wanneer aftrek wordt afgeschaft/beperkt zullen de grondprijzen ook dalen, waardoor de gemeenten minder binnenhalen. Het is zsowieso al vreemd dat Duitste banken hier op de hypotheekmarkt niet actief zijn. We hebben toch Europa? Of als het machtcentra beter uitkomt toch maar even niet?
    Beperk in ieder geval de aftrek tot niet meer dan €00.000.
  3. flatliner 11 mei 2012 14:11
    Ik heb een tophypotheek van € 225.000 (i.v.m. meegenomen tekort verkoop vorige woning) met onderpand met een EW van € 180.000, gebaseerd op de situatie in 2008. Bij hertaxatie nu zal dit vrmoedelijk rond de € 170.000 liggen (of lager). Bij een daling van 10% (gunstigte scenario) kom ik op € 153.000. Bij 20% kom ik bijna op de helft van mijn hypotheek. Ik wens de bank veel succes met mij verplichten af te lossen, ik houd al niets over. Loonbeslag? Hoever kunnen ze hierin gaan?
  4. forum rang 6 Henk Snaph 11 mei 2012 14:26
    quote:

    flatliner schreef op 11 mei 2012 14:11:


    Ik heb een tophypotheek van € 225.000 (i.v.m. meegenomen tekort verkoop vorige woning) met onderpand met een EW van € 180.000, gebaseerd op de situatie in 2008. Bij hertaxatie nu zal dit vrmoedelijk rond de € 170.000 liggen (of lager). Bij een daling van 10% (gunstigte scenario) kom ik op € 153.000. Bij 20% kom ik bijna op de helft van mijn hypotheek. Ik wens de bank veel succes met mij verplichten af te lossen, ik houd al niets over. Loonbeslag? Hoever kunnen ze hierin gaan?


    Flatliner, je vraagt hoever ze hierin kunnen gaan, maar kun je je niet beter afvragen hoe ben jij zover van huis af gekomen.

    henks
  5. z0n0p 11 mei 2012 14:35
    quote:

    ed bever schreef op 11 mei 2012 13:37:


    Hallo Jos,

    Een mooi en bijna compleet stuk. De waarde daling zal denk ik geen 20% zijn maar 10%. Dit omdat de koper voor de maandlasten stijging er ook iets voor terug krijgt. nl een 100% afgeloste hypotheek en geen maandlasten meer na 30 jaar. Hierdoor is ook gelijk een stuk pensioen probleem in de toekomst opgelost. De huidige koper zal nog steeds de zelfde hypotheek kunnen krijgen wat er wordt nu ook al getoetst op 100% aflossing via annuïteiten. Neemt niet weg dat de huidige koper nog steeds denk: Nu niet kopen en maar ff wachten wat 2013 brengt met alle gevolgen van dien, zoals het stil blijven staan van de woningmarkt. Wordt vervolgd.

    Menno



    Vergeet het maar. Overheid is niet te vertrouwen. Het is al eerder hier gezegd, maar aflossen op hypotheek is natuurlijk ook vermogensopbouw. Als je je hypo hebt afgelost heb je een aardig vermogen. En daar komt ie dan: belasting!!!!!!!!!!!!!!!! op dat vermogen.
  6. forum rang 4 Paulus29 11 mei 2012 14:43
    Nog meer verplichte vaste kosten in aantocht??? Of is het slechts de natte droom van deze mijnheer?

    DORDRECHT - Verkopers van woningen en makelaars houden te vaak informatie achter over de slechte fundering onder woningen. Twee tot acht keer per week komen daar meldingen over binnen bij het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) in Dordrecht.



