Inloggen

Login
 
Wachtwoord vergeten?

Koninklijke Mij voor Dierkunde van Antwerpen NV (KMDA)

Volgen
 
Klik hier om dit forumtopic te volgen en automatisch op de hoogte gehouden te worden bij nieuwe berichten.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omlaag ↓
twinkletown
0
HISTORIE

De wetenschappelijke vereniging KMDA startte in 1843 als burgerlijke vennootschap die later een NV werd. De KMDA vzw (= vereniging zonder winstoogmerk) nam in 1985 alle operaties over en kreeg het patrimonium ter beschikking gesteld via een erfpachtcontract. Ook het personeel en de dieren gingen over naar de vzw.

In 2013 werd de KMDA Private Stichting opgericht waarin de aandelen van de KMDA Onroerend Patrimonium NV ondergebracht werden. Deze Private Stichting heeft een belangeloos doel, gelijklopend aan dat van de vzw en bezit een ruime meerderheid van de aandelen van de KMDA Onroerend Patrimonium NV.

In 2015 zijn alle aandelen aan toonder van de KMDA OP NV die nog in omloop waren en waarvan de eigenaar niet bekend was, te koop aangeboden, conform de wetgeving ter zake. De Private Stichting heeft het grootste gedeelte van deze aandelen gekocht waardoor haar belang is gestegen van 77% naar 80,86%.

KMDA Private Stichting
heeft 80.86% aandelen van
KMDA Onroerend Patrimonium NV
verpacht alle gronden aan
KMDA vzw

De Raad van Bestuur is dezelfde in de vzw, de nv en de Private Stichting.

Het aandeel "Zoo Antwerpen" heeft een notering aan Euronext Brussel op de Expert Market: live.euronext.com/nl/product/equities...
Leefloon
0
quote:

twinkletown schreef op 23 okt 2019 om 22:16:

Het aandeel "Zoo Antwerpen" heeft een notering aan Euronext Brussel op de Expert Market

Met bijzonder recht, wat in de praktijk voor liefhebbers een betere reden is om dit aandeel te kopen dan een bijna onrealiseerbare waarde van het vastgoed. Omdat de KMDA nogal gericht is op het voortbestaan van de KMDA, en de aandeelhouders dat zullen waarderen:

"Een persoon wordt beschouwd als lid-aandeelhouder wanneer hij/zij in het bezit is van een betalend abonnement én van tenminste één aandeel van de NV KMDA Onroerend Patrimonium. Het aandeel moet op naam zijn of bij de KMDA gedeponeerd zijn. Op de abonnementskaart wordt de vermelding aandeelhouder aangebracht door de directie van de KMDA. Een lid-aandeelhouder heeft de mogelijkheid per dag twee personen gratis mee te brengen naar de Zoo en naar het Dierenpark Planckendael tijdens de normale openingsuren. Dit voor een totaal van max. 10 personen per kalenderjaar. De aandeelhouder dient steeds de genodigden te vergezellen. Noch de echtgeno(o)t(e), noch de leden van het gezin van het lid-aandeelhouder kunnen in zijn/haar plaats handelen.".
twinkletown
0
Geactualiseerd artikel uit De Standaard (14-06-00)

Koop een aandeel in de Zoo

ANTWERPEN - Een van de meest bijzondere Belgische aandelen is ongetwijfeld dat van de Antwerpse Zoo. Hoewel de eigenlijke activiteiten van de dierentuin sinds 1985 zijn ondergebracht in een vzw, zit het kostbare patrimonium van de Koninklijke Maatschappij voor Dierkunde van Antwerpen nog steeds in een naamloze vennootschap. Wel is er een langlopende erfpacht aan de vzw KMDR.

