In deze sombere beurstijden pak ik er maar eens een rapport van Deutsche Bank over de Europese huizenmarkt bij. Ik dacht dat sommige huizenprijzen nu wel zo ver gedaald waren, dat het een aantrekkelijk aankoopmoment werd. Niet dat ik een tweede huis overweeg.
Als mij iets een last lijkt, is het wel een tweede huis. Gelukkig denken een hoop mensen er anders over. Van het rapport werd ik echter niet vrolijk. Dus eerst een woord van waarschuwing, mocht u een positief gevoel over de huizenmarkt hebben en dat willen vasthouden, lees dan niet verder...
Deutsche Bank kijkt vooral naar de waardering van huizen. Een mooie maatstaf is de huizenprijs ten opzichte van het inkomenratio. Er zijn meer factoren die de huizenprijs bepalen zoals:
- consumentenvertrouwen
- fiscale omstandigheden
- werkeloosheid
- hypotheekrente
Niet meer zo hoog
Maar op lange termijn geeft de huizenprijs ten opzichte van het inkomenratio een goed beeld van de waardering van huizen. Eerst even Nederland. Deutsche Bank vergelijkt ons met Noorwegen.
U ziet dat de hoge waardering duidelijk afneemt, maar er moet nog veel van af voordat we terug zijn op de niveaus uit de periode 1970 tot en met 2000. Of de inkomens gaan omhoog, dat kan ook.
Maar tenzij er een flinke inflatiegolf komt, zie ik dat nog niet zo gauw gebeuren. Zeker niet als je bij een bank werkt.
Frans bubbeltje
Ik laat u hieronder ook nog de grafiek van wat andere landen zien. Let op in alle gevallen is 2005 op 100 gezet. Deze grafieken zijn dan ook goed om de ontwikkeling in de tijd zien.
Leuk om te zien dat er in de Franse markt een bubbeltje lijkt te ontstaan. Dat had ik nou niet verwacht.
En speciaal voor een van mijn laatste twittervolgers via @beursanalist, @Schweizinvest, ook een grafiek waarin de Zwitserse huizenprijzen staan.
Huurinkomsten
Een andere manier om naar de waardering van huizen te kijken is de prijs te vergelijken met de huurinkomsten. Alsof een huis een investeringsobject met inkomsten is, zoals een aandeel of obligatie.
Dan ziet het er ietsjes minder somber uit. Maar ook dan kan de prijs nog een stuk zakken. Dan nog de waardeontwikkeling in de periode 2000 tot en met 2006.
En daarna...
Inkopen doen
En u ziet dat de prijzen in Ierland sterk gestegen zijn, maar ook weer het hardst gedaald. Maar in Spanje zijn ze nauwelijks gedaald, na de 130% in de periode 2000 tot en met 2006. Nog even wachten met dat vakantiehuisje in Spanje, zou ik zeggen.
En mocht u boodschappen willen doen in huizenland, dan heeft Deutsche Bank op basis van deze waarderingsmethodes een overzicht gemaakt, waar huizen duur en waar ze goedkoop zijn.
Nu weet ik dat waardering ook niet alles is. Maar nuttig om te weten is het wel. En de huizenprijs in Nederland werd op korte termijn vooral door de Catshuisplannen bepaald. En daar gebeurt nu helemaal niets meer, dus daar is weinig zinnigs meer over te zeggen.