    Dat beweert Ad van Wensen van het kenniscentrum. „Kopers van woningen hebben het in deze tijd al moeilijk hun huis gefinancierd te krijgen, dan worden ze nu ook opgezadeld met extra kosten van een nieuwe fundering”, stelt Van Wensen.
    De kosten voor een nieuwe fundering variëren van 40.000 tot 100.000 euro. Om dergelijke onvoorziene kosten voor kopers te voorkomen, pleit Van Wensen voor een verplicht funderingsrapport bij de verkoop van iedere woning: „Dat kost wel 2500 tot 6000 euro extra, maar gezien de ellende die mensen meemaken, is dat misschien het beste.”
  7. niets meer 11 mei 2012 14:48
    Naar mijn mening een belangrijke bijdrage aan deze discussie door Menno.
    Jos gaat er voor het gemak aan voorbij dat ook aflossingsvrije hypotheken een keer afgelost moeten worden. Het sparen voor je aflossing (en daarmee voor bijvoorbeeld je pensioen) moet ook in de maandlasten worden meegrekend.
    Verder is het nog zo dat er nu veel mensen zijn die vermogen in box 3 aanhouden omdat ze daarmee door de aftrek beter mee af zijn dan met aflossen. Hier zal het effect op de maandlasten ook door gemitigeerd worden.
    Het blijft pervers dat mensen een TE HOGE rente betalen aan een bank omdat de staat daarvan de helft financiert terwijl ze ondertussen met het vermogen dat ze hebben gaan sparen/beleggen.

    DD
  8. Jos Koets 11 mei 2012 15:00
    quote:

    dd schreef op 11 mei 2012 14:48:


    Naar mijn mening een belangrijke bijdrage aan deze discussie door Menno.
    Jos gaat er voor het gemak aan voorbij dat ook aflossingsvrije hypotheken een keer afgelost moeten worden. Het sparen voor je aflossing (en daarmee voor bijvoorbeeld je pensioen) moet ook in de maandlasten worden meegrekend.
    Verder is het nog zo dat er nu veel mensen zijn die vermogen in box 3 aanhouden omdat ze daarmee door de aftrek beter mee af zijn dan met aflossen. Hier zal het effect op de maandlasten ook door gemitigeerd worden.
    Het blijft pervers dat mensen een TE HOGE rente betalen aan een bank omdat de staat daarvan de helft financiert terwijl ze ondertussen met het vermogen dat ze hebben gaan sparen/beleggen.

    DD


    Al eens nagedacht wat er gebeurt als iemand van bijv. 45 jaar een woning koopt. Deze gaat met pensioen op 67 jaar. Inkomen wordt flink minder terwijl bij de annuiteitenhypotheek de maandlasten bijna zijn verdubbeld. Verplichte verkoop van de woning dus.

    Gr. Jos
  9. forum rang 4 theo1 11 mei 2012 15:04
    quote:

    flatliner schreef op 11 mei 2012 14:11:


    Ik heb een tophypotheek van € 225.000 (i.v.m. meegenomen tekort verkoop vorige woning) met onderpand met een EW van € 180.000, gebaseerd op de situatie in 2008. Bij hertaxatie nu zal dit vrmoedelijk rond de € 170.000 liggen (of lager). Bij een daling van 10% (gunstigte scenario) kom ik op € 153.000. Bij 20% kom ik bijna op de helft van mijn hypotheek. Ik wens de bank veel succes met mij verplichten af te lossen, ik houd al niets over. Loonbeslag? Hoever kunnen ze hierin gaan?

    Heel ver. De bank kan je huis executeren. Daarna blijft de restschuld gewoon staan. Als je daarop in gebreke blijft, kunnen ze alles onder je kont vandaan verkopen, behalve het wettelijk minimum dat je mag houden. Daarmee zijn alle schulden natuurlijk niet betaald, dus dan volgt loonbeslag. Het Nederlands faillissementsrecht is niet mals voor particulieren. Het enige alternatief is schuldsanering, maar dat is jaren sappelen op minimumloon en de schuldeisers moeten accoord gaan. De belastingdienst gaat nooit accoord, dus als je een belastingschuld hebt, kun je deze uitweg vergeten. Je hebt een groot probleem.
  10. eu-guus 11 mei 2012 15:37
    265 bladzijden met cijfertjes helpen idd niet erg, als je niet de problemen benoemd. En die zijn in de kern:

