Zoals bekend ben ik geen beleggingsspecialist en is mijn voorspelling over aandelen, de eindejaarsstand van de AEX et cetera ieder jaar een grote gok. Ik laat het gokken maar achterwege en doe alleen een voorspelling over de huizenprijzen en de hypotheekrente.
Mijn voorspelling van 2013 dat de huizenprijzen met 12% gaan dalen, is niet uitgekomen. De daling was minder, zo rond de 6%. Dit had grotendeels te maken met de hypotheekrente die dit jaar verder daalde en de stijgende huurprijzen.
Vanaf juli 2013 kwamen er steeds meer positieve berichten in de media over de huizenprijzen. Diverse kenners verwachten dat de bodem in zicht is en dat de huizenprijzen in 2014 zelfs weer iets kunnen stijgen. Cijfers liegen nooit.
Minder hypotheek
Wie in 2014 een huis wilt kopen, kan minder aan hypotheek krijgen dan in 2013. Hieronder staat een overzicht met de maximale hypotheek in de jaren 2013 en 2014 (hypotheekrente 4,0%). Ik verwacht bovendien dat de rente verder gaat dalen in 2014. Ik heb ook een berekening gemaakt van de maximale hypotheek bij een rente van 3,5%.
| |
|
Hypotheekrente 4% |
Hypotheekrente 4% |
Hypotheekrente 3,5% |
| Inkomen |
Inkomen |
Jaar 2013 |
Jaar 2014 |
Jaar 204 |
| |
|
Maximale hypotheek |
Maximale hypotheek |
Maximale hypotheek |
| 25.000 |
0 |
117.822 |
106.913 |
113.667 |
| 25.000 |
15.000 |
192.006 |
171.060 |
189.291 |
| 35.000 |
0 |
168.005 |
155.787 |
165.629 |
| 35.000 |
15.000 |
240.008 |
222.553 |
236.613 |
| 45.000 |
0 |
219.934 |
200.297 |
212.952 |
| 45.000 |
20.000 |
323.356 |
298.318 |
307.597 |
| 50.000 |
0 |
244.371 |
222.553 |
236.613 |
In 2014 kan iemand gemiddeld 10% minder aan hypotheek krijgen. De hypotheekrente moet meer dan 0,5% dalen om dit te kunnen compenseren. De cijfers zijn dus niet echt positief voor de mensen die in 2014 een huis willen gaan kopen.
Huren wordt onaantrekkelijk
Aan de andere kant is huren ook niet meer aantrekkelijk. In veel situaties blijkt huren duurder te zijn dan kopen. Er ontstaat een situatie waarbij mensen als het ware gedwongen worden om te kopen. Als het aantal kopers toeneemt, zal dit weer positief zijn voor de huizenprijzen.
Door de positieve signalen vanuit de media zijn verkopers ook minder bereid om de prijs van hun woning te laten zakken. Er zijn dus aardig wat positieve en negatieve punten op te sommen die de huizenprijzen beïnvloeden.
Een zeer belangrijk punt is ook de onrust die al jaren van toepassing is voor de huizenmarkt. Dit wordt veroorzaakt door Den Haag, waar ze iedere keer met (andere) maatregelen komen. Hieronder een leuke opsomming vanaf het jaar 2001:
- Dertig jaar renteaftrek voor iedere huizenbezitter vanaf 1-1-2001.
- Invoering van de bijleenregeling vanaf 1-1-2004.
- Invoering gedragscode per 1-1-2007 (vaste woonquotes, toetsrente naar tien jaar).
- Invoering van het banksparen vanaf 1-1-2008.
- Maximale aflossingsvrije hypotheek 50% van de waarde van de woning vanaf 1-8-2011 (nieuwe gedragscode hypothecaire financieringen).
- Vervallen van de goedkoperwonenregeling vanaf 1-1-2010.
- Invoering BGFO 2 vanaf 1-1-2010 (verbod bonusprovisie, provisie moet passend zijn.
- Invoering van de verplichte aflossing voor starters vanaf 1-1-2013.
- Beperking van de kosten koper naar 5% vanaf 2013, dit percentage wordt verder afgebouwd de komende jaren naar 0%.
- Per 1-1-2014 een verder beperking van de renteaftrek met 0,5% per jaar voor de hoge inkomens. De renteaftrek is nog 51,5% (was 52%) in 2014.
- Afschaffing van diverse subsidies voor starters vanaf 1-1-2013.
- Beperking van lopende box 1-polissen en rekeningen voor doorstromers vanaf 1-1-2013.
- Fiscaliteit vanaf 1-1-2013 wordt zeer ingewikkeld doordat er twee groepen ontstaan (starters en doorstromers).
- Afschaffing provisie (adviseurs moeten op factuur gaan werken).
- Studiefinanciering wordt als lening beoordeeld.
- Blokhypotheek zit vanaf 2014 in de NHG-regels, maar welke bank biedt hem al aan?
Rente gaat dalen
Van bovenstaande opsomming word ik in ieder geval niet vrolijk. Ik verwacht dat Den Haag in de komende jaren hiermee door blijft gaan. Mijn voorspelling voor de huizenprijzen is niet positief. Ik verwacht een daling van 5%.
Voor de hoogte van de hypotheekrente ben ik wel positief. Die kan verder dalen. Ik verwacht dat de rente naar 3,5% gaat voor een rentevastperiode van tien jaar (hypotheek met NHG).
