Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Makelaars doen handjeklap

Makelaars doen handjeklap

Ik heb de afgelopen jaren al talloze columns geschreven over makelaars en taxateurs. Dit waren meestal geen positieve columns.

Als ik kijk naar de makelaars en hypotheekadviseurs dan is er één groot verschil. Hypotheekadviseurs staan al jaren onder toezicht van de AFM en hebben zich te houden aan een zorgplicht.

Deze zorgplicht gaat “best ver” en zorgt er ook voor dat adviseurs regelmatig in het ongelijk worden gesteld door het Kifid. Hierbij wil ik als hypotheekadviseur (en columnist) nog opmerken dat veel collega’s van mij hun werk niet altijd goed doen.

Fiscale missers

Met dit laatste bedoel ik dan dat hun kennis met betrekking tot de fiscaliteit voor een bepaalde groep huizenbezitters (lees mijn column van 20 januari Controleer uw hypotheekadviseur) niet goed is. Er wordt een advies gegeven aan huizenbezitters dat fiscaal niet juist is.

Voorlopig doet de fiscus niets (waarschijnlijk kunnen ze het niet achterhalen) maar dit blijft natuurlijk lopen op een dun koordje.

Makelaars en taxateurs

Makelaars en taxateurs hebben geen zorgplicht. De AFM heeft al een paar jaar geleden “gedreigd” met een zorgplicht maar de makelaarsorganisaties hebben beterschap beloofd.

Dit laatste is leuk maar als een makelaar zich niet aan de regeltjes houdt, wat zijn dan de gevolgen/maatregelen? Je leest namelijk op internet nooit dat makelaars/taxateurs een boete hebben gekregen omdat zij zich niet aan bepaalde regeltjes hebben gehouden. Houden de makelaarsinstanties hun leden een hand boven het hoofd?

Ik merk in de praktijk dat niet altijd de regeltjes strikt worden opgevolgd. Dat vind ik niet zo heel erg zolang de consument (klant) er niet de dupe van is. Ik ben benieuwd wat u van het volgende vindt.

Gewenste taxatie

Mijn klant wilde graag een woning kopen waarbij er sprake was van een groot aantal potentiële kopers. Vooraf gaf de verkopende makelaar aan dat mijn klant alleen kans zou hebben als deze een aankopende makelaar in de hand zou nemen! Anders gezegd: de verkopende makelaar gaf vooraf al aan dat zelf een bod uitbrengen zonder makelaar geen zin had.

Ik hoef u niet te vertellen dat een aankopende makelaar geld kost. Als alle verkopende makelaars in Nederland een aankopende makelaar “eisen” dan zijn dit leuke onderlinge afspraken die aardig wat opleveren. In de praktijk komt het helaas steeds vaker voor en kopers worden gedwongen om mee te gaan in deze werkwijze.

De woning was zeer gewild waardoor iedere koper vooraf al wist dat er boven de vraagprijs geboden moest worden. Ik had vooraf (doe ik bij al mijn klanten) de financiële situatie van mijn klant bekeken. Ik kan ze duidelijkheid geven over wat ze maximaal kunnen bieden voor de woning.

Belangrijk in deze situatie was dat mijn klant al een bestaande koopwoning had die naar verwachting met overwaarde verkocht kon worden.

In het financiele plaatje was een overbruggingshypotheek vereist, daar de klant niet veel eigen middelen achter de hand had. Bij een overbruggingshypotheek is de taxatiewaarde van de woning van groot belang. Als de woning nog niet verkocht is, nemen de meeste banken 90% van de taxatiewaarde als uitgangspunt. Ter verduidelijking hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

Berekening maximale overbruggingshypotheek
Taxatiewaarde van de woning   €160.000  
90% van de taxatiewaarde   €144.000 (woning is nog niet verkocht)
Lopende hypotheek   €124.000  
Maximale overbruggingshypotheek   €20.000  

Mijn klant wilde de woning graag hebben en kon dus niet anders dan een aankopende makelaar in de hand te nemen (kosten 1.500 euro). Deze makelaar belde mij (op verzoek van mijn klant) om te horen hoe de financiële situatie was van mijn klant.

