Financieel fundament met een cv

In deze column komen de volgende onderwerpen aan bod:

1) Wat is een vastgoed-cv?
2) Vastgoed-cv’s, wat moet ik ermee?
3) Welke factoren garanderen mij succes?
4) Kan ik rekenen op een minimaal rendement?
5) Is een vastgoed-cv fiscaal nog aantrekkelijk?
6) Beleggen in vastgoed-cv’s klinkt ingewikkeld, is dat ook zo?
7) Ik hoor alleen maar succesverhalen. Is het allemaal rozengeur en maneschijn?
8) Waar moet je naast de erkenning van DNB nog meer op letten? 
9) Kan ik een pand, dat ik wil kopen voor een studerend kind, onderbrengen in een commanditaire vennootschap?
10) Waarom zou ik, gezien de huidige leegstand en de groeiende voorraad, op dit moment in een vastgoed-cv beleggen?

1) Wat is een vastgoed-cv?
In tegenstelling tot een film-cv (zie Film-cv's, gegarandeerde kaskrakers?), bedoeld om de productie van films te stimuleren, is een vastgoed-cv niet meer dan een beleggingsvehikel. Wanneer een particuliere belegger bijvoorbeeld spreiding wil aanbrengen in zijn of haar portefeuille, kan een de cv-vorm een interessante manier zijn om te beleggen in vastgoed. Een van de voordelen van beleggen in een cv is het lage risico dat deze constructie met zich meebrengt. De stille vennoten, ook wel commandieten, genoemd, zijn namelijk niet hoofdelijk aansprakelijk voor schulden van de vennootschap.

De c.v.-vorm leent zich met name voor ondernemingen met financiers die de benodigde geldbedragen niet willen lenen, maar risicodragend ter beschikking van de vennootschap willen stellen. De commanditaire vennoot ontvangt geen rente op het door hem ingelegde geld, maar deelt als vennoot in de winst.

2) Vastgoed-cv’s, wat moet ik ermee?
Om het voordeel van beleggen in een commanditaire vennootschap uit te leggen, moeten we eerst kijken naar de verschillende manieren waarop je als particulier in vastgoed kunt beleggen.

Het meeste geld kun je verdienen door zelf een pand te kopen. Daar moet je uiteraard wel genoeg vermogen voor hebben en je moet je niet vergissen in kosten en administratie die de investering met zich meebrengt.

Een tweede manier is beleggen in in een beursgenoteerd vastgoedfonds. Het nadeel van een dergelijk ‘open-end’ fonds is dat er een forse hoeveelheid kosten aan verbonden is, zo’n 25% van het rendement gaat verloren aan, onder andere, beheerskosten.Bij een vastgoed-cv ligt dit kostenpercentage rond 10%. Een ander nadeel is dat het een vastgoedfonds geen enkele transparantie biedt. Anders dan bij een vastgoed-cv, heb je geen rechtstreeks zicht op je belegging. Daarbij komt nog dat een vastgoedfonds onderhevig is aan schommelingen op de beurs.

Gedestilleerd uit de bovenstaande punten, komt het voordeel van beleggen in vastgoed-cv’s naar voren. Deze beleggingsvorm heeft een geringe kostenstructuur, je hoeft je niet bezig te houden met het dagelijkse management en je hebt direct zicht op je belegging. Je kunt op ieder gewenst moment langs het pand rijden waarin je belegd hebt.

3) Welke factoren garanderen mij succes?
Om producten te vergelijken moet je letten op een aantal zaken:
Ten eerste moet je je afvragen wat het exploitatierendement is. Dit rendement hangt nauw samen met de uitgangspunten van individuele beheerders: waarin willen ze beleggen, wat is de duur van het contract, welke kostenstructuur is er aan verbonden en welke winstpreferentie bieden ze participanten?

Een tweede aandachtspunt is de vastgoedmix in de portefeuille: wordt er belegd in nieuwbouw, in lag verhuurde panden, op welke locaties staan de panden en is de huurder solvabel? Hieraan gekoppeld wil je natuurlijk weten om welke soort beleggingspand het gaat, een kantoorpand of een bedrijfspand? In de huidige markt is beleggen in kantoorpanden minder aantrekkelijk. Er is een forse leegstand en het percentage nieuwbouw is gedaald met 25%.

