Allereerst de beste wensen voor 2013. In mijn column Weekers rommelt met de bijleenregeling kon u lezen hoe ingewikkeld hypotheekaftrek kan worden als iemand gaat trouwen. Staatssecretaris Weekers blijkt ook een echte koppelaar te zijn.
Wie in de komende jaren gaat scheiden, zal vooraf zijn huiswerk goed moeten doen. Het is namelijk mogelijk dat u in een situatie terecht bent gekomen dat scheiden niet mogelijk is door de nieuwe regels die Weekers heeft opgesteld. Hieronder een voorbeeld waarbij de volgende uitgangspunten van toepassing zijn:
- A en B kopen per 1-1-2005 een woning
- Benodigde hypotheek is 200.000 euro; een spaarhypotheek van 100.000 en een aflossingsvrije hypotheek van 100.000 euro
- A en B scheiden per 1-1-2015
Er zijn nu twee mogelijkheden:
- A of B blijft in de woning.
Als A in de woning blijft wonen, moet B worden uitgekocht. Stel de waarde van de woning is 250.000 euro. A koopt nu B uit door een nieuwe lening te nemen van 125.000 euro. Dit bedrag bestaat uit 100.000 euro (aandeel B van de woning) en 25.000 euro (50% van de overwaarde van de woning). Voor het bedrag van 125.000 euro moet A minimaal een annuïteiten hypotheek nemen. De maximale duur van de aflossing is 30 jaar. A krijgt dus te maken met stijgende maandlasten omdat A verplicht een annuïteiten en/of lineaire hypotheek moet afsluiten. In veel gevallen zal dit betekenen dat het niet interessant is om in de woning te blijven wonen. U moet dan vooral denken aan mensen die binnen de 30 jaar met pensioen gaan waardoor hun inkomen (flink) daalt. Voor 2013 was het mogelijk om 50% aflossingsvrij te behouden van de waarde van de woning. Het overig kon dan worden afgelost door middel van bijvoorbeeld een spaarhypotheek.
- De woning wordt verkocht (1-1-2015)
Bij verkoop van de woning moeten A en B de overwaarde verrekenen als zij een andere woning kopen. Deze overwaarde is vrij besteedbaar als na drie jaar pas een andere woning wordt verkocht. Dit lijkt interessant, maar Weekers heeft hier een stokje voor gestoken. Wie na verkoop van de woning pas na een jaar een andere woning koopt, kan niet meer zijn huidige hypotheekvormen meenemen. Er ontstaat dan een zeer onprettige situatie, waarbij het kopen van een andere woning (waarschijnlijk) niet meer verstandig is.
Een voorbeeld ter verduidelijking:
Uitgaande van het eerdere voorbeeld besluit A een andere woning te kopen op 1-2-2018. Hierdoor hoeft A zijn overwaarde van 25.000 euro (verkoop woning voor 250.000 euro) niet te verrekenen met de aankoop van een andere woning. A koopt een andere woning voor 200.000 euro (is ook de hoogte van de hypotheek). Het volgende is dan van toepassing voor A om nog renteaftrek te kunnen genieten.
- Annuiteiten hypotheek van 100.000 euro voor een duur van 20 jaar
- Annuiteiten hypotheek van 100.000 euro voor een duur van 30 jaar
Door niet te kopen binnen een jaar (voor 1-1-2016) kan de aflossingsvrije en/of spaarhypotheek niet worden meegenomen naar de nieuwe woning. Hiervoor in de plaats komt de annuïteiten hypotheek voor 20 jaar, omdat er al tien jaar renteaftrek is genoten (1-1-2005 tot 1-1-2015).
Twee woningen tegelijk
U begrijpt dat de periode veel korter kan zijn als mensen langer een eerdere koopwoning hebben gehad. Bovendien kan het ook voorkomen dat eerst de scheiding wordt geregeld en pas later de woning wordt verkocht. Staatssecretaris Weekers heeft nog niet duidelijk aangegeven welke datum dan van toepassing is voor de eenjaarsregeling bij aankoop van een andere woning.
Indien dit de scheidingsdatum is en de oude woning staat langer dan een jaar te koop, dan wordt iemand gedwongen om twee koopwoningen tijdelijk te nemen. U begrijpt dat dit geen goed advies is in deze tijden.
Uit het laatste blijkt weer eens dat Weekers het erg ingewikkeld maakt en dat er nog onduidelijkheid bestaat.
Dit betekent ook dat adviseurs hun klanten in deze situatie niet goed kunnen adviseren. Het gevolg is dat er bij scheiding besluiten worden genomen, waarbij de financiele gevolgen niet te overzien zijn. U begrijpt dat ik als hypotheekadviseur hier niet vrolijk van wordt. Ik vind dit gewoon niet kunnen.
Bang voor Brussel
Weekers toont hiermee aan lak te hebben aan de bestaande huizenbezitters alleen maar om Brussel tevreden te stellen. Kijk, het woord Brussel is weer eens gevallen. Dit is de reden waarom de 100%-aflossing nu van toepassing is. Er is nog wel een voorstel om deze 100% te verlagen naar 50%. Het klinkt vreemd maar pas eind januari weten we zeker wat er van toepassing is (50% of 100%).
Minister Jeroen Dijsselbloem van Financiën heeft al gezegd dat hij bang is voor Brussel en daarom de 100%-aflossing wilt handhaven. Met deze uitspraak wordt maar weer eens bevestigd wie de touwtjes in handen heeft als het gaat over de renteaftrek in Nederland. Het zal mij niet verbazen als over een paar jaar ook bestaande huizenbezitters hun huidige hypotheekvormen moeten gaan omzetten in een verplichte annuïteiten hypotheek.
Jos Koets heeft een nieuwe boek, Een Huis Kopen in Crisistijd. Winkelprijs is 17,50 euro. Bestel het boek bij IEX.