De meeste Nederlanders genieten lekker van hun vakantie. Een mooi moment om voor mijn vakantie (ben over een maandje pas weer terug) iedere huizenbezitter met een hypotheek even te laten schrikken.
Wie een huis heeft gekocht en een hypotheek heeft, kan namelijk zijn huiswerk gaan doen. Een hypotheek is door de meeste huizenbezitters afgesloten voor dertig jaar. De vraag is nu wat de bank gaat doen als deze periode is verstreken.
Bijna alle huizenbezitters gaan er vanuit dat hun hypotheek die in bijna alle gevallen nog niet volledig is afgelost automatisch doorloopt. Is dit daadwerkelijk aan de orde? Om antwoord te krijgen op deze vraag moet u naar uw bank.
Zij zullen in de meeste gevallen vertellen dat zij de overgebleven hypotheek zonder eisen door laten lopen. Dit antwoord lijkt logisch, maar is 100% tegenstrijdig met de voorwaarden die de banken hanteren.
Opeisen
In deze voorwaarden (kleine lettertjes) staat namelijk dat iedere huizenbezitter zijn hypotheek na de afgesproken termijn volledig moet aflossen. Ik ben niet in de gelegenheid geweest om alle banken te bellen, maar uit mijn kleine onderzoek blijkt dat er zeker banken zijn die de gehele hypotheek opeisen.
Een mooi voorbeeld is Westland Utrecht. Deze bank die niet meer actief is in Nederland voor nieuwe klanten, zal zijn bestaande klanten in de “kou laten staan”. Zij eisen namelijk na dertig jaar de gehele hypotheek op.
Wie niet direct kan aftikken moet zijn hypotheek gaan onderbrengen bij een andere bank. Echter bij oversluiten zal de ander bank het volgende gaan controleren:
- Inkomensgegevens of zelfs pensioengegevens
- Anders toetsen (box 3) want er is geen renteaftrek meer
- Eisen stellen met betrekking tot een verplichte aflossing
- Waarde van de woning
Pensioeninkomen
Het nadeel van een verplichte oversluiting zijn de extra kosten die gemaakt moeten worden. Bovendien zal in veel gevallen het pensioeninkomen om de hoek komen kijken.
Als een huizenbezitter binnen tien jaar met pensioen gaat, dan zal het pensioeninkomen leidend zijn voor de maximale hypotheek. Als het pensioeninkomen ruim lager is dan het loon dan ontstaat er een groot probleem, namelijk oversluiten is niet mogelijk.
Westland Utrecht zal een klant niet dwingen zijn huis te verkopen. Wie echt de hypotheek niet kan oversluiten, kan na overleg van dit bewijs bij Westland Utrecht blijven. De vraag is echter hoe hoog de rente dan gaat worden?
Huiswerk
Een huizenbezitter komt dus in een situatie waarbij hij volledig afhankelijk is van zijn bank. Het wordt daarom tijd om uw huiswerk te gaan doen. Dit geldt trouwens ook voor al mijn collega’s.
Het is verstandig het toekomstige inkomen als de lopende hypotheek niet volledig wordt afgelost goed te bekijken en beoordelen. Met dit inkomen moet doorberekend worden wat een klant nog aan hypotheek kan dragen.
Let op: er is sprake van een box 3-hypotheek waardoor de maximale hypotheek op inkomen lager wordt. Deze berekening zal de komende jaren moeten worden gedaan.
Stel het volgende is van toepassing:
- Man leeftijd 37 jaar
- Huidig inkomen 60.000
- Spaarhypotheek 100.000 (box 1)
- Aflossingsvrije hypotheek 150.000 (box 1)
- Situatie over 30 jaar (man is dan 67 jaar)
- Aflossingsvrije hypotheek 150.000 (box 3-bedrag)
- Pensioeninkomen 40.000
| Maximale hypotheek |
in box 1 |
| Toetsrente 4% |
178.000 |
| Toetsrente 4,5% |
174.000 |
| Toetsrente 5% |
170.000 |
| Maximale hypotheek |
in box 3 |
| Toetsrente 4% |
121.000 |
| Toetsrente 4,5% |
112.000 |
| Toetsrente 5% |
103.000 |
De voorwaarden
Zoals gewoonlijk zeggen de cijfers voldoende. Er is een duidelijk verschil tussen de toetsing van box 1 en box 3. En het gaat over een enorm bedrag dat zeker door veel huizenbezitters over het hoofd wordt gezien. Ik weet ook zeker dat de meeste hypotheekadviseurs hier geen rekening mee houden.
Uit mijn voorbeeld blijkt dat iemand met nog een redelijk pensioeninkomen volgens de toetsnormen van de bank nog maar maximaal drie keer zijn inkomen aan hypotheek kan dragen!
Ik hoef u niet uit leggen wat de gevolgen zijn als banken hun voorwaarden van directe volledige aflossing gaan uitvoeren. Het zal mij niet verbazen als veel huizenbezitters dit verhaal voor lief aannemen.
Beantwoordt u de volgende drie vragen eens:
- Vertrouwt u de banken in Nederland volledig, dus 100%?
- Is een klant koning bij een bank in Nederland?
- Zal een bank alles doen om een klant te behouden?
Heeft u alle vragen met Ja beantwoord, dan mag u deze column direct in de prullenbak deponeren. Anders wordt het tijd om de komende jaren toezicht te houden op uw overgebleven hypotheek in combinatie met uw (pensioen)inkomen. U bent in ieder geval gewaarschuwd.