De naamloze vennootschap heeft 29.272 aandelen en die worden af en toe nog verhandeld op de Expert Market van Euronext Brussels. De prijs bedraagt meestal tussen de 246,00 en 248,00 EURO. De oud directeur Fred Daman heeft er zelf tien stuks van. ,,De meerheid (80,86%) van die aandelen, is in handen van de vzw KMDR, maar iets meer dan 19 procent zit verspreid bij het publiek. Het zijn echte erfstukken geworden. Een dividend wordt niet uitgekeerd, maar de bezitter van zo'n aandeel die elk jaar een abonnement neemt, heeft het privilege om per dag twee personen gratis mee te nemen naar de Zoo en naar het Dierenpark Planckendaal. Dit voor een totaal van maximaal 10 personenen per kalenderjaar. Hij/zij moet er wel bij zijn.''

Hoewel Fred Daman vooral de ,,traditie'' van dit aandeel benadrukt, heeft het tevens een reële waarde, en die is minstens 10 keer groter dan de veilingwaarde. De grond van de Zoo in het centrum van Antwerpen alleen al heeft een waarde van bijna 74,3 miljoen EURO (in 2000!). De Zoo bezet bovendien een lap grond achter de huidige dierentuin en dat perceel zal binnenkort gebruikt worden om er een deel van de nieuwe stadswijk op te bouwen. Het is best mogelijk dat in de loop van de realisatie van dit stadsproject de echte waarde van het aandeel zal worden ontdekt. Het aandeel krijgt zo de allures van een schat op zolder.

Originele publicatie is hier te lezen: www.standaard.be/cnt/dst14062000_062

Leefloon
0
quote:

twinkletown schreef op 24 okt 2019 om 17:18:

Het aandeel krijgt zo de allures van een schat op zolder.

Precies de onrealiseerbare waarde van een stille reserve, omdat de KMDA er voor de KMDA is en weinig interesse zal hebben in sale & lease back om passanten met een minderheidsbelangetje 900% rendement te gunnen, met overige aandeelhouders die de zoo leuk vinden. Het zegt eigenlijk veel dat een artikel uit het jaar 2000 komt. Wie toen gekocht had, die wacht al 19 jaar tevergeefs op het wonder en had met regulier vastgoed misschien 300% rendement kunnen behalen. Vooral een illiquide aandeel om er eentje te kopen voor het bijzondere recht, en eigenlijk geen vastgoedbelegging. De koers ligt niet zomaar zover onder een theoretische waarde.
twinkletown
1
@Leefloon: Weet jij -of iemand anders- wat de verschillen tussen de 2 noteringen op de Euronext Expert Market te Brussel(s) precies zijn? Is dit enkel de 'classification', resp. R = geregistreerd en N = Bearer/Registered.
Leefloon
1
Klopt; precies dat wat je gevonden hebt bij Euronext. Zeker geen, in ruime zin, voor het vastgoed relevant verschil. En de deftige grootaandeelhouder domineert de AVA al snel met bijna 99% van de aanwezige stemmen. Op enkele vragen van een op het vastgoed gerichte minderheidsaandeelhouder, over de theoretisch aantrekkelijke stille reserve, zouden dit overigens ooit enkele antwoorden zijn geweest:

"Nee, geen plannen (om het vastgoed te herwaarderen, red.). De NV is in de eerste plaats een middel om de continuïteit van KMDA vzw te waarborgen
...
Het is statutair verboden om dividenden uit te keren. De overheid heeft deze voorwaarde gesteld toen ze subsidies ging geven aan de vzw.".

Een (dreigend) faillissement van de zoo is misschien de meest niet-onrealistische manier om "iets" met het vastgoed te doen. De mogelijkheid bestaat dat je op een AVA de enige bent die de innig geliefde zoo zou willen beroven van de enorme stille reserve, waarna in vele gevallen dan ook nog een aanpassing van de statuten nodig kan zijn. Oftewel een familiaal aandeel om te kopen voor het bijzondere recht, zonder makkelijke of realistische manier om de "ontdekte" gigantische meerwaarde van het vastgoed te kunnen incasseren. Vind je de Antwerpse zoo niet leuk, dan kun je zomaar decennia lang c.q. eeuwig op bijna dood geld zitten, terwijl ander vastgoed beter rendeert. Je zult heel veel geluk nodig moeten hebben om een aandeelhouder te zijn die er met de waarde van het vastgoed vandoor mag gaan. Het grootste probleem is dat de KMDA er voor de KMDA is, met een volgens mij juridisch fatsoenlijk en dus niet makkelijk aanvechtbaar bedrijfsbeleid. Mede door het bijzondere "dividend", als een soort ruime compensatie voor een eventueel nadelige eigenschap zoals het geen dividend mogen uitkeren. Een goedgevulde schatkist vol met vastgoed, maar de effectieve eigenaar van de schatkist heeft de sleutel en houdt van een goedgevulde schatkist. En de meeste andere aandeelhouders houden daar waarschijnlijk ook van.
twinkletown
0
"..aandeelhouders die de Zoo o-zo-leuk vinden.."

