Argenta is de enige buitenlandse bank die nog actief is in Nederland op hypotheekgebied. Zij behaalden in 2013 een zeer goed resultaat en hun marktaandeel steeg naar 5,6%. Op het ogenblik zijn de hypotheekrentes van Argenta bij de diverse rentevastperiodes de laagste van Nederland.
Aanstormende kopers die een huis hebben gevonden, zien deze rentes ook op internet voorbij komen en kaarten Argenta aan bij hun hypotheekadviseur. Ik ben van mening dat er meer komt kijken bij een hypotheek dan alleen lage rentes.
Ik heb het dan over de kleine lettertjes in de voorwaarden en verplichtingen om die laagste rente te krijgen. Argenta hanteert een rentekorting van 0,1% als u bij hun een risicoverzekering afsluit.
In twee rekenvoorbeelden zal ik aantonen dat de risicopremie bij Argenta duurder is dan bij andere maatschappijen.
De hoogte van de maandpremie is afhankelijk van:
- de leeftijd
- de looptijd
- het verzekerde bedrag
- of de persoon rookt
Vooral bij oudere mensen die zich nog willen verzekeren kunnen de maandpremies enorm verschillen.
Voorbeeld: een man van 45 jaar sluit een annuïtair dalende (4%) risicoverzekering af van 200.000 euro voor een duur van 30 jaar:
Man 45 jaar niet roker:
- Argenta: maandpremie 40,25 euro, betalingsduur 352 maanden, totale premie 14.168 euro.
- Maatschappij A: maandpremie 27,28 euro, betalingsduur 300 maanden, totale premie 8184 euro.
- Verschil over de gehele looptijd: 5984 euro.
Man 45 jaar roker:
- Argenta: maandpremie 71,56 euro, betalingsduur 350 maanden, totale premie 25.046 euro.
- Maatschappij A: maandpremie 50,58 euro, betalingsduur 300 maanden, totale premie 15.174 euro.
- Verschil over de gehele looptijd 9872 euro.
Het is opvallend bij Argenta dat de betalingsduur afhankelijk is van de leeftijd van de persoon en of hij rookt. Bij de meeste maatschappijen is bij een dalende annuitaïre risicoverzekering de betalingsduur vijf jaar korter dan de verzekeringsduur.
Hier kunt u zelf de risicopremie bij Argenta berekenen.
Meer nadelen
In ieder geval is duidelijk dat de rentekorting van 0,1% als sneeuw voor de zon verdwijnt door de hogere risicopremie die zij hanteren. Bovendien heeft Argenta nog een aantal andere nadelen.
De hypotheek moet worden afgesloten door een adviseur die de hypotheek moet aanvragen via een inkooporganisatie. Een paar jaar geleden kon iedere adviseur die zich had aangesloten bij een inkooporganisatie een hypotheek bij Argenta onderbrengen.
Sinds 2012 kreeg een groot aantal adviseurs te horen dat zij niet meer welkom zijn bij Argenta. Bovendien is er een aanstellingenstop. U begrijpt dat veel adviseurs niet blij zijn met deze situatie.
Onerwachte stappen
En wat gaat Argenta doen met de huidige adviseurs die nu nog hypotheken bij ze kunnen onderbrengen? Argenta toont hiermee aan soms onverwachte stappen te ondernemen:
- Zo hebben ze het toptarief (hypotheken hoger dan 85% van de marktwaarde) grotendeels afgeschaft en kan de rente maximaal tien jaar worden vastgezet. Alleen bij de Classic Hypotheek is dat nog mogelijk.
- Bovendien hanteren zij een flinke rente-opslag van 0,3% voor andere hypotheekvormen dan de annuïteiten of lineaire hypotheek. Wie een fiscale voorzetting wil doen, komt terecht bij de spaarhypotheek. In deze spaarhypotheek zit ook weer de verplichte dekking bij overlijden dus een hogere risicopremie.
Tot slot nog even een kijkje in de voorwaarden van Argenta. Over hertaxatie van de woning is het volgende te lezen:
"Een door geldverstrekker aangewezen persoon is te allen tijde bevoegd het onderpand te (doen) betreden teneinde (onder meer) na te kunnen gaan of enige handeling is verricht, dan wel een toestand is ingetreden, waardoor haar rechten zijn of kunnen worden verkort, alsmede om hetgeen in strijd met de akte of de Algemene Voorwaarden is verricht of nagelaten en waardoor de rechten van de geldverstrekker worden verkort, te (doen) herstellen in de oude toestand, zomede om de waarde van het onderpand te (doen) herschatten. Weigering van de toegang tot de woning aan de door de geldverstrekker aangewezen persoon door een derde, geldt als weigering van de geldnemer. Op grond van de vergelijking tussen het verschuldigde en de getaxeerde executiewaarde van de woning is geldverstrekker gerechtigd om de voor het verschuldigde geldende rente aan te passen, dan wel (vervroegde) aflossing van (een deel van) het verschuldigde te verlangen."
Weinig keus
Argenta kan dus tussentijds de hypotheekrente aanpassen en/of een verplichte aflossing eisen. De vraag is nu welke mogelijkheden een huizenbezitter heeft.
- Vervalt de topopslag op de rente na een waardestijging van de woning? Nee.
- Vervalt de topopslag op de rente na aflossing van de top? Dit is mogelijkop renteherzieningsdatum op verzoek van de klant.
In ieder geval is duidelijk dat het niet verstandig is om alleen te kijken naar de hoogte van de hypotheekrente. Een goede adviseur zal u zeker ook op de voorwaarden wijzen, waardoor u misschien wel kiest voor een bank met een hogere rente.