Koffiekamer« Terug naar discussie overzicht

1. pim f 7 april 2017 21:42

   auteur info

   •    pim f

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 21 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 865

     Gegeven: 774

   •    Aantal posts: 4.094

   Om vermogensrendementheffing te ontlopen en ook nog redelijk rendement te boeken lijkt het groenwoningenfonds.nl/ wel een goede koop. Maar ergens twijfel ik ook weer aan het businessplan dat doorsnee vinexwoningen op vrij oninteressante locaties neerzet.
   
   Is er iemand dieper ingedoken die zijn mening wil geven? ik wil de knoop binnenkort doorhakken en ben op zoek naar een pdf-je van het verhaal van beleggersbelangen vorig jaar.
   
   Dit stond indertijd in de Telegraaf:
   
   Groenwoningen Fonds: niet geruststellend
   
   9 Apr 2016 Herman Bouter
   
   Een lezer attendeert mij op het Groenwoningen Fonds van Credit Linked Beheer BV. Het fonds stelt een verwacht dividendrendement van gemiddeld 6,1% per jaar en een belastingvoordeel van jaarlijks maximaal 1,9% in het vooruitzicht.
   
   Het Groenwoningen Fonds belegt in nieuw te bouwen duurzame huurwoningen in Nederland: de woningen zijn 35% energiezuiniger dan volgens het bouwbesluit is voorgeschreven en er wordt alleen hout met een FSC keurmerk gebruikt.
   
   Tot 1 mei 2016 worden maximaal 500 participaties van € 5.000 uitgegeven. Met de opbrengst plus bankfinanciering worden naar verwachting 44 woningen in Alphen aan den Rijn, Tiel Oss, Bladel en Dongen aangekocht. Het fonds wil daarna uitbreiden naar een omvang van circa € 36,7 miljoen. Vervolgens komen daar nog kosten bij van € 754.000 en een liquiditeitsreserve van € 280.000. In totaal bedraagt de investering ruim € 37,7 miljoen.
   
   Ruim € 21,7 miljoen wordt gefinancierd door een bank met het eerste recht van hypotheek als zekerheid. De overige € 16 miljoen wil de aanbieder in tranches bij beleggers ophalen. Eerste tranche is € 2,5 miljoen.
   
   Overigens investeert u niet in de vennootschap waarin de woningen worden aangekocht, maar verstrekt het fonds een winstdelende lening met als zekerheid het tweede recht van hypotheek.
   
   De prognose geeft geen geruststellend beeld. Het directe resultaat (huur minus kosten) is structureel negatief en er moeten vanaf het eerste jaar woningen verkocht worden om tot een positief resultaat te komen en aan de aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. De vraag is of de liquiditeitsreserve van €280.000 wel voldoende is als het even tegenzit. Dat is een niet te onderschatten risico.
   
   Stel dat de prognose uitkomt dan ontvangt u het eerste jaar een dividend van 4,7% oplopend naar 7,7% in het tiende jaar. Het gemiddelde van 6,1% dividend per jaar bereikt u pas na tien jaar. En voordat u rendement maakt, moet u ook uw inleg terug hebben ontvangen. Het fonds heeft geen einddatum, terwijl het prognoserendement gebaseerd is op verkoop van de woningen na 10 jaar. Dat is ook een risico om over na te denken voordat u instapt.
   
   Herman Bouter is financieel planner bij een onafhankelijk adviesbureau zonder financiële banden met aanbieders van producten. hermanbouter@capitalmanagement.nl
2. berendien 9 april 2017 22:43

   auteur info

   •    berendien

     Lid sinds: 01 jan 2000

     Laatste bezoek: 25 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 59

     Gegeven: 49

   •    Aantal posts: 513

   Ik heb mijn neus in het verleden een paar keer lelijk gestoten aan producten die niet vrij verhandelbaar waren (teakbomen enzo). Dus geen vastgoed CV's, scheeps CV's, films CV's enzo voor mij. Ik beleg sinds die tijd alleen maar in effecten die ik kan verkopen als ik dat wil. Kortom, beursgenoteerde effecten die dagelijks verhandeld worden. Dat kan hier duidelijk niet.... Bovendien klinkt 8,0 % (6,1 + 1,9) eigenlijk te mooi om waar te zijn en dat is het dan ook vaak....
3. Portisch 10 april 2017 10:28

   auteur info

   •    Portisch

     Lid sinds: 05 jan 2010

     Laatste bezoek: 25 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 937

     Gegeven: 719

   •    Aantal posts: 1.097

   Deel de mening van Berendien ten volste.
   Heb in het verleden negatieve ervaringen opgedaan met scheeps-cv's.
   Verhandelbaarheid is het toverwoord!
   Komt er eenmaal de klad in dan wordt het vrijwel onmogelijk om er nog vanaf te komen.
   
4. Stier 10 april 2017 12:02

   auteur info

   •    Stier

     Lid sinds: 21 jun 2011

     Laatste bezoek: 25 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 676

     Gegeven: 379

   •    Aantal posts: 705

   
   Het recht van tweede hypo is ook niet geweldig. De bank gaat voor en haalt z'n geld terug maar of er voor jou nog iets overblijft moet je maar afwachten.
5. pim f 10 april 2017 20:48

   auteur info

   •    pim f

     Lid sinds: 29 sep 2004

     Laatste bezoek: 21 sep 2024

   •    Aanbevelingen

     Ontvangen: 865

     Gegeven: 774

   •    Aantal posts: 4.094

   Ik heb ook leergeld betaald met scheeps CV's. Maar met de later gebruikte fiscale 200% aftrek in de 52%-schaal was het risico vrijwel nul.
   
   Bij het groenwoningenfonds zit ook een fiscale component die op zich al weer meer rendement oplevert dan de spaarrente (we weten natuurlijk niet hoe lang). Maar ik zie net als jullie ook de problemen met de verhandelbaarheid, want het is never nooit zeker dat de prijzen van (suffe vinex-)koopwoningen zullen stijgen.
   
   Ik kan verder niet goed terugvinden hoe de aanvangsvergoeding van 4,7% wordt betaald terwijl het gros van de aangekochte woningen nog moet worden gebouwd. Misschien is er wel helemaal geen vraag (op middellange termijn) naar de voorziene verkoop vanwege technologische vooruitgang.
   
   In het voordeel van dit fonds spreekt dat de lijst van risico's in het prospectus zo lang is dat je niet kan zeggen dat je niet gewaarschuwd bent.