Ik heb de aankopende makelaar duidelijk uitgelegd dat het bovenstaande van toepassing was. Hierbij heb ik een vraagteken geplaatst, want misschien is er wel een taxateur die de woning hoger taxeert dan 160.000 euro.

Dit laatste was volgens de aankopende makelaar niet mogelijk want 160.000 euro was al een “leuk” bedrag. Ik merkte nog wel even op dat er altijd “gekken” zijn die in deze prijsklasse flink meer willen betalen dan de waarde van woning. Terecht werd ik op mijn nummer gezet omdat ik geen specialist ben, maar slechts een advizeurtje.

Natuurlijk kon ik ook even mijn goede kennis laten zien wat de gevolgen zijn als mijn klant een woning koopt waarvan de taxatiewaarde lager is dan de koopprijs.

Klant heeft niet zoveel eigen middelen achter de hand waardoor de overbruggingshypotheek de redding moest worden om te kunnen kopen. Hierbij was ook van belang dat als de woning boven de vraagprijs werd gekocht, de taxatiewaarde hoger moest zijn dan de vraagprijs!

De aankopende makelaar had er een probleem bij want dit was volgens hem niet mogelijk. Voor mij geen probleem, want dan gaat de hypotheek niet door en ga ik in deze zaak geen extra tijd steken.

Als er geld te verdienen valt dan is er veel mogelijk. Een uurtje later werd ik namelijk gebeld door de aankopende makelaar. Hij gaf aan dat hij een collega-makelaar had gevonden die de taxatie kon doen voor "het bedrag"!!
Ter verduidelijking hieronder een fictief rekenvoorbeeld:

 

Vraagprijs van de woning   €360.000  
Koopprijs nieuwe woning   €377.000  
Kosten koper    €13.000  
Benodigde hypotheek   €390.000  
Overbruggingshypotheek   €20.000 -/-
Daadwerkelijke hypotheek   €370.000

(moet ook minimaal
de taxatiewaarde zijn)

In dit voorbeeld moest de taxatiewaarde dus minimaal 370.000 euro zijn (vraagprijs was 360.000 euro). Zou deze lager uitvallen, dan moest de klant zelf eigen middelen inbrengen om de woning te kunnen kopen en die waren er niet (dus koop gaat niet door).

De situatie werd nog leuker. Ik kreeg van de aankopende makelaar te horen dat de verkopende makelaar een wederdienst moest doen! Deze had eerder een woning verkocht aan een klant van hem. Het bieden op de woning verliep zeer stroef.

Mijn klant heeft wel de woning kunnen kopen. Hierbij heeft de verkopende makelaar de hoogste bieding doorgegeven aan de aankopende makelaar van mijn klant. In voetbaltermen gesproken: een mooie voorzet hoef je  alleen nog in te koppen om te kunnen scoren.

Achteraf is er nog onenigheid geweest met een andere aankopende makelaar uit een andere gemeente. Deze stelde dat zijn klant altijd boven het hoogste bod een beter bod zou hebben gedaan. Ik kreeg de indruk dat alle makelaars wel wisten dat hier een spelletje was gespeeld en dat dit vaker wordt gespeeld in de markt!

Het circus was nog niet afgelopen. De woning van mijn klant moest nog in de verkoop (tijdens de coronacrisis). De vraagprijs werd vastgesteld (door de aankopende makelaar die dus ook de woning verkoopt) op 160.000 euro. Het aantal biedingen boven de vraagprijs was op twee handen te tellen. Het hoogste bod was zelfs 28.000 euro hoger dan de vraagprijs.

De koper met het hoogste bod had echter één voorwaarde en dat was een minimale taxatiewaarde van 165.000 euro voor de woning om zijn hypotheek te regelen. Ik hoef het verhaal niet verder af te maken: u weet vast wel hoe dit is geëindigd. In ieder geval was mijn klant zeer tevreden. Twee jaar geleden de woning gekocht en nu verkocht met een winst van bijna 65.000 euro! Aan de andere kant waren de andere “kopers” niet zo blij.

