Login
 

Scheiden, NHG en Argenta

Door Jos Koets op 12 sep 2014 om 11:45 | Views: 9.930 | Categorie: Overig | Onderwerpen: Argenta, NHG, scheiden

Huizenbezitters die gaan scheiden, krijgen te maken met nieuwe fiscale regels als een van de echtgenoten in de woning wil blijven wonen. Het nadeel van deze nieuwe regels zijn de hogere nettomaandlasten die de achterblijver moet gaan betalen.

Situatie voor de scheiding

  • Aankoop woning 1-1-2008 door A en B (35 jaar).
  • Spaarhypotheek 100.000 euro, bij 4% is de premie 145 euro per maand.
  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro.
  • Waarde woning op scheidingsdatum (1-1-2014) 200.000 euro.
  • Belastingvoordeel 42%.
  • Bruto maandlasten 812 euro.
  • Netto maandlasten 581 euro.


Op het eerste gezicht lijkt de situatie heel simpel. De woning is gekocht door A en B. A wil in de woning blijven wonen dus de hypotheek moet op A's naam worden gezet. Natuurlijk zal de bank informatie opvragen van het inkomen van A en alle scheidingspapieren.

Helaas kan A de huidige hypotheek niet meenemen. A koopt B uit voor een bedrag van 100.000 euro. Om renteaftrek te behouden moet A voor dit bedrag een annuïteiten en/of lineaire hypotheek nemen. Er is wel een nieuwe (renteaftrek) duur van 30 jaar van toepassing.

Het volgende is dan van toepassing voor A (3 mogelijkheden).

1

  • Spaarhypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
  • Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
  • Bruto maandlasten 955 euro.

2

  • Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
  • Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
  • Bruto maandlasten 810 euro.

3

  • Spaarhypotheek 50.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
  • Aflossingsvrije hypotheek 50.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
  • Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
  • Bruto maandlasten 883 euro.

Oude looptijd

Het nadeel is dat de maandlasten na scheiding hoger zijn dan ervoor. Bovendien worden de nettomaandlasten ook nog ieder jaar hoger door de annuïteiten hypotheek. Helaas zijn er ook banken die de nieuwe regels niet volledig volgen.

Wie een hypotheek heeft bij Argenta zal behoorlijk schrikken. Argenta neemt namelijk niet een nieuwe duur van 30 jaar voor de annuïteiten hypotheek maar hanteert de oude looptijd. Uitgaande van het voorbeeld betekent dit dat de einddatum van de annuïteiten hypotheek 1-1-2038 wordt.

U begrijpt wat de gevolgen hiervan zijn als iemand in de woning wil blijven wonen. De annuïteiten hypotheek moet nu in 24 jaar worden afgelost in plaats van 30 jaar. Dit betekent dat de bruto en netto maandlasten van de hypotheek nog hoger worden.

Uitgaande van de combinatie met de spaarhypotheek worden de bruto maandlasten 1.019 euro. Dit is al ruim 200 euro meer dan voor de scheiding (bruto 812 euro). Deze situatie kan onbetaalbaar worden als de duur van de looptijd nog korter is.

Dwingen regels te volgen

Indien bijvoorbeeld de annuiteiten hypotheek in vijftien jaar moet worden afgelost, wordt het brutomaandbedrag 1.218 euro (situatie met de spaarhypotheek)! Indien de hypotheeklasten niet gedragen kunnen worden door een inkomen, moet de woning alsnog verkocht worden.

Dit kan problemen opleveren als NHG de situatie heeft beoordeeld en volgens de NHG-berekening blijkt dat de persoon wel de hypotheek kan blijven betalen. NHG gaat uit van een nieuwe duur van 30 jaar. U begrijpt dat er een vreemde situatie ontstaat.

Uitgaande van het voorbeeld; de waarde van de woning is slechts 150.000 euro. Bij verkoop zou er dan een restschuld ontstaan van 50.000 euro. NHG zal deze restschuld niet op zich nemen omdat volgens hun berekening A in de woning kan blijven wonen.

