Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Een lening afsluiten is zo gepiept, maar de gevolgen voor de hypotheek zijn groot

Een lening afsluiten is zo gepiept, maar de gevolgen voor de hypotheek zijn groot

De rente is laag, maar banken weten wel te rekenen als u een lening bij hen afsluit.

Voor de coronacrisis was de maximale rente die doorberekend werd op rood staan en leningen (waaronder ook kopen op afbetaling) 14%. Deze 14% is tijdens de coronacrisis verlaagd naar 10%. Het kabinet heeft besloten dat deze rente vanaf augustus 2021 hetzelfde blijft. Persoonlijk vind ik 10% nog steeds een zeer hoog percentage.

Studieschuld

Voor de studenten die een studieschuld opbouwen, is er goed nieuws. Zoals bekend worden studieschulden niet apart bij het BKR genoteerd. Wie echter een huis gaat kopen, zal zijn studieschuld wel moeten opgeven.

De Autoriteit Financiële Markten (AFM) heeft mij in januari 2016 desgevraagd gemeld dat iedere hypotheekadviseur hier rekening mee moet gaan houden voor het berekenen van de maximale hypotheek:

Bij het bepalen van de maximale financieringslast voor het verkrijgen van een hypotheek, moeten alle financiële verplichtingen van de klant meegenomen worden (art 3. Tijdelijke Regeling hypothecair krediet). Ook een studieschuld is een financiële verplichting en telt dus mee. Dit geldt bij een hypotheek met én zonder NHG. Als er (tijdelijk) uitstel van het aflossen van de studieschuld is verkregen, moeten hypotheekaanbieders toch rekening houden met de studieschuld. Doen ze dat niet, dan overtreden ze wet- en regelgeving. Het niet meenemen van de studieschuld bij het afsluiten van een hypotheek kan in de toekomst problemen opleveren en is daarom niet in het belang van de consument.

Wegingsfactor

Er wordt bij studieschulden rekening gehouden met een wegingsfactor. Om het gemakkelijker te maken is de wegingsfactor voor studieleningen vanaf 1 januari 2021 afhankelijk van de aflosperiode van de studielening en het rentepercentage op de studielening.

De aflosperiode is weer afhankelijk van het moment waarop de studie is gestart:

  • Als de studie voor 1 september 2015 is gestart, moet de studieschuld in maximaal 15 jaar worden terugbetaald.
  • Als de studie op of na 1 september 2015 is gestart, dan moet de studieschuld in maximaal 35 jaar worden terugbetaald.

Hieronder vindt u de tabel die van toepassing is met daarbij het rentepercentage en de aflosperiode.

Rentepercentage Aflosperiode van 15 jaar Aflosperiode van 35 jaar
<1 0,65 0,35
1 - <1,5 0,70 0,40
1,5 - <2 0,75 0,45
2 - <2,5 0,80 0,50
2,5 - <3 0,85 0,55
3 - <3,5 0,85 0,60
3,5 - <4 0,90 0,65
4 - <4,5 0,95 0,70
4,5 - <5 1,00 0,75
Wegingsfactor voor 2021 0,75% 0,45%


Uit de tabel valt duidelijk af te lezen dat de hoogte van de rente nu ook belangrijk is voor het percentage van de wegingsfactor. Voor 2021 waren er twee percentages van toepassing, namelijk 0,45% en 0,75%. Door de lage rente (0%) hebben afgestudeerden nu een voordeel. Hun opgebouwde studieschuld wordt 0,1% lager getoetst.

Hierbij merk ik nog op dat de banken uitgaan van de oorspronkelijke studieschuld. Gewone aflossingen op de studieschuld worden niet meegenomen. Extra aflossingen zorgen er wel voor dat de studieschuld lager getoetst mag worden.

Hieronder een voorbeeld van een maximale hypotheek met studieschulden:

Voorbeeld 1
 
Inkomen man €30.000
Inkomen vrouw €20.000
Studieschuld man €20.000
Toetsrente 1,2%
Maximale hypotheek zonder studieschuld €239.240
Maximale hypotheek met studieschuld (0,35%) na 2021 €218.086
Maximale hypotheek met studieschuld (0,45%) voor 2021 €212.042
Maximale hypotheek met studieschuld (0,65%) na 2021 €199.954
Maximale hypotheek met studieschuld (0,75%) voor 2021 €193.910


Schulden hakken er flink in

In dit rekenvoorbeeld is de maximale hypotheek met de studieschuld in 2021 gemiddeld €6.000 hoger dan in 2020. Dit heeft met de nieuwe lagere wegingsfactor te maken. Een studieschuld maakt dat dit stel €40.000 minder hypotheek kan krijgen.