Zorgplicht gewenst

Duidelijk is dat er door makelaars en taxateurs nog steeds veel "gerommeld" wordt bij de aankoop en verkoop van een woning. De consument (koper en verkoper) is hierdoor vaak de dupe. Deze moet (meestal) veel geld betalen om een huis te kunnen kopen.

Een goede zorgplicht onder toezicht van de AFM moet ook van toepassing worden voor makelaars/taxateurs.

Verder ter tafel

Ik heb nog een vraag voor u. Vindt u dat makelaars woningen van hun “klanten” mogen kopen om deze dan te verhuren/door te verkopen? Ik ben van mening dat het beter is dat dit wordt verboden via de makelaarsorganisaties waar de makelaars lid van zijn. Je voorkomt hiermee dat makelaars huiseigenaren beïnvloeden om hun woning voor minder te verkopen dan deze daadwerkelijk waard is in de markt!


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

makelaar

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

taxatie

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
45 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste | Omlaag ↓
  1. rotan 1 mei 2020 11:32
    Prima omschrijving van een steeds meer voorkomende practijk,ik ben zelden een eerlijke makelaar tegengekomen,uiteindlijk hebben de betrokken makelaars belang bij een deal,dat kost of de koper of de verkoper dus geld.
    Aankoop door makelaars en vroeger ook notarissen komt nog steeds voor moet verboden worden.
  2. forum rang 5 drooglegging 1 mei 2020 11:48
    Iedereen kan zich makelaar noemen, het is een vrij beroep, je kunt vanmiddag op je elektrische scooter springen en naar je eerste afspraak rijden, geen enkel probleem!

    Zoek een makelaar met een lang en goed trackrecord, een goede naam opbouwen kost 20 jaar zeker, en die zijn er zeker!

    Gelukkig blijven de prijzen stijgen, lekker hoor!
  3. Adrianus 1 mei 2020 12:04
    Jos

    Laat ik beginnen met te melden dat ik mijn dagen slijt als hypotheekadviseur en niet als makelaar.
    Zoals wel vaker een tendentieus artikel waarin je je frustratie omtrent makelaars kwijt moet. Net als bij hypotheekadviseurs heb je goede en slechte voorbeelden.
    Het niet hebben van zorgplicht is uiteraard niet waar want ook zij vallen onder het BW dus wel degelijk aan te spreken op genoemd gedrag.
  4. Inhoudelijk 1 mei 2020 13:35
    Jos, goed artikel. Zelf ben ik werkzaam in de zorg en heb alleen maar vervelende ervaringen met makelaars, zoals:
    - woning bij makelaar te koop willen zetten voor k425. Makelaar vond dat te veel en wilde het voor k399 in de markt zetten ... met bekende flauwekul argument... . Toch in overleg voor k425 te koop gezet bij hem. Na 1 week belt hij op dat hij een koper heeft voor de vraagprijs. Hij gaf (eerlijk) aan dat hij het zelf voor k425 wilde hebben indien ik geen bezwaar had. Had ik niet, maar wel op zijn minst vreemde zaak.
    - zelf nieuwbouw woning voorlopig koopcontract getekend voor k450. Belt makelaar na 1 week op met de vraag of ik nog wel belangstelling heb. Ja zeg ik want anders had ik neit getekend. Zegt de makelaar " ik bied je k10 als je van het contract af ziet ". Mij duidelijk, er was een andere potentiele koper die de makelaar ( k15? ) bood om mijn contract te ontbinden.
    - recent i.v.m. verhuizing appartement laten taxeren bij 2 makelaar. 1ste komt op k375 . 2de komt op k480 .[ de een vult m^2 en m^3 in in zijn berekenigsmodel en dat geeft een prijs. De ander kijkt naar ligging en staat en geeft prijs ]. Geeft al aan hoe simpel en niks zeggend deze beroepstak is.

    In 30 jaar 5 x huis verkocht zonder makelaar, 4 maal gekocht zonder aankoop makelaar. Beviel mij goed. Heb ze niet nodig en die ' garantie / keuring ' die ze geven kan je net zo goed door een bouwkundige kennis laten doen.

