futureprofit schreef op 12 februari 2012 11:23:
Jos,
Goed discussiestuk. Graag draag ik ook iets bij aan de discussie.
Allereerst het muggeziften: de rente per maand bij de bankspaarhypotheek is te hoog. Moet zijn per jaar. Ook zie ik graag nog een splitsing in de kosten voor het sparen en de ORV (die je los moet afsluiten, want geen standaardonderdeel en dus keuze consument). Volgens mij ga jij uit van ongeveer €135 per maand voor het spaardeel en €17 voor de ORV. Tenslotte ga je voorbij aan het feit dat de rente op een lineaire of annuitaire lening vaak 0,1% of 0,2% lager is dan op een bankspaarhypotheek.
Ten eerste is het enige echte verschil in de berekeningen het tijdstip van aflossing en het hieraan gekoppelde belastingvoordeel. Dit voordeel is het grootst als je hypotheekschuld het langst hoog blijft. Bij aflossingsvrij in combinatie met vermogensopbouw (=bankspaar) houdt je de maximale aftrek gedurende de gehele looptijd. Bij Annuitair los je in het begin weinig af en op het eind het meest, en bij lineair los je direct al aanzienlijk af, maar de aflossing blijft dan ook gelijk.
Omdat de belastingdienst gedurende de gehele looptijd het meest meebetaalt aan de hypotheekrente, is de bankspaarhypotheek de netto goedkoopste hypotheek, gevolgd door de annuiteitenhypotheek en de lineiare aflossing.
Ten tweede zal je ook moeten kijken naar de vraag die mijns inziens gesteld is aan de Rabo en de DNB. De overheid wil de kosten van de hypotheekaftrek beperken. Dit houdt in dat het belastingvoordeel verkleind moet worden. Dit betekent weer dat de betaalde rente door de consument moet worden verlaagd. Uitgaande van een INLOSSINGSVERPLICHTING die de overheid vereist is de bankspaarhypotheek dus helemaal geen oplossing. Er wordt namelijk niet afgelost maar opgebouwd. De betaalde rente daalt niet en de overheid schiet er qua belastinginkomsten geen donder mee op. En zelfs de Jager zal dit begrijpen.
Daarom vind ik het voorstel van de Rabo ook beter dan dat van de DNB. De inlossing vindt later plaats (dus meer aftrek), de startlasten zijn lager (dus beter voor starters) en de brutolasten zijn gelijk en dus beter te beheersen voor de meeste huishoudens. tel daar nog bij op dat er inflatie is (en dus de lasten in termen van koopkracht dalen)en dat de verachting is dat het inkomen van starters stijgt door carrierestappen.
Per saldo dus in ieder geval niet luisteren naar het orgaan dat het dichtst bij de overheid staat: de DNB.