Echter A kan de maandlasten niet betalen omdat zijn bank Argenta geen nieuwe duur van 30 jaar voor de annuïteiten hypotheek wil afsluiten. Ik vind dat in deze situatie NHG moet optreden en in dit geval dus Argenta “moet dwingen” alsnog de regels te volgen.

Vele nieuwe hypotheken

Het is te hopen dat Argenta snel zijn regels gaat wijzigen. Zij hebben op het ogenblik bij veel rentevastperiodes de laagste hypotheekrente van Nederland. Dit betekent dat Argenta veel nieuwe hypotheken afsluit.

Aangezien 1 op 3 uit elkaar gaat, zullen velen van een koude kermis thuiskomen als zij de woning willen behouden. Bovendien voorkomt het problemen met NHG.

 


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Gerelateerd

Argenta

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

NHG

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

scheiden

Volgen
 
Klik hier om dit onderwerp te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van het laatste nieuws.

Reacties

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
paul36013
0
Als Argenta alle faciliteiten moet gaan bieden die anderen banken ook bieden, kunnen ze dat lage rentepercentage niet meer aanbieden.
Voorbeeldje goedkoop = duurkoop?
rian1952
0
Waarom moet er 100.000 worden betaald aan de partner?
Waarde woning 200.000.aflossingsvrije hypotheek 100.000 en hoeveel schuld zit er nog in de spaarhypotheek hypotheeklening - opgebouwd spaardeel? Wat blijft over van de waarde van 200.000 na aftrek van beide hypotheekschulden.
Dat vrije deel kan voor 50% worden uitbetaald
Degene die blijft wonen, blijft de aflossingsvrije hypotheek houden en neem een lagere annuiteiten hypotheek (-50% waarde)
Hoeveel waarde zal er in het spaardeel zitten 2008 tot 2014? Zal ook niet zo hoog zijn.
Is het dan niet mogelijk beide bestaande hypotheken op 1 naam te krijgen?
rian1952
0
sorry daar klopt mijn berekening niet. De hypotheek voor degene die blijft wonen zal hoger worden door evt. uit te betalen vrije waarde.
Nee
0
Rian er zijn wat nieuwe regeltjes doorgevoerd. Om voor renteaftrek in aanmerking te komen moet de achterblijvende partner de nieuw verworven Eigen Woning Schuld ten minste annuitair aflossen.

theo1
0
Is er wel rekening gehouden met de afkoopwaarde van de spaarhypo? Als die bijvoorbeeld €25.000 heeft opgebouwd, hoef je maar €75.000 te herfinancieren. Dat scheelt toch wel een stuk. Jos gaat blind weer de hele bups herfinancieren terwijl er toch al kapitaal is opgebouwd. Dat gaat Jos zeker verbrassen aan verbouwingen en een nieuwe auto.

En verder is het natuurlijk altijd beter om niet te scheiden. Scheiden is eigenlijk altijd een financiële ramp voor alle betrokkenen. En het mag ook nog eens niet van de Paus, dus het is in ieder opzicht beter om het direct goed te doen qua huwelijk.
Vlindertuin
0
Jos,


Situatie voor de scheiding
•Aankoop woning 1-1-2008 door A en B (35 jaar).
•Spaarhypotheek 100.000 euro, bij 4% is de premie 145 euro per maand.
•Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro.
•Waarde woning op scheidingsdatum (1-1-2014) 200.000 euro.
•Belastingvoordeel 42%.
•Bruto maandlasten 812 euro.
•Netto maandlasten 581 euro.


Op het eerste gezicht lijkt de situatie heel simpel. De woning is gekocht door A en B. A wil in de woning blijven wonen dus de hypotheek moet op A's naam worden gezet. Natuurlijk zal de bank informatie opvragen van het inkomen van A en alle scheidingspapieren.

Helaas kan A de huidige hypotheek niet meenemen. A koopt B uit voor een bedrag van 100.000 euro. Om renteaftrek te behouden moet A voor dit bedrag een annuïteiten en/of lineaire hypotheek nemen. Er is wel een nieuwe (renteaftrek) duur van 30 jaar van toepassing.