    Mijn advies: passeer deze beroepsgroep zo veel als je kan.
  5. forum rang 8 NewKidInTown 1 mei 2020 14:08
    quote:

    Adrianus schreef op 1 mei 2020 12:04:


    Jos

    Laat ik beginnen met te melden dat ik mijn dagen slijt als hypotheekadviseur en niet als makelaar.
    Zoals wel vaker een tendentieus artikel waarin je je frustratie omtrent makelaars kwijt moet. Net als bij hypotheekadviseurs heb je goede en slechte voorbeelden.
    Het niet hebben van zorgplicht is uiteraard niet waar want ook zij vallen onder het BW dus wel degelijk aan te spreken op genoemd gedrag.

    Hi Adrianus, in welk gedeelte van het land zit jij ? Denk dat het per regio kan verschillen.
  6. forum rang 8 NewKidInTown 2 mei 2020 08:29
    quote:

    kl belegger schreef op 1 mei 2020 17:21:


    huizen prijzen zullen dalen in de aankomende crisis en daar willen de makelaars niet aan

    In makelaarsland geldt nog altijd: beter courtage over een lagere koopsom dan geen inkomen over te hoge vraagprijzen. Ze zullen echter zo lang mogelijk proberen de hype in stand te houden. Totdat hun inkomsten opdrogen.
  7. Response 2 mei 2020 13:09
    Het is een aparte beroepsgroep. Weliswaar lang gelden, maar toch dit voorbeeld: eigen woning verkocht SNELLER en VOOR EEN HOGER BEDRAG dan wat makelaars van plan waren.
    Ze zijn gebaat bij omzet en de uiteindelijke prijsvorming voor de consument is/was niet zo belangrijk.
    Eigen huis verkopen ging uiteindelijk erg gemakkelijk.
    Ze worden er dik en dik voor betaald was mijn conclusie destijds.
  8. Jos Koets 2 mei 2020 17:05
    Vandaag een klant weer wat geld bespaart.
    Makelaar had van de week geadviseerd de woning te koop aan te bieden voor 220.000 euro. Courtage 1,5% met een extra 10% voor iedere euro boven de vraagprijs van 220.000 euro. Deze makelaar was echter niet zo heel erg slim. Hij gaf namelijk aan dat de verkoopprijs wel 250.000 euro zou (kunnen) worden. Klant ging even rekenen (op mijn advies) 10% van 30.000 euro is toch een leuk bedrag van 3.000 euro die de makelaar zonder iets extra te doen kon verdienen.
    Klant gaf vrijdag door niet akkoord te gaan met de 10% extra en desnoods de woning te verkopen via een andere makelaar. Vandaag heeft klant bericht gehad dat de courtage 1,5% bedraagt voor de verkoop van de woning.

    Persoonlijk had ik lekker een andere makelaar gezocht / zelf de woning verkocht.

