Van beleggers
voor beleggers
desktop iconMarkt Monitor

Inloggen

  • Geen account? Registreren

Wachtwoord vergeten?

Ontvang nu dagelijks onze kooptips!

word abonnee

Hypotheekwijzigingen 2015

Vanaf 1 januari 2015 krijgen huizenbezitters weer te maken met wijzigingen. Hieronder een korte opsomming:

  • Hypotheekrente voor de hoge inkomens nog aftrekbaar voor 51%.
  • Meefinanciering kosten koper bij aankoop woning nog 3%.
  • Percentage van de WOZ-waarde gaat naar 0,75% (was 0,7%).
  • Per 1 juli 2015 maximale hypotheek met NHG 245.000 euro (incl. kosten koper).
  • NHG gaat naar twaalf kolommen in plaats van vijf voor berekening maximale hypotheek.
  • Afschaffing van de hoge schenkingsvrijstelling van 100.000 euro.

Hieruit blijkt dat Den Haag bezig is om in kleine jaarlijkse stapjes de hypotheekrente aftrek verder te beperken. Het percentage van de WOZ-waarde wordt verhoogd naar 0,75%. Dit is een minimale verhoging van 0,05%.

Huizenbezitters gaan hierdoor een paar euro per maand meer betalen. De hoge inkomens (mensen die 52% belasting betalen) hebben in 2015 nog 51% renteaftrek over de hypotheekrente. Ook hier gaat het om een paar euro per maand (afhankelijk van de hoogte van het hypotheekbedrag). Wie in 2015 een huis wilt kopen, kan nog 3% kosten koper meefinancieren.

De gemiddelde kosten koper bij aankoop van een woning is 6%. Hierbij heb ik de kosten van de makelaar buiten beschouwing gelaten en ga ik uit van een hypotheek met NHG (NHG kosten zijn 1%). Een koper moet dus eigen middelen in brengen van zo'n 3% van de koopsom (bij een aankoopsom van 200.000 euro is dit 6.000 euro).

Wat kunt u NHG-lenen?

In de afgelopen jaren is de maximale hypotheek op hetzelfde inkomen steeds minder geworden. Hieronder een mooi voorbeeld waarbij het hoofd inkomen 40.000 euro is en het tweede inkomen 10.000 euro. De toetsrente heb ik even genomen op 3,5%. In onderstaande tabellen de maximale hypotheek voor een hypotheek met en zonder NHG (is de GHF-norm). 

    NHG in euro

 GHF in euro

Maximaal op inkomen NHG 1995 136.134   194.590
Maximaal op inkomen NHG 1996  142.941  200.845
Maximaal op inkomen NHG 1997  142.941  223.779
Maximaal op inkomen NHG 1998  154.285  230.033
Maximaal op inkomen NHG 1999  167.899  238.373
Maximaal op inkomen NHG 2000  190.588  287.648
Maximaal op inkomen NHG 2001  200.000  272.801
Maximaal op inkomen NHG 2002  200.000  295.071
Maximaal op inkomen NHG 2003  225.000   292.287
Maximaal op inkomen NHG 2004  230.000  291.359
Maximaal op inkomen NHG 2005  240.000  269.090
Maximaal op inkomen NHG 2006  250.000  270.018
Maximaal op inkomen NHG 2007  265.000  281.152
Maximaal op inkomen NHG 2008  265.000   278.369
Maximaal op inkomen NHG 2009  265.000  287.648 
Maximaal op inkomen NHG 2010  265.000  285.792
Maximaal op inkomen NHG 2011  275.585  275.585
Maximaal op inkomen NHG 2012  273.729  273.729
Maximaal op inkomen NHG 2013  255.171  255.171
Maximaal op inkomen NHG 2014  236.613   236.613 
Maximaal op inkomen NHG 2015  218.056

 218.056

 

Grote verschillen

Opvallend zijn de grote verschillen tot 2003. Dit heeft ook te maken met de maximale hypotheeknorm met NHG. Toch is duidelijk te zien dat vanaf 2001 tot 2011 de maximale hypotheek steeds hoger is geworden. Hierna is er een flinke daling ingezet en ik verwacht dat dit de komende jaren nog verder zal gaan plaatsvinden.