    - huizenprijzen zijn te hoog
    - huizenmarkt zit op slot

    de oorzaak van het eerste punt ligt er hoofdzakelijk in doordat banken fiscaal gedreven produkten hebben gemaakt, geoptimaliseerd op rente-aftrek. Kopers hebben ook niet nagedacht, en alleen naar maandlasten gekeken. Het effect is een ouderwets pyramidespel. En zoals bij elk pyramidespel, eindigt het ooit. En dan zijn de mensen die op tijd uitgestapt zijn er beter van geworden, en de laatste instappers zijn de dupe. Voor de grote middenmoot maakt het niet veel uit, behalve dat die hun papieren winst (of deels al verzilverde winst) weer kwijt zijn. Nederland BV zal wat dit betreft op de blaren moeten zitten, de huizenprijzen moeten omlaag, het perverse mechanisme moet gestopt worden. In die zin hulde aan de dappere partijen in ieder geval een begin hebben gemaakt. Het tweede punt, stokkende huizenmarkt, is het gevolg van langzaam dalende prijzen. Een fenomeen met de algemene naam deflatie, fnuikend voor elke economie. Veel beter is de pijn snel te nemen, grote prijsdaling, waarna prijzen weer langzaam gaan stijgen. Dan ontstaat er weer een markt, op een realistischer niveau.

    Twee grote problemen: huiseigenaren die grote restschuld hebben, en banken die een gat in de balans krijgen. Daar moet de energie in gestoken worden, om te zorgen dat die problemen zo pijnloos mogelijk opgelost worden. Niet in het cijferen over welke vorm van HRA nog moet blijven bestaan, dat mechaniek heeft al veel te lang bestaan, met alle gevolgschade van dien.
  11. Bartbelegger 11 mei 2012 15:45
    Beste Jos, interessant stuk over de huizenmarkt

    Mijn vraag aan jouw is wat je denkt wat er gaat gebeuren binnen de marktsegment van kleine appartementen (onder 1 ton). Denk je dat de prijzen hier ook zullen gaan dalen en zo ja, dan ook met +/-20%?

    Omdat ik momenteel bezig ben een dergelijk nieuwbouwappartement te kopen en financiering/koopondertekening nog niet rond heb valt er dan nog wat te onderhandelen met de makelaar of wat is je advies hierover?

    Ik ben er namelijk een beetje huiverig voor dat ik met deze voorkennis van de veranderingen op de huizenmarkt bij aankoop gewoon de boot in zal gaan en mijn geld zie verwateren.

    Alvast bedankt voor je visie!
  12. tollenaar 11 mei 2012 15:45
    Ja jongens als moeten verlies nemen en de tijden dat de hypotheek en huisprijzen alleen maar hoger kon worden is voorbij. Wat mij betreft moet men na 30 jaar de aftrek te hebben gehad er mee stoppen. je hebt dan je huis kunnen betalen en wil je verhuizen naar een duurder huis dan moet je dit zelf zien te finacieren. Het verplicht aflossen zorgt voor een normalere huizenprijs zonder dat er bubbels zijn.

    natuurlijk is het zuur voor de mensen welke wel op prijsstijgingen rekenden en nu mogelijk extra moeten aflossen maar in het verleden hebben ze hier dik profijt van gehad.
  13. Jos Koets 11 mei 2012 15:56
    quote:

    eu-guus schreef op 11 mei 2012 15:37:


    265 bladzijden met cijfertjes helpen idd niet erg, als je niet de problemen benoemd. En die zijn in de kern:

    - huizenprijzen zijn te hoog
    - huizenmarkt zit op slot

    de oorzaak van het eerste punt ligt er hoofdzakelijk in doordat banken fiscaal gedreven produkten hebben gemaakt, geoptimaliseerd op rente-aftrek. Kopers hebben ook niet nagedacht, en alleen naar maandlasten gekeken. Het effect is een ouderwets pyramidespel. En zoals bij elk pyramidespel, eindigt het ooit. En dan zijn de mensen die op tijd uitgestapt zijn er beter van geworden, en de laatste instappers zijn de dupe. Voor de grote middenmoot maakt het niet veel uit, behalve dat die hun papieren winst (of deels al verzilverde winst) weer kwijt zijn. Nederland BV zal wat dit betreft op de blaren moeten zitten, de huizenprijzen moeten omlaag, het perverse mechanisme moet gestopt worden. In die zin hulde aan de dappere partijen in ieder geval een begin hebben gemaakt. Het tweede punt, stokkende huizenmarkt, is het gevolg van langzaam dalende prijzen. Een fenomeen met de algemene naam deflatie, fnuikend voor elke economie. Veel beter is de pijn snel te nemen, grote prijsdaling, waarna prijzen weer langzaam gaan stijgen. Dan ontstaat er weer een markt, op een realistischer niveau.