    Gr. Jos
  9. Atari 2 mei 2020 18:26
    Dit artikeltje schetst het topje van de ijsberg en is oud nieuws. Laat ik eens beginnen met de hypotheekadviseur en de hebzuchtige klant die maar al te graag een woning wil kopen. Die gaat als een gek zitten overbieden omdat de makelaar de klant uit de tent lokt. Als dat is gedaan moet de adviseur de lening over 30 jaar uitsmeren (houd geen rekening met de aflosverplichting), DUO verzwijgen en zelfs een frauderende taxateur zoeken om de zaak draaiende te houden. Want de klant wil naast de woning kopen ook nog verbouwen en dat allemaal het liefst zonder eigen geld.
  10. Atari 2 mei 2020 18:30
    De makelaars knijpen de markt slim uit. Maken misbruik van hun positie. En belazeren zelfs hun eigen opdrachtgever. Zo heb ik meerdere malen gezien dat niet alle biedingen werden doorgespeeld omdat de makelaar dacht ik kies liever voor de koper die ook zijn woning via mij wil verkopen. De domme consument rent met zn hele hebben en houwen naar de makelaar. Inkomens gegevens, te verkopen woning en doet het liefst alles om de woning te mogen kopen. Oftewel de omgekeerde wereld. Dan kan je toch niet verwachten dat een makelaar daar niet van gaat profiteren. Sommige dwingen zelfs klanten bij hun de financiering te doen en het zal je verbazen hoeveel ingaan op deze aanbieding. Vooral bij nieuwbouw.
  11. Atari 2 mei 2020 18:34
    Als laatste speelt in de grote steden de enveloppen fraude. Makelaars nemen geldbedragen aan zgn in opdracht van de verkopers maar deze verdwijnt gelijk in eigen zak. Dat komt omdat koper en verkoper dit niet kunnen controleren. En als je te maken hebt met een hitsige koper dan doet de alles voor de woning. Nu heb ik al meerdere malen gezien dan een verkoperd makelaar de koper vraagt 3000 euro contant te betalen buiten de koopsom is. Als veel gebruikte argument hoor je dat verkoper krap bij kas zit en dit vooraf wenst. Koper gaat als een ezeltje akkoord en de makelaar heeft een lekker zwart zakcentje voor een luxe leventje. De Consumenten houden dit allemaal in stand. Het is een rat race. Consumenten zitten vast in de onderkant van de samenleving en voeden de bovenlagen.
  12. Atari 2 mei 2020 18:38
    Zelfs NVM makelaars en Taxateurs maken zicht op dit moment schuldig aan onacceptabele fraude praktijken. Consumenten maken vaak meldingen bij het NVM maar die doen er niets mee. Taxateurs taxeren veel lucht en zijn bang een opdracht te verliezen. Hypotheek adviseurs verzwijgen hypotheek verleden en DUO omdat ze weten dat de klant anders naar een ander gaat en dan ben je ze kwijt. Eerlijkheid wordt nou eenmaal niet beloont en valsheid wordt niet gestraft. Dus ik vind het alleen maar goed dat makelaars, en adviseurs, en taxateurs dit doen omdat klanten het lekker vinden! Die gaan achteraf huilen als ze het huis hebben en er achter komen dat ze in een emotionele tunnel zaten. En dan gaan ze zondebokjes zoeken. Dus jammer voor de consument maar die vraagt er gewoon om en makelaar mogen wat mij betreft alles en iedereen bedonderen want het draait tenslotte om hun niet om de koper of verkoper.
  13. Jos Koets 2 mei 2020 23:38
    quote:

    Atari schreef op 2 mei 2020 18:38:


    Zelfs NVM makelaars en Taxateurs maken zicht op dit moment schuldig aan onacceptabele fraude praktijken. Consumenten maken vaak meldingen bij het NVM maar die doen er niets mee. Taxateurs taxeren veel lucht en zijn bang een opdracht te verliezen. Hypotheek adviseurs verzwijgen hypotheek verleden en DUO omdat ze weten dat de klant anders naar een ander gaat en dan ben je ze kwijt. Eerlijkheid wordt nou eenmaal niet beloont en valsheid wordt niet gestraft. Dus ik vind het alleen maar goed dat makelaars, en adviseurs, en taxateurs dit doen omdat klanten het lekker vinden! Die gaan achteraf huilen als ze het huis hebben en er achter komen dat ze in een emotionele tunnel zaten. En dan gaan ze zondebokjes zoeken. Dus jammer voor de consument maar die vraagt er gewoon om en makelaar mogen wat mij betreft alles en iedereen bedonderen want het draait tenslotte om hun niet om de koper of verkoper.


    Bedankt Atari voor je prachtige weergave hoe het vaak in de praktijk er aan toe gaat. Dit is ook de reden waarom ik nog columns en blog schrijf. Ik doe niet mee aan dit soort praktijken. Ik heb toen ook de AFM zover gekregen dat DUO gemeld moet worden aan de banken.

    Gr. Jos
45 Posts
Pagina: 1 2 3 »» | Laatste |Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Onderwerpen: hypotheken, makelaar, taxatie

Column door: Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Meer over Jos Koets

Recente columns van Jos Koets

  1. 15 mei Spaarhypotheek omzetten 16
  2. 01 mei Makelaars doen handjeklap 45
  3. 17 apr Coronahypotheek 12
 
Quotedata: Amsterdam realtime by Euronext, other realtime by Cboe Europe Ltd.   US stocks: by NYSE & Cboe BZX Exchange, 15min delayed
#/^ Index indications calculated real time, zie disclaimer, streaming powered by VWD Group Crypto data by Crypto Compare