Dat is natuurlijk een flink bedrag. Hierbij merk ik op dat het nog veel meer kan zijn als er sprake is van een gewone lening of een private lease:

Voorbeeld 2
 
Inkomen man €30.000
Inkomen vrouw €20.000
Lening man €20.000
Private lease €20.000
(5 jaar lang €333,33 p.m.)
Maximale hypotheek €239.240
Maximale hypotheek met lening €118.361
Maximale hypotheek met private lease €160.669


Bovenstaande getallen liegen er niet om. Een lening of private lease zorgt er voor dat dit stel geen woning kan kopen. De lening moet getoetst worden op 2% van het bedrag. Bij de private lease wordt eerst 65% van het totale bedrag genomen, waarna getoetst wordt op 2%.

Uitgestelde belastingen

Een lening nemen is zo gedaan. De gevolgen zijn groot. Ik ben dan ook benieuwd wat er gaat gebeuren met alle uitgestelde belastingen vanwege de coronacrisis. Veel ondernemers mogen hun belasting later betalen. Over dit bedrag zal (waarschijnlijk) geen rente worden berekend.

Hoe banken een en ander gaan beoordelen, is echter de vraag. Als de lening als zakelijk wordt gezien, dan zal dit geen gevolgen gaan hebben voor de maximale hypotheek. Het kan ook zo zijn dat belasting als privéschuld wordt gezien. In dat geval zal de maximale hypotheek beduidend lager worden.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 16 jul Geld verdienen met stijgende huizenprijzen 8
  2. 02 jul Makelaars die woningen opkopen: mag dat en is het wenselijk? 7
  3. 18 jun Een lening afsluiten is zo gepiept, maar de gevolgen voor de hypotheek zijn groot 7

Gerelateerd

Reacties

7 Posts
| Omlaag ↓
  1. Wazza 19 juni 2021 00:31
    quote:

    objectief schreef op 18 juni 2021 15:41:


    De voorbeelden lijken me toch enigszins vergezocht m.n.:
    1) na studie zo weinig verdienen.
    2) zelf lang geleden studieschuld opgebouwd, maar die werd later kwijtgescholden. (ik zie dat wel weer gebeuren)
    3) waar is de schenking van de ouders gebleven.


    1. Niet iedereen begint met 40 tot 50k per jaar. Sterker nog, de overgrote meerderheid komt daar als starter op de arbeidsmarkt bij lange na niet aan.
    2. Wat lang geleden gebeurde is nu niet meer van toepassing. Feit is dat je je studieschuld moet melden en dat banken dit nooit door de vingers zullen zien. Als je de studieschuld niet meldt en de bank komt erachter, dan vervalt je NHG. Dit risico zou ik niet lopen.
    3. Niet elke ouder is in staat om te schenken. Als een ouder schenkt dan heeft het kind geluk. Het merendeel moet het met enkel de hypotheek en eigen spaargeld doen.

    Zelf heb ik een paar maanden geleden mijn eerste huis gekocht. Mede door een salaris dat iets boven modaal ligt, eigen spaargeld, geen studieschuld en schenking van ouders. Daarnaast kon ik het huis ook nog tegen een gunstige prijs kopen. Ik heb het huis gekocht voor ongeveer de WOZ van 1-1-2020. De reële marktwaarde zal waarschijnlijk wat hoger liggen dan waar ik het voor gekocht heb. Maar ik realiseer me dat de meeste starters niet zoveel geluk hebben bij het vinden van een woning. Het beeld wat jij schetst en dat op mij toevallig ook best goed van toepassing is, is op het merendeel niet van toepassing. Beetje reëel blijven dus.
  2. Moker88 28 juni 2021 13:14
    De rente van 10% op consumptieve leningen is helemaal niet zo gek hoog als je ook het risico op wanbetaling meeneemt. Alleen vergelijken met de hypotheek of staatsrente gaat hier natuurlijk niet op.

    Zodra risico weer serieus om de hoek komt kijken zullen ook alle andere gangbare rentetarieven stijgen. Ongeacht wat de ECB wilt of doet.
7 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Dagelijkse nieuwsbrief

Ja, ik wil elke dag de laatste kooptips en analyses van verschillende aandelen ontvangen.

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links