    Twee grote problemen: huiseigenaren die grote restschuld hebben, en banken die een gat in de balans krijgen. Daar moet de energie in gestoken worden, om te zorgen dat die problemen zo pijnloos mogelijk opgelost worden. Niet in het cijferen over welke vorm van HRA nog moet blijven bestaan, dat mechaniek heeft al veel te lang bestaan, met alle gevolgschade van dien.


    Kabinet verkoopt hun voorstel dat het 5,4 miljard gaat opleveren. De cijfers tonen aan dat dit niet mogelijk is. Het afschaffen van 52% levert veel meer op. Deze doelgroep is 80% die geniet van de renteaftrek. En deze doelgroep houdt al rekening dat zij in de toekomst minder renteaftrek zullen gaan genieten.

    Gr. Jos
  14. Jos Koets 11 mei 2012 15:57
    quote:

    Bartbelegger schreef op 11 mei 2012 15:45:


    Beste Jos, interessant stuk over de huizenmarkt

    Mijn vraag aan jouw is wat je denkt wat er gaat gebeuren binnen de marktsegment van kleine appartementen (onder 1 ton). Denk je dat de prijzen hier ook zullen gaan dalen en zo ja, dan ook met +/-20%?

    Omdat ik momenteel bezig ben een dergelijk nieuwbouwappartement te kopen en financiering/koopondertekening nog niet rond heb valt er dan nog wat te onderhandelen met de makelaar of wat is je advies hierover?

    Ik ben er namelijk een beetje huiverig voor dat ik met deze voorkennis van de veranderingen op de huizenmarkt bij aankoop gewoon de boot in zal gaan en mijn geld zie verwateren.

    Alvast bedankt voor je visie!


    Onder de 100.000 euro zal de daling rond de 10% gaan bedragen. Belangrijker in dit segment is de woning zelf bij doorverkoop. Een twee kamerappartement gaat een groot probleem worden.

    Gr. Jos
  15. z0n0p 11 mei 2012 16:21
    quote:

    tollenaar schreef op 11 mei 2012 15:45:

    Wat mij betreft moet men na 30 jaar de aftrek te hebben gehad er mee stoppen.


    Dat is al sinds 2002 het geval! Na 30 jaar vervalt de aftrek. Zalm/Vermeend hebben dat bij de belastinghervorming in 2002 geregeld. Die termijn begon vanaf dat moment voor alle hypotheken te lopen. 2032 is derhalve een markant jaar.
    DAn hebben we natuurlijk nog het instrument van de huurwaardeforfait. Daarmee wordt de aftrek ook nu al "afgeroomd". Dat instrument zou je veel effectiever/selectiever kunnen inzetten. Werkt ook wel weer lomp voor mensen die hun huis duur hebben gekocht en de roverheid schiet een beetje in zijn eigen voet met de lager wordende huizenprijzen/WOZ-waarden aangezien je dus minder afroomd.

  16. flatliner 11 mei 2012 16:25
    quote:

    Henk Snaph schreef op 11 mei 2012 14:26:


    [...]Flatliner, je vraagt hoever ze hierin kunnen gaan, maar kun je je niet beter afvragen hoe ben jij zover van huis af gekomen.