In de crisisjaren heeft men dus de fout gemaakt om de maximale hypotheek op hetzelfde inkomen te verhogen. Pas vanaf 2011 heeft men besloten om dit recht te gaan zetten door minder aan hypotheek te gaan verstrekken.

Vanaf 2015 is bij NHG het aantal kolommen van de woonquotes verhoogd van vijf naar twaalf. Om banken de tijd te geven dit in te voeren is er een overgangsregeling tot 1 juli 2015. Het leuke hiervan is dat banken tot 1 juli nog de vijf kolommen mogen gebruiken.

NHG heeft aangegeven in deze periode de vijf kolommen te hanteren. Het gevolg voor de maximale hypotheek is opzienbarend. Hieronder diverse berekeningen wat de maximale hypotheek wordt uitgaande van een hypotheekrente van 3%,

inkomen 1 inkomen 2 2014 2015 tot 1juli (NHG) 2015 (12 kolommen)
20.000 0 69.180 57.321 55.344
20.000 10.000 133.419 115.630 109.700
20.000 20.000 197.658 177.892 169.986
25.000 0 121.065 106.241 101.300
25.000 10.000 176.410 162.574  155.656 
30.000 0 151.208 139.349 133.419 
30.000 10.000 201.611 185.798   177.892
30.000 20.000 252.014 232.248   222.365 
40.000 0 201.611 185.798 177.892
40.000 10.000 252.014 232.248 222.365

 

Vind een partner

De maximale hypotheek is tot 1 juli 2015 hoger dan daarna. Er kunnen wel gekke situaties ontstaan. Stel een bank hanteert per 1 januari direct de twaalf kolommen. Een adviseur vraagt een hypotheek aan met een maximale hypotheek gebaseerd op vijf kolommen. Het hypotheekbedrag is dan hoger.

Wat gaat de bank dan doen? Het verschil van de kolommen is niet meer van toepassing als de rente hoger wordt dan 3%. Tot slot de alleenstaande met een laag inkomen. Deze kunnen in 2015 een koophuis wel vergeten. Of zij moeten snel een partner vinden die ook een inkomen heeft.

Indien twee personen elk 20.000 euro verdienen dan wordt de maximale hypotheek bij een rente van 3% 169.986 euro. Dit is flink hoger indien deze persoon alleen met zijn inkomen een huis had willen kopen. De maximale hypotheek had dan 55.344 euro geweest. Voor dat bedrag heb je slechts een kippenhok.


Jos Koets is Erkend Hypotheek Adviseur (SEH) en de specialist van IEX.nl. Hij heeft z’n eigen Assurantiekantoor Groenoord in Vlaardingen. Koets schrijft zijn columns op persoonlijke titel. De informatie in deze column is niet bedoeld als professioneel (hypotheek)advies of als aanbeveling tot het doen van bepaalde transacties. Hoewel deze column met de grootst mogelijke zorgvuldigheid is samengesteld, aanvaardt Jos Koets geen aansprakelijkheid voor de onvolledigheid, onjuistheid of gevolgen daarvan.
Uw reactie is welkom op koets@iex.nl.

Auteur: Jos Koets

In 1994 werd Jos Koets meteen in het diepe gegooid bij een assurantiekantoor. In z’n eerste werkweek vond zijn baas het nodig met vakantie te gaan. Daarna heeft hij in de praktijk het assurantievak geleerd. Koets kocht het bedrijf van z’n werkgever. Nu is hij eigenaar van het eenmansbedrijf Assurantiekantoor Groenoord in ...

Meer over Jos Koets

Recente artikelen van Jos Koets

  1. 13 mei Boxhoppen voor renteaftrek en verkoopwinst 6
  2. 29 apr Huizenprijzen gaan dalen! 45
  3. 15 apr Hoe kunt u besparen op de boeterente? 2

Gerelateerd

Reacties

10 Posts
| Omlaag ↓
  1. NabeursInfoCorrectKaderen 28 november 2014 10:54
    Is een gevolg hier niet van dat de huizenprijzen blijven dalen? Of zou dat gecompenseerd worden door de aantrekkende vraag naar huizen?

    Rare maatregelen van de overheid..