Het volgende is dan van toepassing voor A (1 van de 3 mogelijkheden).

2
•Aflossingsvrije hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2038).
•Annuiteiten hypotheek 100.000 euro (renteaftrek tot 1-1-2044).
•Bruto maandlasten 810 euro.

Oude looptijd

Het nadeel is dat de maandlasten na scheiding hoger??? (in dit geval in het begin dus niet!) zijn dan ervoor. Bovendien worden de nettomaandlasten ook nog ieder jaar hoger door de annuïteiten hypotheek. Helaas zijn er ook banken die de nieuwe regels niet volledig volgen.
mvliex 1
0
Vraag: klopt het wel dat na de scheiding het nieuwe deel van de hypotheek 30 jaar renteaftrek heeft?
Het was 200.000 30 jaar en in de nieuwe situatie blijft oude deel van 100.000 het restant van die 30 jaar zijn renteaftrek houden maar zou voor het nieuwe deel van 100.000 de 30 jaar opnieuw gaan tellen? Dan ga je in totaal toch over de die max van 30 jaar heen?
Technojunkie
0
quote:

mvliex 1 schreef op 15 sep 2014 om 08:46:


Vraag: klopt het wel dat na de scheiding het nieuwe deel van de hypotheek 30 jaar renteaftrek heeft?
Het was 200.000 30 jaar en in de nieuwe situatie blijft oude deel van 100.000 het restant van die 30 jaar zijn renteaftrek houden maar zou voor het nieuwe deel van 100.000 de 30 jaar opnieuw gaan tellen? Dan ga je in totaal toch over de die max van 30 jaar heen?
Het was 100.000 euro partner A en 100.000 euro partner B. Beide waren voor 50% eigenaar en voor de belastingdienst hebben beide partners een eigen eigenwoningschuld van 50%. Als partner A de 100.000 euro schuld overneemt van partner B dan is het voor partner A een nieuwe lening die voor 30 jaar aftrekbaar is, om renteaftrek te krijgen over dit leningdeel ten minste annuitair afgelost moeten worden.
mvliex 1
0
quote:

Technojunkie schreef op 15 sep 2014 om 15:01:


[...]Het was 100.000 euro partner A en 100.000 euro partner B. Beide waren voor 50% eigenaar en voor de belastingdienst hebben beide partners een eigen eigenwoningschuld van 50%. Als partner A de 100.000 euro schuld overneemt van partner B dan is het voor partner A een nieuwe lening die voor 30 jaar aftrekbaar is, om renteaftrek te krijgen over dit leningdeel ten minste annuitair afgelost moeten worden.


Bedankt voor je reactie maar mag ik dan even de duivel zelf spelen en de volgende vraag stellen?

Getrouwd in gemeenschap van goederen, woning gekocht voor € 200.000, volledig aflossingsvrij. Renteaftrek 30 jaar.
Na 29 jaar en 11 maanden scheiding en partner A neemt schuld van € 100.000 van partner B over en verkrijgt hiervoor een annuitaire lening.

Dan is er gedurende het huwelijk voor € 200.000 bijna 30 jaar renteaftrek geweest en ipv dat dit na 30 jaar stopt mag partner A gedurende nog eens 30 jaar de rente van zijn nieuwe annuitaire lening aftrekken?

9 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Auteur Meer»

Jos Koets

Volgen
 
Klik hier om dit lid te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden van zijn/haar activiteit op IEX.nl.
In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak...

Recente columns van Jos Koets:

16 jun Opnieuw wijzigingen renteaftrek 4
02 jun Scheiden doet lijden 9
19 mei Adviseur speelt voor makelaar
Gesponsorde links

Meer »

Vacature Monteur Slimme Meters i...

Als monteur in opleiding doorloop je een uitgebreid inwerk-  en opleidingsprogramma. Zo word je klaargestoomd voor het echte werk. Je hoeft du... 03:04 - Talent4Service

03:04 Vacature schoonmaker hotels met MBO-opleidin...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...
03:04 Vacature chauffeur leerlingenvervoer regio A...