Als lid-aandeelhouder is er sprake van een heel mooi rendement in natura; zoals bekend mag deze max. 10 personen per jaar gratis meenemen naar de Zoo. Deze regeling doet mijn denken aan de Nederlandse TESO-bootdienst (Den Helder >< Texel). Nauwelijks rendement maar ze zijn wel goed voor de aandeelhouders (gratis overtochten). Bedankt voor bovenstaande uiteenzetting >Leefloon<; helder! KMvDvA Onroerend Patrimonium N.V. is een bijzonder aandeel en misschien schaf ik een exemplaar aan (bij voorkeur de 'goedkope versie' ;-)) om volgend jaar de AvA in Antwerpen te bezoeken.
Leefloon
1
Simpel gezegd is het eigenlijk een maatschappelijke belegging. Met elkander iets mogelijk maken of in stand houden, in ruil voor een aardigheidje, zonder het zangkoor met een huurverdubbeling van het multifunctionele dorpscentrum te confronteren omdat een nieuwe dorpsbewoner met een koopwoninggebonden aandeel constateert dat de betaalde huur verre van marktconform is. De te lage huur zal feitelijk volkomen correct zijn, maar de rest van het dorp zal tevreden zijn met het maatschappelijke rendement.

In de Noord-Hollandse scheepvaart is ook de VOC-replica 'Amsterdam' bij het Amsterdamse scheepvaartmuseum deels met aandelenkapitaal gerealiseerd, en waarschijnlijk is er geen aandeelhouder die hoopt op een behouden vaart richting Indische specerijen om er daadwerkelijk en eindelijk eens flink aan te kunnen verdienen.

Volledigheidshalve weet ik niet bij voorbaat dat de aandeelhouders liefhebber zijn van de zoo, maar die kans is met jarenlang binnen een familie gehouden aandelen en de familiebezoekjes natuurlijk zeer groot. Aandelen met single fixing en/of zonder symbol volg ik standaard niet, maar het houden van gehouden aandelen zal terug te zien zijn aan de handel in het aandeel. Het aandeel is met enig geduld wel voor een redelijke prijs te verkrijgen, meen ik.
twinkletown
0
"Samen beter beleggen"

Verslag van Rogier. Hij heeft op 2 april 2018 de jaarvergadering bezocht en diverse vragen gesteld over meerdere kwesties.

Zijn verslag:

"Na lang zoeken heb ik een aandeelhouder kunnen vinden die zo vriendelijk was om een volmacht te geven om naar de algemene vergadering te gaan. De vergadering vond plaats in een nieuwe ruimte van de koningin Elisabethzaal. De voorzitter begon eerst met wat algemeenheden (oa benoemen stemopnemers, info over publicatie van de oproepingen). Er waren 130 aandeelhouders aanwezig die samen 23960 aandelen vertegenwoordigen (kmda private stichting was met 23668 aandelen vertegenwoordigd, de particulieren waren met 292 aandelen vertegenwoordigd).

Daarna werden de resultaten voorgesteld. De erfpacht bracht dit jaar 241.000 euro op en er werd een winst van ong. 91.800 euro geboekt waardoor het overgedragen verlies gezakt is tot 202.300 euro."

Rogier heeft de volgende vragen gesteld:

1) Kan er een overzicht worden gegeven van al het onroerend goed/gronden dat de vennootschap bezit?