    Bij dalende huizenprijzen blijven meer mensen zitten met een restschuld, waardoor die nog meer op de spaarcenten gaan zitten en/of niet verhuizen. Bij niet verhuizen is er minder werk voor de bouw. Minder werk voor de bouw betekent minder banen, minder banen is meer werklozen. Meer werklozen is hogere kosten voor de overheid en minder uitgaven door de consument.

    Cirkel is weer rond?
  2. [verwijderd] 28 november 2014 14:02
    Misschien een beetje off-topic maar heb een vraagje waar iemand hier vast wel antwoord op heeft. Ik heb zelf een bankspaarhypotheek waarvan de rente kort (1 jaar) vast staat. Gezien de lage rente en het feit dat ik de lening het liefst al in 20 ipv 30 jaar wil aflossen wil ik de komende jaren relatief kleine extra stortingen doen (circa 1% van de totale lening per jaar). Nu weigert de hypotheekaanbieder (elke) storting met als reden dat ze vanuit hun zorgplicht geen extra stortingen mogen toestaan (vooral gezien mijn kort lopende rente). Lijkt me dat ze vanuit hun zorgplicht mij wel zaken kunnen afraden etc maar ze mogen e.e.a. toch niet blijven weigeren?
    Hoor het graag,
    gr Johan
  3. motorhead 28 november 2014 14:52
    Als een alleenstaande met een inkomen van 20000 mij vraagt om advies dan adviseer ik een beter betalende baan. Ook in 2014 zou die maximaal uitkomen op "kippenhok met dakkapel". En dat bij een lage rente van 3%. Interessanter is het verloop bij GHF over de jaren. Daar zien we vanaf 2002 een afname/stabilisatie. Zou je dan rekening houden met de toen geldende 10-jaarsrente dan ziet het plaatje er weer anders uit. Stof voor een vervolgcolumn?
  4. Jos Koets 28 november 2014 16:20
    quote:

    johan123 schreef op 28 november 2014 14:02:

    Misschien een beetje off-topic maar heb een vraagje waar iemand hier vast wel antwoord op heeft. Ik heb zelf een bankspaarhypotheek waarvan de rente kort (1 jaar) vast staat. Gezien de lage rente en het feit dat ik de lening het liefst al in 20 ipv 30 jaar wil aflossen wil ik de komende jaren relatief kleine extra stortingen doen (circa 1% van de totale lening per jaar). Nu weigert de hypotheekaanbieder (elke) storting met als reden dat ze vanuit hun zorgplicht geen extra stortingen mogen toestaan (vooral gezien mijn kort lopende rente). Lijkt me dat ze vanuit hun zorgplicht mij wel zaken kunnen afraden etc maar ze mogen e.e.a. toch niet blijven weigeren?
    Hoor het graag,
    gr Johan
    Welke bank weigert de extra storting.

    Gr. Jos Koets
  5. forum rang 4 theo1 28 november 2014 16:42
    Het is natuurlijk wiedes dat je met twee inkomens van 20k meer kan lenen dan met één inkomen van 20k. Niet het dubbele, want er is het risico van echtscheiding, maar wel meer.

    En zoals motorhead al opmerkt: één inkomen van 20k is erg weinig om een huis te kopen. Meer dan een mini-appartementje mag je daar niet van verwachten.
  6. Ivanrybkin 28 november 2014 22:47
    quote:

    johan123 schreef op 28 november 2014 14:02:

    Misschien een beetje off-topic maar heb een vraagje waar iemand hier vast wel antwoord op heeft. Ik heb zelf een bankspaarhypotheek waarvan de rente kort (1 jaar) vast staat. Gezien de lage rente en het feit dat ik de lening het liefst al in 20 ipv 30 jaar wil aflossen wil ik de komende jaren relatief kleine extra stortingen doen (circa 1% van de totale lening per jaar). Nu weigert de hypotheekaanbieder (elke) storting met als reden dat ze vanuit hun zorgplicht geen extra stortingen mogen toestaan (vooral gezien mijn kort lopende rente). Lijkt me dat ze vanuit hun zorgplicht mij wel zaken kunnen afraden etc maar ze mogen e.e.a. toch niet blijven weigeren?
    Hoor het graag,
    gr Johan
    beetje raar.

    rabobank accepteert extra stortingen gewoon, mits het uiteindelijke spaarbedrag niet wijzigt.

    kan het zijn dat de bank liever een forsere storting ziet die nog net binnen de toegestane bandbreedte valt ivm administratieve romslomp ofzo?

  7. kareldr 29 november 2014 18:44
    @johan123 ik mag zelfs extra storten omdat de rente gedaald is.
    De bank wilt zorgen dat je tussen de KEW bandbreedte blijft.
    U zult waarschijnlijk bij een prijsvechter zitten die geen zin heeft in het fiscale 'gedoe' die komt kijken bij het bijstorten. Daar heb je immers dure mensen voor nodig die dat allemaal uitrekenen ...
  8. [verwijderd] 30 november 2014 09:29
    quote:

    TinusH schreef op 29 november 2014 18:44:

    @johan123 ik mag zelfs extra storten omdat de rente gedaald is.
    De bank wilt zorgen dat je tussen de KEW bandbreedte blijft.
    U zult waarschijnlijk bij een prijsvechter zitten die geen zin heeft in het fiscale 'gedoe' die komt kijken bij het bijstorten. Daar heb je immers dure mensen voor nodig die dat allemaal uitrekenen ...
    Klopt, zit inderdaad bij en prijsvechter. Snap dat ze er geen zin in hebben ivm extra administratieve handelingen maar gezien de voorwaarden van mijn hypotheek hebben ze volgens mij niets in handen om mij dit te weigeren. Ga dit dus hogerop spelen. In ieder geval dank voor jullie reacties omdat ik nu zeker weet dat het extra storten zonder problemen moet kunnen.

    Gr Johan
  9. forum rang 8 NewKidInTown 3 december 2014 17:32
    Hallo Jos, zou jij over onderstaande iets meer kunnen zeggen, hetzij in deze draad hetzij er eventueel zelfs een aparte draad aan kunnen wijden ?

    quote:

    KidBackInTown schreef op 3 december 2014 17:11:

    Banken, moeilijk hoor.
    Stel even het volgende:
    - je hebt hypotheek gegeven aan een bank voor 500.000 euro.
    - daarnaast heb je 200.000 euro op een rekening bij diezelfde bank
    - de bank heeft de hypotheek doorverkocht aan een andere partij en doet alleen nog de administratie van de lening.
    - de bank gaat failliet

    Wat wordt dan de situatie ?
    Je kunt dan nog steeds de lening van de hypotheek (500.000) verlagen met je bedrag (200.000) op de rekening ?
    Of je kunt naar je 200.000 euro op je rekening bij de failliete bank fluiten en een andere partij heeft nog steeds een vordering op jou van 500.000 ?
    (dit alles even afgezien van een al of niet nog in werking zijnde deposito-garantie-regeling)

    Bovenstaande scheiding tussen hypotheek en een opgebouwd saldo doet zich ook voor bij bijvoorbeeld een spaarhypotheek / beleggingshypotheek / verzekeringspolis waarbij de opgebouwde waarde bij een andere partij is ondergebracht dan de werkelijke vordering van de hypotheek en de partij waar het ogebouwde bedrag is opgebouwd, gaat failliet.

    Zijn er mensen hier bij wie dat ook het geval is en ben je je er ook bewust van ?
    En wat zouden de consequenties kunnen zijn ?
    Bedankt alvast.
  10. forum rang 8 NewKidInTown 3 december 2014 17:49
    EDIT: ik zou er nog aan toe willen voegen dat het in sommige situaties meer diffuus ligt dan op het eerste oog denkbaar. Bijvoorbeeld de Rabobank waarbij de hypotheek loopt bij de Rabohypotheekbank en een saldo bij een lokale Rabobank of een verwante verzekeringsmaatschappij zoals Interpolis of Achmea. Maar zo zijn er wellicht veel meer voorbeelden denkbaar.
10 Posts
|Omhoog ↑

Meedoen aan de discussie?

Word nu gratis lid of log in met je emailadres en wachtwoord

Lees verder op het IEX netwerk Let op: Artikelen linken naar andere sites

Gesponsorde links