Huiseigenaren hebben de afgelopen maanden extra afgelost op hun hypotheek. De Nederslansche Bank heeft het zelfs over een bedrag van 4 miljard euro bij elkaar. De reden voor de tussentijdse aflossing is simpel.
De rente op de spaarrekening is zo laag dat spaargeld bijna niets meer oplevert. Om dan geld te verdienen wordt er afgelost op de lopende hypotheek, als de hypotheekrente hoger is dan de spaarrente tenminste.
Leuk idee, maar het is verstandig om goed uw huiswerk te doen. Ik zal dit uitleggen door middel van twee simpele voorbeelden:
Voorbeeld 1
- Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 4%.
- Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 5%.
- Aflossingsbedrag 50.000 euro (per 1-1-2014).
- Boetevrije aflossing is 20% van het totale hypotheekbedrag.
In deze situatie zijn er drie mogelijkheden namelijk:
- 50.000 euro aflossen op leningsdeel 1.
- 50.000 euro aflossen op leningsdeel 2.
- Aflossen op 1 en 2.
Wat is verstandig?
Op het eerste gezicht lijkt het nu verstandig om af te lossen op leningsdeel 1 omdat de renteaftrek voor dit leningsdeel op 1-1-2034 verloopt. Bij leningsdeel 2 verloopt de renteaftrek pas op 1-1-2040.
Dat kan. U mag namelijk zelf beslissen op welk leningsdeel u aflost. Na aflossing van de 50.000 euro op leningsdeel 1 is dan het volgende van toepassing voor de renteaftrek:
- Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 100.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 4%.
- Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 5%.
De vraag is nu of aflossen op leningsdeel 1 juist is geweest. Het is even rekenen, maar bij een gelijke rente moet deze persoon nog 275.000 euro (4% over 100.000 x 20 jaar plus 5% over 150.000 x 26 jaar) aan hypotheekrente betalen. Ik bereken dan de rente tot aan de einddatum van de renteaftrek.
Stel de 50.000 euro wordt afgelost op leningsdeel 2. Het volgende is dan van toepassing voor de duur van de renteaftrek:
- Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 4%.
- Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 100.000 euro, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 5%.
Doorrekenen
De totale rente die nu nog betaald moet worden bij gelijkblijvende rente tot aan de einddatum van de renteaftrek is nu 250.000 euro (4% over 150.000 x 20 jaar plus 5% over 100.000 x 26 jaar). Dit bedrag is minder dan bij de aflossing op leningsdeel 1. Mijn berekening klopt alleen als ik de rente doorbereken tot aan de einddatum.
Voorbeeld 2
- Leningsdeel 1: hypotheekbedrag 150.000 euro, spaarhypotheek, renteaftrek tot 1-1-2034, rente 5%.
- Leningsdeel 2: hypotheekbedrag 150.000 euro, aflossingsvrij, renteaftrek tot 1-1-2040, rente 4%.
- Aflossingsbedrag 50.000 euro (per 1-1-2014)
- Boetevrije aflossing is 20% van het totale hypotheekbedrag
- Verpande spaarpolis box 1 met ingangsdatum 1-1-2004 en einddatum 1-1-2034, gegarandeerde einduitkering 150.000 euro (verpand aan leningsdeel 1)
Uitleg
De hypotheek van 300.000 euro is gesplitst in twee leningsdelen van 150.000 euro spaarhypotheek en 150.000 euro aflossingsvrije hypotheek. Bij de spaarhypotheek van 150.000 euro wordt per 1-1-2034 dit bedrag gegarandeerd uitgekeerd.
Het lijkt logisch dat veel huizenbezitters een extra aflossing willen doen in dit voorbeeld op leningsdeel 1, de spaarhypotheek. Nu is het verstandig om eerst even met de bank te overleggen. De bank zal namelijk de spaarhypotheek verminderen naar 100.000 euro.
Hierbij zullen zij ook het maandbedrag verlagen zodat op 1 januari 2034 er precies 100.000 euro wordt uitgekeerd. Het is ook mogelijk om het maandbedrag niet te verlagen. U eist dan om het maandbedrag hetzelfde te laten, maar de einddatum in te korten. Het nettomaandbedrag blijft dan gelijk, maar u lost eerder af. In mijn voorbeeld is dit eerder dan 1 januari 2034.
Geld verdienen
U hebt echter ook nog een andere mogelijkheid. U lost dan niet tussentijds af op de spaarhypotheek, maar gebruikt de eigen middelen om een extra storting te doen in de spaarrekening/verzekering. Ook in dit geval vraagt u de maandpremie niet te verlagen.
De einddatum wordt dan ingekort. Hierbij moet u wel rekening houden met de fiscale eisen. Voor de hoge vrijstelling moet de spaarhypotheek minimaal 20 jaar lopen. En de hoogste storting mag niet meer bedrag dan tien keer de laagste jaarpremie.
We hebben het hier dan over de bandbreedte van 1:10. De einddatum van de spaarhypotheek kan ingekort worden naar minimaal 1 januari 2024. Het grote voordeel is nu dat u vanaf deze datum nog maar een hypotheek hebt van 150.000 euro.
Met deze twee voorbeelden wil ik aantonen dat er nog steeds diverse mogelijkheden zijn om met vermogen geld te verdienen.