De NV bezit alle gronden van de Zoo van Antwerpen, Planckendael en natuurdomein de zegge in Geel. Daarnaast bezit ze ook nog een groot aantal onroerend goed (de historische gebouwen), maar een volledige lijst gingen ze me nog doorsturen

2) Naast het verpachten van de gronden beheert de vennootschap ook nog de pensioenverplichtingen van voormalige personeelsleden die geen recht hadden op
de groepsverzekering.
a) Hoe hoog zijn deze pensioensverplichtingen op dit moment?
b) Om hoeveel persoonsleden gaat het?
c) Hoelang lopen deze verplichtingen nog?

Het gaat nog om een handvol gepensioneerde medewerkers (een precies aantal konden ze me niet meegeven). Gezien de gezegende leeftijd van de personen in kwestie zullen deze verplichtingen ook afnemen

3) KMDA pacht de gronden en onroerend goederen van de vennootschap voor ong. 239.048 euro (2016). Op welke criteria is deze prijs vastgelegd?

Deze zijn gebaseerd op het K.I van de gronden in kwestie. Dan is ook nog een vergelijkende studie gebeurt met andere gelijkaardige projecten

4)Het patrimonium staat voor 5.730.307 euro in de boeken. In hoeverre weerspiegelt dit de werkelijke waarde?

Het kan zijn dat de waarde in normale omstandigheden hoger zou zijn, maar doordat er een erfpacht van 99 jaar op rust waarvan de bestemming vastligt namelijk het exploiteren van een dierentuin.

5) In een interview met voormalig directeur Fred Daman stelt hij dat het onroerend
goed minstens 75 miljoen euro waard zou zijn. Gaat u akkoord met deze stelling?
Indien niet, bent u dan akkoord dat de waarde dan tenminste gelijk is aan de aanschafwaarde?

Zie vraag 4

6)Zijn er plannen om het vastgoed te herwaarderen? Dit zou er tenminste het overgedragen verlies meteen wegwerken.

Nee, geen plannen. De NV in de eerste plaats een middel om de continuïteit van KMDA vzw te waarborgen

7) Zijn er plannen om een dividend uit te keren als de overgedragen verliezen zijn
weggewerkt?

Nee, het is statutair verboden om dividenden uit te keren. De overheid heeft deze voorwaarde gesteld toen ze subsidies ging geven aan de vzw (zeer onlogisch allemaal. Het feit dat er een pacht betaald wordt is volgens mij al een voldoende indicatie dat de overheid er geen probleem mee heeft dat ze betaald wordt, maar dit is dus niet het geval)

8) In 1985 werd er oorspronkelijk een erfpacht afgesloten voor 50 jaar (tot 2034).

In 2012 werd een nieuwe erfpachtovereenkomst gesloten voor 99 jaar voor dezelfde vergoeding. Waarom is de vergoeding onveranderd gebleven gezien de vennootschap verlieslatend was?

Zie vraag 6

9) Enkele jaren geleden (in 2014) werd gronden ingebracht in natura. Dit was voor een bedrag van ong. 3 miljoen euro. Op wat was deze waardering gebaseerd? En is een verslag van de revisor opgemaakt?

Voor waardering zie vraag 3. Tussenkomst van een revisor was niet nodig omdat het ook niet om echte inbreng in natura ging volgens de commissaris (wat ik ook al zeer vreemd vind)

10) Wat is tegenwoordig nog het nut van privé aandeelhouders in deze vennootschap?

Dit is historisch zo gegroeid

Voor de rest was er nog één vraag van een aandeelhouder over een boeking in het jaarverslag. Zo zijn we er ook achtergekomen dat de kmda vzw doodleuk de NV heeft verplicht om de ontvangen erfpacht meteen weer uit te lenen aan de vzw, want 'de NV had toch nog overtollige cash' :roll:

Bij vraag 2 deden ze eerst moeilijk omdat ik geen respect had voor de privacy van de gepensioneerde medewerkers (ik vroeg enkel naar het aantal begunstigden, heb ook geen concrete aantallen gekregen)

Sommige aandeelhouders waren ook niet zo blij met de vragen, omdat dit teveel tijd in beslag in nam (de algemene vergadering duurde welgeteld 1u10 min :roll: ).
Een aandeelhouder sprak mij nadien aan en was kwaad dat ik de vragen stelde, omdat ze op die manier minder tijd op de receptie nadien kon doorbrengen :roll:

