Waar de vooruitzichten voor de woningmarkt in veel landen gematigd zijn, ogen die voor zweden juist bijzonder goed:
- een relatief sterke bevolkingsgroei
- gunstige inkomensontwikkeling
- in een groot aantal regio's een tekort aan woningen
In de discussie over de hypotheekrenteaftrek wordt Zweden hier in Nederland vaak aangehaald als voorbeeld hoe het niet moet. Immers, de Zweedse economie raakte in een diepe recessie nadat in 1991 de toenmalige regering de renteaftrek abrupt beperkte naar maximaal 30%.
Voorheen was dat maximaal 80%. Logischerwijs bleken de gevolgen voor de woningmarkt funest: mede door een sterke rentestijging zakten de huizenprijzen in de daaropvolgende jaren met 30 tot 40%.
Sterke prijsontwikkeling
Hoe anders staat de Zweedse woningmarkt er nu voor. Voorspoedige economische ontwikkelingen, een bovengemiddelde bevolkingsgroei en te weinig nieuwbouw legden de kiem voor een nieuwe hausse. In de afgelopen tien jaar stegen de huizenprijzen met gemiddeld 9,2% per jaar.
Hiermee laat Zweden andere landen binnen de Europese Unie ver achter zich. Volgens research van Patrizia Immobilien was de jaarlijkse gemiddelde prijsstijging:
- in Nederland 3%
- in Frankrijk 5,1%
- in het Verenigd Koninkrijk 5%
- in Duitsland -0,9% (een prijsdaling)
De totale woningvoorraad in Zweden bestaat voor circa 55% uit appartementen. En dit aandeel is al twintig jaar stabiel, zo stelt vastgoedadviseur Catella Corporate Finance in een recent verschenen rapport.
Huur of koop
Terwijl de voorraad koopappartementen over deze periode met 40% steeg, bleef de toename van het aantal huurappartementen door de streng gereguleerde Zweedse verhuurmarkt beperkt tot 3%. Het aandeel koopappartementen in de totale markt ligt momenteel op 17%.
In de afgelopen jaren lieten appartementen eveneens een bijzondere gunstige prijsontwikkeling zien. Zo stegen de prijzen in de periode mei 2001 tot mei 2008 met ruim 80%, ofwel met gemiddeld 8,9% per jaar. In de belangrijkste economische regio's Stockholm en Göteborg verdrievoudigden de prijzen zelfs tussen 1997 en 2007.
Maar in de tweede helft van 2008 kwam de Zweedse woningmarkt onder druk te staan als gevolg van de wereldwijde financiële crisis. Appartementen waren tegen het einde van 2008 circa 13% goedkoper. Een jaar later lagen de prijzen echter al weer boven de vorige piek uit 2007 op ruim 20.000 Zweedse kronen (2153 euro) per vierkante meter.
Bevolkingsgroei
Anders dan de prijsontwikkeling op de woningmarkt doet geloven, heeft de kleine open Zweedse economie wel degelijk zware klappen opgelopen tijdens de wereldwijde economische crisis. Zo kromp de economie in 2008 met liefst 4,9%, vooral door toedoen van een historische sterke terugval van de export met ongeveer 16%.
Het is echter dezelfde exportsector die de Zweedse economie nu weer uit het slop haalt. Met een groei van 3,7% in het tweede kwartaal van 2010 laat de Zweedse economie menig ander land binnen de Europese Unie achter zich.
Naast de groei van de inkomens vormen demografische ontwikkelingen een belangrijke drijvende kracht in de woningmarkt. Vanuit Europees perspectief wordt Zweden gekenmerkt door een bovengemiddelde bevolkingsgroei, wat vooral te danken is aan de hoge immigratie. De groei blijft vermoedelijk positief, maar zal wel afzwakken.
Ook de leeftijdsopbouw van de Zweedse bevolking zal zijn weerslag op de woningmarkt niet missen. Als gevolg van de geboortepiek begin jaren negentig gaat de komende tien jaar een ongewoon grote leeftijdsgroep van 20 tot 30 jaar op zoek naar een eerste woning.
Te veel vraag
En aangezien er door de regulering van de huurmarkt op veel plekken een structureel tekort is aan huurappartementen, verwacht Catella Corporate Finance dat deze groep hoogstwaarschijnlijk haar oog zal laten vallen op een koopappartement.
Deze groep komt nog voor een behoorlijke uitdaging te staan, want vooral in groeiregio's als Stockholm en Göteborg kan het aanbod de vraag al geruime tijd niet bijhouden.
De Zweedse woningmarkt onderscheidt zich positief dankzij gunstige demografische ontwikkelingen en vraag-aanbodverhoudingen. Niet voor niets kijken institutionele beleggers weer met kopersogen naar deze beleggingsmarkt. Ook voor particuliere beleggers zijn er diverse mogelijkheden.
Het Britse Aberdeen behoort tot de grootste vastgoedbeleggers in Zweden en heeft verschillende besloten vastgoedfondsen met exposure naar de Zweedse woningmarkt. Verder zijn er besloten vastgoedfondsen van partijen als Svenska Bostadsfonden.
Gerdo de Jager is initiatiefnemer en oprichter van Beurswaage Fondsanalisten. Beurswaage verschaft onafhankelijke informatie aan zowel particuliere als professionele beleggers over niet-beursgenoteerde beleggingsinstellingen met de nadruk op beleggingen in vastgoed. De observaties van De Jager zijn op persoonlijke titel geschreven en mogen niet worden gelezen als advies.