    henks


    Logische eerste reactie. Helaas kent het leven aspecten waar je niet altijd invloed op kan uitoefenen zoals ziekte, arbeidsongeschiktheid, of ontslag. 125% EW was geen uitzondering vier jaar terug en was verder ook geen probleem. Ik kan mijn hypotheek nog betalen, maar het houdt niet over. Zolang ik keurig betaal zullen ze echt niet gaan executeren, daar heeft de bank geen belang bij. Ik vraag me daarom af hoe ze kunnen afdwingen om extra af te gaan lossen, juist omdat gedwongen verkoop voor een bank totaal niet interessant is.
  17. vlieman 11 mei 2012 16:42
    Met stijgende verbazing lees ik hier en op steeds meer huizenprijzensites de opvatting dat de huizenprijzen te duur zijn, overmatig zijn opgeblazen en de ballon maar even doorgeprikt moet worden. Nu kan ik me deels daarin vinden, inderdaad zijn huizen vrijwel onbetaalbaar geworden, met name voor starters. Maar de veelal genoemde oplossing, gewoon via vrije marktwerking de huizenprijzen laten kelderen met 20%- 30%, waarmee het probleem zichzelf zou oplossen, hoe kunnen mensen dat toch zo achteloos denken? Als de huizenprijzen 20% dalen, komen er 1 miljoen woningen in Nederland onder water te staan voor een gemiddeld bedrag van 50.000 per woning. Dat is 50 miljard potentiele restschuld. Stel dat dit rampscenario zich voltrekt, dan draaien hier voor op: 1: 1 miljoen huishoudens, 16% van de eigenwoningbezitters, die verplicht versneld moeten gaan aflossen. 2: de banken, aangezien dergelijke hoge restschulden in grote mate oninbaar zullen worden. 3: de overheid, aangezien er wederom banken gered moeten worden. 4: de overheid deel 2, want ook bij NHG zal bijgesprongen moeten worden, de staatsschuld en rente op staatsleningen loopt verder op. 5: de overheid deel 3, want de gevolgen voor de economie zullen ook niet mals zijn, hoge verplichte aflossingen door de banken betekent minder geld voor consumentenbestedingen, oplopende werkloosheid, hogere uitgaven aan uitkeringen, dalend BBP, dus automatisch stijgende staatsschuld, nog meer problemen met EU. 6: De burger, die dit allemaal mag gaan bekostigen of werkloos raakt.
    De eigen woning is een belangrijke motor van de economie, waar je niet zomaar klakkeloos een grote bak zand in moet storten. Prima dat we langzaam terug gaan naar een ouderwets systeem van aflossen en het gezond verstand weer gaat regeren ipv de inhaligheid, maar hier moet met een fluwelen handschoen mee omgegaan worden. Gefaseerde afbouw, anders zijn de gevolgen niet te overzien, niet voor de eigenwoningbezitter, niet voor de banken, niet voor de overheid, voor niemand.
  18. forum rang 4 Bart Meerdink 11 mei 2012 17:14
    @vlieman, voor het gezond maken van de woningmarkt is de 'cold turkey' methode inderdaad wellicht niet optimaal. Maar we hebben wel een heel erg slimme Tom Poes nodig die een list verzint. En pijn zal het altijd doen.

    Op zich is het niet optimaal dat mensen een zeer groot bedrag sparen in het eigen huis, en daarnaast (specifiek in Nederland) ook nog eens fors sparen voor een degelijk pensioen. Dat is een beetje dubbelop. Tegen de tijd dat men het eigen huis verkoopt wegens ouderdom/overlijden/kleiner wonen komt er een groot bedrag vrij waar op dat moment eigenlijk geen behoefte aan is.

    Andere modellen komen dus in aanmerking. Misschien een 'lease' model waarbij het 'eigen huis' sec in bezit van een pensioenfonds is, en men naar gelang de eigen situatie meer of minder geld in dat huis kan hebben zitten? Een soort tussenmodel tussen huren en eigen woning? Dat zou het verhuizen een heel stuk makkelijker maken. Huizen zouden dan veel minder vaak echt verkocht hoeven te worden (een zeer forse rem op de flexibiliteit van onze economie) en investeringen in energieneutraler wonen zouden makkelijker van de grond komen.

    In die richting denk ik. Huizen die gedwongen op de markt komen zouden dan ook niet meer geveild hoeven te worden (dat maakt alleen de samenspannende opkopers-mafia rijk), maar hebben dan meer het karakter van beleggings-objecten die verhandeld kunnen worden tussen banken en investeerders (pensioenfondsen). Waarbij de mensen die hun hypotheek niet meer kunnen betalen wellicht zelfs nog een tijd in 'hun' oude huis kunnen blijven wonen.

    Aan dat soort oplossingen denk ik. Maar ik ben niet zo slim als Tom Poes...
74 Posts
Pagina: «« 1 2 3 4 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare