Login
 

Lekker geen boeterente II

Door Jos Koets op 24 okt 2014 om 11:15 | Views: 29.694 | Categorie: Overig | Onderwerpen: financieel adviseur, hypotheek, hypotheekadvies, hypotheekadviseur, hypotheken, oversluitkosten

In november 2005 schreef ik Lekker geen boeterente, een column waarin u kon lezen hoe u intern uw hypotheek gedeeltelijk kon oversluiten tegen een lagere hypotheekrente zonder boete. Ik kom even terug op dit onderwerp omdat de hypotheekrente flink is gedaald.

U kunt hiervan profiteren, maar bent wel volledig afhankelijk van de medewerking van uw bank. Ik kan daarom niet exact aangeven aan welke eisen u moet voldoen. Dit is een indicatie.

  • Er moet sprake zijn van overwaarde op uw huis. 
  • Er moet sprake zijn van een hogere inschrijving dan de hypotheek.
  • Opnieuw aantonen van inkomen en waarde woning.
  • Er is mogelijk eigen vermogen nodig.
  • De oversluitkosten en misschien opnieuw notariskosten zijn voor uw rekening.
  • Alleen mogelijk voor hypotheken zonder NHG.

Deze oversluittruc is niet eenvoudig en u zal er veel tijd in moeten steken om het te regelen. Als het lukt, dan kunt u duizenden euro’s besparen. Ik geef een voorbeeld:

  • Hypotheek van 200.000 euro tegen 6% rente.
  • Inschrijving hypotheek: 300.000 euro.
  • Boetevrij in te lossen 20% van het hypotheekbedrag (40.000 euro).
  • Waarde woning in het taxatierapport minimaal 240.000 euro.
  • Huidige rente 3%.

1200 euro minder

Stel de huidige hypotheekrente is 3%. Dit betekent dat u bij inlossing van 20% van uw hypotheek (40.000 euro) en weer een opname van dit hypotheekbedrag 3% hypotheekrente kunt besparen. Bruto is dit 1.200 euro per jaar.

De vraag is nu hoe u aan het hypotheekinlosbedrag van 40.000 euro komt (derde regel in de opsomming). Dit is mogelijk door de overwaarde op de woning in combinatie van een hogere inschrijving van de nieuwe hypotheek te gebruiken. Als dit niet kan, dan zal u zelf 40.000 eurp eigen vermogen moeten inleggen.

U kunt - als u geen vermogen heeft - overwegen om dit bij de bank te lenen. Let op dat dit wel consumptief getoetst moet worden. Uw inkomen moet dan voldoende zijn om de hypotheek en de lening te kunnen dragen. Nogmaals, de eisen per bank verschillen dus vraag daarnaar.

Grijs gebied

Wie een hypotheek met NHG heeft kan dit niet doen, omdat het opnamebedrag gebruikt moet worden voor verbouwen en in een bouwdepot wordt gestopt door de bank. Of de bank moet administratief de leningsdelen wijzigen! Dit laatste is mogelijk, maar het is de vraag of banken hieraan meewerken. U begrijpt dat u in grijs gebied zit. Laten we eens naar de praktijk kijken.

Deze week werd ik gebeld door een IEX-lezer die mijn oude column had gelezen. Hij was naar de Rabobank gegaan en had intern om de wijziging van zijn hypotheek  gevraagd. Bij de Rabobank mag je 20% boetevrij inlossen. In het gesprek werd gezegd dat de zaak eerst juridisch moet worden bekeken.

Een paar weken later kreeg hij groen licht en een nieuwe hypotheekofferte van de bank. Hierin stond netjes de lagere hypotheekrente voor 20% van het hypotheekbedrag. Ook het resthypotheekbedrag (80%) stond erbij. Er werd wel expliciet vermeld dat in de toekomst alleen nog boetevrij ingelost kan worden met eigen vermogen.

Niet in de kleine lettertjes

De Rabobank ontmoedigt dus het intern oversluiten als dit niet uit eigen middelen is. Dat begrijp ik, maar de Rabobank wijzigt dus wel tussentijds de voorwaarden. Ik plaats een groot vraagteken bij deze eis, want ik weet zeker dat dit niet in de algemene voorwaarden van de Rabobank staat.

Het blijkt dat deze bank niet zit te wachten op een interne oversluiting. Ik vind dat een bank wel moet meewerken aan deze mogelijkheid. Er staat nergen dat het niet mag en ook de Belastingdienst zal niet moeilijk doen. De hypotheekrente blijft fiscaal aftrekbaar zolang het hypotheekbedrag dat eerst is afgelost, binnen een jaar weer is opgenomen.

Laat mij dan het resultaat even weten als u dit gaat proberen bij uw bank. Veel succes! 

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

financieel adviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheek

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadvies

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheekadviseur

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

hypotheken

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

oversluitkosten

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
Apekool
0
Beste Jos,

Ik neem aan dat je hier hebt gerekend met een annuïteitenhypotheek?

Het omslagpunt bij een spaarhypotheek ligt rond de 12/13 jaar bij de genoemde rentepercentages van 6% om 3% - bij langer lopende hypotheek of een kleiner verschil nog veel eerder! Je kan dus het beste die spaarhypotheek maar voortzetten op het hoge percentage, omzetten is niet gauw voordeliger!
Nee
0
Door deze truuk gaat de klant er per saldo in netto opzicht op vooruit. Het vreemde is dan dus dat je al die formele handelingen moet doorlopen.

Aangezien je 20% boetevrij mag aflossen zou het dus voor de hand liggen om intern de rente voor 20% vd lening om te kunnen zetten naar een nieuwe rentevaste periode met nieuwe rentevaste periode. Waarom is die vermogentoets dan uberhaupt nodig? Nou, je toont namelijk aan diezelfde bank aan dat je maandlast kunt dragen, deze wordt per saldo immers minder.

Ik vraag mij derhalve af waarom voor deze truuk al deze omwegen zouden moeten gelden. Dit zou veel makkelijker moeten kunnen op de wijze zoals ik hem beschreef. Uiteraard weet ik dat dit niet zo werkt. Maar zo zou het wel moeten zijn. Banken hebben de mond vol van het klantbelang. Nou hiermee wordt het klantbelang pas echt gediend!

Aangezien door de interne oversluiting de LTI lager wordt zal de AFM geen enkel bezwaar hebben. Ook in dat opzicht zie ik n iet in waarom banken hier zelf geen mogelijkheden voor creeeren. Nouja, geld zal wel de reden zijn. Maar laat ze dan nu echt hun maatschappelijke functie dan maar eens uitventen. Iets terug doen richting samenleving, die hen overeind heeft gehouden zeg maar....

am1993
0
quote:

Nee schreef op 24 okt 2014 om 12:59:


......Ook in dat opzicht zie ik n iet in waarom banken hier zelf geen mogelijkheden voor creeeren. Nouja, geld zal wel de reden zijn. Maar laat ze dan nu echt hun maatschappelijke functie dan maar eens uitventen. Iets terug doen richting samenleving, die hen overeind heeft gehouden zeg maar....


Geld is inderdaad de reden en naar een maatschappelijke functie van een bank kan je lang zoeken. Je zal die niet vinden. En iets terugdoen richting samenleving? Hoezo? Iets terugdoen? Voor wat?
Een bank gaat over geld en "geld heeft geen vrienden". Klaar.
En bij de Rabo 20% aflossen? Ik mag maar 5% aflossen. Staat in mijn contract. En bij mijn pogingen om meer af te lossen krijg ik een boeterente die gelijk is aan het verschil tussen de rente op mijn huidige hypotheek en de Euribor over de rest van de looptijd!!!
Een klant van mij die keurig netjes al zowat 8 jaar lineair rente en aflossing had betaald kreeg bij de Rabo (circa 3 weken voor rentevervaldag) een "aanbieding" voor de resterende looptijd van 7,2%!!!!
Heeft natuurlijk terecht gelijk alles afgelost. Weg ermee.
Wat geleerd? Vraag zowat twee maanden van tevoren op bij jouw bank tegen welk % zij de hypotheek willen doorzetten. En vraag ondertussen bij andere hypotheekverstrekkers offertes aan. Heb je minste last van voornoemde aanbiedingen.
zepolna
0
Er is geen enkele Bank die blij zal zijn als je nu je huidige hypotheek (die hoogstwaarschijnlijk tegen een (veel) hogere rente is afgesloten in het verleden) om die te helpen te veranderen. De Bank loopt eenvoudigweg rente-inkomsten mis en dat is ook wat gezegd wordt (door OBVION - dochter van RABOBANK)...en daar gaan ze moeilijk over doen. JA - mee eens dat het niet netjes is van de Bank om de klant bewust teveel te laten betalen voor de hypotheek, maar ze hebben alle macht om het niet te doen (het oversluiten). Ze berekenden een flinke boete waardoor het eigenlijk de moeite niet loont.
Ik heb destijds voor 10jaar vast gekozen en heb er bijna 7 jaar opzitten...ik wil zo snel mogelijk weg van die klote Bank !!
Ik heb zelfs gedreigd om alles bij een andere Bank onder te brengen, maar dat interesseert OBVION helemaal niks.... Als ik de kans krijg dan doe ik het ook...klote Bank (klote RABOBANK dus) !!
Ik ga wel naar ING BANK....daar heb ik aandeeltjes van...en dan spek ik liever "mijn eigen Bank"...ING dus :-)
23years
0
Die smerige banken verhogen nu juist de boetes van het oversluiten om op die manier te voorkomen dat de klant van de lagere rente kan profiteren terwijl banken zelf wel massaal de resterende looptijden aan het oversluiten geslagen zijn. Hoe zo de klant centraal stellen? Ze blijven de klant als melkkoe zien waar ze hoge bonussen van kunnen uitkeren.
Schurk31
0
Toevallig lees ik dit en is dit zeer op mij van toepassing.
Ik heb een opmaat-hypotheek bij de Rabobank. Rente nog ruim 2 jaar vast tegen 4,1%. Tophypotheek en WOZ-waarde is 20% lager dan de hypotheekhoogte.
Ik heb bij de Rabobank aangegeven dat ik 20% (=boetevrije deel om af te lossen) intern wil oversluiten met een nieuwe rentevasteperiode van 15 jaar tegen 4,7%. Ik wil mijn renterisico's spreiden. Mijn maandlasten gaan er dus op achteruit!

Omdat hun risico niet stijgt werken ze hier gewoon aan mee, zonder inkomenscheck (maar goed ook..., crisis hé...). Omzettingskosten € 700,=. Kosten en rentepercentage absoluut niet onderhandelbaar!
Geen boeterentes te betalen, mocht dat niet duidelijk zijn.

Of ze aanvullende voorwaarden gaan stellen zoals hierboven beschreven weet ik nog niet, de offerte ontvang ik een dezer dagen.
Als ze gaan eisen dat in de toekomst alleen uit eigen middelen extra afgelost mag gaan worden, dan was dit een eenmalig iets.

Hoewel star op onderhandelen heb ik geen noemenswaardige weerstand ondervonden. Van een ex-rabobank-medewerker weet ik dat dit gewoon intern beleid is om aan mee te werken. Ze zijn er niet blij mee, maar doen het wel.

Volgend jaar weer een keer doen. Daarna is de overige 60% aan de beurt omdat mijn huidige RVP dan afloopt.
Schurk31
0
@am1993: Heb jij geen zakelijke hypotheek? Bijv. omdat je ondernemer bent en het beoordeeld is samen met een financiering op je eigen bedrijf?
Dan zijn de voorwaarden namelijk compleet anders dan bij de normale woninghypotheken. Ook bij de ABN AMRO mag je dan maar 5% boetevrij aflossen per jaar en is (net als bij je vriend, denk ik) het rentetarief mede afhankelijk van de bedrijfsrisico's. Als ze die te hoog vinden, moet je een (asociaal?) hogere rente betalen.
Schurk31
0
@23years: De boetes worden steeds hoger omdat de termijnverkorting van je resterende rentevasteperiode de renteverlagingen niet kan volgen. Als de renteverlagingen stoppen zullen de boeterentes ook weer lager gaan worden naarmate de tijd verstrijkt.
Lemar
0
Schurk31, Waarom sluit jij voortijdig af tegen een hogere rente 4,7% looptijd 15 jaar, als je nog wat jaartjes heb staan voor 4,1%.........heb ik iets overhoofd gezien, of is dat typefout? (20jr. doet 4% op de Rabosite)

Verder....
Heb een vergelijkbare situatie als jij..... maar hoe nou als je tot 20% ook daadwerkelijk aflost uit eigen middelen(spaarrente nihil) en vervolgens intern over te sluiten.
Dat werkelijk aflossen uit eigen vermogen(en hoeveel)...is dan mogelijk mooie troef in de onderhandeling.
(Die 20% interne oversluiting wordt dan lager bedrag, wegens de aflossing uit eigen vermogen....maar dat weegt niet op tegen 2x rentevoordeel)





Lemar
0
Beste Schurk31,
ik lees verder.....dat je nu 20% over aan het sluiten bent.......en dat zelfde volgend jaar weer wil doen???

Dat maakt dan inderdaad 40% van huidige hypotheekbedrag oversluitbaar.
Doet de bank(Rabo) dat elk jaar dan?

Ik ben heel benieuwd naar je bevindingen en je aankomende offerte Rabobank
Schurk31
0
@lemar: ik sluit een deel over om risico's te spreiden in geval van (mogelijke...) toekomstige rentestijgingen en ben dus inderdaad bereid meer te betalen. Heb geen NHG (andere regels: zie artikel Jos), maar een hypotheek > 100% EW/WOZ-waarde.

Verder: je mag jaarlijks 20% boetevrij oversluiten over de hoogte van je oorspronkelijke hypotheeksom en niet zozeer over het openstaande bedrag. Ik maak dus gebruik van een vestzak-broekzak-constructie, maar ... als de Rabobank de volgende keer gaat stellen dat ik die 20% dan uit eigen middelen moet aflossen en daarna die 20% weer bijleen dan werkt het niet. Al was het maar omdat ik dan de renteaftrek verlies wegens die aflossing uit eigen middelen.

Ik kan die constructie dus alleen herhalen volgend jaar als de Rabobank geen aanvullende eisen gaat stellen.

Hopelijk kun je hier wat mee?
Schurk31
0
Ben ik weer. Offerte getekend retour naar de Rabobank gedaan vandaag. Geen rare zaken, behalve dat ik afzag van advies, terwijl ik wel advieskosten moest betalen... Aparte formulering.
Verder heb ik nog een opmaat-polis, waarnaar verwezen werd middels een "gewenst" eindkapitaal. Daar heb ik maar een vraagteken bij gezet; je weet maar nooit.

Geen clausules mbt eigen geld in de toekomst zoals hierboven beschreven. Kortom: over een jaar zou ik het nog een keer kunnen doen, indien gewenst.
bluechip
0
Met twee grote stadsbanken van de Rabobank gebeld.
ik wilde ook 20% van mijn aflossingsvrije lening boetevrij omzetten naar een lening met lagere rente. Hypotheek is ongeveer 1/3 van de WOZ waarde, geen risico.
Financieel advies was eerst duidelijk men wilde graag meewerken kosten 700 euro, echter op site RABO-hypotheekkosten staat bij wijzigen/gedeeltelijk omzetten zijn de kosten 250,- (de i van info bij deze kosten is nu geblokt) ?
Echter na enkele dagen kreeg ik bericht van de banken, het gaat niet door.
Management heeft besloten op advies van Rabobank Nederland geen verdere medewerking te verlenen aan deze vorm van omzetten !
Schurk31
0
Die € 700,= was bij mij gesplitst in € 250,= omzettingskosten en € 450,= advieskosten. Ze hebben echter weinig geadviseerd... De constructie kwam geheel uit mijn eigen koker. Ze denken nog steeds niet mee, dat blijkt wel weer.
ToXiQ
0
We zijn al weer een hele tijd verder. Obvion in 2015 gevraagd of ik kon rente middelen. Obvion kwam zelf met intern oversluiten verhaal. Alleen moest ik over het gedeelte boven de boetevrije voet boeterente betalen. Het was beter om in 2015 een storting te doen op de aflosvrije hypotheek en in 2016 de interne oversluiting te regelen op het restant. Dus in 2015 is er een aanzienlijk deel afgelost op de aflossingsvrije hypotheek.
Helaas dat gaat niet meer op. Ergens eind 2015 zijn de regels veranderd.

Op dit moment word de boetevrijevoet niet meer per lening deel bekeken maar alle leningdelen opgeteld. En volgens de Obvion mogen zij de regels van bestaande leningen eenzijdig aanpassen. Dit laatste lijkt mij een beetje vreemd.

Waar gaat het over:

290K (beginschuld incl bouwdepot)
uiteindelijk is dit wat er over bleef:

71K SpaarHypotheek
22K Aflossingsvrij

in de uitleg van Obvion in 2015

20% van 290K kan je met aflossingsvrij hypotheekdeel verrekenen. Je blijft ruim binnen de 20% dus geen boeterente. Intern oversluiten kosten 150€.

Uitleg eerste week januari 2016

20% van 290K van het totaal bedrag blijft over 35K waar boeterente moet worden betaald plus 150€ oversluitkosten kosten.

Jaja wij van de Obvion denken mee in ons voordeel :-( Ook op de Obvion site valt omtrent de wijzing niets terug te vinden. Die ga ik maar schriftelijk opvragen
15 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

06 okt Wel of geen hypotheek? 62
22 sep Nieuw: Florius Verzilver Hypotheek 8
08 sep Hypotheek wijzigen? Betalen maar 13
Gesponsorde links