4) Kan ik rekenen op een minimaal rendement?
Bij beleggen in vastgoed wordt nooit een succesgarantie afgegeven. De beheerder genereert exploitatieopbrengsten. Deze zijn afhankelijk van huuropbrengsten die op hun beurt weer zijn opgenomen in een huurovereenkomst. De huurprijzen zijn in Nederland redelijk stabiel, maar de solvabiliteit van de huurder, heeft hij of zij genoeg vermogen om de huur te blijven betalen, is de reden dat er geen garantie kan worden afgegeven.

5) Is een vastgoed-cv fiscaal nog aantrekkelijk?
In vastgoed- en scheeps-cv's zijn, in tegenstelling tot film-cv’s, geen ondernemingsfaciliteiten opgenomen. Je kunt dus geen aanspraak maken op investeringsaftrek, stakingscompensatie of afschrijvingskosten. Investeren in een vastgoed-cv valt in box 3 (zie: Vastgoed-cv’s? als alternatief). De eventuele winst uit verkoop van onroerend goed is fiscaal onbelast, tenzij u als participant een rechtspersoon bent. (in het geval van de cv de beherend vennoot.)

6) Beleggen in vastgoed-cv’s klinkt ingewikkeld, is dat ook zo?
In principe niet. Zoals gezegd is dit de meest directe vorm van beleggen in vastgoed. Het klinkt moeilijker dan het is. Het lastigst is de juridische terminologie van de structuur van een cv te doorgronden. Als u die termen eenmaal begrijpt, blijkt beleggen in cv’s even eenvoudig als beleggen in bijvoorbeeld aandelen. De grootste verschillen tussen deze twee beleggingsvormen zijn de kosten en de aftrekbaarheid daarvan.

7) Ik hoor alleen maar succesverhalen. Is het allemaal rozengeur en maneschijn?
Er zijn wel degelijk malafide aanbieders, of diplomatiek gezegd, minder erkende partijen. Deze hebben geen vergunning gekregen van De Nederlandse Bank (DNB). Erkende partijen zijn verplicht per project een prospectus voor te leggen aan DNB. Aan de hand van de reglementen van DNB, wordt bepaald of het project juridisch verantwoord is. Een prospectus van een erkende partij is, onder andere, te herkennen aan geijkte zinnetjes als ‘in het verleden behaalde rendementen bieden geen garantie voor de toekomst.’

8) Waar moet je naast de erkenning van DNB nog meer op letten?  
De hoofdvraag is natuurlijk ‘Is het een degelijk product?’ dit hangt samen met de eerder besproken elementen als goede mix in de portefeuille, locaties van de beleggingspanden en de lengte van het (huur-)contract.

Daarnaast is het van belang te weten of de rente voor langere tijd gefixeerd is en de samenstelling van het financieringsniveau. In de financieringseisen van De Bank staat dat het eigen vermogen van een commanditaire vennootschap tenminste 60% van het vermogen moet bedragen. Met deze eis verzekerd de bank zich van risicodekking op de uitstaande hypothecaire lening.

9) Kan ik een pand, dat ik wil kopen voor een studerend kind, onderbrengen in een commanditaire vennootschap?
Dat kan, maar de vraag is of u daar wijzer van wordt. Als u als particulier een pand in een op te richten cv wilt onderbrengen, bent u waarschijnlijk even duur uit (zo niet duurder) als bij het op eigen naam aanschaffen van dat huis. Aan de aanschaf van een pand zijn altijd kosten verbonden. Of dat nu de koopsom is voor de particulier, of de investering in een cv, waarin je rendement gedrukt wordt door beheerskosten.

10) Waarom zou ik, gezien de huidige leegstand en de groeiende voorraad, op dit moment in een vastgoed-cv beleggen?
Vastgoed is in Nederland al heel lang stabiel, zowel in waardeontwikkeling als in huurontwikkeling. Ondanks het overaanbod van de laatste jaren, zijn huurprijzen niet ingestort. Sterker nog, op lange termijn stijgen de prijzen altijd harder dan de inflatie.

Bronnen: Annexum Invest, MPC Capital, KPMG Meijburg, Van Boom & Slettenhaar, Staal Bankiers, Bakkenist & Emmens en Westland Utrecht Hypotheekbank