Bijna alle Nederlanders hebben te maken met een lager inkomen als zij met pensioen gaan. Wie op latere leeftijd nog een huis wil kopen, zal hier rekening mee moeten houden. De regels die NHG hanteert zijn duidelijk. Hieronder de letterlijke tekst van NHG:
5.6 Naderend pensioen
5.6.1 Indien de aanvrager binnen tien jaar na offertedatum de van toepassing zijnde AOW-leeftijd bereikt, wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte inkomensvermindering als gevolg van pensioen en/of AOW bij het bereiken van de AOW-leeftijd met het daarbij behorende financieringslastpercentage.
5.6.2 Het toetsinkomen waarbij op de AOW-leeftijd rekening mee dient te worden gehouden, dient te blijken uit de laatste opgave van het te bereiken pensioen zoals jaarlijks door de uitkerende instantie wordt verstrekt.
5.6.3 Indien de geldnemer het voornemen heeft eerder met pensioen te gaan wordt bij de berekening van het toetsinkomen rekening gehouden met de verwachte nkomensvermindering.
Het totale pensioeninkomen is leidend voor de maximale hypotheek als iemand met pensioen gaat. Hierbij hanteert NHG een termijn van tien jaar. Anders gezegd: als iemand een hypotheek aanvraagt en binnen tien jaar met pensioen gaat, zal de maximale hypotheek worden berekend vanuit de hoogte van het pensioeninkomen.
Het is wel mogelijk een hogere hypotheek op het huidige inkomen te verstrekken als deze hypotheek voor pensioendatum maar is afgelost naar het hypotheekbedrag wat maximaal mogelijk is op pensioendatum. Een simpel voorbeeld ter verduidelijking:
- Bruto jaarsalaris 50.000 euro
- Pensioeninkomen 30.000 euro
- Leeftijd man 59 jaar
- Pensioenleeftijd man 67 jaar
- Toetsrente voor maximale hypotheek 4,5% (rente moet dan minimaal tien jaar worden vastgezet)
Meer aflossen
Indien de hypotheek voor minimaal tien jaar wordt vastgezet, mag de maximale hypotheek worden berekend met de daadwerkelijke hypotheekrente. Bij een toetsrente van 4,5% is de maximale hypotheek:
- 230.000 euro, bij een inkomen van 50.000 euro
- 135.000 euro, bij een pensioeninkomen van 30.000 euro
Indien besloten wordt een hogere hypotheek dan 135.000 euro te nemen (bijvoorbeeld 150.000 euro), moet in de komende acht jaar (59 tot 67 jaar) het meerdere (is 15.000 euro in dit voorbeeld) worden afgelost. Anders gezegd: de maximale hypotheek moet op leeftijd 67 jaar minimaal 135.000 euro zijn.
Per 1 januari 2013 zijn de verplichte aflossingen (annuïteiten en/of lineair) voor starters al een vereiste om renteaftrek te kunnen genieten. Voor deze datum was het nog mogelijk om andere hypotheekvormen zoals een aflossingsvrije hypotheek af te sluiten.
Wie een hypotheek zonder NHG afsluit, krijgt te maken met de voorwaarden van de desbetreffende bank.
Opmerkelijke verschillen
Het klinkt misschien opmerkelijk maar iedere bank heeft zijn eigen regels met betrekking tot het aantonen van pensioeninkomen. Gelukkig hanteren steeds meer banken de NHG-norm. Een paar jaar terug waren er nog banken in Nederland waarbij het pensioeninkomen pas op 60 jaar moest worden aangetoond.
Door verschillende termijnen (vijf of tien jaar) te hanteren, ontstond er een vreemde situatie. Ik zal dit aantonen door middel van een voorbeeld:
- Man leeftijd 59, inkomen 50.000 euro, pensioeninkomen 30.000 euro
- Bank A hanteert leeftijd 60 waarbij het pensioeninkomen moet worden aangetoond
- Bank B hanteert leeftijd 55 waarbij het pensioeninkomen moet worden aangetoond
- Daadwerkelijke pensioenleeftijd 65 jaar
- Gewenst hypotheekbedrag: 200.000 euro
Bij bank B moet deze persoon in zes jaar 65.000 euro aflossen om een hypotheek te kunnen krijgen. Het hypotheekbedrag moet namelijk op pensioendatum 135.000 euro bedragen. Bij bank A is deze verplichting er niet. Hierdoor zijn de maandlasten beduidend lager dan bij bank A omdat er niet in een korte periode extra moet worden afgelost.
Verantwoordelijkheid adviseur
Het grote nadeel is wel dat de hypotheek op pensioendatum niet meer betaalbaar is. Er zijn helaas veel huizenbezitters in Nederland die hier mee te maken krijgen. Wellicht zal u als lezer zeggen dat dit de eigen schuld is van deze huizenbezitters. Ik ben echter van mening dat adviseurs en banken hier ook niet goed hun werk hebben gedaan.
Opvallend is dat in de nieuwe gedragscode van 1 augustus 2011, waaraan alle banken zich moeten houden er geen vaste regels zijn vastgesteld betreffende het pensioeninkomen. Dit geeft adviseurs en banken echter geen vrijbrief om zomaar een hypotheek te verstrekken. De AFM heeft in 2010 in zijn leidraden voor de adviseurs en de banken het volgende hierover geschreven:
Verantwoorde woonlasten en de verantwoordelijkheid van de adviseur
Als de adviseur een consument adviseert een hypothecair krediet af te sluiten, dan gaat de consument voor langere tijd een financiële verplichting aan. Wettelijk zijn zowel de aanbieder als de adviseur verplicht om zelfstandig te beoordelen of het hypothecair krediet dat de consument wil aangaan verantwoord is. De adviseur moet zijn advies zo opbouwen dat de geadviseerde hypotheek voor de consument betaalbaar is en blijft. De adviseur mag zich hierbij niet verschuilen achter het oordeel van de aanbieder. Als een aanbieder een hypotheek accepteert, betekent dat niet automatisch dat de hypotheek verantwoord is. De adviseur heeft hier dus zijn eigen verantwoordelijkheid om vast te stellen dat sprake is van een verantwoorde hypotheek. De adviseur moet daarom altijd nagaan of in alle redelijkheid mag worden verwacht dat de consument de lasten van het te adviseren hypothecaire krediet kan dragen. Om hierover verantwoord een uitspraak te kunnen doen zal de adviseur veel informatie over de financiële positie bij de consument moeten inwinnen. Een advies om een hypothecair krediet aan te gaan waarbij de adviseur had behoren te weten dat de kans groot was dat de consument deze lasten niet kan dragen, is dus zonder meer een verkeerd advies.
Natuurlijk kan de adviseur niet garanderen dat de hypotheeklasten altijd betaalbaar zullen blijven. Er kan zich immers altijd een situatie voordoen die bij het geven van het advies niet voorzienbaar was. Maar de adviseur zal wel rekening moeten houden met ontwikkelingen die bij het goed onderzoeken van de situatie van de consument wel waren te voorzien. Als de adviseur dit niet doet, is er geen sprake van een passend advies.
Het bovenstaande van de AFM is duidelijk. Het zal mij dan ook niet verbazen dat er in de toekomst nog klachten gaan komen van huizenbezitters. Bovendien ben ik van mening dat iedere bank dezelfde termijn moet hanteren. Ik vind tien jaar nog te kort en ben een groot voorstander om deze te verlengen naar vijftien jaar. Dit betekent dat iedereen vanaf 52 zijn pensioeninkomen moet aantonen voor het verkrijgen van een hypotheek.