Ieder jaar vraagt IEX aan iedere columnist een voorspelling te doen voor het komend jaar. Zoals bekend ben ik geen beleggingsspecialist en is mijn voorspelling over aandelen, stand AEX et cetera ieder jaar een grote gok. Ik heb daarom besloten dit jaar het gokken achterwege te laten.
Ik doe dit keer alleen een voorspelling over de huizenprijzen en de hypotheekrente. Mijn voorspelling voor 2012 dat de huizenprijzen met 10% gaan dalen, is uitgekomen.
Vanaf 2013 veranderen de hypotheekregels voor starters drastisch. Wie nog renteaftrek wilt hebben, moet zijn hypotheek volledig aflossen door middel van een annuïteiten of lineaire hypotheek. Over dit onderwerp heb ik de afgelopen maanden veel geschreven.
Mooie cijfers
De afgelopen maanden (november en december) hebben veel mensen nog een woning gekocht om onder de oude regels te kunnen vallen. Ik zal niet raar opkijken als het aantal verkochte woningen in deze maanden verdubbeld is in vergelijking met vorig jaar.
De media heeft meegewerkt aan deze mooie cijfers. Hoe vaak is er verkondigd dat u beter in 2012 een woning kunt kopen dan in 2013. Wie even verder kijkt, ziet direct ook de nadelen voor de kopers van de afgelopen tijd. De huizenprijzen gaan namelijk nog flink dalen in 2013.
Diverse instanties hebben hun zegje over deze daling al gedaan. Percentage daling huizenprijzen in 2013:
- DNB: 9%
- Rabobank: 7%
- ING: 7% plus 5% in 2014
- NVM: markt blijft zwak
- ABN Amro: 8%
Flink omlaag
Ik ben benieuwd hoeveel adviseurs daadwerkelijk aan hun klant hebben verteld dat de huizenprijzen in 2013 flink gaan dalen. En omdat cijfers meestal meer zeggen dan woorden. Hieronder een voorbeeld van een woning die in 2013 met 10% daalt.
- Koopsom (1-12-2012): 200.000
- Kosten koper 6%: 12.000
- Hypotheek: 212.000
- Waarde woning 2012: 200.000
- Daling 10%: 20.000 -/-
- Waarde woning eind 2013: 180.000
Door de 10%-daling moet de woning vanaf 2014 met minimaal 18% stijgen om op een waarde van 212.000 euro te komen. Hierbij heb ik nog geen rekening gehouden met makelaarskosten als de woning weer wordt verkocht.
Meer beperkingen
Het is heel goed mogelijk dat deze 18%-stijging helemaal niet meer gaat plaatsvinden. Ik verwacht namelijk dat de heren in Den Haag de komende tijd met verdere beperkingen gaan komen voor de renteaftrek.
En toch zijn er nog enkele kleine positieve punten op te sommen voor de huizenprijzen.
- De huren gaan voor mensen die meer dan 43.000 euro verdienen flink omhoog. Misschien dat deze doelgroep een woning gaat kopen.
- Bovendien is de verwachting dat de hypotheekrente verder daalt. De Rabobank heeft het voortouw genomen en ASR is al gevolgd. In korte tijd is de rente met 0,5% gedaald.
Aan de andere kant zijn er ook wat negatieve punten, namelijk:
- Meefinancieren van de kosten koper is nog 5% (wordt afgebouwd naar 0%).
- Studiefinanciering wordt in de toetsing meegenomen.
- Maximale hypotheek wordt minder.
- Basel III voor de banken.
Enorme gevolgen
In de afgelopen maanden heb ik regelmatig geschreven dat de huizenprijzen nog met 20% gaan dalen. Deze daling zal natuurlijk niet direct plaatsvinden. Mijn voorspelling voor 2013 is 12%.
De gevolgen van deze daling zijn wel enorm. De gemiddelde huizenprijs zal dan rond de 180.000 euro zijn. We zijn dan terug in het jaar 2000. Het aantal onderwaterhypotheken is dan meer dan 1.000.000.
Alle banken zijn nu al bezig om hun klanten rechtstreeks te benaderen. Dit gebeurt op het ogenblik nog op een vriendelijke manier. Het zijn testen om uit te zoeken hoe banken op een “nette” manier de mensen uit het water kunnen halen.
Ik ben van mening dat deze werkwijze veel beter kan. De afgelopen tijd heb ik diverse banken hierover gesproken. Het is afwachten of zij iets in mijn werkwijze zien en dit willen gaan uitvoeren in 2013.
Volgend jaar kom ik hier uitgebreid op terug.