De eindbalans is dat de vzw zich ten koste van de minderheidsaandeelhouders spotgoedkoop de gronden kan pachten en de resterende reserves ook naar zich toeschuift via de rekening courant.

beursig.com/forum/viewtopic.php?f=4&a...
Leefloon
1
Als dusdanig moedig ik in algemene betekenis het eens rustig bezoeken van een AVA aan, eventueel inclusief het stellen van goede, zinnige, relevante vragen aan de verantwoordelijken, maar de "eindbalans" wijst er niet op dat betrokkene graag wil begrijpen wat te respecteren maatschappelijke doelen zijn. Dat het niet altijd alleen maar om de knikkers gaat.

De selectieve "eindbalans" is bijvoorbeeld onvolledig, want er ontbreekt dat iedere minderheidsaandeelhouder spotgoedkoop de zoo en receptie kan bezoeken. Het staat hier volkomen terecht onder "Vastgoed", maar eigenlijk is het "Maatschappelijk vastgoed". Je kunt profiteren van de unieke beursnotering, maar je kunt die ook tevergeefs proberen aan te vallen. Het verslag onderstreept het bedoelde beeld, met aandeelhouders die het spel (de zoo) leuker vinden dan de knikkers (de vzw blijvend opzadelen met hogere kosten om, als passant, de waarde van het vastgoed te incasseren). De auteur vindt het vastgoed leuker dan de zoo, maar dan is het zinloos om erin te beleggen (deed hij niet), en dan zijn er zinnigere AVAs om te bezoeken. Merk op dat ik de zoo of het beleid niet verdedig maar duid; de Antwerpse zoo heb ik nog nooit bezocht. Dit is een maatschappelijke belegging, en zo'n sporadische stadse vragensteller is dan toch vergelijkbaar met iemand die als nieuwe dorpsbewoner niet helemaal respecteert waarom het zangkoor maar €120 huur per jaar betaalt voor hun oefenruimte in het multifunctionele dorpshuis.

Het vastgoed is weliswaar een gigantische on-topic stille reserve, maar het is extreem onwaarschijnlijk dat iemand met deze aandelen aan dat vastgoed kan komen. Zelfs juridisch zie ik, flexibel meedenkend met eventuele roofkapitalisten, geen enkele ruimte in de subjectieve, onvolledige, selectieve "eindbalans".

De KMDA is er voor de KMDA, bijna 100% van de aandeelhouders zal de zoo en de jaarlijkse receptie waarschijnlijk leuk vinden, je kunt vooraf weten waaraan je begint, het bijzondere "dividend" is een compensatie, en het zal niet gaan lukken om bijvoorbeeld een duurzaam hogere huur door subsidieverschaffers te laten betalen. En de KMDA beroven van hun stille reserve, en er indirect vandoor gaan met subsidies. Op papier kan dat, maar in werkelijkheid niet.
10 Posts
Aantal posts per pagina:  20 50 100 | Omhoog ↑

Plaats een reactie

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Direct naar Forum

Markt vandaag

Kiadis Pharma keldert op Beursplein 5

09:16 Biotechnologiebedrijf Kiadis Pharma werd woensdag hard afgestraft op het Damrak na de aankondiging per dire... 1

    Indices

    AEX 595,29 -0,62%
    EUR/USD 1,1013 +0,02%
    Germany30^ 13.145,70 -1,04%
    Gold spot 1.465,02 +0,58%
    LDN100-24h 7.317,50 -0,37%
    NY-Nasdaq Composite 8.486,09 +0,26%
    US30# 27.574,89 -0,41%

    Stijgers

    Flow T...
    +2,39%
    ICT Group
    +0,85%
    ForFar...
    +0,69%
    UNILEVER
    +0,52%
    Heineken
    +0,48%

    Dalers

    Kiadis...
    -32,84%
    ABN AM...
    -4,97%
    OCI
    -3,59%
    Aperam
    -3,47%
    AALBER...
    -3,30%